Haus verkaufen und wohnen bleiben: 4 Modelle

Du möchtest dein Haus verkaufen, aber weiterhin darin wohnen bleiben? Das ist möglich! Ob durch ein lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch oder eine Immobilienverrentung – es gibt verschiedene Modelle, die finanzielle Sicherheit bieten und Dir den Verbleib in Deinem Zuhause ermöglichen. In diesem Artikel erfährst Du, welche Optionen es gibt, wie sie funktionieren und worauf Du achten solltest.

Kann ich mein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?

Ja, du kannst dein Haus verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Dafür gibt es verschiedene Modelle.

1. Verkauf mit Wohnrecht (Nießbrauch oder Wohnrecht auf Lebenszeit)

• Du verkaufst dein Haus, sicherst dir aber ein lebenslanges Wohnrecht ins Grundbuch ein.
• Nießbrauchrecht: Du darfst das Haus nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten.
• Wohnrecht auf Lebenszeit: Du darfst nur selbst darin wohnen.
• Vorteil: Sicherheit, dass du nicht ausziehen musst.
• Nachteil: Der Verkaufspreis ist niedriger, weil der Käufer das Haus nicht sofort nutzen kann.

2. Immobilienverrentung (Leibrente oder Teilverkauf)

• Leibrente: Du erhältst vom Käufer eine lebenslange monatliche Rente und kannst im Haus bleiben.
• Teilverkauf: Du verkaufst nur einen Teil des Hauses (z. B. 50 %) und zahlst für den genutzten Anteil eine monatliche Miete.

3. Rückmietung nach Verkauf

• Du verkaufst dein Haus und mietest es vom neuen Eigentümer zurück (Sale-and-Rent-Back).
• Vorteil: Du bekommst den vollen Kaufpreis, zahlst aber Miete.
• Nachteil: Mieterhöhungen und Kündigungsschutz wie bei normalen Mietverträgen beachten.

4. Teilverkauf

• Du verkaufst nur einen Teil deiner Immobilie – z. B. 50 % – an einen Anbieter, behältst aber weiterhin das Wohnrecht und die Mehrheit am Eigentum.
• Du zahlst für den verkauften Anteil eine monatliche Nutzungsgebühr, kannst aber im Haus wohnen bleiben und es selbst nutzen.
• Ein späterer Gesamtverkauf ist möglich – dann wird der Erlös anteilig aufgeteilt.
• Vorteil: Du bleibst flexibel, bekommst sofort Geld und musst dein Zuhause nicht aufgeben.
• Nachteil: Die monatliche Gebühr kann sich über die Jahre summieren, und beim späteren Verkauf erhält der Anbieter seinen Anteil inklusive möglicher Wertsteigerung.

Wichtig ist eine rechtliche Absicherung, am besten durch einen Notar.

Wie funktioniert ein Hausverkauf mit lebenslangem Hausrecht?

Ein Hausverkauf mit lebenslangem Wohnrecht ist eine Möglichkeit, deine Immobilie zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Dies wird durch ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht im Grundbuch gesichert.

Modelle für lebenslanges Wohnrecht

Wohnrecht auf Lebenszeit (§ 1093 BGB)

• Du darfst die Immobilie selbst bewohnen, aber nicht vermieten.
• Das Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen und erlischt mit deinem Tod.
• Der Käufer kann dich nicht zum Auszug zwingen.

Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB)

• Du darfst nicht nur darin wohnen, sondern die Immobilie auch vermieten und Erträge erzielen.
• Bleibt bis zum Lebensende bestehen oder kann vertraglich anders geregelt werden.
• Der Verkaufspreis fällt niedriger aus, weil die Immobilie erst nach Deinem Ableben frei wird.

Ablauf eines Verkaufs mit Wohnrecht

1. Käufer finden: Ein Investor oder eine Privatperson muss bereit sein, die Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht zu kaufen.
2. Vertragsgestaltung: Notarvertrag mit Wohnrecht oder Nießbrauch wird erstellt.
3. Grundbucheintrag: Das Wohnrecht wird als Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen.
4. Kaufpreiszahlung: Der Käufer zahlt einen reduzierten Kaufpreis, da er die Immobilie erst später nutzen kann.
5. Nutzung der Immobilie: Du kannst bis zum Lebensende mietfrei darin wohnen.

