Erbengemeinschaft einer Immobilie: Wichtiges zum Hausverkauf

Wenn eine Immobilie vererbt wird, entsteht häufig eine Erbengemeinschaft – mit ihr gehen sowohl Rechte als auch Pflichten einher.

Besonders beim Verkauf des geerbten Hauses kann es zu Unstimmigkeiten und Herausforderungen kommen, da alle Erben gemeinsam entscheiden müssen.

In diesem Ratgeber erfährst Du, welche Möglichkeiten es gibt, ein geerbtes Haus zu verkaufen, welche Hürden auftreten können und wie Du den besten Weg für Dich und die Miterben findest.

Wie kommt es zu einer Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn eine Immobilie (oder anderes Vermögen) an mehrere Erben gleichzeitig vererbt wird.

Dies geschieht insbesondere dann, wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat und die gesetzliche Erbfolge greift. In diesem Fall teilen sich die Erben das Vermögen gemeinschaftlich – jeder Erbe erhält einen bestimmten Anteil, aber niemand kann allein über die Immobilie entscheiden.

Auch mit Testament kann eine Erbengemeinschaft entstehen, wenn der Erblasser mehrere Personen als Erben einsetzt, ohne eine klare Teilung des Nachlasses vorzunehmen. Solange die Erbengemeinschaft besteht, müssen alle Miterben gemeinsam über den Verkauf oder die Nutzung der Immobilie entscheiden, was oft zu Konflikten führen kann.

Wie wird ein Haus in einer Erbengemeinschaft aufgeteilt?

Ein Haus in einer Erbengemeinschaft gehört allen Miterben gemeinsam – es wird nicht physisch aufgeteilt, sondern als Ganzes gemeinschaftlich verwaltet. Jeder Erbe hat einen ideellen Anteil am Haus, aber kein individuelles Recht an bestimmten Räumen oder Grundstücksteilen.

Die Aufteilung und Verwertung der Immobilie kann auf verschiedene Weise erfolgen:

• Einvernehmlicher Verkauf
• Auszahlung eines Erben (Erbauseinandersetzung)
• Teilungsversteigerung
• Gemeinsame Nutzung oder Vermietung

Welche Lösung am besten geeignet ist, hängt von der individuellen Situation der Erbengemeinschaft und den Interessen der Miterben ab.

Welche Rechte und Pflichten hat die Erbengemeinschaft eines Hauses?

Die Erbengemeinschaft eines Hauses hat sowohl Rechte als auch Pflichten, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum an der Immobilie ergeben. Diese sollten von allen Miterben beachtet werden, um Streitigkeiten zu vermeiden und eine gerechte Verwaltung des Nachlasses sicherzustellen.

Rechte der Erbengemeinschaft:

1. Gemeinsames Eigentum: Alle Erben sind Miteigentümer des Hauses und können über die Immobilie nur gemeinsam entscheiden. Jeder Erbe hat einen ideellen Anteil, aber keine exklusiven Rechte an bestimmten Räumen oder Grundstücksteilen.
   
2. Nutzungsrecht und Vermietung: Die Erben können sich darauf einigen, das Haus selbst zu nutzen oder es zu vermieten. Die Mieteinnahmen müssen entsprechend der Erbanteile aufgeteilt werden.
   
3. Verkauf des Erbanteils: Jeder Miterbe kann seinen Erbanteil verkaufen, allerdings haben die anderen Erben ein Vorkaufsrecht, falls der Anteil an einen Dritten verkauft werden soll.
   
4. Erbauseinandersetzung: Jeder Erbe hat das Recht, eine Auflösung der Erbengemeinschaft zu verlangen. Dies kann durch einen einvernehmlichen Verkauf der Immobilie oder durch eine Auszahlung eines Miterben erfolgen.

Pflichten der Erbengemeinschaft:

1. Instandhaltung und Verwaltung: Die Erbengemeinschaft ist verpflichtet, das Haus instand zu halten und anfallende Kosten für Reparaturen, Grundsteuer oder Versicherung gemeinsam zu tragen.
   
2. Gemeinsame Entscheidungen: Entscheidungen zur Immobilie müssen in der Regel einstimmig getroffen werden. Kleinere Verwaltungsmaßnahmen können mit Mehrheitsbeschluss entschieden werden.
   
3. Schulden und Verbindlichkeiten: Falls das Haus noch mit einer Hypothek belastet ist oder andere Schulden bestehen, müssen diese von der Erbengemeinschaft beglichen werden.
   
