Die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einzeln zu verkaufen klingt nach mehr Erlös. Und oft stimmt das auch. Aber zwischen der Idee und einem sauber abgewickelten Einzelverkauf liegt ein Prozess, den viele Eigentümer massiv unterschätzen – rechtlich, organisatorisch und zeitlich.
Die entscheidende Frage ist nicht, ob eine Aufteilung grundsätzlich möglich ist. Sie ist fast immer möglich. Die Frage ist, ob sie für Dein Objekt, Deine Mietsituation und Deinen Zeitrahmen wirklich die bessere Strategie ist – oder ob der direkte Gesamtverkauf am Ende mehr unter dem Strich lässt.
Genau das beantwortet dieser Artikel. Du erfährst, wann sich die Aufteilung wirtschaftlich rechnet, welche rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie der Ablauf Schritt für Schritt aussieht, was es wirklich kostet – und welche Fehler Eigentümer immer wieder machen, die den vermeintlichen Mehrerlös am Ende auffressen.
Gesamtverkauf oder Einzelverkauf: die Entscheidung, von der alles abhängt
Viele Eigentümer stellen sich die Frage nach Aufteilung oder Gesamtverkauf erst, wenn sie bereits verkaufen wollen. Das ist zu spät. Denn die Antwort hängt von Faktoren ab, die man kennen muss, bevor man irgendetwas in Bewegung setzt. Wer hier vorschnell handelt, wählt oft die Strategie, die auf dem Papier besser aussieht – aber in der Praxis mehr kostet als sie bringt.
Wann der Gesamtverkauf die klügere Wahl ist
Der Verkauf des Mehrfamilienhauses als Ganzes ist in vielen Fällen die schnellere, sauberere und risikoärmere Option. Du hast einen Käufer, einen Notartermin, eine Übergabe. Der Prozess ist überschaubar – vorausgesetzt, Unterlagen, Preisstrategie und Zielgruppe stimmen.
Besonders sinnvoll ist der Gesamtverkauf, wenn Du zeitlich unter Druck stehst, wenn die Mietsituation komplex oder die Mieterstruktur schwierig ist, wenn größere Sanierungen anstehen, die einen Einzelverkauf zusätzlich belasten würden, oder wenn die Differenz zwischen Gesamt- und Einzelverkaufspreis in Deiner Lage und Objektgröße schlicht nicht groß genug ist, um den Mehraufwand zu rechtfertigen.
Wann sich die Aufteilung wirtschaftlich rechnet
Die Aufteilung lohnt sich dann, wenn die Summe der erzielbaren Einzelverkaufspreise den Gesamtverkaufspreis so deutlich übersteigt, dass nach Abzug aller Kosten – Notar, Architekt, Behörden, längere Vermarktungsdauer, steuerliche Effekte – noch ein echter Mehrerlös übrig bleibt.
Das ist vor allem dann realistisch, wenn die Einzelwohnungen in einer Lage liegen, in der Eigentumswohnungen stark nachgefragt werden, wenn die Wohnungsgrößen und Grundrisse einzeln gut vermarktbar sind und wenn keine rechtlichen Hindernisse wie ein Umwandlungsverbot den Prozess von vornherein einschränken oder verteuern.
Ein weiterer Faktor, den viele unterschätzen: Zeit. Während ein Gesamtverkauf in einigen Monaten abgeschlossen sein kann, zieht sich ein vollständiger Einzelvertrieb oft über Jahre. Wer das Kapital schnell braucht oder den Verwaltungsaufwand loswerden will, sollte das in die Rechnung einbeziehen.
Die Rechnung, die Du vor der Entscheidung machen solltest
Bevor Du eine Richtung einschlägst, braucht es eine ehrliche Zahl: Was ist Dein Mehrfamilienhaus als Ganzes heute wert? Erst wenn Du diesen Ausgangswert kennst, kannst Du ihn sinnvoll mit dem potenziellen Einzelerlös vergleichen und entscheiden, ob der Aufwand der Aufteilung wirtschaftlich trägt.
