Geerbtes Haus verkaufen: Was muss ich beachten?

Ein geerbtes Haus zu verkaufen, ist oft mit vielen Fragen verbunden: Darf ich das überhaupt sofort? Muss ich Steuern zahlen? Und wie finde ich heraus, was das Haus wert ist?

In diesem Artikel erfährst Du Schritt für Schritt, worauf Du achten musst, wenn Du ein geerbtes Haus verkaufen möchtest – von der Grundbuchberichtigung über die Bewertung bis hin zum Verkaufsprozess.

3 wichtige Punkte beim Verkauf einer geerbten Immobilie

1. Die Basics: Erbschein und Eintragung ins Grundbuch

Bevor Du eine geerbte Immobilie verkaufen kannst, müssen zunächst die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Liegt kein notarielles Testament oder Erbvertrag vor, brauchst Du in der Regel einen Erbschein, um Deine Erbberechtigung gegenüber Behörden und dem Grundbuchamt nachzuweisen. Dieser muss beim zuständigen Nachlassgericht beantragt werden – die Bearbeitung kann einige Zeit in Anspruch nehmen.

Außerdem ist die Grundbuchberichtigung notwendig: Die Immobilie ist noch auf den Verstorbenen eingetragen und muss offiziell auf die Erben übertragen werden. Erfolgt die Umschreibung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist sie gebührenfrei. Erst mit der Eintragung im Grundbuch bist Du rechtlich zum Verkauf berechtigt.

2. Spekulations- und Erbschaftssteuer bei geerbten Immobilien beachten

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie solltest Du die steuerlichen Rahmenbedingungen genau kennen – denn hier können erhebliche Kosten entstehen. Die Erbschaftssteuer hängt vom Immobilienwert und der Beziehung zum Verstorbenen ab. Je enger der Verwandtschaftsgrad, desto höher fällt der steuerliche Freibetrag aus. In bestimmten Fällen – etwa wenn der Ehepartner oder ein Kind die Immobilie nach dem Erbfall selbst bewohnt – kann die Erbschaftssteuer komplett entfallen.

Auch die Spekulationssteuer spielt eine Rolle: Sie wird fällig, wenn das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser weiterverkauft wird und keine Eigennutzung vorliegt. In solchen Fällen kann der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich eine frühzeitige steuerliche Beratung – so lassen sich Überraschungen und unnötige Abgaben vermeiden.

Um Dich genauer zu diesem Thema zu informieren, schau dir auch unseren Ratgeber über die Spekulationsfrist bei Immobilien an.

3. Emotionale Aspekte beachten

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist häufig mit starken Emotionen verbunden – besonders, wenn es sich um das frühere Elternhaus oder ein langjähriges Familienheim handelt. 

Persönliche Erinnerungen und sentimentale Bindungen machen den Verkaufsprozess oft schwerer, als es auf den ersten Blick scheint. Gleichzeitig stehen organisatorische und rechtliche To-dos an, die objektive Entscheidungen erfordern. Hier ist es wichtig, einen klaren Kopf zu bewahren – oder sich professionelle Unterstützung zu holen, um den Verkauf stressfrei und im Sinne aller Beteiligten abzuwickeln.

Wir nehmen Dir diese Last ab.

Wir kümmern uns um den gesamten Verkaufsprozess – von der Beschaffung aller fehlenden Unterlagen über die Vermarktung bis hin zur rechtssicheren Abwicklung beim Notar. So kannst Du Dich auf das Wesentliche konzentrieren, während wir dafür sorgen, dass die Immobilie bestmöglich verkauft wird.

Du möchtest Deine geerbte Immobilie verkaufen? Jetzt einfach Immobilienwert ermitteln:

FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf von geerbten Immobilien

Was ist bei einer Erbengemeinschaft beim Hausverkauf zu beachten?

Gehört eine Immobilie mehreren Erben, spricht man von einer Erbengemeinschaft – und in diesem Fall darf das Haus nur mit Zustimmung aller Miterben verkauft werden. Das klingt einfach, kann aber schnell zur Herausforderung werden, wenn unterschiedliche Vorstellungen aufeinandertreffen. Umso wichtiger ist es, frühzeitig für klare Verhältnisse zu sorgen. Diese Optionen gibt es:

• Einigung: Alle Miterben stimmen dem Verkauf zu, und der Verkaufserlös wird anteilig aufgeteilt.
• Auseinandersetzungsvereinbarung: Eine vertragliche Regelung, die festlegt, wie der Nachlass insgesamt (inkl. Immobilie) verteilt wird.
• Teilungsversteigerung: Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miterbe eine gerichtliche Versteigerung beantragen. Diese führt allerdings oft zu einem niedrigeren Verkaufspreis und kann das Verhältnis innerhalb der Familie zusätzlich belasten.

