Du möchtest Deine vermietete Wohnung verkaufen und fragst Dich, was dabei zu beachten ist? Ob Kündigungsschutz, Vorkaufsrecht des Mieters oder Preisabschläge – beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gelten besondere Regeln.
In diesem Artikel erfährst Du, welche Rechte Mieter haben, wie sich die Vermietung auf den Verkaufspreis auswirktund welche Strategien Dir helfen, Deine Wohnung erfolgreich und rechtssicher zu verkaufen – mit oder ohne Mieter.
Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn sie vermietet ist?
Ja, eine vermietete Wohnung kann grundsätzlich jederzeit verkauft werden. Als Eigentümer hast Du das Recht, Deine Immobilie auch dann zu veräußern, wenn ein Mietvertrag besteht. Dabei gilt: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) – der Mietvertrag bleibt auch nach dem Verkauf bestehen und geht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Das bedeutet: Der neue Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist zwar grundsätzlich möglich, unterliegt jedoch strengen Voraussetzungen und gesetzlichen Kündigungsfristen.
Für den Verkauf selbst heißt das: Vermietete Wohnungen sprechen eher Kapitalanleger an als Selbstnutzer. Das kann sich auf die Zielgruppe und den erzielbaren Verkaufspreis auswirken – je nach Lage, Miethöhe und Zustand der Wohnung. Eine klare Strategie und professionelle Vermarktung sind hier besonders wichtig.
Was muss ich beachten, wenn ich eine vermietete Wohnung verkaufe?
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung unterscheidet sich in einigen wichtigen Punkten vom Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Als Eigentümer solltest Du die rechtlichen Rahmenbedingungen und praktischen Besonderheiten genau kennen, um rechtssicher und erfolgreich zu verkaufen.
Vorkaufsrecht für den Mieter
Falls die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und zum ersten Mal verkauft wird, hat der Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Das heißt: Wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, muss der Mieter darüber informiert werden und hat die Möglichkeit, zu den gleichen Bedingungen selbst zu kaufen.
Besichtigungen
Da die Wohnung vermietet ist, hast Du kein uneingeschränktes Besichtigungsrecht. Du musst Besichtigungen rechtzeitig ankündigen, auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen und solltest diese möglichst gebündelt und transparent organisieren. Ein guter Draht zum Mieter erleichtert den Ablauf enorm.
Risiko: Kündigung wegen Eigenbedarf
Ein häufiger Grund für Zurückhaltung bei Käufern: Eigenbedarfskündigungen sind erst nach dem Kauf möglich – und dann nur mit triftigem Grund und unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen (meist 3–9 Monate, je nach Wohndauer). Das macht vermietete Wohnungen für Selbstnutzer oft unattraktiver.
Mietaufhebungsvertrag
In manchen Fällen ist es sinnvoll, mit dem Mieter einen freiwilligen Mietaufhebungsvertrag zu verhandeln – etwa gegen Zahlung einer Abfindung oder Hilfe bei der Wohnungssuche. Dadurch lässt sich die Wohnung leer übergeben, was den Käuferkreis vergrößert und häufig einen höheren Verkaufspreis ermöglicht.
Andere Vermarktung
Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an, die auf regelmäßige Mieteinnahmen setzen. Die Vermarktung sollte daher gezielt auf diese Zielgruppe ausgerichtet sein – mit Fokus auf Rendite, Zustand, Miethöhe und Lage. Auch hier lohnt sich professionelle Unterstützung durch einen Makler mit Erfahrung im Investmentbereich.
Fazit: Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist gut möglich – aber mit Besonderheiten verbunden. Wer diese kennt und strategisch vorgeht, kann auch vermietete Immobilien erfolgreich und gewinnbringend verkaufen.
Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung festlegen
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist die richtige Preisfindung besonders wichtig, da sich die Vermietung direkt auf den erzielbaren Verkaufspreis auswirken kann. Käufer – vor allem Kapitalanleger – rechnen anders als Selbstnutzer. Daher gelten hier eigene Bewertungsmaßstäbe.
Wertminderung durch Vermietung?
In vielen Fällen liegt der Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung unter dem einer vergleichbaren leerstehenden Immobilie. Grund: Der Käufer kann die Wohnung nicht sofort selbst nutzen oder frei über sie verfügen. Zusätzlich wirken sich langfristige Mietverhältnisse mit niedrigen Bestandsmieten negativ auf die erzielbare Rendite aus – und somit auf den Preis. Als Faustregel gilt: Je niedriger die Miete und je länger der Mietvertrag läuft, desto größer der Abschlag.
