Maklervertrag: Muster, Inhalt, Provision & Kündigung

Ein Maklervertrag regelt die Bedingungen der Zusammenarbeit zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber – sei es beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie.

Doch welche Arten von Maklerverträgen gibt es, was sollte unbedingt darin stehen und wie hoch ist die Maklerprovision? In diesem Artikel erfährst Du alles Wichtige zum Maklervertrag, inklusive Muster, Vertragsinhalten und wichtigen Tipps.

Was ist ein Maklervertrag und was steht drin?

Ein Maklervertrag ist eine Vereinbarung zwischen einem Verkäufer, Käufer, Vermieter oder Mieter und einem Makler, in der die Bedingungen für die Immobilienvermittlung festgelegt werden.

Inhalt eines Maklervertrags

Ein Maklervertrag enthält typischerweise:

• Art der Beauftragung (Allgemeinauftrag, Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag)
• Provision (Höhe, Fälligkeit, wer zahlt)
• Leistungen des Maklers (Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen)
• Pflichten des Auftraggebers (z. B. keine Eigenvermittlung bei Alleinauftrag)
• Laufzeit und Kündigungsmodalitäten

Maklervertrag laut BGB

Der Maklervertrag ist gesetzlich im §§ 652–654 BGB geregelt:

• § 652 BGB: Provision nur bei erfolgreicher Vermittlung fällig („Erfolgsprinzip“)
• § 653 BGB: Fehlt eine Vereinbarung zur Vergütung, gilt die übliche Maklercourtage
• § 654 BGB: Kein Provisionsanspruch bei unredlichem Verhalten des Maklers

Seit 2020 gilt außerdem, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen tragen müssen (§ 656c BGB), sofern es sich nicht um einen gewerblichen Verkauf handelt.

Laufzeit eines Maklervertrags

• Einfacher Maklervertrag: Keine feste Laufzeit, jederzeit kündbar
• Alleinauftrag: Meist 3–6 Monate, automatische Verlängerung oft ausgeschlossen
• Qualifizierter Alleinauftrag: Feste Laufzeit, Kündigung meist nur mit triftigem Grund

Widerrufsrecht: Bei Online- oder Haustürgeschäften kann der Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.

Tatsächlich unterscheidet sich ein Maklervertrag für den Verkauf einer Immobilie in einigen Punkten von einem Maklervertrag für die Vermietung.

Unterschiedliche Maklerverträge bei Verkauf und Vermietung:

• Laufzeit ist bei Vermietung in der Regel kürzer
• Die Pflichten eines Maklers sind unterschiedlich, da er bei der Vermietung einen geeigneten Mieter inkl. Prüfung finden muss und bei einem Verkauf einen Käufer samt Prüfung
• Eventuell gibt es bei manchen Maklern einen Schadensersatz beim Verkauf (wenn eine der Parteien ihre Verpflichtungen verletzt)
• Vergütung wird unterschiedlich berechnet

Maklervertrag kündigen – geht das?

Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen bzw. widerrufen?

Die Kündigung oder der Widerruf eines Maklervertrags hängt von der Art des Vertrags und den vereinbarten Konditionen ab. Folgende Optionen gibt es:

1. Widerruf eines Maklervertrags (bei Fernabsatzverträgen)

Falls der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen wurde (z. B. online, telefonisch oder per E-Mail), gilt das Widerrufsrecht nach § 355 BGB.