Um Dich genauer zu diesem Thema zu informieren, schau dir auch unseren Ratgeber über die Erbengemeinschaft einer Immobilie an.

Tipp: Ein neutraler Makler oder Mediator kann helfen, Streitigkeiten zu vermeiden und eine faire Lösung für alle Beteiligten zu finden.

Welche Steuern fallen bei einem geerbten Haus an?

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, sollte die steuerlichen Besonderheiten kennen – denn hier greifen sowohl Erbschafts- und Schenkungsteuer als auch unter Umständen die Spekulationssteuer. Welche Abgaben anfallen, hängt unter anderem vom Immobilienwert, dem Verwandtschaftsgrad und der späteren Nutzung ab. Eine frühzeitige steuerliche Prüfung kann helfen, Freibeträge optimal zu nutzen und steuerliche Fallstricke zu vermeiden.

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1. Spekulationssteuer bei Erbschaft oder Schenkung

• Übernahme der Fristen:
  Beim Erben oder Schenken einer Immobilie übernimmst Du die Spekulationsfrist des ursprünglichen Eigentümers.
  • Beispiel: Hat der Erblasser oder Schenkende die Immobilie bereits länger als 10 Jahre besessen, ist ein späterer Verkauf steuerfrei.
  • Wurde die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist übertragen, gilt der noch verbleibende Zeitraum auch für Dich.
    
• Eigennutzung:
  Die Steuerfreiheit durch Eigennutzung gilt auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien. Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt oder wenn du die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hast (egal wie lange die Haltedauer war), fällt keine Spekulationssteuer an.

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2. Erbschaft- und Schenkungsteuer

• Freibeträge:
  Die Steuerfreiheit hängt vom Verwandtschaftsgrad und den entsprechenden Freibeträgen ab. Innerhalb dieser Freibeträge fällt keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer an:
  • Ehepartner/Lebenspartner: 500.000 €
  • Kinder: 400.000 € pro Kind
  • Enkel (wenn Eltern verstorben sind): 400.000 €
  • Enkel (wenn Eltern leben): 200.000 €
  • Andere Verwandte oder Dritte: 20.000 €
• Steuerpflichtige Beträge:
  Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, wird der darüber hinausgehende Betrag nach dem Erbschaft- oder Schenkungsteuersatz versteuert. Dieser variiert je nach Steuerklasse und Verwandtschaftsgrad (7 % bis 50 %).

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3. Sonderregelungen für die Erbschaftsteuer

• Familienwohnheim:
  Wenn der Erbe die geerbte Immobilie selbst als Hauptwohnsitz nutzt, kann diese komplett von der Erbschaftsteuer befreit sein. Voraussetzungen:
  • Der Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt.
  • Der Erbe nutzt die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst.
  • Die Wohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten (bei Ehepartnern keine Begrenzung).
    
• Pflicht zur Eigennutzung entfällt bei Schenkung:
  Bei Schenkungen ist die Eigennutzung durch den Beschenkten keine Voraussetzung, um die Steuerfreiheit zu erhalten, wenn die Immobilie unterhalb des Freibetragswerts liegt.

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Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, kann von steuerlichen Vorteilen profitieren. So wird bei der Spekulationssteuer die Haltedauer des Vorbesitzers übernommen – das kann einen steuerfreien Verkauf deutlich erleichtern.

Zudem gelten je nach Verwandtschaftsgrad hohe Freibeträge bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Ob tatsächlich Steuern anfallen, hängt vom Verkehrswert der Immobilie, der Art der Nutzung (z. B. Selbstnutzung oder Vermietung) und dem Verhältnis zum Schenkenden oder Erblasser ab. Eine individuelle Prüfung lohnt sich, um alle Spielräume optimal zu nutzen.

Möchtest Du Dich noch mehr zu diesem Thema informieren, schau dir auch diesen Ratgeber an: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Welche Kosten entstehen neben den Steuern beim Verkauf des geerbten Hauses?