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Voraussetzungen: Was rechtlich erfüllt sein muss, bevor Du aufteilen kannst
Bevor die erste Wohnung einzeln verkauft werden kann, muss das Mehrfamilienhaus rechtlich in einzelne Eigentumseinheiten umgewandelt werden. Das klingt bürokratischer als es ist – aber es kostet Zeit und Geld, und wer den Aufwand unterschätzt, verliert schnell den vermeintlichen Vorteil der Aufteilung.
Vier Dinge müssen erledigt sein, bevor Du überhaupt in die Vermarktung gehen kannst.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Grundvoraussetzung für jede Aufteilung. Sie wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt und bestätigt, dass jede Wohnung baulich in sich abgeschlossen ist – also über einen eigenen abschließbaren Zugang, eigene Wände und Decken sowie ein eigenes WC verfügt.
Fehlt eine dieser Voraussetzungen, muss baulich nachgebessert werden – was je nach Zustand des Hauses erhebliche Zusatzkosten bedeuten kann. Die Bescheinigung solltest Du frühzeitig beantragen, da Behörden hier unterschiedlich schnell arbeiten.
Aufteilungsplan
Parallel zur Abgeschlossenheitsbescheinigung brauchst Du einen Aufteilungsplan, der von einem Architekten oder Ingenieur erstellt wird. Er zeigt exakt, wie das Gebäude aufgeteilt wird – also Lage, Größe und Abgrenzung jeder einzelnen Einheit. Dieser Plan ist Pflichtbestandteil der Teilungserklärung und muss maßstabsgetreu und vollständig sein.
Schaue Dir dazu auch unseren anderen Ratgeber an: Welche Dokumente brauche ich für den Immobilienverkauf?
Teilungserklärung und Grundbucheintrag
Auf Basis des Aufteilungsplans und der Abgeschlossenheitsbescheinigung wird die Teilungserklärung beim Notar beurkundet. Sie regelt, welcher Eigentümer welchen Miteigentumsanteil an der gesamten Anlage hält und was Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum ist.
Anschließend werden die einzelnen Eigentumsanteile ins Grundbuch eingetragen – ab diesem Moment existieren die Wohnungen rechtlich als eigenständige Einheiten und können separat verkauft werden.
Sonderfall München: Das Umwandlungsverbot, das viele Eigentümer nicht kennen
Wer in München aufteilen will, stößt auf eine Besonderheit, die deutschlandweit einmalig ist: das Umwandlungsverbot.
In weiten Teilen Münchens gilt eine Erhaltungssatzung, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erheblich einschränkt oder ganz untersagt. Das bedeutet: Auch wenn Dein Haus baulich problemlos aufgeteilt werden könnte, kann die Stadt die Aufteilung verweigern oder von Auflagen abhängig machen.
Das ist kein Detail am Rande. Es ist ein Faktor, der die gesamte Strategie kippen kann. Bevor Du auch nur einen Euro in Architekten und Behördengänge investierst, solltest Du prüfen, ob Dein Objekt in einem betroffenen Gebiet liegt.
Schaue Dir auch unseren speziellen Ratgeber zu diesem Thema an: Umwandlungsverbot München: Das müssen Eigentümer wissen
Und wenn Du Dein Mehrfamilienhaus ohnehin lieber als Ganzes verkaufen möchte, findest Du hier eine ausführliche Entscheidungshilfe: Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen
Ablauf Schritt für Schritt: von der Entscheidung bis zum Notartermin
Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzeln verkäufliche Wohnungen ist kein Sprint, sondern ein strukturierter Prozess mit mehreren aufeinander aufbauenden Schritten. Wer einen davon überspringt oder in der falschen Reihenfolge vorgeht, verliert Zeit – und im schlechtesten Fall auch Geld.
