Haus verkaufen nach Scheidung: Das musst Du beachten

Nach einer Scheidung steht oft auch die gemeinsame Immobilie zur Diskussion. Wer darf bleiben? Wer zahlt den Kredit weiter? Und lohnt sich ein Verkauf überhaupt?

Ein Hausverkauf nach der Trennung ist nicht nur emotional, sondern auch rechtlich und finanziell eine Herausforderung. In diesem Artikel erfährst du, welche Möglichkeiten du hast, wie der Ablauf aussieht und worauf du achten solltest, um Streit und unnötige Kosten zu vermeiden.

Ist der Hausverkauf bei Scheidung sinnvoll?

In vielen Fällen ja – ein Hausverkauf im Zuge der Scheidung kann nicht nur Kosten reduzieren, sondern auch helfen, sich emotional und praktisch aus der gemeinsamen Vergangenheit zu lösen.

Kosten reduzieren

Ein gemeinsames Haus bedeutet laufende Ausgaben: Kreditraten, Instandhaltung, Versicherungen, Grundsteuer – selbst wenn einer auszieht. Durch den Verkauf können:

• laufende Kosten beendet,
• die Restschuld abgelöst,
• und das Kapital gerecht aufgeteilt werden.

Gerade wenn keiner das Haus alleine halten oder übernehmen kann, ist der Verkauf oft die wirtschaftlich vernünftigste Lösung.

Beziehung lösen

Ein Haus ist oft nicht nur eine Immobilie, sondern voller gemeinsamer Erinnerungen – gute wie schlechte. Wenn einer im Haus bleibt, kann das die emotionale Verarbeitung erschweren oder zu neuen Konflikten führen (z. B. bei Unterhalt, Nutzung oder Besuchsregelungen).

Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse und ermöglicht beiden, neu anzufangen – ohne ständiges Erinnern oder Besitzdiskussionen.

Umziehen

Nach einer Trennung ändern sich Lebensentwürfe: Arbeitsorte, finanzielle Möglichkeiten, Familienmodelle. Ein gemeinsames Haus passt oft nicht mehr zur neuen Realität. Ein Verkauf eröffnet die Möglichkeit:

• in eine passendere Immobilie zu ziehen,

• in die Nähe von Familie oder Job zu wechseln,

• oder komplett neu zu starten – räumlich wie emotional.

Ihr habt Euch entschieden, Eure Immobilie zu verkaufen? Dann mache jetzt den ersten Schritt und ermittle mit unserem kostenlosen Online-Rechner den Immobilienwert:

Verkauf vs. Vermietung: Was ist besser?

Ist es besser das Haus vor der Scheidung zu verkaufen?

Die Frage, ob ein Haus besser vor oder nach der Scheidung verkauft werden sollte, hängt auch stark von der Eigentumssituation, dem Zeitpunkt des Kaufs und der Eintragung im Grundbuch ab. Hier sind die wichtigsten Überlegungen für drei typische Konstellationen:

Szenario 1: Partner steht nicht im Grundbuch

Wenn nur ein Partner im Grundbuch steht, gehört die Immobilie rechtlich gesehen auch nur ihm – unabhängig vom Zeitpunkt des Kaufs oder der Ehe. In diesem Fall kann der eingetragene Eigentümer das Haus grundsätzlich allein verkaufen, auch vor der Scheidung.

Vorteil eines Verkaufs vor der Scheidung:

• Es gibt klare Verhältnisse, was den Verkaufserlös betrifft
• Das Haus fällt nicht in den Zugewinnausgleich, wenn es schon vor der Ehe gekauft wurde und der Wertzuwachs nachweisbar ist

Aber Achtung: Wenn der nicht-eingetragene Partner in das Haus investiert hat (z. B. Umbau, Modernisierung), kann er ggf. Ausgleichsansprüche geltend machen.

Szenario 2: Partner steht im Grundbuch, obwohl das Haus vor der Ehe gekauft wurde

Wurde das Haus vor der Ehe gekauft, aber später gemeinsam ins Grundbuch eingetragen, wird es in der Regel als gemeinsames Eigentum gewertet – unabhängig vom ursprünglichen Kaufzeitpunkt.

Was das bedeutet:

• Das Haus gehört beiden, unabhängig davon, wer es bezahlt hat
• Ein Verkauf ist nur gemeinsam möglich, also auch vor der Scheidung nur mit Zustimmung beider Parteien

Vorteil eines Verkaufs vor der Scheidung:

• Ihr könnt Euch außergerichtlich über den Verkaufserlös einigen
• Ihr spart potenziellen Streit im Rahmen des Scheidungsverfahrens
• Liquidität aus dem Verkauf kann zur Klärung anderer Trennungsfolgen beitragen (z. B. Unterhalt, Neuanfang)

Szenario 3: Das Haus wurde gemeinsam nach Eheschließung gekauft

Wurde die Immobilie während der Ehe gemeinsam erworben, gehört sie beiden Ehepartnern in der Regel je zur Hälfte– und fällt damit voll in den Zugewinnausgleich (sofern keine Gütertrennung vereinbart wurde).

