Alle Kosten transparent erklärt – und was Dir am Ende wirklich bleibt.
So viel vorab: Du zahlst bei uns nur im Erfolgsfall eine Provision (prozentual vom Kaufpreis). Keine Vorkasse, keine Sonderkosten im Kleingedruckten.
Offen gesagt: Wir sind Makler. Natürlich haben wir ein Interesse daran, dass Du einen Makler beauftragst – am liebsten uns. Genau deshalb legen wir hier offen, welche Kosten beim Verkauf tatsächlich entstehen, wer sie bezahlt und wo Verkäufer häufig falsche Vorstellungen haben. Am Ende sollst Du selbst entscheiden können, ob ein Makler für Dich sinnvoll ist oder nicht.
Das zahlst Du typischerweise als Verkäufer:
- Maklerprovision (Dein Anteil): marktübliche 3,57 % inkl. MwSt. je Partei bei Wohnimmobilien. Bei Mehrfamilienhäusern/Gewerbe können Modelle abweichen – immer vorab fix vereinbart.
- Löschung bestehender Grundschulden: Notar/Grundbuch für die Löschung Deiner Finanzierung – meist einige hundert Euro (abhängig von Restschuld & Gebührenordnung). Wir holen die Löschungsbewilligung Deiner Bank, koordinieren Ablöse & Zahlung mit Notar und Grundbuchamt und stellen den Löschungsantrag.
„Die häufigste Frage, die mir Verkäufer stellen: Muss ich die Notarkosten zahlen? Nein. Kaufvertrag, Grundbucheintragung und auch die Finanzierungskosten trägt der Käufer. Als Verkäufer zahlst Du nur die Löschung Deiner alten Grundschuld, und das sind in der Regel ein paar hundert Euro. Das überrascht viele positiv.“
– Betül Taktakoglu
Verkaufsberaterin
Beispiel für mögliche Kosten
Je nach genauem Fall kommt bei Dir natürlich etwas anderes raus, aber hier die Rechnung für einen typischen Verkaufsfall:
Verkaufspreis 500.000 €
- Maklerprovision (Verkäuferanteil, 3,57 %): 17.850 €
- Energieausweis & Unterlagen (falls nötig): ~ 300–800 € → übernehmen wir (0 € für Dich)
- Löschung Grundschuld (Beispielwert): ~ 400 €
- Das gehört am Ende wirklich dir: 481.750 €
- Hinweis: Von diesem Betrag musst du noch deine individuellen Posten abziehen – z. B. die Restschuld deiner eigenen Finanzierung und ggf. anfallende Steuern.
- Aber: Das sind bei D&J die einzigen Kosten, die zustande kommen. Denn wir übernehmen jeglichen Aufwand – von der Vermarktung über die Einholung und Erstellung sämtlicher Unterlagen bis hin zum Energieausweis. Das ist in unserem All-inclusive-Angebot inkludiert und wird nicht gesondert in Rechnung gestellt. Selbst dann nicht, wenn es nicht zum Verkauf kommen sollte.
Aus der jüngsten Praxis: Wir konnten Vorfälligkeitsentschädigungen in Abstimmung mit der finanzierenden Bank deutlich reduzieren – in Einzelfällen wurde sogar vollständig darauf verzichtet. Sprich uns gern darauf an, wir schauen uns Deinen Fall gemeinsam an und klären, welche Möglichkeiten es gibt.
„Unsere Provision ist sichtbar, unsere Arbeit messbar – und das exakte Angebot bekommst Du vorab schwarz auf weiß. Keine Überraschungen, keine versteckten Kosten.“
— David Owusu
Geschäftsführer
Mehr dazu in diesem Artikel: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Das zahlst Du nicht:
- Unterlagen & Aufbereitung: Energieausweis, Kosten für Dokumente (Grundbuchauszug, Pläne etc., falls nicht vorhanden) sind bei uns alle inklusive.