Schritt 1: Wirtschaftlichkeit prüfen
Bevor irgendein Behördengang, irgendein Architekt und irgendein Notar ins Spiel kommt, steht eine nüchterne Rechnung. Was ist das Objekt als Ganzes wert? Was lassen sich die einzelnen Wohnungen realistisch erzielen – nicht im Wunschszenario, sondern auf Basis echter Marktdaten? Und was kostet der gesamte Aufteilungsprozess?
Erst wenn diese drei Zahlen auf dem Tisch liegen, lässt sich seriös entscheiden, ob die Aufteilung die bessere Strategie ist. Wer diesen Schritt überspringt und direkt in die Umsetzung geht, riskiert, am Ende weniger in der Hand zu haben als beim Gesamtverkauf.
Schritt 2: Unterlagen und Behördengänge
Steht die Entscheidung zur Aufteilung, beginnt die eigentliche Vorbereitungsarbeit. Ein Architekt oder Ingenieur erstellt den Aufteilungsplan. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird bei der Bauaufsichtsbehörde beantragt. Parallel dazu wird die Teilungserklärung vorbereitet, die anschließend notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen wird.
Dieser Schritt dauert je nach Behörde, Objekt und Vollständigkeit der Unterlagen zwischen einigen Wochen und mehreren Monaten. Wer hier ungeduldig wird und parallel bereits mit der Vermarktung beginnt, handelt auf unsicherem Boden – denn rechtlich verkäuflich sind die Wohnungen erst nach dem Grundbucheintrag.
Schritt 3: Mieter informieren und Vorkaufsrecht klären
Sobald die Aufteilung rechtlich vollzogen ist, greift ggf. das Vorkaufsrecht der Mieter. Das bedeutet: Bevor Du eine Wohnung an einen externen Käufer verkaufst, muss der aktuelle Mieter die Möglichkeit erhalten, sie zu denselben Konditionen zu erwerben.
Das ist kein Hindernis, aber ein Prozessschritt, der Zeit kostet und kommunikativ sauber gehandhabt werden muss. Mieter, die das Gefühl haben, überrumpelt oder übergangen zu werden, können den gesamten Verkaufsprozess erheblich verlangsamen. Wer früh, klar und respektvoll kommuniziert, reduziert Reibung – und schützt damit auch den Zeitplan.
Wichtig dabei: Das Vorkaufsrecht gilt pro Wohnung, nicht für das gesamte Haus. Beim Gesamtverkauf des Mehrfamilienhauses ohne vorherige Aufteilung greift es in der Regel nicht.
Schritt 4: Einzelvermarktung starten
Sind die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt und die Mieter informiert, beginnt die eigentliche Vermarktung. Jede Wohnung braucht dabei ein eigenes Exposé, eigene Unterlagen und eine eigene Zielgruppenansprache. Das ist deutlich kleinteiliger als die Vermarktung eines Gesamtobjekts – und entsprechend aufwendiger.
Entscheidend ist, die Reihenfolge der Vermarktung strategisch zu durchdenken. Welche Wohnungen lassen sich am schnellsten und zu den besten Preisen platzieren? Welche sind schwieriger – etwa weil sie langfristig vermietet sind, weil der Grundriss schwierig ist oder weil die Lage innerhalb des Hauses weniger attraktiv ist? Wer das nicht plant, verliert mit jeder schleppend verkauften Einheit Tempo und Verhandlungsstärke.
Schritt 5: Notartermine und Übergaben
Aus einem Verkaufsprozess werden viele. Jede Wohnung hat ihren eigenen Kaufvertrag, ihren eigenen Notartermin, ihre eigene Übergabe. Das klingt selbstverständlich, ist aber genau der Punkt, an dem der organisatorische Aufwand für viele Eigentümer unterschätzt wird.