Beim Verkauf einer Immobilie entstehen in der Regel verschiedene Kosten und Gebühren, die je nach Einzelfall variieren. Einige davon sind freiwillig, andere gesetzlich vorgeschrieben. Typischerweise fallen folgende Posten an:

Ausgaben	Beschreibung	Normalerweise
Maklerprovision	Bei Beauftragung eines Maklers	3,57 % bis 7,14 % des Verkaufspreises
Notarkosten	Für die Löschung von Grundschulden	ca. 0,2 % des Verkaufspreises
Energieausweis	Pflichtdokument	50 – 200 €
Vorfälligkeitsentschädigung	Bei vorzeitiger Ablösung eines Kredits	Variabel (je nach Restlaufzeit des Kredits)
Steuerliche Kosten	Spekulationssteuer (bei weniger als 10 Jahren Eigentum)	Abhängig vom Gewinn

Obwohl ein Immobilienmakler eine Provision bekommt, solltest Du dennoch immer einen für Deinen Immobilienverkauf engagieren, um den besten Verkaufspreis zu erzielen und um in keine rechtlichen Fallen zu tappen.

Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie?

Das Finanzamt bewertet die Immobilie anhand folgender Methoden:

• Bodenrichtwert: Marktwert des Grundstücks je Quadratmeter (schau dir dazu auch unseren Ratgeber über Bodenrichtwerte in München an).
• Vergleichswertverfahren: Vergleich mit Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien.
• Sachwertverfahren: Berechnung des Werts auf Basis von Baukosten und Abschreibungen.
• Ertragswertverfahren: Relevant für vermietete Immobilien – Berechnung auf Basis der Mieteinnahmen. Falls die Bewertung zu hoch ausfällt, können Erben ein eigenes Gutachten einreichen.Wie lange darf ein geerbtes Haus leer stehen?

Wie lange darf ein geerbtes Haus leer stehen?

Es gibt keine feste gesetzliche Frist, wie lange eine geerbte Immobilie leer stehen darf. Allerdings gibt es steuerliche und versicherungstechnische Aspekte:

• Erbschaftsteuer: Wenn ein Erbe selbst einzieht und die Immobilie mindestens zehn Jahre bewohnt, kann die Erbschaftsteuer entfallen.
• Zweckentfremdungsgesetz (z. B. in München): Längerer Leerstand kann in manchen Städten problematisch sein.
• Versicherung: Viele Wohngebäudeversicherungen verlangen eine spezielle Absicherung, wenn eine Immobilie lange leer steht.

Wann ist eine vererbte Immobilie steuerfrei?

Ein Immobilienverkauf ist nicht automatisch steuerpflichtig – unter bestimmten Voraussetzungen bleibt der Gewinn sogar komplett steuerfrei. Hier sind die häufigsten Fälle, in denen keine Spekulationssteuer anfällt:

1. Eigennutzung

• Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst genutzt hast, bleibt der Verkauf steuerfrei.
• Dies gilt auch für Zweitwohnungen oder Ferienhäuser, wenn sie ausschließlich privat genutzt wurden.

2. Haltedauer von mehr als 10 Jahren

• Immobilien, die Du länger als zehn Jahre in Deinem Besitz hattest, können steuerfrei verkauft werden, selbst wenn Du sie vermietet oder ungenutzt gelassen hast.
• Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags.

3. Keine gewerbliche Tätigkeit

• Wenn der Verkauf nicht als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft wird (z. B. bei Einhaltung der Drei-Objekt-Grenze).

Zusätzliche Hinweise

• Schenkung oder Erbe: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet. Wurde die Immobilie bereits vom Erblasser länger als zehn Jahre gehalten, bleibt der Verkauf steuerfrei.
• Scheidung oder Trennung: Bei Übertragungen im Rahmen eines Zugewinnausgleichs gelten besondere steuerliche Ausnahmen.

Fazit

Der Verkauf eines geerbten Hauses erfordert sorgfältige Vorbereitung – rechtlich, steuerlich und emotional. Wer frühzeitig alle Unterlagen zusammenstellt, den Verkehrswert realistisch ermittelt und sich ggf. mit Miterben abstimmt, vermeidet spätere Komplikationen.

Zudem sollte der emotionale Faktor nicht unterschätzt werden. Mit der richtigen Unterstützung lässt sich der Prozess effizient und stressfrei gestalten – so kannst Du den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen, ohne Dich um jedes Detail kümmern zu müssen.

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Unser Ziel ist ein reibungsloser Verkaufsprozess, bei dem deine Zufriedenheit an erster Stelle steht.