Kriterien für die Preisermittlung
Wichtige Faktoren zur Bewertung einer vermieteten Wohnung:
- Lage & Zustand der Immobilie
- Aktuelle Miethöhe und Mietvertragsdauer
- Mieterstruktur und Zahlungsmoral
- Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
- Perspektiven für Mieterhöhung oder Eigennutzung
Je nach Situation wird das Objekt entweder im Vergleichswertverfahren (z. B. bei kurzfristig kündbarem Mieter) oder im Ertragswertverfahren (bei langfristiger Vermietu/ng mit stabilen Mieteinnahmen) bewertet.
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Tipp: Wer den Marktwert realistisch einschätzt und gezielt an die passende Zielgruppe verkauft, kann auch mit einer vermieteten Wohnung einen attraktiven Preis erzielen – trotz Mietvertrag.
Checkliste: Vermietete Immobilie verkaufen
- ✅ Mieter frühzeitig informieren und – falls sinnvoll – eine Mietaufhebungsvereinbarung anbieten.
- ✅ Alle Verkaufsunterlagen zusammentragen: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Energieausweis, Mietvertrag usw.
- ✅ Grundschuld aus dem Grundbuch löschen lassen, wenn sie bereits getilgt ist.
- ✅ Nachbarn über den geplanten Verkauf informieren – vor allem bei gemeinsamen Zugängen oder Gemeinschaftsflächen sinnvoll.
- ✅ Zielgruppe festlegen (z. B. Selbstnutzer oder Kapitalanleger), ein aussagekräftiges Exposé erstellen, einen realistischen Verkaufspreis festlegen und das Objekt inserieren – alternativ einen Makler beauftragen.
- ✅ Besichtigungstermine koordinieren – in Abstimmung mit dem Mieter – und durchführen.
- ✅ Kaufpreisverhandlungen führen und die Details des Kaufvertrags klären.
- ✅ Den Mieter über den konkreten Verkauf und Käufer informieren.
- ✅ Hausverwaltung und ggf. Eigentümergemeinschaft über den Eigentümerwechsel informieren.
- ✅ Notartermin vereinbaren und Kaufvertrag gemeinsam mit Käufer unterzeichnen.
- ✅ Geldeingang abwarten und dem Notar bestätigen, sobald der Kaufpreis überwiesen wurde.
- ✅ Maklerprovision und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung begleichen.
- ✅ Alle relevanten Unterlagen und Schlüssel an den Käufer übergeben.
- ✅ Betriebskosten mit dem Mieter abschließend abrechnen.
- ✅ Veräußerungsgewinn in der Steuererklärung angeben, falls eine Spekulationssteuer anfällt.
Welche Rechte haben Mieter, wenn die Wohnung verkauft wird?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleiben die Rechte der Mieter vollumfänglich bestehen – ganz unabhängig vom Eigentümerwechsel. Das regelt § 566 BGB mit dem Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“.
Das bedeutet konkret:
- Der Mietvertrag bleibt bestehen: Alle Bedingungen wie Miethöhe, Nebenkosten und Kündigungsfristen gelten auch nach dem Verkauf unverändert.
- Vorkaufsrecht (bei Umwandlung): Hat der Eigentümer die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und wird sie zum ersten Mal verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB) – er kann die Wohnung zu den gleichen Konditionen wie der Käufer erwerben.
- Kündigungsschutz: Der neue Eigentümer kann nicht einfach kündigen. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach dem Eigentumsübergang möglich und nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen erlaubt – inklusive Kündigungsfrist und Begründung.
- Keine Besichtigungen ohne Zustimmung: Mieter müssen Besichtigungen nicht jederzeit dulden. Der Vermieter muss sie rechtzeitig ankündigen und Rücksicht auf die Lebenssituation der Mieter nehmen.
Fazit: Mieter sind beim Wohnungsverkauf rechtlich gut geschützt. Für Eigentümer bedeutet das: Eine transparente Kommunikation und fairer Umgang mit den Mietern sind entscheidend für einen reibungslosen Verkaufsprozess.
Wie lange hat ein Mieter Kündigungsschutz bei Verkauf?
Nach dem Verkauf einer vermieteten Wohnung hat der Mieter vollen Kündigungsschutz – der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen. Ein neuer Eigentümer kann nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen, zum Beispiel wegen Eigenbedarf.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):
- 3 Monate Kündigungsfrist bei Mietdauer bis 5 Jahre
- 6 Monate Kündigungsfrist bei Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren
- 9 Monate Kündigungsfrist bei Mietdauer über 8 Jahre
In einigen Bundesländern – etwa Berlin oder München – gilt zusätzlich die sogenannte „Umwandlungsschutzfrist“: Wenn die Wohnung vor dem Verkauf in Eigentum umgewandelt wurde, darf der neue Eigentümer erst nach 3 oder sogar 10 Jahren kündigen, je nach regionaler Regelung.