Ist verkaufen und wohnen bleiben sinnvoll?

Hier sind einige Überlegungen, die Du berücksichtigen solltest:

1. Finanzielle Aspekte

• Kapitalisierung: Wenn Du die Immobilie verkaufst, könntest Du von der erzielten Summe profitieren. Dies könnte Dir helfen, Schulden zu tilgen, Geld in andere Investitionen zu stecken oder Deinen Lebensstandard zu erhöhen.
• Miete: Wenn Du weiterhin in der Immobilie wohnen möchtest, müsstest Du möglicherweise als Mieter einen Mietvertrag abschließen. Die Frage ist, ob die monatlichen Mietkosten höher oder niedriger als deine bisherigen Kosten (z. B. Hypothek, Instandhaltung) wären.

2. Steuerliche Überlegungen

• In vielen Ländern gibt es steuerliche Unterschiede, je nachdem, ob Du als Eigentümer oder Mieter wohnst. Dies könnte bei der Entscheidung eine Rolle spielen, vor allem, wenn Du in naher Zukunft vorhast, die Immobilie zu verkaufen und dabei von steuerlichen Vorteilen zu profitieren.

3. Emotionale und persönliche Faktoren

• Verbindung zur Immobilie: Manche Menschen haben eine starke emotionale Bindung an ihr Zuhause und möchten nicht ausziehen. Auch wenn der Verkauf finanziell vorteilhaft ist, kann der Verlust des eigenen Heims eine Herausforderung darstellen.
• Flexibilität: Ein Verkauf könnte Dir langfristig mehr Flexibilität verschaffen, aber gleichzeitig könnte die Miete weniger Stabilität bieten, vor allem, wenn die Mieten steigen oder Du die Kontrolle über den Wohnraum verlierst.
• Abhängigkeit vom neuen Eigentümer: Bei Verkauf und Rückmietung ist man langfristig vom neuen Eigentümer oder Vermieter abhängig. Änderungen in der Verwaltung oder im Eigentümerkreis könnten sich positiv, aber auch negativ auf das Wohnumfeld auswirken.

4. Zukünftige Entwicklungen

• Immobilienmarkt: Wenn der Markt derzeit hoch ist, könnte der Verkauf eine gute Gelegenheit sein, einen hohen Preis zu erzielen. Andererseits könntest Du die Immobilie behalten und von einer potenziellen Wertsteigerung profitieren, wenn der Markt günstig bleibt.

5. Rechtliche und vertragliche Aspekte

• Einige Verträge, wie z.B. der Mietvertrag, können Klauseln enthalten, die Deine Flexibilität einschränken. Es ist wichtig, sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen sowohl als Verkäufer als auch als Mieter im Klaren zu sein.

Vorteile und Nachteile eines Immobilienverkaufs

Das Konzept, eine Immobilie zu verkaufen und anschließend dort weiter zu wohnen, wird oft als „Verkauf und Rückmietung“ bezeichnet. Hierbei verkauft man sein Haus oder seine Wohnung an einen Investor oder ein Unternehmen, behält aber das Nutzungsrecht und mietet die Immobilie weiterhin. Diese Möglichkeit hat sowohl Vor- als auch Nachteile, die individuell abgewogen werden müssen.

Erfahrungsbericht: Verkaufen und wohnen bleiben

Immobilienrente: So war es bei Herrn und Frau Weber

Wir hatten einmal Kunden, Herr und Frau Weber, beide im Ruhestand, die nach vielen Jahren in ihrem Eigenheim die Entscheidung getroffen haben, ihr Haus zu verkaufen und stattdessen die Immobilienrente zu nutzen. Sie hatten ein relativ großes Haus, das mittlerweile zu viel Arbeit und Pflege erforderte. Zudem reichte ihre gesetzliche Rente nicht aus, um ihren Lebensstandard zu sichern.

Einige Jahre später stellte sich heraus, dass die monatlichen Zahlungen der Immobilienrente nicht ausreichten, um die steigenden Lebenshaltungskosten zu decken, sodass sie gezwungen waren, ihre finanziellen Strategien zu überdenken.

FAQ: Wichtige Fragen zur Immobilienrente

Welche Arten der Immobilienrente gibt es?

