Was kostet der Verkauf mit D&J?

Alle Kosten transparent erklärt – und was Dir am Ende wirklich bleibt.

So viel vorab: Du zahlst bei uns nur im Erfolgsfall eine Provision (prozentual vom Kaufpreis). Keine Vorkasse, keine Sonderkosten im Kleingedruckten.

Das zahlst Du typischerweise als Verkäufer:

• Maklerprovision (Dein Anteil): marktübliche 3,57 % inkl. MwSt. je Partei bei Wohnimmobilien. Bei Mehrfamilienhäusern/Gewerbe können Modelle abweichen – immer vorab fix vereinbart.
  
• Löschung bestehender Grundschulden: Notar/Grundbuch für die Löschung Deiner Finanzierung – meist einige hundert Euro (abhängig von Restschuld & Gebührenordnung). Wir holen die Löschungsbewilligung Deiner Bank, koordinieren Ablöse & Zahlung mit Notar und Grundbuchamt und stellen den Löschungsantrag.
  

Beispiel

Je nach genauem Fall kommt bei Dir natürlich etwas anderes raus, aber hier die Rechnung für einen typischen Verkaufsfall:

Verkaufspreis 500.000 €

• Dein Provisionsanteil (3,57 %): − 17.850 €
• Energieausweis & Unterlagen (falls nötig): ~ 300–800 € → übernehmen wir (0 € für Dich)
• Löschung Grundschuld (Beispielwert): − ~ 400 €
• Das gehört am Ende wirklich dir: 481.750 €
  
• Hinweis: Von diesem Betrag musst du noch deine individuellen Posten abziehen – z. B. die Restschuld deiner eigenen Finanzierung und ggf. anfallende Steuern.

Aus der jüngsten Praxis: Wir konnten Vorfälligkeitsentschädigungen in Abstimmung mit der finanzierenden Bank deutlich reduzieren – in Einzelfällen wurde sogar vollständig darauf verzichtet. Sprich uns gern darauf an, wir schauen uns Deinen Fall gemeinsam an und klären, welche Möglichkeiten es gibt.

Mehr dazu in diesem Artikel: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Das zahlst Du nicht:

• Unterlagen & Aufbereitung: Energieausweis, Kosten für Dokumente (Grundbuchauszug, Pläne etc., falls nicht vorhanden) sind bei uns alle inklusive.
  -> Entrümpler, Gärtner,Vermesser, Energieberater, kleiner Handwerksleistungen zahlen wir (nicht selbverständlich bei anderen)
  
• Grunderwerbsteuer sowie Notar- & Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung: trägt in der Praxis der Käufer.

Wofür zahlst Du uns genau?

Kurz gesagt: maximaler Preis, minimale Reibung, rechtssichere Abwicklung. Wir steuern den gesamten Prozess – Du triffst nur die Entscheidungen.

1. Wert & Strategie statt Zufall

• Fundierte Wertermittlung & Preisszenarien – Vergleichs-/Ertragswert, Marktfenster, Nachfrage-Heatmap.
  Ziel: den maximal erzielbaren Marktpreis erreichen, nicht den erstbesten.
  
• Vermarktungsweg nach Maß – offen, diskret/off-market oder Bieterverfahren.
  Effekt: mehr Wettbewerb, bessere Konditionen.

2. Aufbereitung, die den Preis hebt

• Exposé auf Premium-Niveau – Profi-Fotos, 3D/Video, optimierte Grundrisse, präzise Texte.
  Effekt: höhere Sichtbarkeit, höhere Zahlungsbereitschaft.
  
• Unterlagen-Check – Energieausweis, Grundbuch, Teilungserklärung/WEG, Bauakten, Pläne.
  Effekt: weniger Rückfragen, schneller Abschluss.
  
• Professionelles Aufmaß durch Vermesser (auf unsere Kosten!) – gerade bei älteren Immobilien finden wir oft zusätzliche Quadratmeter, die bisher nicht berücksichtigt waren. Hintergrund: veränderte DIN-Normen und alte Berechnungsstandards führen häufig dazu, dass Flächen kleiner angegeben sind, als sie nach heutigen Vorgaben tatsächlich anrechenbar wären.
  Effekt: mehr Quadratmeter = höherer Verkaufspreis = bares Geld für Dich.

3. Reichweite & echte Nachfrage

• Multichannel-Kampagne – Portale, D&J-Website, SEO/SEA, Social Ads, Newsletter.
  Effekt: mehr qualifizierte Anfragen in kürzerer Zeit.
  
• Käuferkartei & proaktive Ansprache – vorgemerkte, vorgeprüfte Interessenten.
  Effekt: schneller Start, weniger Streuverlust.