Dazu kommt: Die Übergabe an den neuen Eigentümer bedeutet nicht automatisch, dass der bisherige Mieter auszieht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis – mit allen Rechten und Pflichten. Was er damit später machen darf und was nicht, hängt unter anderem von der Kündigungssperrfrist ab, die wir im nächsten Abschnitt genauer beleuchten.
Kosten und Zeitrahmen: was Du realistisch einplanen musst
Der häufigste Denkfehler bei der Aufteilung: Eigentümer rechnen den potenziellen Mehrerlös aus dem Einzelverkauf, vergessen dabei aber die Kosten, die der Prozess selbst verursacht. Wer diese nicht von Anfang an in die Kalkulation einbezieht, erlebt am Ende eine böse Überraschung.
Was die Aufteilung kostet (Notar, Architekt, Behörden)
Die wesentlichen Kostenpositionen bei der Aufteilung sind:
Architekt oder Ingenieur für den Aufteilungsplan: Je nach Größe und Komplexität des Objekts sind hier zwischen 1.500 und 5.000 Euro realistisch, bei größeren Objekten auch mehr.
Notar für die Beurkundung der Teilungserklärung: Die Notarkosten richten sich nach dem Verkehrswert des Objekts und liegen typischerweise im niedrigen vierstelligen Bereich. Hinzu kommen die Grundbuchkosten für die Eintragung der einzelnen Eigentumsanteile.
Bauaufsichtsbehörde für die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Gebühren sind überschaubar, aber der zeitliche Aufwand nicht. Je nach Behörde und Auslastung können hier Wochen bis Monate vergehen.
Eventuelle Baumaßnahmen: Erfüllt das Gebäude die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht vollständig, kommen Umbaukosten hinzu – etwa für separate Eingänge oder die Trennung von Versorgungsleitungen. Das kann je nach Objekt schnell fünfstellig werden.
Steuerliche Effekte: Wer mehrere Wohnungen innerhalb kurzer Zeit verkauft, riskiert, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist dabei ein zentrales Kriterium. Das hat direkte steuerliche Konsequenzen, die vorab mit einem Steuerberater geklärt werden sollten.
Schaue Dir auch unseren speziellen Ratgeber zu diesem Thema an: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Wie lange der gesamte Prozess dauert
Eine realistische Zeitplanung für die Aufteilung und den vollständigen Einzelverkauf sieht ungefähr so aus:
Allein die behördliche und notarielle Vorbereitung – Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan, Teilungserklärung, Grundbucheintrag – dauert in der Praxis oft drei bis sechs Monate. In Städten mit überlasteten Behörden wie München kann es auch länger dauern.
Die anschließende Vermarktung und der Verkauf der einzelnen Wohnungen hängen stark von Nachfrage, Mietsituation und Strategie ab. Realistisch sind bei den meisten Maklern sechs bis achtzehn Monate für den vollständigen Vertrieb – bei einem voll vermieteten Objekt oft eher am oberen Ende dieser Spanne.
Wer also heute mit der Aufteilung beginnt, sollte einplanen, dass der letzte Notartermin möglicherweise erst in zwei Jahren stattfindet.
Schaue Dir auch unseren speziellen Ratgeber zu diesem Thema an: Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses?
Wann sich der Mehraufwand gegenüber dem Gesamtverkauf rechnet
Eine pauschale Antwort gibt es nicht – aber eine klare Logik. Die Aufteilung rechnet sich dann, wenn der Nettomehrerlös nach Abzug aller Kosten, Steuern und des zeitlichen Aufwands (inklusive entgangener Einnahmen aus dem gebundenen Kapital) den Gesamtverkaufspreis spürbar übersteigt.
Um ein erstes Gefühl zu bekommen, in welche Richtung es gehen könnte, kannst Du unseren Rechner verwenden:
Gib Deine Zahlen ein – der Rechner zeigt Dir, ob der Einzelverkauf nach Abzug aller Kosten wirklich mehr bringt als der Gesamtverkauf.