1. Monatliche Rente (Leibrente): Der Eigentümer erhält regelmäßig eine monatliche Zahlung, die für den Lebensunterhalt genutzt werden kann. Diese Zahlungen sind lebenslang oder für einen festgelegten Zeitraum garantiert.
   
2. Einmalige Zahlung (Verkauf der Immobilie oder Umkehrhypothek): Der Eigentümer verkauft die Immobilie und erhält den Verkaufspreis sofort als Einmalzahlung. Dieses Modell wird oft gewählt, wenn der Eigentümer größere finanzielle Bedürfnisse hat, etwa um eine andere Investition zu tätigen oder bestehende Schulden zu begleichen.
   
3. Kombination von Rentenzahlungen und Einmalzahlung (Teilverkauf): Es gibt auch hybride Modelle, bei denen eine Kombination aus monatlichen Zahlungen und einer einmaligen Auszahlung angeboten wird. So können die Eigentümer von einer monatlichen Rente profitieren, während sie gleichzeitig einen Teil des Verkaufserlöses sofort erhalten.

Wie funktioniert die Immobilienrente ganz genau?

1. Vertragliche Vereinbarung: Der Eigentümer schließt einen Vertrag mit einem Anbieter (meist eine Bank oder ein spezialisiertes Finanzunternehmen). Dieser Vertrag regelt die Bedingungen für die Auszahlung der Immobilienrente. Es gibt verschiedene Modelle, aber am häufigsten wird eine monatliche Rente gezahlt.
   
2. Wert der Immobilie: Der Wert der Immobilie spielt eine zentrale Rolle, da er die Höhe der Rentenzahlungen oder der einmaligen Auszahlung bestimmt. Faktoren wie Lage, Zustand, Größe und Alter der Immobilie sowie das Alter des Eigentümers fließen hier ein. Je älter der Eigentümer, desto höher fällt in der Regel die Auszahlung oder die monatliche Rentenzahlung aus, da die Lebenserwartung kürzer wird und das Risiko für den Anbieter sinkt.
   
3. Monatliche Rentenzahlungen: Der Immobilienbesitzer erhält eine monatliche Rentenzahlung, die entweder lebenslang oder für einen bestimmten Zeitraum ausgezahlt wird. Diese Zahlungen dienen dazu, den Lebensunterhalt des Eigentümers zu sichern. Sie müssen keine Zinsen auf das erhaltene Kapital zahlen, und auch keine Rückzahlungen erfolgen, solange der Eigentümer in der Immobilie lebt.
   
4. Wohnen im Eigenheim: Der Eigentümer kann weiterhin in seiner Immobilie wohnen bleiben, es gibt keinen Zwang zur Umsiedlung. In vielen Fällen ist der Vertrag so gestaltet, dass der Eigentümer bis zu seinem Tod oder bis zum Auszug aus der Immobilie in seiner gewohnten Umgebung bleiben kann. Wenn der Eigentümer in eine Pflegeeinrichtung umzieht oder stirbt, kann der Vertrag beendet werden.
   
5. Rückzahlung: Der Betrag, den der Anbieter an den Eigentümer auszahlt, muss irgendwann zurückgezahlt werden. Dies erfolgt üblicherweise nach dem Tod des Eigentümers. In diesem Fall wird die Immobilie verkauft, und der Erlös aus dem Verkauf wird verwendet, um die Summe zu begleichen, die der Anbieter ausgezahlt hat. Sollte die Immobilie beim Verkauf nicht genug Erlös bringen, kann in der Regel der Kreditgeber den Verlust nicht von den Erben fordern (diese Regelung hängt vom Vertrag ab). Dies wird als negative Eigenkapitalgarantie bezeichnet.
   
6. Verbleib des Eigentums: Auch wenn der Eigentümer das Recht hat, in der Immobilie zu bleiben, hat er in der Regel bestimmte Pflichten, wie etwa die Instandhaltung des Hauses. Bei Nichteinhaltung der vertraglichen Vereinbarungen, wie zum Beispiel der Verfall der Immobilie oder das Nichterfüllen bestimmter Wartungsstandards, kann der Vertrag gekündigt werden.
   
