Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Beim Verkauf einer Immobilie stellt sich häufig die Frage, ob und wann Steuern auf den erzielten Gewinn anfallen. Tatsächlich kann ein Immobilienverkauf unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein – etwa bei längerer Haltedauer oder wenn die Immobilie zuvor selbst genutzt wurde.

In diesem Artikel erfährst Du, welche Regeln gelten, welche Ausnahmen es gibt und wie Du einen steuerfreien Verkauf sicherstellen kannst.

Wann kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Der Verkauf einer Immobilie ist nicht grundsätzlich steuerpflichtig, sondern hängt von bestimmten Bedingungen ab. Ob Steuern anfallen, richtet sich vor allem nach der Art des Verkaufs und den steuerlichen Regelungen.

Der Verkauf ist steuerfrei bei:

1. Eigennutzung

Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorherigen Jahren ausschließlich selbst genutzt hast, bleibt der Verkauf steuerfrei – unabhängig von der Besitzdauer. Es ist auch möglich, dir die Spekulationssteuer zu sparen, indem du die Immobilie während der ganzen Zeit, in der du sie besessen hast, selbst nutzt. Selbst wenn du die Immobilie nicht länger hältst und sie beispielsweise bereits drei Monate nach Erwerb wieder verkaufst.

2. Haltedauer von mehr als 10 Jahren

Wenn Du die Immobilie mindestens zehn Jahre gehalten hast, entfällt die Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn.

Wenn du nicht die Drei-Objekte-Grenze überschreitest

Wenn du deine Immobilie steuerfrei verkaufen möchtest, solltest du unbedingt die Drei-Objekte-Grenze im Auge behalten.

Verkaufe innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien, um als privater Verkäufer zu gelten. Bei Überschreiten dieser Grenze droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel, wodurch zusätzliche Gewerbesteuern anfallen.

Tipp: Die Drei-Objekt-Grenze gilt nicht für vererbte Immobilien.

Das gilt beim Erben und Schenken

Beim Erben oder Schenken von Immobilien gibt es besondere steuerliche Regelungen, die sowohl die Spekulationssteuer als auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer betreffen.

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1. Spekulationssteuer bei Erbschaft oder Schenkung

• Übernahme der Fristen:
  Beim Erben oder Schenken einer Immobilie übernimmst Du die Spekulationsfrist des ursprünglichen Eigentümers.
  • Beispiel: Hat der Erblasser oder Schenkende die Immobilie bereits länger als 10 Jahre besessen, ist ein späterer Verkauf steuerfrei.
  • Wurde die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist übertragen, gilt der noch verbleibende Zeitraum auch für Dich.
    
• Eigennutzung:
  Die Steuerfreiheit durch Eigennutzung gilt auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien. Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt oder wenn du die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hast (egal wie lange die Haltedauer war), fällt keine Spekulationssteuer an.

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2. Erbschaft- und Schenkungsteuer

• Freibeträge:
  Die Steuerfreiheit hängt vom Verwandtschaftsgrad und den entsprechenden Freibeträgen ab. Innerhalb dieser Freibeträge fällt keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer an:
  • Ehepartner/Lebenspartner: 500.000 €
  • Kinder: 400.000 € pro Kind
  • Enkel (wenn Eltern verstorben sind): 400.000 €
  • Enkel (wenn Eltern leben): 200.000 €
  • Andere Verwandte oder Dritte: 20.000 €
• Steuerpflichtige Beträge:
  Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, wird der darüber hinausgehende Betrag nach dem Erbschaft- oder Schenkungsteuersatz versteuert. Dieser variiert je nach Steuerklasse und Verwandtschaftsgrad (7 % bis 50 %).

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3. Sonderregelungen für die Erbschaftsteuer

• Familienwohnheim:
  Wenn der Erbe die geerbte Immobilie selbst als Hauptwohnsitz nutzt, kann diese komplett von der Erbschaftsteuer befreit sein. Voraussetzungen:
  • Der Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt.
  • Der Erbe nutzt die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst.
  • Die Wohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten (bei Ehepartnern keine Begrenzung).
    
