Hausverkauf bei Pflegebedürftigkeit – was Angehörige beachten sollten

Wenn Ehepartner oder Eltern ins Pflegeheim kommen, stehen viele Familien vor der Herausforderung, die Pflegekosten zu finanzieren. Oft reicht das eigene Einkommen nicht aus, und der Verkauf des Hauses wird notwendig, um die benötigten Mittel aufzubringen.

Doch der Hausverkauf bei Pflegebedürftigkeit ist nicht nur eine emotionale, sondern auch eine rechtlich und steuerlich komplexe Entscheidung. In diesem Artikel erklären wir, was Angehörige beim Verkauf des Hauses im Pflegefall beachten sollten, welche rechtlichen Aspekte wichtig sind und wie der Hauswert ermittelt wird.

Damit Du in dieser schwierigen Situation schnell und sicher handeln kannst, empfehlen wir Dir, zunächst unseren kostenlosen Online-Rechner zur Wertermittlung zu nutzen. So kannst Du den Wert des Hauses einfach und präzise ermitteln und die besten Entscheidungen für Deine Familie treffen.

Wann muss das Haus für die Pflege verkauft werden?

Selbstgenutzte Immobilie

Wenn das Haus selbstgenutzt wird, gibt es bestimmte Aspekte, die beachtet werden müssen, wenn es im Pflegefall verkauft werden soll:

1. Pflegeheimkosten und Vermögensschutz: Im Pflegefall steigen häufig die Kosten für die Pflege (Heimunterbringung, ambulante Pflege). Falls das eigene Einkommen und die Ersparnisse nicht ausreichen, um diese Kosten zu decken, könnte der Verkauf des Hauses notwendig werden, um die finanzielle Belastung zu bewältigen.
   
2. Verwertung des Vermögens: Um Sozialhilfe oder Pflegegeld zu erhalten, wird das Gesamteinkommen und das Vermögen berücksichtigt. Das eigene Haus zählt zu diesem Vermögen, und die Pflegekassen können unter Umständen verlangen, dass dieses zur Finanzierung der Pflegekosten verwendet wird. In solchen Fällen muss das Haus verkauft werden, um den Pflegebedarf zu decken.
   
3. Freigrenzen für den Verkauf: In Deutschland gibt es jedoch eine Freibetragsregelung: Wenn die Immobilie von der pflegebedürftigen Person selbst bewohnt wird, kann sie unter bestimmten Voraussetzungen von der Verwertung ausgeschlossen werden. Diese Regelung variiert je nach Bundesland und Pflegeeinrichtung, daher ist eine individuelle Beratung sinnvoll.
   
4. Emotionale Aspekte: Der Verkauf der selbstgenutzten Immobilie ist oft mit emotionalen Belastungen verbunden, da das Haus einen hohen sentimentalen Wert haben kann. Auch wenn es finanziell sinnvoll ist, bleibt der Verlust der eigenen Wohnung ein wichtiger Faktor, der berücksichtigt werden sollte.

Vermietete Immobilie

Im Fall einer vermieteten Immobilie gibt es andere Überlegungen, wenn das Haus für die Pflege verkauft werden soll:

1. Einnahmen aus der Miete: Vermietete Immobilien können laufende Mieteinnahmen generieren, die zur Deckung der Pflegekosten beitragen. Wenn die Mieteinnahmen ausreichen, könnte der Verkauf der vermieteten Immobilie vermieden werden.
   
2. Pflegekosten vs. Einnahmen: Falls die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Pflegekosten zu decken, und andere Finanzierungsquellen nicht verfügbar sind, könnte der Verkauf der vermieteten Immobilie notwendig werden. Auch hier wird das Vermögen (einschließlich der Immobilienwerte) im Rahmen der Vermögensprüfung berücksichtigt.
   