7. Steuerliche Aspekte: Die monatlichen Rentenzahlungen, die der Eigentümer erhält, sind in der Regel steuerpflichtig, da sie als Einkommen gelten. Allerdings können die steuerlichen Auswirkungen je nach Land und individuellen Umständen unterschiedlich sein.

Wer kann mich zur Immobilienrente beraten?

Wenn Du Interesse an der Immobilienrente hast, gibt es verschiedene Stellen, an die Du Dich wenden kannst, um mehr Informationen zu erhalten und den Prozess zu starten. Hier sind die wichtigsten Anlaufstellen:

1. Unabhängige Finanzberater und Immobilienmakler

Vorteil: Unabhängige Berater wie Max bieten objektive und auf Deine persönliche Situation zugeschnittene Ratschläge. Sie können Dir auch helfen, verschiedene Angebote zu vergleichen.

2. Banken und Finanzinstitute

Viele Banken bieten umgekehrte Hypotheken oder Immobilienrente als Finanzierungsmodell an. Du kannst dich direkt an deine Hausbank oder andere große Banken wenden, um mehr über ihre Angebote und Bedingungen zu erfahren. Banken, die Immobilienrente anbieten, haben oft spezielle Abteilungen für Seniorenfinanzierungen oder Immobilienkredite.

Beispiele von Banken in Deutschland:

• Deutsche Bank
• Commerzbank
• DZ Bank

Vorteil: Banken bieten oft maßgeschneiderte Lösungen und können Dich hinsichtlich der finanziellen Rahmenbedingungen und Vertragsdetails beraten.

3. Spezialisierte Finanzdienstleister

Es gibt auch Unternehmen, die sich speziell auf die Immobilienrente oder die umgekehrte Hypothek spezialisiert haben. Diese Anbieter bieten nicht nur die Möglichkeit, die eigene Immobilie zu verkaufen oder zu beleihen, sondern auch umfassende Beratung und maßgeschneiderte Angebote.

Beispiele:

• Horizon Finanzberatung
• ImmobilienRente GmbH
• Deutsche Leibrenten AG

Vorteil: Diese Anbieter sind auf die Bedürfnisse von Immobilienbesitzern spezialisiert und können Dir detailliert erklären, wie das Modell für Dich funktionieren würde. Sie bieten auch Beratungsdienste zu allen rechtlichen und steuerlichen Aspekten.

4. Versicherungen und Rentenversicherer

Einige Versicherungsgesellschaften bieten ebenfalls Produkte an, die der Immobilienrente ähnlich sind. Sie kombinieren oft eine Form der Lebensversicherung oder Rentenversicherung mit der Option, eine Immobilie zu verkaufen oder zu beleihen.

Beispiele:

• Allianz
• Zurich
• Nürnberger Versicherung

Vorteil: Versicherungen bieten häufig langfristige, stabile Produkte an, die zusätzliche Absicherung bieten können.

5. Rechtsanwälte oder Notare

Wenn Du rechtliche Fragen zur Immobilienrente hast – zum Beispiel zu den Auswirkungen auf deine Erben oder den rechtlichen Rahmen des Vertrags – kann es sinnvoll sein, einen Rechtsanwalt oder Notar zu Rate zu ziehen. Diese Experten können den Vertrag prüfen und sicherstellen, dass alle rechtlichen Aspekte in Deinem Interesse geregelt sind.

Vorteil: Sie stellen sicher, dass der Vertrag Deinen rechtlichen Interessen entspricht und dass keine unerwünschten Überraschungen auftreten.

6. Online-Portale und Vergleichsplattformen

Es gibt auch Vergleichsseiten und Online-Portale, die Dir helfen können, verschiedene Anbieter von Immobilienrente zu vergleichen. Sie bieten eine erste Orientierung, indem sie die Angebote der Banken und Finanzdienstleister nebeneinanderstellen und so eine schnelle Übersicht verschaffen.

Beispiele:

• Check24
• Finanzcheck
• Biallo.de

Vorteil: Du bekommst schnell einen Überblick über die Marktbedingungen und kannst verschiedene Anbieter vergleichen, um das beste Angebot für dich zu finden.

Wer berechnet die Immobilienrente?

Die Immobilienrente wird in der Regel von Spezialisten für Immobilienverrentung oder unabhängigen Sachverständigen berechnet.

