Haus verkaufen trotz Kredit: Welche Möglichkeiten habe ich?

Du möchtest Dein Haus verkaufen, obwohl der Immobilienkredit noch läuft? Das ist in Deutschland keine Seltenheit – und in vielen Fällen möglich.

Ob Du den Kredit ablösen, mitnehmen oder auf den Käufer übertragen möchtest: Beim Hausverkauf trotz laufender Finanzierung stehen Dir mehrere Optionen offen. In diesem Artikel erfährst Du, wie der Verkauf abläuft, welche rechtlichen und finanziellen Aspekte Du beachten musst und wann sich welche Lösung lohnt.

Kann ich mein Haus oder meine Wohnung verkaufen, wenn der Kredit noch läuft?

Solltest Du einen Restbetrag haben, der den Verkaufspreis übersteigt, musst Du diesen selbst begleichen. Tatsächlich ist die Bank der vorrangige Gläubiger und muss mit dem Erlös aus dem Verkauf bedient werden, bevor der Käufer das Eigentum an der Immobilie erhält.

Der Verkaufsprozess läuft folgendermaßen ab:

• Ablösung des Kredits: Der Käufer überweist den Kaufbetrag, und die Bank erhält den Teil des Erlöses, der für die Tilgung des Kredits erforderlich ist. Der verbleibende Teil wird an Dich ausgezahlt.

• Verkäufer und Käufer einigen sich auf einen Preis: Du und der Käufer einigen euch auf einen Kaufpreis.

• Bank gibt Zustimmung zur Löschung der Grundschuld: Im Rahmen des Verkaufsprozesses wird die Bank die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beantragen, sobald der Kredit durch den Verkaufserlös vollständig beglichen ist.

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Was passiert mit meinem Kredit, wenn ich mein Haus verkaufe?

Das hängt davon ab, wie du den Verkaufserlös verwenden möchtest – und welche Bedingungen in Deinem Kreditvertrag vereinbart wurden. Hier sind die zwei Hauptszenarien – einfach erklärt:

Haus verkaufen und Kredit ablösen

Wenn Du Dein Haus verkaufst und das Darlehen komplett beenden willst, kannst Du den Kredit vorzeitig zurückzahlen (Ablösung). Dabei gilt:

• Restschuld wird mit dem Verkaufserlös abbezahlt
• Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (wenn der Vertrag noch keine 10 Jahre läuft)
• Nach 10 Jahren läuft bei vielen Krediten die sogenannte Zinsbindung aus – dann kannst Du ohne Strafzahlung kündigen (mit 6 Monaten Frist)

Das lohnt sich oft, wenn Du mit Gewinn verkaufst oder Dich finanziell neu aufstellen willst.

Haus verkaufen und Kredit für ein neues Haus verwenden

Du kannst deinen bestehenden Kredit unter bestimmten Bedingungen auch „mitnehmen“ – zum Beispiel:

• Kredit umschreiben lassen auf die neue Immobilie
• Die Bank muss zustimmen – sie prüft die neue Immobilie und ggf. deine Bonität neu
• Es entsteht oft ein neuer Grundbucheintrag, teils auch neue Vertragskonditionen

Vorteil: Wenn du einen alten Kredit mit niedrigem Zins hast, kann das attraktiver sein als ein neuer Vertrag zu aktuellen Zinsen.

Tipp: Sprich frühzeitig mit Deiner Bank oder einem unabhängigen Finanzberater – je nachdem, ob Du komplett raus willst oder nicht, gibt’s unterschiedliche Optionen (und auch steuerliche Aspekte zu beachten, z. B. bei Spekulationsfristen. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre. Wird innerhalb dieser Frist verkauft und die Immobilie nicht selbst genutzt, kann der Gewinn steuerpflichtig sein).

Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf umgehen?

 Ein paar Möglichkeiten, die Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen oder zu minimieren:

• Kredit ablösen mit dem Verkaufserlös: In vielen Fällen kann der Verkaufserlös direkt zur Ablösung des Kredits verwendet werden, wodurch die Vorfälligkeitsentschädigung nur in begrenztem Umfang anfällt.
  
• Verhandlung mit der Bank: In manchen Fällen lassen sich Banken dazu bewegen, eine geringere Vorfälligkeitsentschädigung zu akzeptieren oder diese ganz zu erlassen. Dies hängt von den Vertragsbedingungen und der Bankpolitik ab.
  
• Vorfälligkeitsentschädigung in den Kaufpreis einrechnen: Falls der Käufer es akzeptiert, kannst Du die Vorfälligkeitsentschädigung in den Verkaufspreis einfließen lassen. Das ist jedoch nur eine Möglichkeit, wenn der Käufer zustimmt und die Bank ebenfalls zugänglich für diese Lösung ist.

Die Bank ist also in den Verkaufsprozess integriert und sorgt dafür, dass der Kredit bei der Transaktion abgelöst wird, sodass Du die Immobilie verkaufen kannst.

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung trotz laufendem Kredit ist also möglich, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung, insbesondere im Hinblick auf die Ablösung des Kredits und die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. In vielen Fällen kann eine frühzeitige Absprache mit der Bank hilfreich sein, um den Verkauf reibungslos zu gestalten.

Ist es möglich, mein Haus zu verkaufen, wenn die Bank im Grundbuch steht?

Ja, Du kannst Dein Haus verkaufen, auch wenn die Bank im Grundbuch steht. Wichtig ist nur: Die Bank muss aus dem Grundbuch ausgetragen werden, sobald der Kredit abbezahlt ist – und das läuft beim Verkauf in einem ganz normalen Verfahren ab.

Was bedeutet es, dass die Bank im Grundbuch steht?

Wenn Du einen Kredit für dein Haus aufgenommen hast, hat die Bank zur Absicherung eine Grundschuld eintragen lassen. Das bedeutet:

• Die Bank steht an erster Stelle im Grundbuch
• Sie kann im schlimmsten Fall die Immobilie verwerten (z. B. bei Zahlungsausfall)

Was passiert beim Verkauf?

Wenn Du verkaufst, läuft es meist so ab:

1. Kaufvertrag wird beim Notar aufgesetzt
2. Die Bank wird über den Verkauf informiert
3. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Restschuld an die Bank bezahlt
4. Sobald das Geld bei der Bank angekommen ist, gibt sie eine Löschungsbewilligung
5. Die Grundschuld wird gelöscht und das Eigentum auf den Käufer übertragen

Ein Makler kann den gesamten Ablauf für dich regeln und alle Unterlagen für den Notar vorbereiten. Du musst Dich also nicht selbst um die Austragung kümmern.

Fazit

Ein Haus zu verkaufen, obwohl der Kredit noch nicht abbezahlt ist, ist in vielen Fällen gut machbar – solange Du die richtigen Schritte einhältst. Ob Du den Kredit vorzeitig ablöst, auf eine neue Immobilie überträgst oder eine andere Lösung mit der Bank findest: Wichtig ist, dass Du frühzeitig planst und dich gut beraten lässt. So sicherst Du Dir nicht nur einen reibungslosen Ablauf, sondern auch die finanziell sinnvollste Lösung.

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