4. Teilungsversteigerung vermeiden: Falls sich die Erben nicht einigen können, kann ein Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen, wodurch das Haus zwangsversteigert wird. Dies kann zu einem finanziellen Verlust für alle Beteiligten führen.

Die Verwaltung eines geerbten Hauses kann komplex sein. Daher ist es ratsam, sich frühzeitig über die Möglichkeiten der Erbauseinandersetzung oder des Verkaufs zu informieren.

Wie läuft der Hausverkauf bei einer Erbengemeinschaft ab?

Der gemeinsame Verkauf

Ein einvernehmlicher Verkauf heißt, alle Erben sind sich einig über das Verkaufsvorhaben und alle Modalitäten.

Die einfache Auszahlung

Eine Auszahlung an einen Erben ist ebenfalls möglich. Hier kaufen die anderen Erben den Anteil des anderen Erben ab und zahlen ihn somit aus

Einer will nicht verkaufen: Teilungsversteigerung als letzten Ausweg

Sollten sich die Parteien nicht einig werden, kann ein Erbe eine Zwangsvollstreckung beantragen. Das nennt sich dann „Teilungsversteigerung„. Hier können aber Streitigkeiten entstehen.

So können wir Dich beim Verkauf der Immobilie unterstützen

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Erbengemeinschaft und Grundbuch: Das musst Du wissen

Wer steht bei Erbengemeinschaft im Grundbuch?

Bei einer Erbengemeinschaft werden alle Erben gemeinsam als neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Statt einzelner Anteile der Miterben wird dort die gesamte Erbengemeinschaft als Gesamthandseigentümer aufgeführt. Das bedeutet, dass keiner der Erben über seinen Anteil allein verfügen kann – Entscheidungen über die Immobilie müssen gemeinsam getroffen werden.

Falls ein Erbe seinen Anteil verkaufen oder übertragen möchte, muss entweder die gesamte Erbengemeinschaft zustimmen oder der Anteil kann nur an einen Miterben oder Dritte verkauft werden – Letzteres kann jedoch zu Konflikten führen.

Wie kann ich meine Anteile einer Erbengemeinschaft im Grundbuch eintragen oder verkaufen?

Als Mitglied einer Erbengemeinschaft kannst Du Deinen Anteil nicht einzeln ins Grundbuch eintragen lassen, da die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft gilt. Das bedeutet, dass alle Miterben gemeinsam als Eigentümer im Grundbuch stehen – individuelle Anteile werden dort nicht separat ausgewiesen.

Erbengemeinschaft und Steuern: Das musst Du beachten

Als Erbengemeinschaft, die eine Immobilie besitzt oder verkauft, müssen mehrere Steuerarten beachtet werden:

Einkommensteuer

• Falls die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkauft wird, fällt Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn an. Die Spekulationsfrist beginnt jedoch bei Erbantritt nicht neu – sie läuft weiter. Wenn also die verstorbene Person die Immobilie bereits seit mehr als 10 Jahren besessen hat, kann der Erbe die Immobilie steuerfrei verkaufen, sofort nach dem Erbfall.
• Bei Vermietung müssen Mieteinnahmen versteuert werden.

Erbschaftsteuer

• Je nach Verwandtschaftsgrad und Freibeträgen kann auf die geerbte Immobilie Erbschaftsteuer anfallen.

Grunderwerbsteuer

• Wenn ein Miterbe die Anteile der anderen Erben kauft, kann Grunderwerbsteuer anfallen (außer bei enger Verwandtschaft).

Grundsteuer

• Als Eigentümer einer Immobilie muss die Erbengemeinschaft jährlich Grundsteuer zahlen.

Je nach individueller Situation kann eine steuerliche Beratung sinnvoll sein, um unnötige Kosten zu vermeiden.

FAQ: Häufige Fragen zur Erbengemeinschaft einer Immobilie

Was ist der Nachteil einer Erbengemeinschaft?

Der größte Nachteil einer Erbengemeinschaft ist, dass alle Erben gemeinsam über die Immobilie entscheiden müssen. Das führt oft zu Konflikten und kann den Verkaufsprozess erheblich verzögern. Hier sind die wichtigsten Nachteile:

1. Einstimmigkeit bei Entscheidungen erforderlich: Jede Entscheidung – sei es der Verkauf der Immobilie, eine Vermietung oder eine Renovierung – muss von allen Miterben gemeinsam getroffen werden. Uneinigkeit kann den Prozess blockieren.
   