Fazit: Der Mieter genießt beim Verkauf einer Wohnung einen umfassenden Kündigungsschutz. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist möglich, aber nur unter Einhaltung gesetzlicher Fristen – und nicht unmittelbar nach dem Eigentümerwechsel.
Wie schwer ist es, eine vermietete Wohnung zu verkaufen?
Eine vermietete Wohnung zu verkaufen ist grundsätzlich gut möglich – aber oft etwas herausfordernder als der Verkauf einer leerstehenden Immobilie. Der Erfolg hängt stark von der Zielgruppe, der Miethöhe, dem Zustand der Wohnung und dem Verhältnis zum Mieter ab.
Herausforderungen im Überblick:
- Eingeschränkte Käufergruppe: Für Eigennutzer ist eine vermietete Wohnung meist unattraktiv, da sie nicht kurzfristig genutzt werden kann. Kapitalanleger hingegen interessieren sich für stabile Mietverhältnisse und gute Renditen.
- Wertabschlag möglich: Besteht ein langfristiger Mietvertrag mit vergleichsweise niedriger Miete, kann das den Verkaufspreis senken – im Vergleich zu einer leerstehenden, sofort nutzbaren Wohnung.
- Besichtigungen & Kommunikation: Der Verkaufsprozess erfordert Rücksichtnahme auf den Mieter – Besichtigungen müssen abgestimmt und transparent kommuniziert werden, was mehr Organisation bedeutet.
Aber auch Vorteile:
- Sichere Mieteinnahmen: Für Kapitalanleger ist eine vermietete Wohnung attraktiv, wenn der Mieter zuverlässig zahlt und die Rendite stimmt.
- Keine Leerstandskosten: Die laufenden Einnahmen entlasten Verkäufer während der Verkaufsphase.
Fazit: Eine vermietete Wohnung lässt sich mit der richtigen Strategie und Zielgruppenansprache gut verkaufen – vor allem an Kapitalanleger. Wichtig sind Transparenz, eine realistische Preisgestaltung und idealerweise ein erfahrener Makler, der Käufer und Mieter gleichermaßen professionell begleitet.
Wer kauft eine vermietete Wohnung?
Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung kommen grundsätzlich drei Käufergruppen infrage – jede mit unterschiedlichen Interessen und Voraussetzungen:
1. Mieter
Der aktuelle Mieter hat in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht (z. B. bei Umwandlung in eine Eigentumswohnung). Manche Mieter nutzen die Gelegenheit, ihre Wohnung selbst zu kaufen – etwa zur Absicherungoder um später selbstständig über Modernisierungen oder Nutzungen zu entscheiden. Vorteil: Die Immobilie bleibt vermietet und der Verkaufsprozess ist unkompliziert.
2. Eigennutzer
Eigennutzer interessieren sich in der Regel nur bedingt für vermietete Wohnungen, da sie diese nicht sofort beziehen können. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist zwar rechtlich möglich, aber an strenge Voraussetzungen und lange Kündigungsfristen gebunden. Daher kaufen Eigennutzer vermietete Wohnungen meist nur, wenn sie langfristig planen oder die Eigenbedarfskündigung sicher durchsetzbar ist.
3. Kapitalanleger
Für Kapitalanleger sind vermietete Wohnungen besonders interessant – vorausgesetzt, die Immobilie bietet attraktive Mietkonditionen, ist gut gepflegt und wirtschaftlich rentabel. Diese Käufergruppe sucht nach langfristiger Stabilität, zuverlässigen Mietern und einem überschaubaren Verwaltungsaufwand. Sie stellt oft den größten Teil potenzieller Käufer bei vermieteten Objekten.
Fazit: Die Zielgruppe für vermietete Wohnungen sind in erster Linie Kapitalanleger – aber auch Mieter oder Eigennutzerkönnen je nach Situation infrage kommen. Wer die richtige Ansprache wählt und die Stärken des Objekts gezielt hervorhebt, kann alle drei Gruppen erfolgreich erreichen.
Fazit
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist gut möglich – mit der richtigen Strategie, realistischen Preisvorstellungen und einer klaren Kommunikation mit allen Beteiligten.
Ob Du an den Mieter, einen Kapitalanleger oder eventuell doch an einen Eigennutzer verkaufst: Entscheidend ist, dass Du die rechtlichen Besonderheiten kennst und professionell vorgehst. Mit einer durchdachten Vermarktung, transparenten Unterlagen und – idealerweise – einem erfahrenen Makler an Deiner Seite gelingt der Verkauf auch mit Mieter rechtssicher und erfolgreich.
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