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Als grobe Orientierung: Liegt der mögliche Mehrerlös durch Einzelverkauf unter zehn bis fünfzehn Prozent gegenüber dem Gesamtpreis, ist der Aufwand in den meisten Fällen nicht gerechtfertigt. Liegt er deutlich darüber und sind die rechtlichen Voraussetzungen erfüllbar, kann die Aufteilung die bessere Strategie sein.
„Die Aufteilung ist kein Selbstläufer. Wir sehen immer wieder Eigentümer, die mit hohen Erwartungen starten und am Ende feststellen, dass der Gesamtverkauf wirtschaftlich die klügere Entscheidung gewesen wäre. Der Unterschied liegt fast immer in einer fehlenden Kalkulation am Anfang.“
– David Owusu
Geschäftsführer
Mieterrechte beim Einzelverkauf – was gilt wirklich
Rund um Mieterrechte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses kursieren viele Halbwahrheiten. Manche Eigentümer überschätzen ihre Handlungsspielräume, andere unterschätzen sie. Beides kostet am Ende Zeit und Nerven – manchmal auch Geld. Deshalb hier die wichtigsten Punkte ohne Umschweife.
Das Vorkaufsrecht der Mieter ist einer der meistmissverstandenen Punkte beim Einzelverkauf. Die Grundregel ist einfacher als viele denken: Das Vorkaufsrecht greift nicht beim Verkauf des gesamten Mehrfamilienhauses an einen Käufer. Es greift erst dann, wenn das Haus zuvor in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und diese Wohnungen nun erstmals einzeln verkauft werden.
Konkret bedeutet das: Hat ein Mieter seine Wohnung bisher zur Miete bewohnt und wird sie nach der Aufteilung nun erstmals als Eigentumswohnung verkauft, hat er das Recht, sie zu denselben Konditionen zu erwerben, die Du mit einem externen Käufer vereinbart hast. Er muss dieses Recht innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben.
Macht er davon keinen Gebrauch, kannst Du die Wohnung an den externen Käufer verkaufen. Macht er es doch, wird er selbst zum Käufer – zu exakt denselben Bedingungen.
Wichtig: Das Vorkaufsrecht muss aktiv ausgeübt werden. Ein Mieter, der schweigt oder nicht reagiert, verzichtet damit auf sein Recht.
Auch hier herrscht oft Verwirrung. Der Kauf einer Wohnung gibt dem neuen Eigentümer nicht das Recht, den Mieter einfach zu kündigen. Bestehende Mietverhältnisse laufen nach dem Eigentümerwechsel unverändert weiter – das regelt § 566 BGB.
Darüber hinaus gilt beim Einzelverkauf einer zuvor aufgeteilten Wohnung eine gesetzliche Kündigungssperrfrist. In den meisten Bundesländern beträgt sie drei Jahre ab dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – und dazu zählt München explizit – kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
Das bedeutet für Käufer: Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft sie mit Mieter. Eigenbedarf ist zwar grundsätzlich möglich, aber frühestens nach Ablauf der Sperrfrist und nur unter strengen rechtlichen Voraussetzungen. Wer das als Verkäufer verschweigt oder beschönigt, riskiert spätere Konflikte – und schadet damit letztlich dem eigenen Verkaufsprozess.
Mieter müssen den Verkauf nicht gut finden. Aber sie können ihn erheblich erschweren, wenn sie das Gefühl haben, übergangen oder unter Druck gesetzt zu werden. Unkoordinierte Besichtigungen, mangelnde Kommunikation und unrealistische Erwartungen auf Käuferseite sind die häufigsten Auslöser für Widerstand.
Was hilft: früh und klar kommunizieren, was passiert und was nicht. Keine falschen Versprechen, keine Drohungen. Mieter, die den Prozess verstehen und das Gefühl haben, respektvoll behandelt zu werden, blockieren deutlich seltener.