• Widerrufsfrist: 14 Tage ab Vertragsschluss
• Form: Schriftlich per E-Mail oder Brief (möglichst mit Nachweis, z. B. Einschreiben)
• Kein Grund erforderlich

Achtung: Falls der Makler vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist bereits Leistungen erbracht hat (z. B. Exposé-Erstellung oder Besichtigungen) und Du dem vorab zugestimmt hast, kann er eine anteilige Vergütung verlangen.“

2. Kündigung eines Maklervertrags (je nach Vertragsart)

a) Einfacher Maklervertrag

• Kann jederzeit ohne Frist gekündigt werden

b) Einfacher Alleinauftrag

• In der Regel mit einer festen Laufzeit
• Vor Ablauf nur kündbar, wenn ein wichtiger Grund vorliegt (z. B. Pflichtverletzung des Maklers, wie mangelnde Vermittlungsbemühungen)
• Falls keine feste Laufzeit vereinbart ist: Jederzeit kündbar mit einer angemessenen Frist

c) Qualifizierter Alleinauftrag

• Kündigung meist nur zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit möglich
• Falls der Makler nicht aktiv wird, kann eine außerordentliche Kündigung erwogen werden
• Oft enthalten solche Verträge Klauseln, die eine Schadensersatzzahlung oder Provision bei Eigenverkauf vorsehen – daher unbedingt Vertrag prüfen

3. Kündigung oder Widerruf richtig formulieren

Ein formloses Schreiben reicht zur Kündigung bzw. zum Widerruf aus, z. B.:

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Betreff: Kündigung/Widerruf Maklervertrag

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige/widerrufe ich den mit Ihnen am [Datum] geschlossenen Maklervertrag über die Vermittlung meiner Immobilie in [Adresse]. Bitte bestätigen Sie mir die Kündigung/Widerruf schriftlich.

Mit freundlichen Grüßen
[Name, Adresse]

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Tipp: Kündigung/Widerruf immer nachweisbar versenden (per E-Mail mit Lesebestätigung oder per Einschreiben).

Muss ich bei Kündigung des Maklervertrags eine Aufwandsentschädigung zahlen?

Arten von Maklerverträgen beim Immobilienverkauf

Einfacher Maklerauftrag

Beim einfachen Maklerauftrag hat der Immobilienverkäufer die Möglichkeit, mehrere Makler parallel zu beauftragen oder selbst aktiv einen Käufer für die Immobilie zu finden.

Gelingt es ihm, die Immobilie eigenständig zu verkaufen, ist er nicht verpflichtet, einem Makler eine Provision zu zahlen. Der Anspruch auf Provision entsteht gemäß § 652 BGB nur, wenn der Makler entweder nachweislich einen Käufer vermittelt oder den Verkauf aktiv unterstützt.

Ein Nachteil dieses Vertragsmodells liegt darin, dass sich Makler oft weniger engagieren, da sie nicht die alleinige Vermittlungsbefugnis haben und von anderen Maklern oder dem Verkäufer selbst übergangen werden können. Zusätzlich sind sie selten bereit, größere Ausgaben, etwa für Marketingmaßnahmen, zu übernehmen.

Einfacher Alleinauftrag

Beim einfachen Alleinauftrag wird der Makler vertraglich dazu verpflichtet, sich aktiv um den Verkauf der Immobilie zu bemühen. Im Gegenzug darf der Verkäufer keine weiteren Makler beauftragen, behält jedoch das Recht, den Verkauf selbst abzuwickeln.

Sollte der Eigentümer selbst einen Käufer finden, entsteht für den Makler kein Anspruch auf Provision. Diese Vertragsform bietet dem Makler mehr Sicherheit als ein einfacher Maklerauftrag, ohne jedoch vollständig exklusiv zu sein.

Qualifizierter Alleinauftrag

Ein qualifizierter Alleinauftrag geht über den einfachen Alleinauftrag hinaus. Hier verpflichtet sich der Verkäufer, sämtliche Kaufinteressenten an den beauftragten Makler zu verweisen und die Immobilie nicht selbst oder über andere Makler zu verkaufen.

Um die Einhaltung dieser Vereinbarung sicherzustellen, werden oft Vertragsstrafen oder Schadensersatzansprüche vereinbart, falls der Verkäufer die Klauseln verletzt.