→ Entrümpler, Gärtner, Vermesser, Energieberater, kleinere Handwerksleistungen zahlen wir (nicht selbstverständlich bei anderen) - Grunderwerbsteuer sowie Notar- & Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung: trägt in der Praxis der Käufer.
Kostenrechner
Was bleibt Dir nach dem Verkauf?
Schiebe den Regler auf Deinen erwarteten Verkaufspreis
* Ohne individuelle Posten wie Restschuld, Spekulationssteuer oder Vorfälligkeitsentschädigung. Diese rechnen wir vor Vertragsstart gemeinsam mit Dir durch.
Wann Du Dir einen Makler sparen kannst
Es gibt Situationen, in denen Du Deine Immobilie auch ohne Makler gut verkaufen kannst – und Dir die Provision sparen kannst. Das sagen wir ganz offen.
1. Du hast bereits einen passenden Käufer: Wenn ein Käufer schon feststeht – zum Beispiel aus der Familie, dem Freundeskreis oder über einen direkten Kontakt – brauchst Du in der Regel keinen Makler. Dann reicht es meist, den Verkauf über einen Notar sauber abzuwickeln.
2. Du hast Erfahrung mit Immobilienverkäufen: Wenn Du bereits mehrere Immobilien verkauft hast, den Markt gut kennst und weißt, wie Preisfindung, Käuferprüfung, Finanzierung und Notarprozess funktionieren, kannst Du den Verkauf auch selbst organisieren.
3. Die Immobilie ist sehr einfach zu verkaufen: Standardisierte Immobilien in gefragten Lagen – etwa eine gut geschnittene Eigentumswohnung in einer Großstadt – lassen sich oft auch ohne großen Vermarktungsaufwand verkaufen.
Wann ein Makler dagegen wirklich sinnvoll ist
Ein Makler wird vor allem dann wertvoll, wenn der Verkauf komplexer wird oder Fehler teuer werden können:
- wenn Du den optimalen Verkaufspreis nicht sicher einschätzen kannst
- wenn Unterlagen fehlen oder geprüft werden müssen
- wenn viele Interessenten koordiniert und qualifiziert werden müssen
- wenn Verhandlungen professionell geführt werden sollen
- wenn Du Zeit sparen und Risiken minimieren möchtest
- wenn die Immobilie vermietet ist – vor allem bei schwierigen Mietverhältnissen
- wenn eine Erbengemeinschaft verkauft und viele Parteien abgestimmt werden müssen
- wenn starker Sanierungsbedarf eine realistische Preiseinschätzung erfordert
Genau hier entsteht in der Praxis oft der Mehrwert einer professionellen Vermarktung.
Was kostet ein Immobilienverkauf ohne Makler wirklich?
Viele Verkäufer denken zuerst: „Ohne Makler spare ich 3,57 % Provision.“ Das stimmt – allerdings übernimmst Du dann auch alle Aufgaben und Kosten selbst, die sonst der Makler trägt.
Typische Posten beim Privatverkauf können zum Beispiel sein:
| Leistung | Typische Kosten |
|---|---|
| Energieausweis | ca. 100–500 € |
| Grundrisse / Wohnflächenberechnung | ca. 300–1.000 € |
| Vermesser / Aufmaß | ca. 500–2.000 € |
| Immobilienfotografie | ca. 300–1.500 € |
| Exposé-Erstellung | Zeitaufwand oder externe Kosten |
| Anzeigen auf Immobilienportalen | ca. 100–1.000 € |
| Beschaffung von Unterlagen (Grundbuch, Bauakte etc.) | ca. 50–300 € |
In der Praxis liegen diese reinen Vermarktungskosten häufig zwischen etwa 1.000 und 4.000 Euro, je nach Immobilie und Anspruch an die Präsentation.
Dazu kommt der Zeitaufwand: Anfragen beantworten, Besichtigungen koordinieren, Finanzierungen prüfen, Kaufverhandlungen führen und den Notartermin vorbereiten.
Warum viele Verkäufer Angst vor Maklerverträgen haben
Ein Punkt, der beim Thema Makler oft unterschätzt wird: die Vertragslaufzeit.