• Pflicht zur Eigennutzung entfällt bei Schenkung:
  Bei Schenkungen ist die Eigennutzung durch den Beschenkten keine Voraussetzung, um die Steuerfreiheit zu erhalten, wenn die Immobilie unterhalb des Freibetragswerts liegt.

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Beim Erben oder Schenken einer Immobilie gelten besondere steuerliche Vorteile: Die Spekulationsfrist wird übernommen, und hohe Freibeträge können eine Steuerpflicht verhindern. Die individuelle Steuerlast hängt jedoch stark vom Verwandtschaftsgrad, der Nutzung der Immobilie und ihrem Verkehrswert ab. Ein Steuerberater kann helfen, die steuerlichen Konsequenzen zu minimieren.

Das passiert bei einem Immobilienverkauf mit Verlust

Ein Immobilienverkauf mit Verlust hat nur in wenigen Fällen steuerliche Vorteile:

• Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften innerhalb der 10-Jahres-Frist können nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungen verrechnet werden.
• Bei gewerblichen Verkäufen ist ein Verlust steuerlich absetzbar.

Um Risiken zu vermeiden, ist es wichtig, sich im Vorfeld rechtlich und steuerlich beraten zu lassen, insbesondere bei komplexen Verkaufsfällen. Ein Steuerberater kann helfen, die konkrete Situation zu bewerten und die bestmögliche Strategie zu finden.

Diese Steuern werden ansonsten bei einem Immobilienverkauf fällig

Spekulationssteuern

• Was?
  Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die als privates Veräußerungsgeschäft gilt.
• Wie viel?
  Die Höhe richtet sich nach Deinem persönlichen Einkommensteuersatz und kann bis zu 42 % betragen (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).
• Wer?
  Sie betrifft private Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie nicht länger als zehn Jahre besitzen oder diese nicht ausschließlich selbst genutzt haben.
• Wann entfällt sie?
  – Nach 10 Jahren: Wenn die Immobilie länger als zehn Jahre in Deinem Besitz war.
  – Bei Eigennutzung: Wenn Du die Immobilie komplett selbst genutzt hast (unabhängig von der Haltedauer) oder wenn Du sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt hast (unabhängig von der gesamten Haltedauer. So kannst Du die Spekulationsfrist in besonderen Fällen komplett aushebeln.

Gewerbesteuern

• Was?
  Die Gewerbesteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn der Verkauf einer Immobilie als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird.
• Wie viel?
  Die Höhe hängt vom Gewerbesteuer-Hebesatz Deiner Gemeinde ab. Der Grundsteuersatz beträgt 3,5 %, multipliziert mit dem Hebesatz (z. B. 400 % = 14 %).
• Wer?
  Sie betrifft vor allem Verkäufer, die als gewerbliche Immobilienhändler gelten. Dies wird oft angenommen, wenn Du mehrere Immobilien in kurzer Zeit kaufst und verkaufst („Drei-Objekt-Grenze“).
• Wann entfällt sie?
  – Wenn der Verkauf Deiner Immobilie als privates Geschäft eingestuft wird.
  – Wenn Du die Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren nicht überschreitest.

So vermeidest Du, dass Dein Immobilienverkauf als gewerblich gewertet wird, und bleibst von der Gewerbesteuer verschont.

So kannst du Steuern beim Immobilienverkauf sparen

Zu den Ausgaben des Immobilienverkaufs, die Du vom Verkaufsgewinn abziehen darfst zählen:

• Notarkosten
• Maklergebühr
• Grundbuchlöschung
• Kosten für die Werbeanzeige
• Kosten für die Erstellung eines Wertgutachtens
• Reparatur- und Modernisierungskosten, sofern die Reparaturen schon innerhalb der ersten drei Jahre nach Hauskauf umgesetzt wurden und sie (exkl. Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten der Immobilie übersteigen.