2. Streit und Verzögerungen: Da oft mehrere Erben beteiligt sind, kommt es häufig zu Meinungsverschiedenheiten über die Nutzung, den Verkaufspreis oder die Aufteilung der Erlöse. Solche Streitigkeiten können sich jahrelang hinziehen.
   
3. Eingeschränkte Verfügungsgewalt über den eigenen Anteil: Einzelne Miterben können ihren Erbanteil zwar verkaufen, jedoch nicht über die Immobilie selbst verfügen. Außerdem haben die anderen Erben meist ein Vorkaufsrecht, was den Verkauf erschwert.
   
4. Hoher Verwaltungsaufwand: Die Verwaltung einer Immobilie durch mehrere Personen bedeutet mehr Bürokratie: Steuerangelegenheiten, Instandhaltungskosten und Mieterfragen müssen unter allen Erben abgestimmt werden.
   
5. Gefahr der Teilungsversteigerung: Falls sich die Erben nicht einigen können, kann ein Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird die Immobilie zwangsversteigert – meist zu einem niedrigeren Preis als bei einem regulären Verkauf.

Fazit: Eine Erbengemeinschaft ist oft kompliziert und konfliktanfällig. Wer Streit vermeiden möchte, sollte frühzeitig nach Lösungen wie einer einvernehmlichen Auflösung oder dem Verkauf an einen Miterben suchen.

Kann eine Erbengemeinschaft Eigentümer einer Immobilie sein?

Ja, eine Erbengemeinschaft kann Eigentümer einer Immobilie sein – allerdings nur als Gesamthandsgemeinschaft. Das bedeutet, dass nicht einzelne Erben jeweils einen bestimmten Teil des Hauses besitzen, sondern alle gemeinsam das gesamte Objekt.

Heißt: Alle Entscheidungen sind an die Zustimmung aller Miterben gebunden, was oft zu Konflikten führen kann. Eine Auflösung der Erbengemeinschaft durch Verkauf oder Auszahlung einzelner Erben kann daher sinnvoll sein.

Wann ist eine Erbausschlagung bei einer geerbten Immobilie sinnvoll?

Eine Erbausschlagung kann interssant sein, wenn folgende Punkte gegeben sind:

• Hohe Schulden: Falls die Immobilie mit Hypotheken oder anderen Verbindlichkeiten belastet ist, die den Wert übersteigen.
  
• Sanierungsstau besteht: Die Immobilie stark renovierungsbedürftig ist und eine wirtschaftliche Nutzung fraglich ist.
  
• Erbengemeinschaft konfliktreich ist: Wenn abzusehen ist, dass es jahrelange Streitigkeiten gibt und keine Einigung möglich ist.

Wichtig: Hier ist zu beachten, dass eine Ausschlagung innerhalb von sechs Wochen nach Kenntnis des Erbfalls beim Nachlassgericht erfolgen muss.

Was passiert bis zur Erbauseinandersetzung mit der Immobilie?

Die Immobilie ist bis zur Auseinandersetzung das gemeinschaftliche Eigentum der Erben! Daher müssen folgende Punkte immer berücksichtigt und abgestimmt werden:

• Verwaltung: Entscheidungen zur Nutzung, Vermietung oder Instandhaltung müssen gemeinsam getroffen werden.
  
• Nutzungsrechte: Wenn einer der Erben in der Immobilie wohnen bleibt, kann eine Nutzungsentschädigung an die anderen Erben fällig werden.
  
• Kosten: Grundsteuer, Instandhaltung und andere laufende Kosten müssen von allen Erben anteilig getragen werden.
  
• Mögliche Vermietung: Falls sich die Erben einigen, kann die Immobilie bis zum Verkauf vermietet werden.

Wie läuft der Notartermin beim Hausverkauf einer Erbengemeinschaft ab?

Prinzipiell kann man hier sagen, dass ein Notartermin sich nicht bzw. nur sehr minimal von „normalen“ Notarterminen ohne Erbengemeinschaft unterscheidet.

Folgende Punkte müssen beachtet werden:

• Alle beteiligten Erben müssen unterschreiben, entweder in Persona oder durch eine notariell ausgestellte Vollmacht, berechtigte Person.
  
• Es muss zur Beurkundung ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift vorliegen.
  
• Der Verkaufserlös wird durch den Notar richtig nach den getroffenen Absprachen aufgeteilt.
  
• Sollte noch eine Grundschuld oder eine Hypothek auf der Immobilie lasten, muss geklärt werden in welcher Form diese abgelöst wird.
  

Wer zahlt Hausgeld und laufende Kosten bei einer Erbengemeinschaft?

