Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch verschiedene Nebenkosten an – darunter Notar- und Grundbuchgebühren. In Hamburg, wie in ganz Deutschland, richten sich diese Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
Doch wie hoch sind sie genau? Gibt es Besonderheiten in Hamburg? In diesem Artikel erfährst Du, wie die Gebühren berechnet werden, wo Einsparpotenzial besteht und wie Hamburg im Vergleich zu anderen Bundesländern abschneidet. So kannst Du die Kosten realistisch einplanen und Deine Finanzierung optimal vorbereiten.
Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten in Hamburg?
Die Notar- und Grundbuchkosten in Hamburg liegen üblicherweise zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises einer Immobilie. Da diese Gebühren bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einheitlich geregelt sind, fallen sie in Hamburg ähnlich aus wie in anderen Bundesländern. Allerdings können lokale Besonderheiten, wie unterschiedliche Notargebühren oder zusätzliche Leistungen, zu kleineren Abweichungen führen.
Beispielrechnung für Hamburg
Kaufpreis: 500.000 €
- Notarkosten: ca. 5.000 € bis 7.500 €
- Grundbuchkosten: ca. 2.500 € bis 5.000 €
- Gesamtkosten: 7.500 € bis 10.000 € (1,5 % bis 2 %)
Wie hoch die Notar- und Grundbuchkosten in Deinem Fall sein werden, hängt natürlich vom Kaufpreis ab. Wie hoch der Verkaufspreis Deiner Immobilie wahrscheinlich sein wird, kannst du hier kostenlos berechnen:
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Vergleich zu anderen Städten und Bundesländern
Da die Gebührenordnung bundesweit einheitlich geregelt ist, sind die Notar- und Grundbuchkosten grundsätzlich überall vergleichbar. Allerdings gibt es regionale Unterschiede, da sich die Gebühren prozentual am Kaufpreis orientieren. In teuren Städten wie Hamburg, München oder Frankfurt fallen die absoluten Kosten daher höher aus als in günstigeren Regionen.
Vergleich:
- Ländliche Regionen (z. B. Brandenburg): Geringere Immobilienpreise bedeuten niedrigere Notar- und Grundbuchkosten.
- Großstädte (z. B. Hamburg): Höhere Kaufpreise führen zu entsprechend höheren absoluten Gebühren.
Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?
Beim Hausverkauf trägt in der Regel der Käufer die Notarkosten. Das liegt daran, dass der Käufer als neuer Eigentümer das Grundbuch umschreiben lassen muss und die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags benötigt.
Ausnahme:
- Falls der Verkäufer vorab eine Löschung einer bestehenden Grundschuld oder anderer Eintragungen beantragt, übernimmt er die damit verbundenen Notar- und Grundbuchkosten (ca. 0,2 % der Grundschuldhöhe).
Grundsätzlich sind individuelle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer möglich, aber in Deutschland ist die Kostentragung durch den Käufer der Standard.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind die zusätzlichen Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie neben dem reinen Kaufpreis anfallen. Diese Kosten müssen Käufer zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie einplanen und können je nach Immobilienart und Region unterschiedlich hoch ausfallen. Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten zählen:
- Notarkosten
Diese entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Beglaubigung der Eigentumsübertragung. Sie betragen in der Regel etwa 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises. - Grundbuchkosten
Hierzu gehören die Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch sowie ggf. für die Löschung alter Grundschulden. Diese Kosten liegen meist bei ca. 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises. - Grunderwerbsteuer
Diese Steuer wird beim Immobilienkauf fällig und variiert je nach Bundesland. In Hamburg beträgt sie beispielsweise 4,5 % des Kaufpreises. - Maklergebühren
Falls ein Makler am Kauf beteiligt ist, müssen die Maklerkosten bezahlt werden. Diese liegen meist zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises und können von Käufer und Verkäufer geteilt oder vom Käufer alleine getragen werden. - Löschungsgebühren
Falls im Kaufprozess bestehende Grundschulden gelöscht werden müssen, fallen ebenfalls Notarkosten und Grundbuchgebühren an.
Diese Nebenkosten können insgesamt zwischen 7 % und 10 % des Kaufpreises ausmachen, je nachdem, wie hoch der Kaufpreis und wie viel der Käufer an Nebenkosten zu zahlen hat.