3. Verwertung des Vermögens: Wenn eine Sozialhilfe– oder Pflegegeldbeantragung erforderlich ist, könnte das Haus zur Verwertung herangezogen werden. In solchen Fällen ist der Verkauf der vermieteten Immobilie erforderlich, um die Kosten der Pflege zu decken.‘
   
4. Steuerliche und rechtliche Aspekte: Der Verkauf einer vermieteten Immobilie könnte steuerliche Verkaufseffekte mit sich bringen, wie z. B. Spekulationssteuer (bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb). Auch der Verlust der Mieteinnahmen ist ein Aspekt, der bedacht werden sollte, insbesondere wenn die Immobilie eine stabile Einnahmequelle bietet.

Macht es Sinn, das Haus im Pflegefall an die Kinder zu verkaufen?

Die Entscheidung, ein Haus im Pflegefall an die Kinder zu verkaufen, kann Vorteile wie die Minimierung von Steuerbelastungen und die Sicherstellung des Familienbesitzes bieten.

Jedoch gibt es auch Risiken, insbesondere hinsichtlich steuerlicher und finanzieller Belastungen der Kinder sowie möglicher Konflikte innerhalb der Familie. Es ist ratsam, diese Entscheidung gründlich zu prüfen und sich gegebenenfalls von einem Fachanwalt oder Steuerberater beraten zu lassen.

Warum muss der Wert des Hauses ermittelt werden?

1. Finanzierung der Pflegekosten:

• Wenn das eigene Einkommen und Ersparnisse nicht ausreichen, um die Pflegekosten zu decken, muss das Vermögen, einschließlich des Hauses, verwendet werden. Eine präzise Wertbestimmung des Hauses ist erforderlich, um zu entscheiden, ob der Verkauf des Hauses notwendig wird, um die Kosten für die Pflege zu finanzieren.

2. Verkauf des Hauses:

• Der Wert des Hauses bestimmt den Verkaufspreis. Eine korrekte Marktwertermittlung stellt sicher, dass das Haus zu einem fairen Preis verkauft wird, um die notwendigen Mittel für die Pflege zu erhalten. Insbesondere bei einem Verkauf innerhalb der Familie oder zu einem unter dem Marktwert liegenden Preis müssen steuerliche und rechtliche Anforderungen beachtet werden.

3. Erbschafts- und Schenkungssteuer:

• Wenn das Haus nicht verkauft wird, sondern auf die Kinder oder andere Erben übertragen wird, spielt der Wert des Hauses eine Rolle bei der Berechnung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Ein realistischer Wert ist wichtig, um Steuerverbindlichkeiten korrekt zu ermitteln und den Freibetrag zu berücksichtigen.

4. Kreditaufnahme oder Hypothek:

• Falls das Haus nicht verkauft, sondern als Sicherheitsleistung für einen Kredit genutzt wird, ist die genaue Wertermittlung erforderlich. Banken verlangen einen verlässlichen Wert des Hauses, um zu entscheiden, wie viel Kredit aufgenommen werden kann, um die Pflege zu finanzieren.

Diese Punkte sind entscheidend, wenn das Haus im Rahmen der Pflegebedürftigkeit verkauft oder anderweitig genutzt werden muss, um die Pflegekosten zu decken.

FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf bei Pflegebedürftigkeit

Mit welchen Pflegekosten muss ich rechnen?

Die Pflegekosten variieren je nach Pflegegrad, Pflegeart und Region. Grundsätzlich gibt es drei Hauptarten der Pflege:

• Ambulante Pflege: Pflegeleistungen, die in den eigenen vier Wänden erbracht werden. Die Kosten hängen von der Art der Pflege ab (z.B. häusliche Pflege oder Pflegehilfe durch einen ambulanten Dienst). Die Kosten können zwischen 1.000 und 3.500 Euro pro Monat liegen, je nach Bedarf und Umfang der Pflege.
  
• Stationäre Pflege: Wenn eine Person in einem Pflegeheim untergebracht wird, können die Kosten erheblich höher ausfallen. Die monatlichen Pflegeheimkosten liegen zwischen 2.000 und 5.000 Euro pro Monat oder mehr, je nach Pflegegrad, Einrichtung und Region. Diese Kosten beinhalten in der Regel die Pflege, die Unterkunft und die Verpflegung, jedoch nicht das Taschengeld oder zusätzliche Leistungen, die privat getragen werden müssen.
  
• Pflegegrad und Zuschüsse: Die Höhe der Pflegekosten wird zum Teil von der Pflegekasse übernommen. Allerdings ist der Zuschuss abhängig vom Pflegegrad und den individuellen Versicherungsleistungen. Die Eigenbeteiligung kann also je nach Pflegegrad und Art der Pflege unterschiedlich sein und variiert zwischen 1.000 und 3.000 Euro pro Monat für stationäre Pflege.

Wann sind Kinder unterhaltspflichtig?

Kinder sind unterhaltspflichtig, wenn ihre Eltern pflegebedürftig sind und die eigenen Mittel (z.B. Einkommen, Vermögen) nicht ausreichen, um die Pflegekosten zu decken. Die Unterhaltspflicht der Kinder greift, sobald die Eltern in ein Pflegeheim müssen und keine ausreichenden Mittel haben. Dabei wird nach den folgenden Kriterien entschieden:

• Einkommen und Vermögen der Kinder: Die Höhe der Unterhaltspflicht richtet sich nach dem Einkommen und Vermögen der Kinder. Wenn die Kinder über genügend Einkommen oder Vermögen verfügen, müssen sie einen Teil der Pflegekosten übernehmen.
  
• Unterhaltsberechnung: Der Unterhalt wird nach der Düsseldorfer Tabelle berechnet, die den Bedarf der Eltern und die Leistungsfähigkeit der Kinder berücksichtigt. Je nach Einkommen des Kindes wird der Beitrag zu den Pflegekosten gestaffelt.
  
• Freigrenzen: Es gibt jedoch auch Freigrenzen, die verhindern, dass Kinder in eine finanzielle Notlage geraten. In der Regel bleibt ein gewisser Betrag des Einkommens als Freibetrag unberücksichtigt, sodass nicht das gesamte Einkommen für die Pflegekosten aufgebraucht wird.

Wann gilt ein Haus als Schonvermögen?

Ein Haus gilt als Schonvermögen, wenn es nicht zur Verwertung herangezogen wird, um die Pflegekosten zu finanzieren. Es gibt bestimmte Voraussetzungen und Regelungen, wann dies der Fall ist:

• Selbstgenutzte Immobilie: Wenn das Haus von der pflegebedürftigen Person selbstgenutzt wird und als Ehewohnung oder selbstbewohnte Immobilie dient, kann es als Schonvermögen gelten. Das bedeutet, dass es nicht veräußert oder zur Deckung der Pflegekosten herangezogen werden muss, solange der Ehepartner oder die pflegebedürftige Person weiterhin dort lebt.
  
• Freibeträge und Schutzregelungen: In vielen Fällen wird das Haus als Schonvermögen betrachtet, wenn die pflegebedürftige Person oder deren Ehepartner weiterhin in der Immobilie lebt und nicht in eine andere Wohnung zieht. Das bedeutet, dass es nicht verkauft werden muss, um Pflegekosten zu decken, solange es angemessen ist.
  
• Verwertung durch Sozialamt: Wenn der Pflegebedürftige jedoch in ein Pflegeheim zieht und keine ausreichenden Mittel zur Finanzierung der Pflege hat, kann das Haus verwertet werden, um die Pflegekosten zu decken. Das Haus gilt nicht mehr als Schonvermögen, wenn die Immobilie nicht mehr selbstgenutzt wird und der Pflegebedürftige keine andere Möglichkeit hat, die Pflegekosten zu finanzieren.

Die genauen Regelungen können je nach Bundesland und individueller Situation variieren, und es empfiehlt sich, einen Fachanwalt für Sozialrecht zu Rate zu ziehen, um die speziellen Anforderungen und Freibeträge zu klären.

Welche Steuern fallen bei einem Kauf des Elternhauses an?

Schenkungssteuer

Wenn das Elternhaus zu einem unter Marktwert oder als Geschenk an die Kinder verkauft wird, kann dies als Schenkung betrachtet werden, und es fällt Schenkungssteuer an. Bei einem Verkauf zu einem Marktwert, der dem tatsächlichen Wert entspricht, fällt in der Regel keine Schenkungssteuer an. Falls jedoch der Preis unter dem Verkehrswert liegt, wird der Unterschied als Schenkungsbetrag angesehen, der der Schenkungssteuer unterliegt.

Freibeträge und Steuersätze:

• Freibeträge: Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 Euro für Schenkungen von den Eltern. Das bedeutet, dass Schenkungen innerhalb dieses Betrags steuerfrei sind. Übersteigt der Wert des geschenkten Hauses den Freibetrag, fällt Schenkungssteuer an.
  
• Steuersätze: Der Steuersatz für die Schenkungssteuer ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Schenkung. Für Kinder liegt der Steuersatz in der Regel zwischen 7 % und 30 %, je nach Höhe des überschreitenden Betrags.

Beispiel: Wenn das Haus zum Marktwert von 500.000 Euro verkauft wird und der Kaufpreis bei 400.000 Euro liegt, dann wird der Unterschied von 100.000 Euro als Schenkung betrachtet und unterliegt der Schenkungssteuer.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird, nicht selbst genutzt wurde und dabei ein Gewinn erzielt wird. Diese Steuer betrifft jedoch nicht den Käufer direkt, sondern den Verkäufer. Wenn das Elternhaus verkauft wird und der Verkäufer (in diesem Fall die Eltern) innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf einen Gewinn erzielt, könnte dieser Gewinn der Spekulationssteuer unterliegen. Dies trifft nicht bei Eigennutzung zu.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

• Die Spekulationssteuer wird nur dann relevant, wenn das Haus innerhalb der letzten zehn Jahre nach dem Erwerb durch den Verkäufer verkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Wird das Haus länger als zehn Jahre gehalten, fällt keine Spekulationssteuer an.
  
• Selbstgenutzte Immobilien: Wenn das Haus vom Verkäufer selbst genutzt wurde, dann ist der Verkauf steuerfrei, auch wenn er innerhalb der zehn Jahre stattfindet.

Beispiel: Wenn die Eltern das Haus vor 5 Jahren gekauft haben und es nun für einen höheren Preis verkaufen, fällt auf den Gewinn, den sie aus diesem Verkauf erzielen, die Spekulationssteuer an. Wenn sie es jedoch seit dem Kauf selbst genutzt haben, entfällt die Steuer.

Was passiert mit dem Eigentum, wenn man ins Pflegeheim muss?

Wenn jemand ins Pflegeheim muss, kann das Eigentum (z.B. das eigene Haus oder andere Vermögenswerte) je nach finanzieller Situation und den geltenden gesetzlichen Regelungen unterschiedlich behandelt werden. Es gibt verschiedene Aspekte zu beachten, die von der Vermögenslage und den rechtlichen Rahmenbedingungen abhängen:

1. Vermögensprüfung und Pflegekosten:

• Pflegekosten müssen in der Regel von der pflegebedürftigen Person selbst getragen werden, soweit das eigene Einkommen und Vermögen ausreichen. Wenn das eigene Vermögen (z.B. durch ein Haus oder andere Immobilien) zu hoch ist, wird es für die Berechnung der Pflegekosten herangezogen. Das bedeutet, dass das Eigentum (insbesondere das Haus) genutzt werden kann, um die Kosten für die Pflege zu decken.
  
• Sozialhilfe: Falls die pflegebedürftige Person nicht über ausreichend finanzielle Mittel verfügt, um die Pflegekosten zu bezahlen, kann sie Sozialhilfe beantragen. In diesem Fall prüft das Sozialamt, ob das Vermögen (einschließlich des Hauses) zur Deckung der Kosten herangezogen werden kann. Sollte die Person keine anderen Vermögenswerte haben, könnte das Haus verkauft werden, um die Pflegekosten zu finanzieren.

2. Schutz des Eigenheims als Schonvermögen:

• Selbstgenutzte Immobilien sind oftmals als Schonvermögen geschützt. Das bedeutet, dass das Haus nicht sofort verkauft werden muss, um die Pflegekosten zu decken, solange die pflegebedürftige Person selbst im Haus lebt oder ein Ehepartner dort lebt.
  
• In Deutschland gibt es eine Schonvermögensregelung: Wenn das Haus als selbstgenutzte Immobilie dient und von der pflegebedürftigen Person oder ihrem Ehepartner weiterhin bewohnt wird, muss es nicht veräußert werden, um die Pflegekosten zu finanzieren.
  
• Ausnahmen gibt es, wenn die Immobilie nicht mehr selbstgenutzt wird und die Person in ein Pflegeheim zieht. In diesem Fall kann das Haus zur Verwertung herangezogen werden, um die Kosten für die Pflege zu decken.

3. Verwertung des Eigentums:

• Falls die Sozialhilfe in Anspruch genommen werden muss, kann das Sozialamt verlangen, dass das Vermögen der pflegebedürftigen Person (einschließlich des Hauses) verwertet wird. Das bedeutet, dass das Haus verkauft werden könnte, um die Pflegekosten zu finanzieren.
  
• Bei einer Zwangsversteigerung durch das Sozialamt wird das Haus verkauft, um die Schulden zu begleichen, wenn keine anderen Mittel zur Verfügung stehen.

4. Verkauf oder Schenkung des Hauses vor dem Pflegefall:

• Einige Menschen entscheiden sich, ihr Haus vor Eintritt der Pflegebedürftigkeit zu verkaufen oder zu verschenken, um es vor der Verwertung zu schützen. Es gibt jedoch bestimmte Fristen (z.B. 10 Jahre), innerhalb derer solche Schenkungen oder Verkäufe noch vom Sozialamt rückgängig gemacht werden können, wenn die Pflegekosten später durch das Sozialamt getragen werden müssen.
  
• Wenn das Haus innerhalb dieser 10 Jahre verschenkt oder verkauft wird, kann es als Vermögensverschiebung betrachtet werden, und das Sozialamt kann versuchen, das Vermögen zurückzuholen, um die Pflegekosten zu decken.

5. Übertragung des Eigentums an die Kinder:

• Eine Übertragung des Eigentums an die Kinder vor Eintritt des Pflegefalls kann eine Möglichkeit sein, das Haus zu schützen. Dies muss jedoch sorgfältig geplant werden, da es steuerliche und rechtliche Konsequenzen (wie Schenkungssteuer) geben kann. Zudem könnte das Sozialamt in bestimmten Fällen auch hier eine Rückforderung des Vermögens in Erwägung ziehen, wenn es als unzulässige Vermögensverschiebung betrachtet wird.

Fazit

Ein Hausverkauf im Pflegefall kann helfen, finanzielle Klarheit zu schaffen und gleichzeitig den Übergang in den Pflegeheimaufenthalt zu erleichtern.

Wichtig ist, frühzeitig die Entscheidung zu treffen, den Marktwert des Hauses realistisch einzuschätzen und die rechtlichen Rahmenbedingungen wie Vermögensprüfung, Pflegekosten und eventuell anfallende Steuern zu verstehen. Mit einer gut durchdachten Strategie und professioneller Unterstützung lässt sich auch dieser Schritt erfolgreich meistern.

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