Das klingt selbstverständlich – ist es in der Praxis aber nicht. Denn gerade beim Einzelverkauf, bei dem jede Wohnung separat besichtigt werden muss, ist die Abhängigkeit vom Wohlwollen der Mieter größer als beim Gesamtverkauf. Ein Mieter, der konsequent Besichtigungstermine verweigert oder abbricht, kann den Verkauf einer einzelnen Wohnung monatelang blockieren.
Die häufigsten Fehler beim Einzelverkauf eines Mehrfamilienhauses
Die Aufteilung scheitert selten an einem einzelnen großen Problem. Meistens ist es eine Kombination aus Fehlern, die sich gegenseitig verstärken – und die allesamt vermeidbar gewesen wären. Hier sind die häufigsten davon.
Die Wirtschaftlichkeit wird nicht durchgerechnet
Der häufigste und teuerste Fehler überhaupt. Viele Eigentümer entscheiden sich für die Aufteilung, weil sie gehört haben, dass Einzelverkauf mehr bringt. Das kann stimmen – aber eben nicht immer und nicht automatisch. Wer nicht vorher sauber rechnet, was die Aufteilung kostet, wie lange sie dauert und was die Wohnungen realistisch einzeln erzielen, trifft eine Bauchentscheidung mit Konsequenzen.
Das Umwandlungsverbot wird ignoriert
Besonders in München ein klassischer Fehler. Eigentümer investieren in Architekt, Aufteilungsplan und Behördengänge – und stellen erst dann fest, dass das Objekt in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung liegt und die Umwandlung gar nicht oder nur unter erheblichen Auflagen genehmigt wird. Das kostet nicht nur Geld, sondern auch wertvolle Zeit.
Die Drei-Objekt-Grenze wird nicht beachtet
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft und diese vorher nicht selbst bewohnt hat, kann vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Das hat direkte steuerliche Konsequenzen – unter anderem fällt die Spekulationsfrist weg und Gewerbesteuer wird fällig. Wer mehrere Wohnungen eines aufgeteilten Mehrfamilienhauses verkauft, sollte das vorab mit einem Steuerberater durchrechnen.
Um die Spekulationssteuer grob einschätzen zu können, kannst Du unseren Rechner verwenden:
Die Vermarktung startet zu früh
Manche Eigentümer beginnen mit der Vermarktung, bevor der Grundbucheintrag vollzogen ist. Das ist nicht nur rechtlich problematisch – es erzeugt auch falsche Erwartungen bei Interessenten, die dann warten müssen und abspringen. Vermarktung beginnt erst, wenn die Wohnungen rechtlich eigenständig existieren.
Jede Wohnung wird gleich behandelt
Ein Mehrfamilienhaus besteht selten aus identischen Einheiten. Erdgeschoss, Dachgeschoss, unterschiedliche Grundrisse, unterschiedliche Mietsituationen – jede Wohnung hat ihre eigene Vermarktungslogik. Wer alle Einheiten mit demselben Exposé und derselben Strategie in den Markt gibt, verschenkt Potenzial bei den attraktiven Wohnungen und sitzt auf den schwierigen ewig fest.
Die Mieter werden zu spät oder falsch informiert
Mieter, die aus dem Nichts von einer bevorstehenden Aufteilung erfahren – etwa durch Nachbarn oder ein plötzlich auftauchendes Exposé – reagieren fast immer mit Misstrauen. Dieses Misstrauen ist dann nur schwer wieder abzubauen. Frühe, klare und respektvolle Kommunikation ist kein nettes Extra, sondern eine strategische Notwendigkeit.
Der Zeitaufwand wird massiv unterschätzt
Von der Entscheidung zur Aufteilung bis zum letzten Notartermin vergehen in der Praxis oft zwei Jahre oder mehr. Wer das nicht einplant, gerät unter Druck – und Druck ist beim Immobilienverkauf fast immer teuer.