Wie setzen sich die Notar- und Grundbuchkosten zusammen?
Notarkosten
Der Notar übernimmt die Beurkundung des Kaufvertrags und sorgt für einen reibungslosen Ablauf des Eigentumsübergangs.
- Kosten: 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises
- Enthaltene Leistungen:
- Erstellung des Kaufvertragsentwurfs
- Beurkundung des Vertrags
- Anträge für das Grundbuchamt
Grundbuchkosten
Hierzu zählen die Eintragung des neuen Eigentümers, die Löschung alter Grundschulden und die Eintragung neuer Belastungen.
- Kosten: 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises
Kosten im Detail
| Kaufpreis | 2-facher Gebührensatz | 5,5-facher Gebührensatz | Umsatzsteuer | Kosten gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 100.000 € | 347,00 € | 1.501,50 € | 285,29 € | 1.786,79 € |
| 200.000 € | 694,00 € | 1.501,50 € | 454,58 € | 2.847,08 € |
| 300.000 € | 1.041,00 € | 3.492,50 € | 663,58 € | 4.156,08 € |
| 500.000 € | 1.735,00 € | 5.142,50 € | 977,08 € | 6.119,58 € |
| 800.000 € | 2.776,00 € | 7.782,50 € | 1.478,68 € | 9.261,18 € |
| 1.000.000 € | 3.470,00 € | 9.542,50 € | 1.813,08 € | 11.355,58 € |
Wichtig: Der 5,5-fache Gebührensatz nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) fällt nur in seltenen Ausnahmefällen an und wird normalerweise nicht bei Standardleistungen wie der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags oder der Grundbucheintragung erhoben. Solche erhöhten Sätze kommen vor, wenn der Notar zusätzliche Haftungsrisiken trägt oder eine besonders aufwendige und komplexe Leistung erbringt.
Kann man Notar- oder Gerichtsgebühren sparen?
Als Verkäufer kannst Du durch geschickte Planung und Entscheidungen bei der Vertragsgestaltung die Kosten für Notar- und Gerichtsgebühren reduzieren. Hier sind einige Möglichkeiten:
1. Alte Grundschulden rechtzeitig löschen
- Prüfung alter Grundschulden: Oft sind Grundschulden aus früheren Finanzierungen noch im Grundbuch eingetragen, obwohl sie bereits abbezahlt sind.
- Löschung mit weniger Notaraufwand: Statt die Löschung komplett über den Notar abzuwickeln, kannst du durch eine rechtzeitige Löschungsbewilligung die Notarkosten gering halten.
2. Klare Regelung der Nebenkosten im Kaufvertrag
- Notarkosten für Kaufvertrag: Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, dies sollte auch im Vertrag eindeutig geregelt sein.
3. Vermeidung unnötiger Vereinbarungen im Vertrag
- Zusatzklauseln prüfen: Komplexe Regelungen wie Vorkaufsrechte, Rücktrittsrechte oder Treuhandvereinbarungen führen zu höheren Notarkosten. Überlege, ob solche Klauseln wirklich nötig sind.
4. Beglaubigungen durch Käufer durchführen lassen
- Anträge ans Grundbuchamt: In der Regel werden Anträge für die Eintragung des neuen Eigentümers und Grundschulden über den Notar abgewickelt, aber diese Kosten trägt der Käufer. Achte darauf, dass diese Aufgaben nicht auf dich als Verkäufer zurückfallen.
5. Energieausweis und Unterlagen direkt bereitstellen
- Kein Mehraufwand für den Notar: Stelle alle benötigten Unterlagen (z. B. Energieausweis, Grundbuchauszug) frühzeitig bereit, um zusätzliche Dienstleistungen des Notars oder Verzögerungen zu vermeiden. Dies kann auch dein Makler für dich übernehmen.
6. Vermeidung von Vorfälligkeitsentschädigungen
Falls deine Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, versuche, eine vorzeitige Ablösung der Finanzierung ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigungen mit der Bank zu vereinbaren. Die Einsparung betrifft zwar nicht direkt Notar- oder Gerichtsgebühren, kann deine Verkaufskosten aber insgesamt senken.
Löschung der Grundschuld
Ist die Löschung der Grundschuld sinnvoll?