Auf der anderen Seite bringt dieser Vertragstyp dem Verkäufer den Vorteil, dass der Makler intensiv am Verkauf arbeitet. Da dem Makler die Provision in jedem Fall zusteht, wird er in der Regel umfassende Werbemaßnahmen ergreifen und sich um einen möglichst hohen Verkaufspreis bemühen, da dies direkt seine Vergütung erhöht.

Maklervertrag München: Unterscheidet er sich?

Nein, in der Regel gibt es keine Unterschiede je nach Stadt, da die Gesetze bundesweit greifen. Lediglich die Provisionshöhen können bei manchen Maklern verhandelt werden. Das hängt eher vom Makler als vom Bundesland ab.

Sonderregelung beim Einfamilienhaus und Eigentumswohnung

Seit 2020 gibt es eine Sonderregelung für den Maklervertrag beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen gemäß § 656c BGB. Diese Regelung betrifft die Maklerprovision und legt fest, dass Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte tragen müssen.

Sonderregelung für Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen (§ 656c BGB)

• Gilt nur für Verbraucher als Käufer, also Privatpersonen.
• Die Maklerprovision muss gleichmäßig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden.
• Die Regelung gilt bundesweit und betrifft nur Verkäufe, nicht Vermietungen.

Keine Sonderregelung für andere Immobilienarten

Diese Regelung gilt nicht für:

• Mehrfamilienhäuser
• Gewerbeimmobilien
• Grundstücke

Hier können die Vertragsparteien die Maklerprovision frei verhandeln.

Wann macht ein qualifizierter Alleinauftrag beim Makler Sinn?

Ein qualifizierter Alleinauftrag beim Makler macht besonders in folgenden Fällen Sinn:

1. Wenn du eine schnelle und professionelle Vermarktung willst

Ein Makler mit qualifiziertem Alleinauftrag investiert meist mehr Zeit und Geld in die Vermarktung, da er die Sicherheit hat, am Ende auch die Provision zu erhalten. Dadurch kann er:

• Hochwertige Exposés und professionelle Fotos erstellen
• Auf mehreren Plattformen inserieren
• Aktiv Käufer ansprechen und Besichtigungen organisieren

2. Wenn du Verbindlichkeit und Engagement vom Makler erwartest

Beim einfachen Maklerauftrag konkurriert der Makler mit anderen oder sogar mit dir als Eigentümer, was oft zu weniger Engagement führt. Mit einem qualifizierten Alleinauftrag arbeitet der Makler exklusiv für dich, was bedeutet:

• Höhere Motivation, schnell einen Käufer zu finden
• Strukturierte Verkaufsstrategie ohne Konkurrenzdruck
• Vermeidung von doppelten Inseraten, die unseriös wirken könnten

3. Wenn du einen angemessenen Verkaufspreis erzielen willst

Ein Makler mit qualifiziertem Alleinauftrag ist eher bereit, für den bestmöglichen Preis zu verhandeln, anstatt schnell abzuschließen. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag besteht eher die Gefahr, dass Makler einen Verkauf überstürzt, um sich die Provision zu sichern.

4. Wenn du Aufwand und Risiko minimieren willst

Ein qualifizierter Alleinauftrag entlastet dich als Verkäufer, da der Makler:

• Alle Anfragen bearbeitet
• Besichtigungen organisiert
• Preisverhandlungen führt
• Rechtssicherheit schafft

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist sinnvoll, wenn du einen motivierten Makler möchtest, der aktiv für dich arbeitet und das Beste aus dem Verkauf herausholt. Wichtig ist eine klare Laufzeit, eine gute Maklerwahl und faire Konditionen im Vertrag.

FAQ: Häufige Fragen zum Maklervertrag

Schriftform, Textform oder mündlich: Wie muss ein Maklervertrag aussehen?

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich formlos abgeschlossen werden, also mündlich, in Textform oder schriftlich. Allerdings gibt es seit 2020 eine gesetzliche Regelung, die für bestimmte Fälle eine Textform vorschreibt.

