Notar- und Grundbuchkosten Bayern: Darauf musst Du achten

Der Kauf einer Immobilie bringt neben dem Kaufpreis auch zusätzliche Nebenkosten mit sich – dazu zählen die Notarkosten und Grundbuchkosten. In Bayern orientieren sich diese Gebühren wie in ganz Deutschland am Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Doch wie hoch fallen die Kosten aus? Welche Besonderheiten gibt es in Bayern? In diesem Artikel erfährst Du alles über die Berechnung, mögliche Einsparungen und den Vergleich zu anderen Bundesländern. So bist Du bestens vorbereitet, um Kosten realistisch einzuschätzen und finanziell optimal zu planen.

Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten in Bayern?

Die Notar- und Grundbuchkosten in Bayern liegen in der Regel bei etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises einer Immobilie. Diese Kosten sind bundesweit durch die Gebührenordnung (GNotKG) einheitlich geregelt, weshalb sie in Bayern ähnlich wie in anderen Städten und Bundesländern ausfallen. Allerdings können lokale Faktoren wie regionale Gebührenunterschiede oder spezifische Leistungen des Notars zu kleinen Abweichungen führen.

Beispielrechnung für Bayern

Kaufpreis: 500.000 €

• Notarkosten: ca. 5.000 € bis 7.500 €
• Grundbuchkosten: ca. 2.500 € bis 5.000 €
  Gesamtkosten: 7.500 € bis 10.000 € (1,5 % bis 2 %)

Wie hoch die Notar- und Grundbuchkosten in Deinem Fall sein werden, hängt natürlich vom Verkaufspreis ab. Wie hoch der Verkaufspreis Deiner Immobilie wahrscheinlich sein wird, kannst du hier kostenlos berechnen:

Vergleich zu anderen Städten und Bundesländern

Da die Gebührenordnung bundesweit gilt, bleiben die Notar- und Grundbuchkosten überall vergleichbar. Unterschiede entstehen durch die Grundstückspreise. In Städten wie München, Hamburg oder Frankfurt können die absoluten Notar- und Grundbuchkosten höher ausfallen, da sie vom Kaufpreis abhängen.

Vergleich:

• Brandenburg (ländliche Regionen): Geringere Immobilienpreise führen zu niedrigeren Notar- und Grundbuchkosten.
• Bayern (München): Bei hohen Immobilienpreisen sind die absoluten Kosten höher.

Wie setzen sich die Notar- und Grundbuchkosten zusammen?

Aufschlüsselung der Notar- und Grundbuchkosten

Notarkosten:
Der Notar übernimmt die Beurkundung des Kaufvertrags und koordiniert den gesamten Ablauf des Eigentumswechsels.

• Kosten: 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
• Enthält: Kaufvertragsentwurf, Beurkundung und Anträge für das Grundbuchamt.

Grundbuchkosten:

• Dazu gehören die Eintragung des neuen Eigentümers, Löschung alter Grundschulden und Eintrag neuer Belastungen.
• Kosten: 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises.

Kosten im Detail

Kaufpreis	2-facher Gebührensatz	5,5-facher Gebührensatz	Umsatzsteuer	Kosten gesamt
100.000 €	347,00 €	1.501,50 €	285,29 €	1.786,79 €
200.000 €	694,00 €	1.501,50 €	454,58 €	2.847,08 €
300.000 €	1.041,00 €	3.492,50 €	663,58 €	4.156,08 €
500.000 €	1.735,00 €	5.142,50 €	977,08 €	6.119,58 €
800.000 €	2.776,00 €	7.782,50 €	1.478,68 €	9.261,18 €
1.000.000 €	3.470,00 €	9.542,50 €	1.813,08 €	11.355,58 €

Wichtig: Der 5,5-fache Gebührensatz nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) fällt nur in seltenen Ausnahmefällen an und wird normalerweise nicht bei Standardleistungen wie der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags oder der Grundbucheintragung erhoben. Solche erhöhten Sätze kommen vor, wenn der Notar zusätzliche Haftungsrisiken trägt oder eine besonders aufwendige und komplexe Leistung erbringt.

Kann man Notar- oder Gerichtsgebühren sparen?

Als Verkäufer kannst Du durch geschickte Planung und Entscheidungen bei der Vertragsgestaltung die Kosten für Notar- und Gerichtsgebühren reduzieren. Hier sind einige Möglichkeiten:

1. Alte Grundschulden rechtzeitig löschen

• Prüfung alter Grundschulden: Oft sind Grundschulden aus früheren Finanzierungen noch im Grundbuch eingetragen, obwohl sie bereits abbezahlt sind.
• Löschung ohne Notar: Statt die Löschung über den Notar abzuwickeln, kannst du beim Kreditinstitut eine Löschungsbewilligung anfordern und den Antrag direkt beim Grundbuchamt stellen. Dadurch sparst du die Kosten für die notarielle Beglaubigung.

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2. Klare Regelung der Nebenkosten im Kaufvertrag

• Notarkosten für Kaufvertrag: Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, dies sollte auch im Vertrag eindeutig geregelt sein.

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3. Vermeidung unnötiger Vereinbarungen im Vertrag

• Zusatzklauseln prüfen: Komplexe Regelungen wie Vorkaufsrechte, Rücktrittsrechte oder Treuhandvereinbarungen führen zu höheren Notarkosten. Überlege, ob solche Klauseln wirklich nötig sind.