Dazu gehören:

1. Anbieter von Immobilienverrentung
2. Notare und Rechtsanwälte
3. Gutachter & Immobilienmakler

Wer zahlt für die Immobilienrente?

Die Immobilienrente wird von demjenigen gezahlt, der die Immobilie kauft oder in das Verrentungsmodell investiert.

Wer das ist, hängt vom gewählten Modell ab:

1. Immobilienrente durch Leibrente oder Zeitrente
2. Teilverkauf der Immobilie
3. Verkauf mit Nießbrauch oder Wohnrecht

Die Immobilienrente wird entweder von Privatkaufenden, Investoren oder spezialisierten Verrentungsfirmen gezahlt. Je nach Modell erhältst du den Kaufpreis als einmalige Zahlung, monatliche Rente oder eine Mischung aus beidem.

Müssen Immobilien für die Immobilienrente schuldenfrei sein?

Nein, eine Immobilie muss nicht zwingend schuldenfrei sein, um für eine Immobilienrente infrage zu kommen. Allerdings gibt es einige wichtige Punkte zu beachten:

1. Schulden und Grundschulden bei der Immobilienrente

• Wenn eine Restschuld auf der Immobilie besteht, muss diese in der Regel aus dem Verkaufserlös oder der ersten Rentenzahlung beglichen werden.
• Viele Anbieter von Leibrente oder Teilverkauf setzen voraus, dass das Haus belastungsfrei ist oder dass die Restschuld durch den Verkauf gedeckt wird.
• Banken haben oft ein Vorfälligkeitsentgelt, wenn ein Kredit durch eine vorzeitige Tilgung abgelöst wird.

2. Auswirkungen auf die Verrentung

• Je höher die Schulden, desto niedriger fällt die Rente oder die Einmalzahlung aus, da ein Teil des Geldes für die Tilgung verwendet wird.
• Manche Verrentungsanbieter akzeptieren eine geringe Restschuld, ziehen diese aber direkt vom Auszahlungsbetrag ab.

3. Möglichkeiten bei bestehender Hypothek

• Hypothek ablösen mit Verkaufserlös → Nach dem Verkauf wird die Restschuld sofort getilgt.
• Teilverkauf als Option → Falls der Schuldenstand nicht zu hoch ist, kann ein Teilverkauf sinnvoll sein.
• Bankgespräch führen → Klären, ob eine vorzeitige Tilgung möglich ist und welche Kosten anfallen.

Eine schuldenfreie Immobilie ist von Vorteil, aber keine zwingende Voraussetzung. Entscheidend ist, ob der Verkaufserlös ausreicht, um eventuelle Schulden zu tilgen – erst dann kann das Verrentungsmodell sinnvoll genutzt werden.

Muss ich die Immobilienrente versteuern?

Ja, die Immobilienrente aus einer Leibrente oder Zeitrente ist grundsätzlich steuerpflichtig und muss als Einkommen in der Steuererklärung angegeben werden. Bei einem Teilverkauf sind die Mieteinnahmen ebenfalls steuerpflichtig. Eine Einmalzahlung bei Nießbrauch oder Wohnrecht kann teilweise steuerpflichtig sein.

Es empfiehlt sich, die steuerlichen Auswirkungen mit einem Steuerberater abzuklären, um die genaue Steuerlast zu berechnen.

Fazit: Sollte ich meine Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben?

Die Entscheidung, ob Du Deine Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben solltest, ist keine leichte. Es kann sinnvoll sein, wenn Du finanzielle Flexibilität benötigst oder das Kapital aus der Immobilie für andere Zwecke wie Altersvorsorge oder Schuldenabbau verwenden möchtest. Gleichzeitig musst Du jedoch die langfristigen Mietkosten, den Verlust der Eigentümerschaft und die möglichen emotionale Belastung berücksichtigen.

Empfehlung: Wenn Du diese Entscheidung triffst, ist es ratsam, eine detaillierte Finanzplanung zu machen und Dich sowohl über die finanziellen Auswirkungen als auch über die rechtlichen Bedingungen (z.B. Mieterrechte, Mietvertragslaufzeiten) genau zu informieren. Es ist auch durchaus sinnvoll, mit einem Finanzberater oder Immobilienexperten zu sprechen, um die langfristigen Vor- und Nachteile gründlich abzuwägen.