Fazit
Die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses einzeln zu verkaufen kann die bessere Strategie sein. Aber sie ist es nicht automatisch. Wer den Prozess unterschätzt, die Kosten nicht durchrechnet oder rechtliche Fallstricke wie das Umwandlungsverbot in München ignoriert, riskiert, am Ende weniger in der Hand zu haben als beim direkten Gesamtverkauf.
Die Entscheidung hängt von Deinem Objekt, Deiner Mietsituation, Deinem Zeitrahmen und einer ehrlichen Kalkulation ab. Wer diese Grundlagen sauber aufbereitet, kann mit der Aufteilung einen echten Mehrerlös erzielen. Wer sie überspringt, kauft sich Aufwand ein – ohne Garantie auf Ergebnis.
Eines gilt in jedem Fall: Ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkauft man nicht nebenbei. Weder als Ganzes noch in Teilen. Der Unterschied zwischen einem sauberen Ergebnis und einem zähen, teuren Prozess liegt fast immer in der Vorbereitung – und darin, die richtige Strategie für das konkrete Objekt zu wählen.
Ob Aufteilung oder Gesamtverkauf – die richtige Entscheidung hängt von Deinem Objekt ab, nicht von einer Faustregel. Wenn Du wissen willst, welche Strategie für Dein Mehrfamilienhaus wirtschaftlich sinnvoller ist, sprich direkt mit uns. Ein konkretes Gespräch mit jemandem, der beide Wege kennt:
FAQ: Die wichtigsten Fragen im schnellen Überblick
Nein. Bevor einzelne Wohnungen separat verkauft werden können, muss das Mehrfamilienhaus rechtlich in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dafür braucht es Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan, Teilungserklärung und Grundbucheintrag. Erst nach diesem Schritt existieren die Wohnungen rechtlich als eigenständige Einheiten.
Ja – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Das Vorkaufsrecht greift, wenn eine Wohnung nach der Aufteilung erstmals als Eigentumswohnung verkauft wird. Der Mieter hat dann das Recht, sie zu denselben Konditionen zu erwerben wie ein externer Käufer. Beim Verkauf des gesamten Hauses ohne vorherige Aufteilung gilt das Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Allein die behördliche und notarielle Vorbereitung dauert in der Praxis drei bis sechs Monate – in Städten mit überlasteten Behörden wie München oft länger. Hinzu kommt die Vermarktungs- und Verkaufsphase der einzelnen Wohnungen. Wer heute mit der Aufteilung beginnt, sollte realistisch mit einem Gesamtprozess von ein bis zwei Jahren rechnen.
Die wesentlichen Kostenpositionen sind: Architekt für den Aufteilungsplan (ca. 1.500 bis 5.000 Euro), Notar für die Teilungserklärung (abhängig vom Verkehrswert, meist vierstellig), Grundbuchkosten sowie eventuelle Baumaßnahmen, falls die Abgeschlossenheit noch nicht gegeben ist. Hinzu kommen steuerliche Effekte, die vorab mit einem Steuerberater geklärt werden sollten.
In Teilen Münchens und einigen anderen Städten gilt eine Erhaltungssatzung, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränkt oder untersagt. Bevor Du in die Aufteilung investierst, solltest Du prüfen, ob Dein Objekt in einem betroffenen Gebiet liegt. Im schlimmsten Fall ist die Umwandlung schlicht nicht genehmigungsfähig.
Nein. Der Einzelverkauf bringt nur dann mehr, wenn der Nettomehrerlös nach Abzug aller Kosten, Steuern und des zeitlichen Aufwands den Gesamtverkaufspreis spürbar übersteigt. In vielen Fällen – besonders bei schwieriger Mietsituation, ungünstiger Lage der Wohnungen oder Objekten in Gebieten mit Umwandlungsverbot – ist der direkte Gesamtverkauf die wirtschaftlich klügere Entscheidung.