Wir nehmen dir alle Sorgen ab, beraten dich und verkaufen Deine Immobilie für dich zum genau richtigen Zeitpunkt, um Steuern zu sparen.

FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienverkauf

Wie berechnet sich der Veräußerungsgewinn bei einem Immobilienverkauf?

Der Veräußungsgewinn bei Immobilien berechnet sich als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. 

Beispiel:

• Verkaufspreis: 500.000 €
• Anschaffungskosten: 350.000 €
• Renovierungskosten: 30.000 €
• Verkaufsnebenkosten: 10.000 €

Veräußungsgewinn = 500.000 € – 350.000 € – 30.000 € – 10.000 € = 110.000 €

Dieser Gewinn unterliegt der Gewerbesteuer (bei Verkäufen innerhalb von 10 Jahren) oder der Einkommensteuer, je nach den steuerlichen Regelungen.

Was ist die Steuerfrist beim Immobilienverkauf?

Die Steuerfrist von 10 Jahren ist entscheidend dafür, ob Du beim Verkauf einer Immobilie Spekulationssteuer zahlen musst. Durch clevere Planung – etwa durch längere Haltedauer oder Eigennutzung – kannst Du den Verkauf steuerfrei gestalten.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Der Spekulationsgewinn unterliegt Deinem individuellen Einkommensteuersatz. Dieser liegt zwischen 0 % (bei sehr niedrigem Einkommen) und 42 % (Spitzensteuersatz, ggf. 45 % bei der Reichensteuer).
Zusätzlich können Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer anfallen.

Beispielrechnung

• Verkaufspreis: 300.000 €
• Anschaffungskosten: 200.000 € (Kaufpreis 190.000 € + Nebenkosten 10.000 €)
• Abzugsfähige Kosten: 15.000 € (Renovierung)
• Spekulationsgewinn: 300.000 € – 200.000 € – 15.000 € = 85.000 €

Wenn Dein persönlicher Einkommensteuersatz 30 % beträgt:
85.000 € × 30 % = 25.500 € Spekulationssteuer

Warum kann ich eine Immobilie erst nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen?

Die 10-Jahres-Frist ist eine steuerliche Schutzmaßnahme, um Spekulationen mit Immobilien zu verhindern und zwischen privater Vermögensbildung und gewerblichem Handel zu differenzieren. Sie belohnt langfristige Investitionen und die Nutzung der Immobilie als Wohnraum.

Kann ich mein Haus nach drei Jahren steuerfrei verkaufen?

Nach drei Jahren ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf vollständig steuerpflichtig, da die 10-jährige Spekulationsfrist nicht eingehalten wird. Jedoch nur sofern keine Ausnahme (z. B. Selbstnutzung) greift. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Deinem persönlichen Einkommen und kann bis zu 45 % des Gewinns betragen.

Fazit

Ein Immobilienverkauf kann steuerfrei sein, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Der Verkauf ist dann steuerfrei, wenn die Immobilie nach mehr als 10 Jahren gehalten wird oder wenn sie im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst genutzt wurde.

Auch beim Erben oder Schenken einer Immobilie gibt es Steuerfreibeträge, wenn die Spekulationsfrist des Erblassers oder Schenkers bereits abgelaufen ist. Indem Du die richtigen Bedingungen beachtest, kannst Du von einer steuerfreien Veräußerei profitieren.

Du möchtest Deine Immobilie verkaufen? Überlasse den erfolgreichen Verkauf keinem Zufall und lass uns die Arbeit für Dich übernehmen. Von der Beschaffung aller fehlender Unterlagen über die Planung der Besichtigungen bis hin zur Vereinbarung eines Notartermins übernehmen wir alles, was für einen stressfreien Abschluss zum bestmöglichen Verkaufspreis nötig ist.

Wir nehmen dir alle Sorgen ab, beraten dich und verkaufen Deine Immobilie für dich zum genau richtigen Zeitpunkt, um Steuern zu sparen.