Viele Makler arbeiten mit 6 bis 12 Monaten Vertragsbindung.
Wenn Du unterschreibst, bist Du in dieser Zeit meist exklusiv an diesen Makler gebunden – selbst wenn die Vermarktung nicht gut läuft oder der Preis falsch angesetzt wurde.
Das führt in der Praxis häufig zu einer unangenehmen Situation:
Die Immobilie steht monatelang online, der Preis wird schrittweise reduziert, und der Verkäufer kann den Maklervertrag trotzdem nicht einfach beenden.
Deshalb arbeiten wir bewusst anders
Bei uns beträgt die Vertragslaufzeit nur 6 Wochen. Das hat einen einfachen Grund: Wir finden, dass ein Makler durch Leistung überzeugen sollte – nicht durch lange Vertragsbindungen.
Wenn unsere Strategie funktioniert, entsteht Nachfrage meist sehr schnell. Wenn nicht, solltest Du als Verkäufer die Freiheit haben, neu zu entscheiden.
Was das für Dich bedeutet
- keine monatelange Bindung
- keine „Preisreduktionsspirale“ über ein halbes Jahr
- volle Kontrolle über Deinen Verkaufsprozess
Kurz gesagt: Du testest unsere Vermarktung ohne langfristiges Risiko.
Wofür bezahlst Du uns genau?
Kurz gesagt: bestmöglicher Preis, minimale Reibung, rechtssichere Abwicklung. Wir steuern den gesamten Prozess – Du triffst nur die Entscheidungen.
1. Wert & Strategie statt Zufall
- Fundierte Wertermittlung & Preisszenarien
Präzise Preiseinschätzung statt Bauchgefühl – damit Du weder Geld auf dem Tisch liegen lässt noch Käufer mit einem unrealistischen Preis verschreckst. - Vermarktungsweg nach Maß – offen, diskret/off-market oder Bieterverfahren.
Effekt: mehr Wettbewerb, bessere Konditionen.
2. Aufbereitung, die den Preis hebt
- Exposé auf Premium-Niveau – Profi-Fotos, 3D/Video, optimierte Grundrisse, präzise Texte.
Effekt: höhere Sichtbarkeit, höhere Zahlungsbereitschaft. - Unterlagen-Check – Energieausweis, Grundbuch, Teilungserklärung/WEG, Bauakten, Pläne.
Effekt: weniger Rückfragen, schneller Abschluss. - Professionelles Aufmaß durch Vermesser (auf unsere Kosten!) – gerade bei älteren Immobilien finden wir oft zusätzliche Quadratmeter, die bisher nicht berücksichtigt waren. Hintergrund: veränderte DIN-Normen und alte Berechnungsstandards führen häufig dazu, dass Flächen kleiner angegeben sind, als sie nach heutigen Vorgaben tatsächlich anrechenbar wären.
Effekt: mehr Quadratmeter = höherer Verkaufspreis = bares Geld für Dich.
3. Reichweite & echte Nachfrage
- Multichannel-Kampagne – Portale, D&J-Website, SEO/SEA, Social Ads, Newsletter.
Effekt: mehr qualifizierte Anfragen in kürzerer Zeit. - Käuferkartei & proaktive Ansprache – vorgemerkte, vorgeprüfte Interessenten.
Effekt: schneller Start, weniger Streuverlust.
4. Qualifizierung & Verhandlung auf Profi-Level
- Bonitäts- & Finanzierungscheck – Bestätigungen der Banken statt „wir schauen mal“.
Effekt: vermeiden von geplatzten Zusagen. - Strukturierte Besichtigungen – sauber geführt, mit Fokus auf Werttreiber.
Effekt: ernsthafte Käufer, keine „Besichtigungstouristen“. - Verhandlungsführung – Preis, Fristen, Übergabe, Inventar, Bedingungen.
Effekt: besserer Netto-Deal statt nur hoher Startpreis.