Vorteil eines Verkaufs vor der Scheidung:

• Klare Vermögensverhältnisse vor der offiziellen Scheidung
• Erlös kann gerecht aufgeteilt und ggf. notariell geregelt werden
• Konflikte um Nutzung, Unterhalt oder Hausübernahme werden vermieden

Nachteil eines Verkaufs vor der Scheidung:

• Emotionale Belastung bei gemeinsamem Verkaufsprozess
• Mögliche Uneinigkeit über Preis, Timing oder Maklerwahl

Tipp: Ein Verkauf vor der Scheidung ist oft einfacher, wenn beide kooperieren. Andernfalls kann es sinnvoller sein, den Immobilienwert im Scheidungsverfahren klären zu lassen.

Fazit

Ein Verkauf vor der Scheidung lohnt sich vor allem dann, wenn:

• beide Partner sich einig sind,
• klare Eigentumsverhältnisse bestehen,
• oder das Haus ohnehin nicht von einem Partner weiter genutzt werden soll.

Je früher Klarheit über die Immobilie herrscht, desto weniger Streitpotenzial birgt die Trennung – und desto reibungsloser verläuft auch das Scheidungsverfahren.

Ex-Partner auszahlen: So berechnest du den Wert

Die Berechnung der Auszahlung eines Hauses nach einer Trennung hängt von mehreren Faktoren ab:

• Hauswert ermitteln: Der aktuelle Marktwert des Hauses kann durch eine professionelle Bewertung eines Maklers oder Sachverständigen festgestellt werden. Alternativ bietet unser Online-Tool weiter oben eine erste Einschätzung.
  
• Restschulden berücksichtigen: Ziehe bestehende Hypotheken oder sonstige Darlehensschulden vom Gesamtwert des Hauses ab.
  
• Eigentumsverhältnisse klären: Falls beide Partner als Eigentümer eingetragen sind, muss die Aufteilung entsprechend der Eigentumsanteile erfolgen. Meistens orientiert sich die Auszahlungshöhe an der bisherigen Finanzierung des Hauses.
  
• Auszahlungsbetrag berechnen: Von dem ermittelten Hauswert werden die noch offenen Schulden sowie anfallende Kosten (z. B. für Notar oder Anwalt) abgezogen. Der verbleibende Betrag wird gemäß der Eigentumsverhältnisse aufgeteilt.
  
  Beispiel: Der Hauswert beträgt 400.000 €, die Restschuld liegt bei 100.000 €. Nach Abzug der Kosten bleiben 280.000 €, die bei hälftigem Eigentum jeweils 140.000 € betragen.

Tipp: Halte die getroffene Vereinbarung unbedingt schriftlich fest. Diese sollte klare Regelungen dazu enthalten, wer das Haus übernimmt, wie die Restschulden beglichen werden und welche Zahlungsmodalitäten gelten. Eine notarielle Beglaubigung sorgt für Rechtssicherheit.

Häufige Fehler beim Hausverkauf nach einer Scheidung

Folgende Fehler können den Verkauf erschweren oder finanzielle Nachteile mit sich bringen:

• Unklare Eigentumsverhältnisse: Es muss geklärt werden, wem die Immobilie gehört (alleiniger Eigentümer oder gemeinsames Eigentum).
  
• Emotionale Entscheidungen: Streitigkeiten zwischen den Ex-Partnern können einen Verkauf verzögern oder erschweren.

• Fehlende Immobilienbewertung: Ein zu hoher oder zu niedriger Verkaufspreis kann finanzielle Nachteile bringen.

• Steuerliche und rechtliche Konsequenzen übersehen: Neben der Spekulationssteuer können auch Erbschafts- oder Schenkungssteuern anfallen. Lies Dir zu diesem Thema auch unseren anderen Ratgeber durch: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an? >

• Verzicht auf professionelle Unterstützung: Ohne Makler oder Anwalt sind rechtliche und finanzielle Fehler wahrscheinlicher.

Checkliste: Hausverkauf nach einer Scheidung

✅ Klärung der Eigentumsverhältnisse

✅ Marktwertermittlung durch Gutachter oder Makler

✅ Regelung offener Kredite und Belastungen

✅ Berücksichtigung steuerlicher Aspekte

✅ Beschaffung notwendiger Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.)

