Welche Kosten entstehen für wen beim Immobilienverkauf?

Beim Verkauf Deiner Immobilie solltest Du die entstehenden Kosten genau kennen. Doch welche Ausgaben kommen auf Dich zu, und was übernimmt der Käufer? Von Maklerprovisionen über Notargebühren bis hin zu Steuern – in diesem Artikel erfährst Du, welche Kosten Dich erwarten und wie Du sie optimieren kannst. Lies weiter und finde heraus, wie Du Deinen Immobilienverkauf finanziell clever angehst und Überraschungen vermeidest.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf?

Für den Verkäufer

Für den Käufer

Ausgaben	Beschreibung	Normalerweise	Hinweis
Maklerprovision	Wird meist zur Hälfte übernommen	1,785 % bis 3,57 % des Kaufpreises
Notarkosten	Vertragserstellung und Grundbucheintrag	ca. 1,5 % des Kaufpreises	Für alle Immobilientypen relevant
Grunderwerbsteuer	Pflicht beim Kauf einer Immobilie	3,5%- 6,5% des Kaufpreises	Abhängig vom Bundesland
Renovierungskosten	Nach Bedarf	Variabel
Hausgeldrücklagen	Anteilige Übernahme von Verkäuferanteilen	Variabel	Nur bei Wohnungen und Teileigentum
Umbaukosten	Nach Bedarf	Variabel	Vor allem bei Gewerbeflächen (Teileigentum)

Maklerprovision beim Hausverkauf – lohnt sich das?

Er ist genau wie der Verkäufer daran interessiert, das Bestmögliche rauszuholen. Durch Verhandlungsgeschick können teilweise Erwartungen übertroffen werden. Und: Es bedarf ein gutes Netzwerk um auch in Krisenzeiten erfolgreich zu verkaufen.“

– David Owusu
Geschäftsführer

Welche Kosten des Immobilienverkaufs lassen sich steuerlich absetzen?

Die steuerliche Absetzbarkeit von Kosten im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf hängt davon ab, ob es sich um ein privates oder ein gewerbliches Veräußerungsgeschäft handelt. Hier die wichtigsten Fälle:

Privater Immobilienverkauf (Spekulationssteuerpflichtig)

cWird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf verkauft (Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen), kann die Veräußerung steuerpflichtig sein. In diesem Fall dürfen jedoch bestimmte Kosten bei der Steuer berücksichtigt werden, wie zum Beispiel:

• Anschaffungsnebenkosten:
  Notarkosten, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, die beim ursprünglichen Erwerb der Immobilie entstanden sind.
• Veräußerungskosten:
  • Maklerprovision beim Verkauf
  • Notarkosten für den Kaufvertrag und Grundbuchlöschung
  • Gebühren für die Löschung der Grundschuld
  • Energieausweis, sofern erforderlich
• Renovierungskosten vor dem Verkauf:
  Renovierungsarbeiten, die ausschließlich im Zusammenhang mit der Verkaufsabsicht stehen und nicht länger als drei Jahre vor dem Verkauf durchgeführt wurden.
• Vorfälligkeitsentschädigung:
  Bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens.

Diese Kosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf.

Immobilienverkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist

Wenn der Verkauf nach mehr als 10 Jahren erfolgt, ist dieser in der Regel steuerfrei, und die genannten Kosten sind nicht absetzbar.

Gewerblicher Immobilienverkauf

Bei gewerblichem Grundstückshandel (z. B. häufiger Kauf und Verkauf von Immobilien) können nahezu alle Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen, als Betriebsausgaben abgesetzt werden, darunter:

• Maklergebühren
• Notarkosten
• Finanzierungskosten
• Marketingkosten
• Abschreibungen

Tipp: Es ist ratsam, einen Profi hinzuzuziehen, um individuelle Konstellationen und Absetzungsmöglichkeiten zu prüfen. Die genaue Absetzbarkeit hängt stark von den Umständen und der Nutzung der Immobilie ab.

Welche Kosten werden häufig vergessen oder unterschätzt?