„Grundsätzlich verpflichtet sich der Verkäufer bei Verkauf zur vollständigen Lastenfreistellung des Vertragsobjektes von in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Belastungen (z. B. Grundschulden).
– Erik Maurer
Bei Verkauf sollten eingetragene Grundschulden des Verkäufers immer zur Löschung gebracht werden. Die Übernahme einer eingetragenen Grundschuld durch den Käufer bietet in der Regel lediglich den Vorteil, dass keine erneuten Grundbuchkosten für die Eintragung einer neuen Grundschuld bezahlt werden müssen. Sinnvoll ist dies grundsätzlich nur dann, wenn der Käufer über dieselbe Bank finanziert, die bereits mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.“
Oberinspektor i. N. vom Notariat Huttenlocher & Zintl.
Sollte ich die Grundschuld lieber löschen oder Übertragen?
In vielen Fällen wird der vermeintliche Vorteil für den Verkäufer durch die zusätzlichen Gebühren wieder ausgeglichen:
- Für den Käufer: Er übernimmt die Kosten für die Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Umschreibung oder Abtretung. Am Ende können die Gesamtkosten fast so hoch ausfallen wie für die Eintragung einer neuen Grundschuld.
- Für den Verkäufer: Du zahlst lediglich die Löschungskosten (ca. 0,2 % der Grundschuldhöhe), weitere Gebühren fallen für dich in der Regel nicht an. Das kann ein kleiner Vorteil sein – vorausgesetzt, die Übernahme der Grundschuld verläuft problemlos.
Wie funktioniert die Löschung der Grundschuld?
Grundsätzlich gibt es zwei Wege, eine eingetragene Grundschuld zu löschen:
1. Löschungsbewilligung vorab durch den Verkäufer:
- Der Verkäufer beantragt die Löschungsbewilligung direkt beim Gläubiger.
- Anschließend übergibt er sie dem Notar, der sie beim Grundbuchamt einreicht.
2. Löschungsbewilligung durch den Notar im Vertragsvollzug:
- Nach Beurkundung des Kaufvertrags fordert der Notar die Löschungsbewilligung beim Gläubiger des Verkäufers an.
- Falls noch eine Restschuld besteht, kann dies unter einer Treuhandauflage geschehen.
- Der Gläubiger sendet die Löschungsbewilligung direkt an den Notar.
Sobald die Eigentumsumschreibung erfolgt ist (und gegebenenfalls alle Treuhandauflagen erfüllt sind), leitet der Notar die Löschungsbewilligung an das Grundbuchamt weiter. Mit der Eintragung des neuen Eigentümers wird dann auch die alte Grundschuld gelöscht.
Welche Kosten entstehen bei der Löschung der Grundschuld?
Die Löschung einer Grundschuld verursacht sowohl Notarkosten als auch Grundbuchkosten, die gesetzlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach der eingetragenen Grundschuld.
1. Notarkosten für die Löschungsbewilligung
- Die Löschungsbewilligung wird von der Bank ausgestellt, sobald die Grundschuld vollständig getilgt ist.
- Für die Beglaubigung durch den Notar fällt eine 0,2-fache Gebühr gemäß GNotKG an.
2. Grundbuchkosten für die Löschung
- Das Grundbuchamt erhebt ebenfalls eine 0,2-fache Gebühr für die tatsächliche Löschung der Grundschuld.
Gesamtkosten für die Löschung
- Die Gesamtkosten für Notar + Grundbuchamt liegen bei etwa 0,4 % der Grundschuldhöhe (jeweils 0,2 % für Notar und Grundbuchamt, weitere Gebühren können hinzukommen).
Beispielrechnung:
- 100.000 € Grundschuld → ca. 96 €
- 300.000 € Grundschuld → ca. 192 €
- 500.000 € Grundschuld → ca. 288 €
Fazit
Die Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den festen Nebenkosten beim Immobilienkauf und belaufen sich meist auf ca. 1,5 % des Kaufpreises. Da die Gebühren bundesweit einheitlich geregelt sind, gibt es kaum Spielraum für Einsparungen. Dennoch kannst du durch eine frühzeitige Planung und eine fachkundige Beratung unerwartete Kosten vermeiden und deine Finanzierung optimal vorbereiten.
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