5. Rechtssicher zum Notar – und darüber hinaus
- Kaufvertragsvorbereitung mit Notar – klare Regelungen, keine Fallstricke.
Effekt: Sicherheit und Planbarkeit. - Koordination bis zur Schlüsselübergabe – Protokoll, Zählerstände, Abnahmen.
Effekt: sauberer Abschluss ohne Reststress.
Dein Vorteil
- Nur im Erfolgsfall Provision – keine Vorkasse, keine versteckten Pakete
- Mehrerlös-Potenzial (u. a. durch korrektes Aufmaß & Aufbereitung)
- Zeitgewinn & Entlastung – wir managen jede Phase
- Sicherheit – geprüfte Käufer, klare Verträge, weniger Risiko
- Transparenz – wöchentliche Updates, klare Zahlen statt Bauchgefühl
Kostenfallen & Risiken, über die selten offen gesprochen wird:
Es gibt Themen, die einen Verkauf unnötig teuer machen oder Deinen Netto-Erlös spürbar drücken. Sie passieren oft leise im Hintergrund – durch Verträge, Fristen oder fehlende Unterlagen. Wir prüfen all das vorab systematisch, sprechen Klartext und bauen vertragliche Sicherheitsnetze, damit Dich nichts kalt erwischt.
- Was ist das? Gebühr der Bank, wenn Du vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlst.
- Wie passiert’s? Verkauf vor Ende der Bindung, Kredit wird abgelöst statt übernommen. Ergebnis: schnell vier- bis fünfstellig.
- Was tun wir? Frühgespräch mit Deiner Bank, Restschuld & Konditionen einholen, Optionen prüfen (Pfandtausch/Portierung, Käufer-Übernahme, Tilgungsplan). Wir rechnen Szenarien und warnen, wenn Abwarten günstiger ist.
Aus der jüngsten Praxis: Wir konnten Vorfälligkeitsentschädigungen in Abstimmung mit der finanzierenden Bank deutlich reduzieren – in Einzelfällen wurde sogar vollständig darauf verzichtet. Sprich uns gern darauf an, wir schauen uns Deinen Fall gemeinsam an und klären, welche Möglichkeiten es gibt.
- Was ist das? Steuer auf den Gewinn bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren – Ausnahmen bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den zwei Vorjahren.
- Wie passiert’s? Falscher Zeitraum, teils Eigennutzung nicht sauber nachweisbar, gemischte Nutzung.
- Was tun wir? Zeitachse & Nachweise prüfen (Meldebescheinigungen etc.), Gewinnermittlung vor Steuer grob vorrechnen, Timing empfehlen. Mehr dazu in diesem Artikel: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
- Was ist das? Zusätzliche Zahlungen für Sanierungen (Dach, Heizung, Fassade), die nach dem Verkauf fällig werden können.
- Wie passiert’s? Beschlüsse in Protokollen übersehen, Rücklagen zu niedrig, Maßnahmen in Vorbereitung.
- Was tun wir? Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand prüfen; Kosten transparent machen und kaufvertraglich regeln, wer bis zu welchem Stichtag trägt.
Beispiel: Am 25. Oktober beschließt die WEG die Dacherneuerung, am 26. Oktober wird der Kaufvertrag unterschrieben. Folge: Die Kosten trägt der Verkäufer, weil die Maßnahme vor Vertragsunterzeichnung beschlossen wurde – sofern im Kaufvertrag nichts Abweichendes geregelt ist.
Merksatz: Alles, was die WEG bis zur Unterschrift beschließt, wird dem Verkäufer zugeordnet; Beschlüsse nach der Unterschrift fallen grundsätzlich in die Sphäre des Käufers (jeweils vorbehaltlich vertraglicher Stichtagsregelung).
- Was ist das? Differenzen (z. B. falsche Balkon-Anrechnung, Dachschrägen), die Bank/Käufer nachmessen.
- Wie passiert’s? Alte Berechnungen, Schätzwerte, unklare Grundrisse/ ungestempelte Wohnflächenberechnungen. Folge: Preisnachlass oder Finanzierung platzt.