Sollte man ein Haus verkaufen und besitzt keinen Energieausweis entstehen auch dafür Erstellungskosten. Wenn ich als Eigentümer einen Kaufvertragsentwurf beauftrage und der Verkauf dann doch nicht zustande kommt, zahle ich diesen selber.“

– David Owusu
Geschäftsführer

Checkliste: So kannst du die Kosten beim Immobilienverkauf senken

1. Planung und Vorbereitung

• ✅ Realistischen Verkaufspreis festlegen
  • Ein zu hoher Preis kann den Verkauf verzögern und zusätzliche Kosten verursachen. Ein zu niedriger Preis ist aber auch ein Problem.
  • Tipp: Ein Makler hilft, den Marktwert realistisch einzuschätzen und unnötige Ausgaben zu vermeiden. Er erzielt oft höhere Verkaufspreise und gleicht so die Maklerkosten aus oder übertrifft sie.
• ✅ Energieausweis frühzeitig beantragen
  • Vermeide teure Eilaufträge. Ein guter Makler kann auf bestehende Kontakte zurückgreifen.

2. Vermarktungskosten optimieren

• ✅ Professionelle Vermarktung durch einen Makler nutzen
  • Makler haben Zugang zu großen Netzwerken und Plattformen, wodurch Inseratskosten gesenkt und die Verkaufszeit verkürzt wird.
  • Professionelle Exposés und Fotos steigern die Verkaufschancen, ohne dass Du selbst teure Dienstleister beauftragen musst.

3. Verhandlung und Gebühren senken

• ✅ Notarkosten minimieren
  • Löschungsgebühren für Grundschulden können reduziert werden, indem vorab alle relevanten Unterlagen vollständig vorbereitet werden.
• ✅ Kostenteilung mit dem Käufer aushandeln
  • In einigen Fällen können Nebenkosten (z. B. Energieausweis oder kleine Reparaturen) auf den Käufer übertragen werden.

4. Steuerliche Vorteile nutzen

• ✅ Kosten steuerlich absetzen
  • Maklerprovision, Notarkosten und andere Verkaufsnebenkosten können steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Spekulationsfrist noch läuft.

5. Renovierungs- und Instandhaltungskosten reduzieren

• ✅ Kleine Schönheitsreparaturen selbst durchführen
  • Ein gepflegtes Erscheinungsbild erhöht den Verkaufspreis. Kleinere Arbeiten kannst Du oft selbst übernehmen, um Kosten zu sparen.
• ✅ Keine unnötigen Renovierungen vornehmen
  • Investiere nur in Maßnahmen, die den Verkaufswert tatsächlich steigern (z. B. Malerarbeiten oder kleinere Mängelbeseitigungen). Ein Makler kann Dir sagen, was wirklich sinnvoll ist.

Warum ein Makler die Gesamtkosten senkt

• 🏠 Schnellere Verkaufsabwicklung: Reduzierte Zeitspanne bedeutet weniger laufende Kosten (z. B. Finanzierung, Instandhaltung).
• 🛠️ Gezielte Reparaturempfehlungen: Makler wissen, was Käufer wünschen und vermeiden teure, unnötige Maßnahmen.
• 📊 Professionelle Verhandlungsführung: Ein Makler erzielt oft höhere Verkaufspreise und gleicht so die Maklerkosten aus oder übertrifft sie.

FAQ: Häufige Fragen zu den Kosten beim Immobilienverkauf

Brauche ich einen Energieausweis?

Ja, in den meisten Fällen benötigst Du beim Verkauf einer Immobilie einen Energieausweis, da dieser gesetzlich vorgeschrieben ist. Die wichtigsten Punkte dazu:

Wann ist ein Energieausweis erforderlich?

• Beim Verkauf: Du musst den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Spätestens bei Vertragsabschluss sollte er dem Käufer übergeben werden.
• Für alle Gebäude: Betrifft sowohl Häuser, Wohnungen als auch Teileigentum (z. B. Gewerbeflächen).

Welche Ausnahmen gibt es?

Ein Energieausweis ist nicht erforderlich, wenn:

• Das Gebäude unter Denkmalschutz steht.
• Es sich um ein kleines Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m² handelt.
• Die Immobilie nicht beheizt oder klimatisiert ist (z. B. Lagerhallen).

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Verbrauchsausweis:

• Zeigt den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner.
• Günstiger und einfacher zu erstellen (ca. 50–100 €).
• Zulässig für Gebäude mit Bauantrag nach dem 01.11.1977 oder mit nachträglicher Sanierung.

Bedarfsausweis:

• Berechnet den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes basierend auf Bauweise und Technik.
• Teurer (ca. 150–300 €), aber bei älteren Gebäuden meist Pflicht.

Was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt?

• Es drohen Bußgelder bis zu 10.000 €, wenn der Energieausweis nicht rechtzeitig vorgelegt wird.
• Ohne Energieausweis kannst Du möglicherweise keinen rechtssicheren Kaufvertrag abschließen.