4. Qualifizierung & Verhandlung auf Profi-Level

• Bonitäts- & Finanzierungscheck – Bestätigungen der Banken statt „wir schauen mal“.
  Effekt: weniger geplatzte Zusagen.
  
• Strukturierte Besichtigungen – sauber geführt, mit Fokus auf Werttreiber.
  Effekt: ernsthafte Bieter, keine „Besichtigungstouristen“.
  
• Verhandlungsführung – Preis, Fristen, Übergabe, Inventar, Bedingungen.
  Effekt: besserer Netto-Deal statt nur hoher Kaufpreis.

5. Rechtssicher zum Notar – und darüber hinaus

• Kaufvertragsvorbereitung mit Notar – klare Regelungen, keine Fallstricke.
  Effekt: Sicherheit und Planbarkeit.
  
• Koordination bis zur Schlüsselübergabe – Protokoll, Zählerstände, Abnahmen.
  Effekt: sauberer Abschluss ohne Reststress.

Dein Vorteil

• Nur im Erfolgsfall Provision – keine Vorkasse, keine versteckten Pakete
• Mehrerlös-Potenzial (u. a. durch korrektes Aufmaß & Aufbereitung)
• Zeitgewinn & Entlastung – wir managen jede Phase
• Sicherheit – geprüfte Käufer, klare Verträge, weniger Risiko
• Transparenz – wöchentliche Updates, klare Zahlen statt Bauchgefühl

Kostenfallen & Risiken, über die selten offen gesprochen wird:

Es gibt Themen, die einen Verkauf unnötig teuer machen oder Deinen Netto-Erlös spürbar drücken. Sie passieren oft leise im Hintergrund – durch Verträge, Fristen oder fehlende Unterlagen. Wir prüfen all das vorab systematisch, sprechen Klartext und bauen vertragliche Sicherheitsnetze, damit Dich nichts kalt erwischt.

Vorfälligkeitsentschädigung (laufendes Darlehen)

• Was ist das? Gebühr der Bank, wenn Du vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlst.
• Wie passiert’s? Verkauf vor Ende der Bindung, Kredit wird abgelöst statt übernommen. Ergebnis: schnell vier- bis fünfstellig.
• Was tun wir? Frühgespräch mit Deiner Bank, Restschuld & Konditionen einholen, Optionen prüfen (Pfandtausch/Portierung, Käufer-Übernahme, Tilgungsplan). Wir rechnen Szenarien und warnen, wenn Abwarten günstiger ist.

Aus der jüngsten Praxis: Wir konnten Vorfälligkeitsentschädigungen in Abstimmung mit der finanzierenden Bank deutlich reduzieren – in Einzelfällen wurde sogar vollständig darauf verzichtet. Sprich uns gern darauf an, wir schauen uns Deinen Fall gemeinsam an und klären, welche Möglichkeiten es gibt.

Spekulationssteuer (Privatverkauf)

• Was ist das? Steuer auf den Gewinn bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren – Ausnahmen bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den zwei Vorjahren.
• Wie passiert’s? Falscher Zeitraum, teils Eigennutzung nicht sauber nachweisbar, gemischte Nutzung.
• Was tun wir? Zeitachse & Nachweise prüfen (Meldebescheinigungen etc.), Gewinnermittlung vor Steuer grob vorrechnen, Timing empfehlen. Mehr dazu in diesem Artikel: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

WEG-Sonderumlagen & Beschlüsse (Eigentumswohnung)

• Was ist das? Zusätzliche Zahlungen für Sanierungen (Dach, Heizung, Fassade), die nach dem Verkauf fällig werden können.
• Wie passiert’s? Beschlüsse in Protokollen übersehen, Rücklagen zu niedrig, Maßnahmen in Vorbereitung.
• Was tun wir? Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand prüfen; Kosten transparent machen und kaufvertraglich regeln, wer bis zu welchem Stichtag trägt.

Beispiel: Am 25. Oktober beschließt die WEG die Dacherneuerung, am 26. Oktober wird der Kaufvertrag unterschrieben. Folge: Die Kosten trägt der Verkäufer, weil die Maßnahme vor Vertragsunterzeichnung beschlossen wurde – sofern im Kaufvertrag nichts Abweichendes geregelt ist.

Merksatz: Alles, was die WEG bis zur Unterschrift beschließt, wird dem Verkäufer zugeordnet; Beschlüsse nach der Unterschrift fallen grundsätzlich in die Sphäre des Käufers (jeweils vorbehaltlich vertraglicher Stichtagsregelung).