- Was tun wir? Belastbare Flächenberechnung/Aufmaß beschaffen, Grundrisse bereinigen, Plausibilitätscheck vor Live-Gang.
- Was ist das? Eingetragene Nutzungsrechte, die den Marktwert teils deutlich mindern.
- Wie passiert’s? Rechte stehen im Grundbuch, Nutzung bleibt bestehen → Käuferkreis kleiner, Banken vorsichtig.
- Was tun wir? Bewertung der Rechte (Alter, Laufzeit, Umfang), Preiswirkung offenlegen, Ablöse-/Gestaltungsvarianten prüfen und sauber formulieren.
- Was ist das? Du verkaufst das Gebäude, der Grund gehört dem Erbbaurechtsgeber; es fällt Erbbauzins an.
- Wie passiert’s? Restlaufzeit kurz, Zinsanpassung, strenge Bankbewertung → geringerer Preis.
- Was tun wir? Vertrag & Restlaufzeit prüfen, Zinsmechanik erklären, Finanzierungssicht berücksichtigen, passendes Käufersegment ansprechen.
- Was ist das? Öffentliche/privatrechtliche Lasten (Wegerechte, Stellplatzauflagen, mögliche Bodenverunreinigungen).
- Wie passiert’s? Nur im Baulastenverzeichnis/Altlastenkataster sichtbar – im Exposé oft nicht erkennbar.
- Was tun wir? Abfragen bei Amt/Kataster, Grundbuch-Lasten übersetzen, Preiswirkung benennen, nötige Löschungen/Erklärungen vorbereiten.
- Was ist das? Einschränkungen bei Umbau/Modernisierung; kommunales Vorkaufsrecht kann Verkauf verzögern.
- Wie passiert’s? Lage in Erhaltungsgebieten, fehlender Vorkaufsrechtsverzicht vom Bezirk/Gemeinde.
- Was tun wir? Gebietsstatus prüfen, Verzichtserklärung rechtzeitig beantragen, Kaufvertrag auf Auflagen zuschneiden.
- Was ist das? Bestehende Miete bleibt; Eigenbedarf hat Sperrfristen, Umwandlungsverbote.
- Wie passiert’s? Mietvertrag unklar, Miethöhe niedrig → Abschlag am Markt.
- Was tun wir? Mietvertrag & Miethistorie prüfen, Käuferzielgruppe (Kapitalanleger) passend wählen, Kommunikation mit Mieter fair & schriftlich.
- Was ist das? Teil des Preises wird Inventar zugeordnet (z. B. Küche), um Nebenkosten zu optimieren.
- Wie passiert’s? Überzogene Ansätze → Konflikte mit Bank/Finanzamt.
- Was tun wir? Realistische Bewertung & Nachweise, saubere Notar-Formulierung, Bankenanforderungen beachten.
- Was ist das? Nachträgliche Beiträge (Straßen-/Kanalbau) – teils mehrere tausend Euro.
- Wie passiert’s? Maßnahmen beschlossen, aber noch nicht abgerechnet.
- Was tun wir? Gemeindeanfrage stellen, Bescheide prüfen, Stichtagsregelung im Vertrag.
Kurz gesagt:
Wir identifizieren Risiken vor dem ersten Inserat, beziffern die Wirkung auf Deinen Netto-Erlös und verankern Schutzmechanismen im Prozess und im Kaufvertrag. So bleibt Dir am Ende mehr – und es gibt keine bösen Überraschungen.
Fazit:
Entscheidend ist nicht nur der Verkaufspreis, sondern was schlussendlich netto bei Dir ankommt – nach Provision, Löschung/Bank, Steuern und optionalen Posten. Genau das rechnen wir vor Vertragsstart mit Dir transparent durch. Am Ende gilt: Alles startet mit der richtigen Einschätzung des Immobilienpreises.
Eine neutrale Ersteinschätzung bekommst Du in wenigen Schritten mit unserem kostenlosen und unverbindlichem Immobilienpreisrechner:
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