Mündlich:

• Ein mündlicher Maklervertrag ist grundsätzlich möglich, aber nicht empfehlenswert.
• Problem: Es gibt keinen Nachweis über die vereinbarten Konditionen (z. B. Höhe der Provision).

Textform (z. B. E-Mail, PDF, WhatsApp, Fax) → Pflicht für Verbraucher (nicht gewerbliche Käufer) seit 2020!

• Laut § 656a BGB muss ein Maklervertrag, wenn es um den Kauf oder Verkauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern geht, mindestens in Textform abgeschlossen werden.
• Das bedeutet: Ein Vertrag per E-Mail, Fax oder sogar WhatsApp ist gültig.

Schriftform (mit Unterschrift)

• Für die meisten Maklerverträge nicht zwingend erforderlich, aber empfehlenswert.
• Besonders wichtig bei Alleinaufträgen, um Laufzeit und Kündigungsmodalitäten eindeutig zu regeln.

Welche Pflichten hat ein Makler laut Vertrag?

Bei uns von David&Jaques sind folgende Pflichten vermerkt:

Der Auftragnehmer verpflichtet sich, diesen Alleinauftrag fachgerecht, nachhaltig und unter Ausnutzung aller sich ergebenden Abschlusschancen zu bearbeiten. Der Auftragnehmer wird den Auftraggeber nach bestem Wissen und Gewissen beraten und stets informiert halten.

Der Auftragnehmer verpflichtet sich zudem, im Rahmen dieses Auftrages in Abstimmung mit dem Auftraggeber, falls erwünscht, ein zielgruppenspezifisches Marketing-Konzept zu entwickeln und umzusetzen.

Ferner verpflichtet sich der Auftragnehmer, zur Bearbeitung des Objektes während der gesamten Laufzeit des Maklervertrages sein kompetentes Verkaufsteam unter der Gesamtleitung des Geschäftsführers Herrn David Owusu in diesem Bereich einzusetzen. Federführend und als Ansprechpartner des
Auftraggebers wird er für diesen Verkaufsauftrag tätig sein.

Der Auftragnehmer wird in Absprache mit dem Auftraggeber ein Verkaufsexposé erarbeiten. Er wird ihm dieses vor Beginn der Vermarktungsaktivitäten, in der Regel sieben Tage nach Vertragsunterzeichnung, zu seiner Information und schriftlichen Freigabe vorlegen.

Was passiert bei einem Verkauf nach Ende des Maklervertrags?

Diverse Konstellationen sind hier möglich. Verkauft der Eigentümer an einen durch uns benannten Kunden können wir Schadensersatzansprüche gegen ihn geltend machen.

Nimmt er nach Vertragsende die Vermarktung auf und findet selbst einen geeigneten Käufer, so ist er uns gegenüber keine Provision schuldig.

Sollten wir jedoch kurz vor dem Abschluss eines Verkaufes stehen, verlängern wir den Auftrag. Sollte die maximale Laufzeit erreicht sein und steht der Verkauf kurz vor dem Abschluss, wird ein neuer Vertrag aufgesetzt.

Fazit

Ein Maklervertrag schafft Klarheit über die Rechte und Pflichten beider Parteien und ist die Grundlage für eine erfolgreiche Immobilienvermittlung. Wer einen Makler beauftragt, sollte auf eine transparente Vertragsgestaltung, faire Konditionen und eine klare Laufzeit achten. So lässt sich der Immobilienverkauf oder die Vermietung professionell und rechtssicher abwickeln.

Setze beim Verkauf Deiner Immobilie auf echte Profis! Mit einem Auftrag bei David&Jaques sicherst Du Dir einen motivierten Makler, der sich aktiv um alles kümmert – von der Beschaffung aller Unterlagen über Besichtigungen bis hin zum Notartermin.

Wir verkaufen Deine Immobilie schnell und zum besten Preis. Überlass den Verkauf nicht dem Zufall.