Tipp:

• Beauftrage uns und wir kümmern uns um deinen Energieausweis und alle weiteren Dokumente.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf?

Die Notarkosten beim Hausverkauf werden in der Regel zwischen dem Käufer und dem Verkäufer wie folgt aufgeteilt:

• Käufer: Trägt die Kosten für den Kaufvertrag und die Eintragung im Grundbuch.
• Verkäufer: Trägt die Kosten für die Löschung von Altlasten wie Grundschulden.

In Deutschland wird dies häufig so geregelt, kann aber im Kaufvertrag individuell vereinbart werden.

Wer zahlt die Notarkosten, wenn der Kauf nicht zustande kommt?

Wenn der Kauf einer Immobilie nicht zustande kommt, hängt die Zahlung der Notarkosten davon ab, in welchem Stadium der Kaufprozess abgebrochen wurde:

1. Kaufvertrag wurde bereits beurkundet

• Käufer und Verkäufer haften gemeinsam:
  • Sobald der Notar den Kaufvertrag beurkundet hat, fallen die vollen Notarkosten an.
  • Käufer und Verkäufer haften dafür gemeinsam (sogenannte Gesamtschuldnerische Haftung). Der Notar kann sich also an beide Parteien wenden, um die Gebühren einzufordern.
  • Wer letztendlich zahlt, kann zwischen den Parteien vereinbart werden. In der Praxis trägt oft derjenige die Kosten, der den Abbruch verursacht hat.

2. Kaufvertrag wurde vorbereitet, aber nicht beurkundet

• Verursacher zahlt:
  • Wenn der Notar bereits Vorarbeiten geleistet hat (z. B. Entwurf des Kaufvertrags), die Beurkundung jedoch nicht stattfindet, zahlt in der Regel die Partei, die den Auftrag erteilt hat.
  • In vielen Fällen ist das der Käufer.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland auf den Kaufpreis einer Immobilie oder eines Grundstücks erhoben. Die Höhe der Steuer variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Hier ist eine Übersicht:

Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:

• Baden-Württemberg: 5,0 %
• Bayern: 3,5 %
• Berlin: 6,0 %
• Brandenburg: 6,5 %
• Bremen: 5,0 %
• Hamburg: 5,5 %
• Hessen: 6,0 %
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
• Niedersachsen: 5,0 %
• Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
• Rheinland-Pfalz: 5,0 %
• Saarland: 6,5 %
• Sachsen: 5,5 %
• Sachsen-Anhalt: 5,0 %
• Schleswig-Holstein: 6,5 %
• Thüringen: 5,0 %

Worauf wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Steuer wird auf den Kaufpreis der Immobilie berechnet, kann aber auch zusätzliche Kosten wie z. B. Aufwendungen für die Übernahme von Schulden oder anderen Verpflichtungen umfassen, die im Kaufvertrag festgelegt sind.

Beispiel:

• Kaufpreis einer Immobilie: 300.000 €
• Grunderwerbsteuer in Hamburg (5,5 %):
  300.000 € × 5,5 % = 16.500 € Grunderwerbsteuer

Wann muss ich die Grundsteuer zahlen?

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf einer Immobilie an und richtet sich nach dem Kaufpreis. Im Gegensatz dazu ist die Grundsteuer eine regelmäßige Abgabe, die jährlich für das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden gezahlt werden muss. Während die Grunderwerbsteuer den Erwerb betrifft, bezieht sich die Grundsteuer auf den laufenden Besitz der Immobilie.

Obwohl die Grundsteuer jährlich festgesetztwird, erfolgt die Zahlung jedoch in der Regel in vierteljährlichen Raten (für jedes Quartal). Die Zahlungstermine sind meist:

• 15. Februar
• 15. Mai
• 15. August
• 15. November

Kann ich mein Haus unter Wert verkaufen, um Steuern zu sparen?

Es ist keine gute Idee, eine Immobilie absichtlich unter Wert zu verkaufen, um Steuern zu sparen, da dies steuerlich problematisch sein kann und zu rechtlichen Konsequenzen führen kann.

Wenn Du den Wert der Immobilie mindern möchtest, solltest Du dies auf legale Weise tun, z. B. durch die Nutzung von Freibeträgen oder durch Steuerberatung. Es ist ratsam, sich vor solch einem Schritt mit deinem Makler abzusprechen, der im Idealfall auch Steuerberater oder Anwälte in seinem Team hat.