✅ Verkaufsstrategie und Maklerwahl

FAQ: Wichtige Fragen zum Hausverkauf bei einer Scheidung

Wer trägt den Kredit für den Hauskauf nach der Scheidung?

Gesamtschuldnerische Haftung beider Ehepartner

• Falls beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben haben, haften sie weiterhin gemeinsam.

Auswirkungen des Auszugs eines Partners

• Der ausgezogene Partner bleibt oft weiterhin zahlungspflichtig.
• Die Bank kann weiterhin beide Partner zur Zahlung auffordern.

Möglichkeiten zur Entlassung eines Ehepartners aus dem Kreditvertrag

• Der verbleibende Partner kann den Kredit allein übernehmen, wenn die Bank zustimmt.
• Eine Umschuldung oder Ablösung des Kredits kann notwendig sein.

Was passiert mit dem Kredit wenn einer den anderen Ex-Partner auszahlt?

Vorgehensweise bei der Auszahlung

• Eine Partei zahlt die andere für ihren Eigentumsanteil aus.

Zustimmung der Bank und mögliche Umschuldung

• Eine alleinige Übernahme des Kredits durch einen Partner erfordert die ausdrückliche Zustimmung der Bank – abhängig von Bonität und Vertragsbedingungen.

Auswirkungen auf die Bonität

• Der ausgezahlte Partner verliert oft einen Vermögenswert, der seine Kreditwürdigkeit sicherte.

Was bedeuten Gütertrennung/ Zugewinngemeinschaft für den Hausverkauf nach der Scheidung?

Zugewinngemeinschaft: Auswirkungen auf den Hausverkauf

• Ohne Ehevertrag gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft.
• Der Zugewinn wird bei der Scheidung ausgeglichen, was auch die Immobilie betrifft.

Gütertrennung: Unterschiedliche Rechtslage

• Jeder behält, was ihm gehört.
• Kein Zugewinnausgleich.

Einfluss auf die Verteilung des Verkaufserlöses

• Bei Zugewinngemeinschaft kann der Wertzuwachs des Hauses geteilt werden.
• Bei Gütertrennung entscheidet die Eigentumslage über die Aufteilung.

Wie läuft der Immobilienverkauf nach einer Scheidung ab?

1. Einvernehmliche Entscheidung beider Partner: Streitigkeiten können den Verkauf verzögern.
   
2. Immobilienbewertung: Ein Gutachten oder Makler kann helfen, einen realistischen Preis zu bestimmen.
   
3. Klärung bestehender Verbindlichkeiten: Offene Kredite müssen getilgt oder übernommen werden.
   
4. Beauftragung eines Maklers: Ein Makler kann den Verkaufsprozess effizienter gestalten.
   
5. Verkauf und Aufteilung des Verkaufserlöses: Je nach Eigentumsverhältnissen wird der Erlös aufgeteilt.

Wie funktioniert ein Teilverkauf bei Scheidung?

Was ist ein Teilverkauf?

Kurz: Ein Partner verkauft seinen Anteil an einen Investor oder den anderen Partner.

✅ Vorteil: Der verbleibende Partner kann im Haus wohnen bleiben.

❌ Nachteil: Der verkaufte Anteil kann langfristig teuer zurückgekauft werden.

Auswirkungen auf den verbleibenden Partner: Er hat einen neuen Miteigentümer, was zu Konflikten führen kann.

Was passiert mit geerbten/geschenkten Immobilien nach der Scheidung?

Abgrenzung zwischen Erbschaft, Schenkung und gemeinsam erworbener Immobilie

• Ererbte oder geschenkte Immobilien gehören in der Regel nicht zum Zugewinnausgleich.

Zugewinnausgleich und Wertsteigerung

• Wertsteigerungen während der Ehe können trotzdem ausgeglichen werden müssen.

Möglichkeiten der Nutzung und Auszahlung

• Ein Partner kann ausgezahlt werden oder die Immobilie wird verkauft.

Fazit

Ein Hausverkauf nach der Scheidung kann helfen, klare Verhältnisse zu schaffen – sowohl finanziell als auch emotional. Wichtig ist, frühzeitig das Gespräch zu suchen, den Marktwert realistisch einzuschätzen und rechtliche Rahmenbedingungen wie Grundbuch, Kredit oder Zugewinnausgleich zu kennen. Mit einer klaren Strategie und professioneller Unterstützung lässt sich auch dieser Schritt gut bewältigen.

Ihr habt Euch entschieden, Eure Immobilie zu verkaufen? Dann mache jetzt den ersten Schritt und ermittle mit unserem kostenlosen Online-Rechner den Immobilienwert:

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Bitte wende dich bei konkreten Fragen an einen Anwalt oder Steuerberater.