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4. Beglaubigungen durch Käufer durchführen lassen

• Anträge ans Grundbuchamt: In der Regel werden Anträge für die Eintragung des neuen Eigentümers und Grundschulden über den Notar abgewickelt, aber diese Kosten trägt der Käufer. Achte darauf, dass diese Aufgaben nicht auf dich als Verkäufer zurückfallen.

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5. Energieausweis und Unterlagen direkt bereitstellen

• Kein Mehraufwand für den Notar: Stelle alle benötigten Unterlagen (z. B. Energieausweis, Grundbuchauszug) frühzeitig bereit, um zusätzliche Dienstleistungen des Notars oder Verzögerungen zu vermeiden. Dies kann auch dein Makler für dich übernehmen.

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6. Vermeidung von Vorfälligkeitsentschädigungen

Falls deine Immobilie noch mit einer Hypothek belastet ist, versuche, eine vorzeitige Ablösung der Finanzierung ohne hohe Vorfälligkeitsentschädigungen mit der Bank zu vereinbaren. Die Einsparung betrifft zwar nicht direkt Notar- oder Gerichtsgebühren, kann deine Verkaufskosten aber insgesamt senken.

Löschung der Grundschuld

Ist die Löschung der Grundschuld sinnvoll?

„Grundsätzlich verpflichtet sich der Verkäufer bei Verkauf zur vollständigen Lastenfreistellung des Vertragsobjektes von in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Belastungen (z. B. Grundschulden).
Bei Verkauf sollten eingetragene Grundschulden des Verkäufers immer zur Löschung gebracht werden. Die Übernahme einer eingetragenen Grundschuld durch den Käufer bietet in der Regel lediglich den Vorteil, dass keine erneuten Grundbuchkosten für die Eintragung einer neuen Grundschuld bezahlt werden müssen. Sinnvoll ist dies grundsätzlich nur dann, wenn der Käufer über dieselbe Bank finanziert, die bereits mit der Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist.“

– Erik Maurer
Oberinspektor i. N. vom Notariat Huttenlocher & Zintl. Musste

Sollte ich die Grundschuld lieber löschen oder Übertragen?

In vielen Fällen relativiert sich der Vorteil für den Verkäufer durch diese zusätzlichen Gebühren:

• Für den Käufer: Der Käufer trägt die zusätzlichen Kosten für die Zwangsvollstreckungsunterwerfung, Umschreibung oder Abtretung. Die Gesamtkosten für ihn können am Ende so hoch sein wie die Kosten für eine komplett neue Grundschuld.
• Für den Verkäufer: Du trägst die Löschungskosten (ca. 0,2 % der Grundschuldhöhe), jedoch keine weiteren Kosten. Dies kann ein kleiner Vorteil sein, solange die Übernahme der Grundschuld unkompliziert ist.

Wie funktioniert die Löschung der Grundschuld?

Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

• Der Verkäufer fordert die Löschungsbewilligung der eingetragenen Grundschuld beim Gläubiger direkt (vorab) an und übergibt sie dem Notar
• Der Notar fordert nach Beurkundung des Kaufvertrages im Rahmen des Vertragsvollzugs die Löschungsbewilligung des Verkäufergläubigers an (ggf. unter Treuhandauflage bei Restschuldforderungen). Der Gläubiger übersendet diese direkt an den Notar.

Mit Eigentumsumschreibung (und ggf. nach Erfüllung etwaiger Treuhandaufträge aus dem Kaufpreis) reicht der Notar auch die Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt mit der Bitte um Vollzug ein. Zusammen mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer wird dann auch die alte Verkäufergrundschuld im Grundbuch zur Löschung gebracht.

Welche Kosten entstehen bei der Löschung der Grundschuld?

Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld setzen sich aus den Notarkosten für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung und den Grundbuchkosten für die tatsächliche Löschung im Grundbuch zusammen. Beide Gebühren sind gesetzlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt und richten sich nach der Höhe der Grundschuld.

1. Notarkosten für die Löschungsbewilligung

• Die Löschungsbewilligung wird von der Bank ausgestellt, sobald die Grundschuld vollständig getilgt ist.
• Für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung durch den Notar fällt in der Regel eine 0,2-fache Gebühr gemäß der GNotKG-Tabelle an.

2. Grundbuchkosten für die Löschung

• Für die tatsächliche Löschung der Grundschuld im Grundbuch berechnet das Grundbuchamt ebenfalls eine 0,2-fache Gebühr nach der GNotKG.

Gesamtkosten für die Löschung

Die Gesamtkosten (Notar + Grundbuchamt) belaufen sich auf etwa 0,4 % der Grundschuldhöhe.

Beispiel Gesamtkosten:

• Grundschuld 100.000 € → ca. 96 €
• Grundschuld 300.000 € → ca. 192 €
• Grundschuld 500.000 € → ca. 288 €
  

Die Löschung einer Grundschuld ist vergleichsweise günstig und kostet etwa 0,4 % der Grundschuldhöhe.

Fazit

Die Notar- und Grundbuchkosten sind ein fester Bestandteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bayern und betragen in der Regel etwa 1,5 % des Kaufpreises. Während die Gebühren bundesweit einheitlich geregelt sind, kannst du durch clevere Planung Kosten optimieren. Eine frühzeitige Kalkulation und Beratung durch einen Experten helfen dir, Überraschungen zu vermeiden und finanziell gut aufgestellt zu sein.

Du möchtest deine Immobilie schnell, kosteneffizient und zum bestmöglichen Preis verkaufen? Von der Beschaffung aller fehlender Unterlagen über Besichtigungen bis hin zur Vereinbarung des Notartermins übernehmen wir alles, was für einen erfolgreichen Verkauf nötig ist.