Wie viel kostet mich die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist eine Gebühr, die für die Vermittlung eines Immobilienkaufs oder -verkaufs gezahlt wird. Die Höhe der Provision variiert je nach Land, Region und den spezifischen Vereinbarungen zwischen Käufer, Verkäufer und Makler. 

Maklerprovision für den Verkäufer:

• In Deutschland liegt die Maklerprovision in der Regel bei 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer(aktuell 19 %).
• Übliche Regelungen:
  • Verkäufer trägt die Provision: In vielen Bundesländern (z. B. in Hamburg, Bremen) ist es üblich, dass der Verkäufer die gesamte Maklerprovision trägt.
  • Teilung der Provision: In anderen Bundesländern (wie z. B. in Bayern oder Berlin) wird die Provision häufig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, also jeder zahlt einen Teil (oft 3 % (Netto 3,57 %) bis 3,5 % des Kaufpreises).

Beispiel:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
• Maklerprovision (brutto): 3,57 %
• Berechnung der Provision: 300.000 € × 3,57 % = 10.710 € (inkl. 19 % MwSt.)

Maklerprovision für den Käufer:

• Übliche Praxis:
  • In einigen Bundesländern (z. B. Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, etc.) zahlt der Käufer häufig auch einen Teil der Maklerprovision, wenn diese gemäß der üblichen Vereinbarung geteilt wird.
  • Die Höhe der Provision, die der Käufer zu zahlen hat, liegt oft bei 3 % bis 3,5 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.
• Maklerprovision und Teilung:
  • Wenn die Provision geteilt wird (zum Beispiel 3,57 % für den Verkäufer und 3,57 % für den Käufer), zahlt der Käufer den ihm zugeordneten Anteil.

Beispiel:

• Kaufpreis der Immobilie: 300.000 €
• Maklerprovision (3 % vom Käufer): Käufer zahlt: 3 % × 300.000 € = 9.000 € zzgl. MwSt.
• Endbetrag: 9.000 € + 19 % MwSt. = 10.710 €

Wann fällt sie Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn Du eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst.

Diese Steuer wird auf den Gewinn erhoben, den Du beim Verkauf erzielst, und gilt nur, wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt wurde oder wenn keine weiteren Ausnahmeregelungen (wie z. B. die Verkaufsteuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien) zutreffen.

Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an, wenn Du einen Immobilienkredit vorzeitig ablöst. Die Bank kann eine solche Entschädigung verlangen, um den Zinsschaden auszugleichen, den sie durch die vorzeitige Rückzahlung erleidet.

Du musst eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn:

• Vorzeitige Rückzahlung: Wenn Du den Kredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung (z. B. bei einem Hausverkauf) zurückzahlst, verlangt die Bank in der Regel eine Entschädigung.

Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt in der Regel an, wenn der Kreditnehmer den Kredit vor Ablauf der Zinsbindung von zum Beispiel zehn Jahren zurückzahlt. Dabei ist zu beachten, dass es ungewöhnlich ist, dass ein Kredit innerhalb der ersten zehn Jahre umgeschuldet wird, da die Bank nicht dazu verpflichtet ist, eine Umschuldung zu ermöglichen.

Was kostet mich die Löschung der Grundschuld?

Für die Löschung der Grundschuld musst Du mit insgesamt etwa 1 % bis 1,3 % des Grundschuldbetrags rechnen, wenn sowohl Notarkosten als auch Grundbuchgebühren berücksichtigt werden.

Beispiel:

Bei 150.000 € Grundschuld

• Notarkosten: 750 €
• Grundbuchgebühren: 300 €
• Gesamt: ca. 1.050 € bis 1.350 € (je nach genauen Gebühren)

Wer trägt die Kosten der Gebäudeversicherung beim Hausverkauf?

Die Kosten der Gebäudeversicherung beim Hausverkauf werden grundsätzlich vom Verkäufer getragen, bis der Verkauf abgeschlossen ist und der Käufer das Eigentum an der Immobilie übernimmt. Allerdings können die genauen Regelungen je nach Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer variieren. 

Tipp: Es kann sinnvoll sein, im Kaufvertrag eine Regelung zur Pro-rata-Zahlung der Versicherungskosten zu treffen, wenn der Verkäufer bereits eine Jahresprämie gezahlt hat und der Käufer später übernimmt.

Lohnt es sich, vor dem Hausverkauf Kosten für eine Renovierung aufzubringen?

Es kann sich lohnen, renovierungsbedürftige Stellen vor dem Verkauf zu beheben, wenn die Investition den Verkaufspreis erhöht und die Immobilie attraktiver für Käufer macht.