Wohnfläche & Flächenabweichungen

• Was ist das? Differenzen (z. B. falsche Balkon-Anrechnung, Dachschrägen), die Bank/Käufer nachmessen.
• Wie passiert’s? Alte Berechnungen, Schätzwerte, unklare Grundrisse/ ungestempelte Wohnflächenberechnungen. Folge: Preisnachlass oder Finanzierung platzt.
• Was tun wir? Belastbare Flächenberechnung/Aufmaß beschaffen, Grundrisse bereinigen, Plausibilitätscheck vor Live-Gang.

Nießbrauch / Wohnrecht

• Was ist das? Eingetragene Nutzungsrechte, die den Marktwert teils deutlich mindern.
• Wie passiert’s? Rechte stehen im Grundbuch, Nutzung bleibt bestehen → Käuferkreis kleiner, Banken vorsichtig.
• Was tun wir? Bewertung der Rechte (Alter, Laufzeit, Umfang), Preiswirkung offenlegen, Ablöse-/Gestaltungsvarianten prüfen und sauber formulieren.

Erbbaurecht

• Was ist das? Du verkaufst das Gebäude, der Grund gehört dem Erbbaurechtsgeber; es fällt Erbbauzins an.
• Wie passiert’s? Restlaufzeit kurz, Zinsanpassung, strenge Bankbewertung → geringerer Preis.
• Was tun wir? Vertrag & Restlaufzeit prüfen, Zinsmechanik erklären, Finanzierungssicht berücksichtigen, passendes Käufersegment ansprechen.

Baulasten, Altlasten, Abstandsflächen

• Was ist das? Öffentliche/privatrechtliche Lasten (Wegerechte, Stellplatzauflagen, mögliche Bodenverunreinigungen).
• Wie passiert’s? Nur im Baulastenverzeichnis/Altlastenkataster sichtbar – im Exposé oft nicht erkennbar.
• What tun wir? Abfragen bei Amt/Kataster, Grundbuch-Lasten übersetzen, Preiswirkung benennen, nötige Löschungen/Erklärungen vorbereiten.

Denkmalschutz, Milieuschutz, Vorkaufsrechte

• Was ist das? Einschränkungen bei Umbau/Modernisierung; kommunales Vorkaufsrecht kann Verkauf verzögern.
• Wie passiert’s? Lage in Erhaltungsgebieten, fehlender Vorkaufsrechtsverzicht vom Bezirk/Gemeinde.
• Was tun wir? Gebietsstatus prüfen, Verzichtserklärung rechtzeitig beantragen, Kaufvertrag auf Auflagen zuschneiden.

Mietverhältnis & Kündigungsschutz (vermietet verkaufen)

• Was ist das? Bestehende Miete bleibt; Eigenbedarf hat Sperrfristen, Umwandlungsverbote.
• Wie passiert’s? Mietvertrag unklar, Miethöhe niedrig → Abschlag am Markt.
• Was tun wir? Mietvertrag & Miethistorie prüfen, Käuferzielgruppe (Kapitalanleger) passend wählen, Kommunikation mit Mieter fair & schriftlich.

Kaufpreis-/Inventaraufteilung

• Was ist das? Teil des Preises wird Inventar zugeordnet (z. B. Küche), um Nebenkosten zu optimieren.
• Wie passiert’s? Überzogene Ansätze → Konflikte mit Bank/Finanzamt.
• Was tun wir? Realistische Bewertung & Nachweise, saubere Notar-Formulierung, Bankenanforderungen beachten.

Erschließungs-/Anliegerbeiträge & kommunale Abgaben

• Was ist das? Nachträgliche Beiträge (Straßen-/Kanalbau) – teils mehrere tausend Euro.
• Wie passiert’s? Maßnahmen beschlossen, aber noch nicht abgerechnet.
• Was tun wir? Gemeindeanfrage stellen, Bescheide prüfen, Stichtagsregelung im Vertrag.

Kurz gesagt: 

Wir identifizieren Risiken vor dem ersten Inserat, beziffern die Wirkung auf Deinen Netto-Erlös und verankern Schutzmechanismen im Prozess und im Kaufvertrag. So bleibt Dir am Ende mehr – und es gibt keine bösen Überraschungen.

Fazit:

Entscheidend ist nicht nur der Verkaufspreis, sondern was schlussendlich netto bei Dir ankommt – nach Provision, Löschung/Bank, Steuern und optionalen Posten. Genau das rechnen wir vor Vertragsstart mit Dir transparent durch. Am Ende gilt: Alles startet mit der richtigen Einschätzung des Immobilienpreises.

Eine neutrale Ersteinschätzung bekommst Du in wenigen Schritten mit unserem kostenlosen und unverbindlichem Immobilienpreisrechner: