Umwandlungsverbot München: Das müssen Eigentümer wissen

Der Münchner Wohnungsmarkt ist extrem angespannt und bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper. Um Mieter besser zu schützen, hat die Stadt München das Umwandlungsverbot eingeführt. Dieses basiert auf § 250 BauGB (Baulandmobilisierungsgesetz) und verhindert, dass Mietwohnungen ohne Weiteres in Eigentumswohnungen umgewandelt und einzeln verkauft werden.

Für Dich als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (MFH) bringt das neue Herausforderungen mit sich. Während die Umwandlung stark eingeschränkt ist, bleibt der Verkauf des gesamten Objekts weiterhin eine Option – und oft die sinnvollere Lösung. Doch welche Möglichkeiten hast du wirklich? Und wie wirkt sich das Verbot auf den Immobilienmarkt aus?

In diesem Artikel erfährst Du, was das Umwandlungsverbot genau bedeutet, welche Ausnahmen es gibt und wie Du dich als Eigentümer strategisch aufstellen kannst. Außerdem zeigen wir Dir, wie unser MFH-Spezialist Joel dich dabei unterstützt, die beste Entscheidung zu treffen.

Was ist das Umwandlungsverbot?

Die gesetzliche Grundlage für das Umwandlungsverbot bildet § 250 BauGB, das sogenannte Baulandmobilisierungsgesetz.

Dieses Gesetz wurde eingeführt, um auf den angespannten Wohnungsmarkt zu reagieren und Mieter besser zu schützen. In Städten wie München, wo bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird, soll es verhindern, dass Mietwohnungen in großem Umfang in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend einzeln verkauft werden.

Seit dem 1. Juni 2023 ist die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt nur noch mit einer Genehmigung möglich. Dabei gelten folgende Regelungen:

• Betroffen sind Mehrfamilienhäuser mit mindestens 11 Wohneinheiten.
• Nicht betroffen sind Häuser mit weniger als 11 Wohnungen.

Das Hauptziel des Gesetzes ist der Mieterschutz: Durch die Einschränkung der Umwandlung sollen Mieter vor Verdrängung bewahrt und der Bestand an Mietwohnungen gesichert werden. Für Eigentümer und Investoren bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung, da der Einzelverkauf von Wohnungen erschwert wird und alternative Verkaufsstrategien erforderlich sind.

Welche Regelungen gelten in München?

In München gibt es verschiedene gesetzliche Vorgaben, die den Wohnungsmarkt regulieren und den Schutz von Mietern sicherstellen sollen. Besonders wichtig sind das Aufteilungsverbot und die Erhaltungssatzung, die oft in Zusammenhang stehen.

Aufteilungsverbot & Erhaltungssatzung – Unterschiede & Zusammenhänge

• Aufteilungsverbot: Gemäß § 250 BauGB dürfen Mietwohnungen nicht ohne Genehmigung in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dies soll verhindern, dass Wohnungen einzeln verkauft und Mieter verdrängt werden.
• Erhaltungssatzung: Diese kommunale Regelung schützt Mieter zusätzlich, indem sie Luxussanierungen, Umwandlungen und Verkäufe in bestimmten Stadtteilen erschwert. München hat mehrere Erhaltungssatzungsgebiete, in denen bauliche Veränderungen genehmigungspflichtig sind.

Die beiden Regelungen ergänzen sich: Während das Aufteilungsverbot den Verkauf einzelner Wohnungen erschwert, sorgt die Erhaltungssatzung für zusätzlichen Schutz vor Verdrängung und spekulativem Wohnungsverkauf.

Welche Gebiete in München sind betroffen?

Viele Münchner Stadtteile stehen unter Erhaltungssatzung und unterliegen dem Aufteilungsverbot. Dazu gehören insbesondere Schwabing, Maxvorstadt, Isarvorstadt, Sendling, Giesing und Teile von Neuhausen. Eine genaue Liste oder Karte mit betroffenen Gebieten kann beim Münchner Planungsreferat eingesehen werden.

Beispiele und aktuelle Marktentwicklungen

• In Stadtteilen wie Glockenbachviertel oder Schwabing haben sich Immobilienpreise durch die Regulierungen stabilisiert, da Einzelverkäufe erschwert wurden.
• In einigen Fällen konnten Eigentümer dennoch eine Genehmigung zur Umwandlung erhalten, etwa wenn ein langfristiges Mieterschutzkonzept vorgelegt wurde.
• Investoren setzen zunehmend auf den Gesamtverkauf von Mehrfamilienhäusern, da die Einzelvermarktung komplizierter geworden ist.

Diese Entwicklungen zeigen, dass Eigentümer und Käufer ihre Strategien anpassen müssen, um mit den aktuellen Marktbedingungen in München erfolgreich zu agieren.

Gibt es Ausnahmen vom Umwandlungsverbot?

Grundsätzlich schränkt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB die Aufteilung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen stark ein. Allerdings gibt es bestimmte Ausnahmen, unter denen eine Umwandlung dennoch genehmigt werden kann.

Wann eine Umwandlung doch möglich ist

In bestimmten Fällen kann die Stadt München eine Ausnahmegenehmigung erteilen. Dazu gehören insbesondere:

• Die Zwei-Drittel-Regelung (siehe unten)
• Verkauf an Familienangehörige
• Besondere wirtschaftliche Härtefälle für den Eigentümer
• Langfristige Sicherung der Mietverhältnisse durch Schutzkonzepte

Zwei-Drittel-Regelung: Was bedeutet das für Mieter und Eigentümer?

Eine Umwandlung kann genehmigt werden, wenn mindestens zwei Drittel der Mieter zustimmen, die Wohnung selbst zu kaufen. In diesem Fall dürfen die betroffenen Einheiten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Das bedeutet:

• Für Mieter: Sie haben die Möglichkeit, ihre Wohnung selbst zu erwerben und damit langfristig abgesichert zu sein.
• Für Eigentümer: Sie können einzelne Wohnungen verkaufen, allerdings nur an die bereits dort wohnenden Mieter.

Verkauf an Familienangehörige als Ausnahme

Eine weitere Ausnahme gilt für den Verkauf an Familienmitglieder. Wenn Wohnungen an direkte Angehörige (z. B. Kinder, Eltern oder Enkel) übertragen werden, kann eine Umwandlung erlaubt sein. Damit soll sichergestellt werden, dass Wohnraum innerhalb der Familie weitergegeben werden kann, ohne gegen das Umwandlungsverbot zu verstoßen.

Diese Ausnahmen bieten Eigentümern gewisse Möglichkeiten, trotz der gesetzlichen Einschränkungen strategisch zu handeln. Dennoch ist eine Einzelfallprüfung durch die Stadt erforderlich, bevor eine Umwandlung genehmigt wird.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in München

Das Umwandlungsverbot hat spürbare Folgen für den Immobilienmarkt, insbesondere für Eigentümer und Investoren. Da die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen stark eingeschränkt ist, gibt es weniger Verkaufsoptionen für Eigentümer – sie können Mehrfamilienhäuser nicht mehr in einzelne Wohnungen aufteilen und müssen diese stattdessen als Ganzes verkaufen.

Für Käufer verändert sich die Strategie: Institutionelle Anleger und größere Investoren profitieren, da sie oft die Mittel haben, komplette Mehrfamilienhäuser zu erwerben. Eigennutzer hingegen haben es schwerer, an neue Eigentumswohnungen zu kommen.

Was bedeutet das für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es zwei grundsätzliche Optionen: den Gesamtverkauf oder den Einzelverkauf der Wohnungen, sofern die Umwandlung bereits erfolgt ist.

• Gesamtverkauf: Diese Variante ermöglicht eine schnellere Abwicklung, da das gesamte Objekt in einer Transaktion verkauft wird. Allerdings kann der Verkaufspreis niedriger ausfallen, da Investoren auf langfristige Mietrenditen achten. Diese Option eignet sich besonders für Käufer mit einer langfristigen Vermietungsstrategie.
  
• Einzelverkauf (bei bereits umgewandelten Wohnungen): Hier lassen sich höhere Verkaufserlöse erzielen, da einzelne Eigentumswohnungen oft teurer verkauft werden als ein gesamtes Mehrfamilienhaus. Allerdings dauert der Verkaufsprozess länger, da jede Wohnung einzeln vermarktet und verkauft werden muss. Diese Strategie lohnt sich vor allem in gefragten Lagen wie München, wo die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hoch ist.

Falls das Haus bereits aufgeteilt ist, bleiben Einzelverkäufe eine lukrative Option, insbesondere in München mit seiner starken Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Falls die Umwandlung noch nicht erfolgt ist, kann ein Gesamtverkauf strategisch klüger sein, bevor sich mögliche gesetzliche Verschärfungen oder Marktveränderungen negativ auf den Verkaufswert auswirken.

Wie wir Dir als Makler helfen können

Ein Immobilienverkauf ist komplex – insbesondere, wenn es um ein Mehrfamilienhaus geht. Wir von David & Jaques sind erfahrene Makler und können den Prozess erheblich erleichtern sowie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.

So helfen wir Dir

• Passende Käufer finden: Durch unser Netzwerk haben wir direkten Zugang zu Investoren oder Eigennutzern, je nach Verkaufsstrategie. So lässt sich gezielt der richtige Käufer für deine Immobilie ansprechen.
• Alternativen prüfen: Gibt es bereits genehmigte Umwandlungen oder Möglichkeiten für Teilverkäufe? Wir helfen, alle Optionen für Dich zu bewerten.
• Marktanalyse und Beratung: Unsere fundierte Wertermittlung und Verkaufsstrategie sorgen dafür, dass wir das Objekt zum optimalen Preis für Dich verkaufen.
• Expertennetzwerk nutzen: Wir arbeiten mit Steuerberatern, Anwälten und Banken zusammen, um den Verkauf rechtlich und finanziell bestmöglich abzusichern.

Das Umwandlungsverbot hat den Münchner Immobilienmarkt nachhaltig verändert. Eigentümer müssen ihre Verkaufsstrategie anpassen, während Investoren neue Chancen und Herausforderungen abwägen. Wenn Du jetzt verkaufen möchtest, sollte Du Sich frühzeitig beraten lassen, um die beste Entscheidung zu treffen.

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FAQ – Wichtige Fragen rund um das Thema

Wer hat Anspruch auf München Modell Wohnungen?

Das München Modell und das Umwandlungsverbot hängen indirekt zusammen, da beide Maßnahmen darauf abzielen, bezahlbaren Wohnraum in München zu erhalten. 

Das München Modell richtet sich an Mittelverdiener, die sich auf dem freien Wohnungsmarkt keine Immobilie leisten können, aber gleichzeitig keinen Anspruch auf geförderten Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen) haben. Die Stadt München bietet damit vergünstigte Wohnungen im Eigentum oder zur Miete an.

Wer hat Anspruch?

Um eine Wohnung im Rahmen des München Modells zu erwerben oder zu mieten, müssen bestimmte Einkommens- und Wohnsitzvoraussetzungen erfüllt sein:

1. Wohnsitz & Arbeitsort
   – Mindestens ein Haushaltsmitglied muss in München wohnen oder arbeiten.
   
2. Einkommensgrenzen
   – Das Haushaltseinkommen darf eine bestimmte Obergrenze nicht überschreiten. Die Stadt München setzt hierfür regelmäßige Anpassungen fest.
   
   Beispielhafte Einkommensgrenzen (Stand 2023, jährliches Bruttoeinkommen):
   – Ein-Personen-Haushalt: ca. 51.000 €
   – Zwei-Personen-Haushalt: ca. 78.000 €
   – Familien mit Kindern: höhere Grenzen je nach Anzahl der Kinder
   
3. Eigenkapitalanforderungen (bei Eigentum)
   – Käufer müssen einen Eigenkapitalanteil von mindestens 15–25 % der Kaufsumme aufbringen können.
   
4. Keine bereits vorhandene Immobilie
   – Wer bereits Wohneigentum besitzt, hat in der Regel keinen Anspruch auf eine München Modell Wohnung.

Welche Varianten gibt es?

Das München Modell wird in zwei Formen angeboten:

• München Modell Eigentum (MME) → vergünstigtes Wohneigentum für berechtigte Käufer.
• München Modell Miete (MMM) → stark reduzierte Mietpreise für Haushalte mit mittlerem Einkommen.

Wie kann man sich bewerben?

Interessierte können sich bei der Stadt München registrieren lassen. Die Vergabe erfolgt nach einem Punktesystem, das Faktoren wie Einkommen, Kinderzahl und Dringlichkeit der Wohnsituation berücksichtigt.

Wie hoch darf die Mieterhöhung in München sein?

In München gelten strenge Vorgaben für Mieterhöhungen, die sich nach dem Mietspiegel, der Kappungsgrenze und der Mietpreisbremse richten.

1. Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558 BGB)

• Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.
• Die Stadt München veröffentlicht regelmäßig einen Mietspiegel, der als Grundlage dient.
• Eine Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt und begründet werden (z. B. durch Vergleichswohnungen oder den Mietspiegel).
• Der Mieter hat eine Zustimmungsfrist von 2 Monaten.

2. Kappungsgrenze: Maximal 15 % in drei Jahren

• In München gilt eine gesenkte Kappungsgrenze: Die Miete darf innerhalb von 3 Jahren um maximal 15 %steigen.
• Dies gilt aber nur, solange die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird.

3. Mietpreisbremse bei Neuvermietung (§ 556d BGB)

• Bei einer neuen Vermietung darf die Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• Ausnahmen:
  • Wenn die Wohnung nach 2014 erstmals bezugsfertig wurde.
  • Wenn die Wohnung umfassend modernisiert wurde.

4. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

• Nach einer Modernisierung kann der Vermieter 8 % der Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen.
• Begrenzung: Die Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 €/m² erhöhen (bei Mieten unter 7 €/m² max. 2 €/m²).

Was bedeutet das Umwandlungsverbot für Kapitalanleger?

Das Umwandlungsverbot schränkt Kapitalanleger ein, die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und verkaufen wollen. Seit dem 1. Juni 2023 ist die Umwandlung ohne Genehmigung nicht mehr einfach möglich.

• Einschränkungen beim Verkauf: Der Verkauf von einzelnen Wohnungen wird schwieriger. Kapitalanleger können Mehrfamilienhäuser weiterhin als Gesamtpaket verkaufen, aber nicht mehr ohne Weiteres in Eigentumswohnungen umwandeln und einzeln verkaufen.
  
• Rendite und Strategie: Anleger müssen ihre Strategie anpassen. Der Gesamtverkauf von Mehrfamilienhäusern wird attraktiver, aber der Wert von Objekten könnte sinken, da die Möglichkeit des Einzelverkaufs entfällt.
  
• Veränderte Käuferstruktur: Der Markt wird stärker von institutionellen Anlegern geprägt, die langfristig vermieten wollen. Private Käufer verlieren an Bedeutung.
  
• Anpassung der Anlagestrategie: Kapitalanleger sollten stärker auf langfristige Vermietung statt auf Umwandlung setzen.

Fazit

Das Umwandlungsverbot in München hat weitreichende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Seit dem 1. Juni 2023 sind Eigentümer von Mehrfamilienhäusern stark eingeschränkt, wenn sie Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln und einzeln verkaufen wollen. Insbesondere Investoren und Kapitalanleger müssen ihre Strategien überdenken, da der Gesamtverkauf von Objekten jetzt eine attraktivere Option darstellt.

Eigentümer sollten jetzt handeln, um von den aktuellen Marktbedingungen zu profitieren und ihre Verkaufsstrategie anzupassen, bevor sich die Auswirkungen des Verbots weiter auswirken und der Markt möglicherweise an Dynamik verliert.

Handle am besten noch heute! Kontaktiere unseren MFH-Experten Joel, um die besten Verkaufsstrategien zu besprechen und von unserer Expertise zu profitieren.