Besonders bei kleinen Renovierungen wie frischen Anstrichen, neuen Böden oder Reparaturen an offensichtlichen Mängeln kann sich der Aufwand auszahlen. Allerdings solltest Du die Renovierungskosten mit dem möglichen Mehrwert abwägen. Größere Renovierungen, die viel kosten, lohnen sich oft nur, wenn der Marktwert der Immobilie deutlich gesteigert wird. Dies kann aber ein Makler bestens für Dich beurteilen.

Was kostet ein Gutachter?

Die Kosten für einen Gutachter variieren je nach Art der Begutachtung und dem Wert der Immobilie. In der Regel berechnen sich die Gebühren nach der Honorartabelle für Architekten und Ingenieure (HOAI) oder einem Stundensatz.

• Für eine Immobilienbewertung: Ca. 0,5 % bis 1 % des Verkehrswerts der Immobilie.
• Für eine technische Begutachtung: Etwa 50 € bis 150 € pro Stunde, je nach Komplexität.

Beispiel: Eine Immobilie mit einem Wert von 300.000 € kann für eine Bewertung etwa 1.500 € bis 3.000 € kosten.

Was kostet ein Vermesser?

Die Kosten für einen Vermesser hängen von der Art der Vermessung und dem Umfang der Leistungen ab. In der Regel werden die Gebühren nach der Verordnung über die Honorare für Vermessungsleistungen (HVermVO) berechnet.

Typische Kosten:

• Flurstücksvermessung: Etwa 200 € bis 500 € (abhängig von der Größe des Grundstücks und der Komplexität).
• Grenzanpassung oder Teilung eines Grundstücks: Ca. 500 € bis 1.500 € oder mehr, je nach Umfang.
• Bauvermessung: In der Regel 50 € bis 100 € pro Stunde oder pauschal je nach Projekt.

Die genauen Kosten können variieren, je nach Region und spezifischen Anforderungen.

Spar Dir die Arbeit alle Dienstleister einzeln zu beauftragen und lass uns das für Dich erledigen. Die Kosten für Gutachter, Vermesser und andere Dienstleister übernehmen wir und du musst dich weder organisatorisch noch finanziell darum kümmern.

Welche Nebenkosten gibt es beim Verkauf einer Immobilie?

Beim Immobilienverkauf können folgende Nebenkosten anfallen:

1. Notarkosten für die Beglaubigung und den Kaufvertrag (ca. 1–1,5 % des Kaufpreises).
2. Grundbuchgebühren (für Löschungen oder Eintragungen, ca. 0,2–0,3 % der Grundschuld).
3. Gutachterkosten (0,5–1 % des Immobilienwerts).
4. Renovierungskosten (optional, je nach Zustand der Immobilie).
5. Energieausweis (ca. 50–500 €, je nach Art).

Optional können je nach Verkaufssituation weitere Kosten, wie Steuerberatung oder Vorfälligkeitsentschädigung, hinzukommen.

Wie viel Steuern fallen beim Verkauf meiner Immobilie an?

Die Steuern beim Immobilienverkauf hängen von Deiner Haltezeit und Nutzung ab:

• Keine Steuern: Wenn Du die Immobilie länger als 10 Jahre besitzt oder sie in den letzten 2 Jahren selbst genutzthast.
• Spekulationssteuer: Wenn Du innerhalb von 10 Jahren verkaufst und einen Gewinn erzielst. Der Steuersatz richtet sich nach Deinem persönlichen Einkommensteuersatz.

Beispiel: Bei einem Gewinn von 50.000 € und einem Einkommensteuersatz von 30 % zahlst Du 15.000 € Spekulationssteuer.

Fazit

Beim Immobilienverkauf entstehen Kosten für Verkäufer und Käufer, die von Notar- und Grundbuchgebühren über Steuern bis hin zu Maklerprovisionen reichen.

Während der Verkäufer meist für Makler und die Löschung der Grundschuld zahlt, trägt der Käufer in der Regel die Grunderwerbsteuer und die Kosten für den Grundbucheintrag.

Ein guter Überblick über die anfallenden Ausgaben hilft, finanziellen Überraschungen vorzubeugen. Wichtig ist, die Kosten einen Profi richtig einplanen zu lassen und gegebenenfalls steuerliche Vorteile gut zu nutzen. So gelingt der Immobilienverkauf reibungslos und wirtschaftlich sinnvoll.