Bei einer Erbengemeinschaft müssen sich alle Miterben die laufenden Kosten für die geerbte Immobilie gemeinschaftlich teilen. Dazu gehören unter anderem:

• Hausgeld (bei Eigentumswohnungen, für Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen)
• Grundsteuer
• Versicherungen (z. B. Gebäudeversicherung)
• Instandhaltung und Reparaturen
• Heiz-, Wasser- und Stromkosten (wenn das Haus nicht vermietet ist)
• Verwaltungs- und Maklergebühren (falls die Immobilie verkauft oder vermietet wird)

So werden die Kosten geteilt:

Die Kosten werden nach den Erbanteilen aufgeteilt. Hat ein Erbe zum Beispiel einen Anteil von 50 % und zwei weitere Erben je 25 %, muss der Hauptmiterbe auch die Hälfte der laufenden Kosten tragen.

Wer zahlt, wenn ein Erbe sich weigert?

Sollte ein Miterbe sich weigern, seinen Anteil zu zahlen, müssen die anderen Erben die Kosten vorerst übernehmen. Sie können aber die fehlenden Beträge später gerichtlich einfordern.

Was passiert, wenn die Immobilie vermietet ist?

Falls das Haus oder die Wohnung vermietet wird, werden die laufenden Kosten meist aus den Mieteinnahmen gedeckt. Der verbleibende Gewinn wird dann entsprechend der Erbanteile unter den Miterben aufgeteilt.

Was tun, wenn ein Miterbe die Immobilie bewohnt?

Wenn ein Miterbe die geerbte Immobilie alleine nutzt, kann das schnell zu Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft führen.

Hier sind die wichtigsten Optionen und rechtlichen Aspekte:

• Duldung oder Einigung auf eine Nutzungsregelung (z.B. Nutzungsentschädigung)
• Einvernehmlicher Verkauf oder Auszahlung der anderen Erben
• Teilungsversteigerung als letzte Option

Bewohnt ein Miterbe die Immobilie alleine, sollte eine gütliche Einigung angestrebt werden. Eine Nutzungsentschädigung oder Auszahlung sind sinnvolle Lösungen. Falls es keine Einigung gibt, bleibt als letzter Schritt die Teilungsversteigerung.

Wird durch die Teilungsversteigerung einer Immobilie die Erbengemeinschaft aufgelöst?

Ja, durch eine Teilungsversteigerung wird die Erbengemeinschaft aufgelöst, zumindest in Bezug auf die Immobilie.

Eine Teilungsversteigerung ist eine gerichtliche Zwangsversteigerung, die ein Miterbe beantragen kann, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einvernehmlich über die Zukunft der Immobilie einigen kann. Dabei wird die Immobilie öffentlich versteigert, und der Erlös wird unter den Miterben gemäß ihren Erbanteilen aufgeteilt.

Nach der Versteigerung gibt es keine gemeinsame Immobilie mehr, sodass sich die Erbengemeinschaft in diesem Punkt auflöst.

Achtung: Nachteile der Teilungsversteigerung

• Hoher Wertverlust: Immobilien erzielen bei einer Zwangsversteigerung oft niedrigere Preise als auf dem freien Markt.
• Lange Verfahrensdauer: Das Verfahren kann sich über Monate oder sogar Jahre hinziehen.
• Hohe Kosten: Es entstehen Gerichtskosten und gegebenenfalls Gutachterkosten.

Fazit

Der Verkauf einer Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft kann kompliziert sein, insbesondere wenn unterschiedliche Interessen aufeinandertreffen. Eine gemeinsame Einigung ist entscheidend, um langwierige Streitigkeiten oder eine Teilungsversteigerung zu vermeiden. Hier kann ein neutraler Vermittler wie ein erfahrener Makler eine wertvolle Rolle spielen.

Wir von David & Jaques unterstützen Euch dabei, eine faire Lösung zu finden. Wir ermitteln den Marktwert der Immobilie, beraten die Erben zu den besten Verkaufsoptionen und helfen – falls gewünscht – dabei, eine gerechte Auszahlung der Anteile zu ermöglichen.

Sobald alle Erben einverstanden sind, kümmern wir uns um den gesamten Verkaufsprozess: von der Vermarktung über Besichtigungen und Preisverhandlungen bis hin zur finalen Übergabe. Auch als Schnittstelle zwischen Notar, Anwälten und Banken stehen wir Euch zur Seite.

Ihr möchtet Euer geerbtes Haus in München verkaufen? Lasst uns gemeinsam eine Lösung finden – wir beraten Euch gerne kostenlos und unverbindlich!