Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München ist eine komplexe Angelegenheit – von der richtigen Preisfindung über die Vermarktung bis hin zur rechtssicheren Abwicklung.
Besonders in einer begehrten Stadt wie München gibt es viele interessierte Investoren, aber auch spezielle gesetzliche Vorgaben zu beachten. In diesem Artikel erfährst Du, worauf es beim Verkauf ankommt, welche Schritte notwendig sind und wie du den besten Preis erzielst.
So sieht der Immobilienmarkt in München aus
„Der Immobilienmarkt bleibt angespannt. Preise sind in den letzten Monaten gesunken, aber die Nachfrage nach gut gelegenen Objekten ist weiterhin hoch. Renditen haben sich verbessert, da Kaufpreise gesunken sind, während Mieten stabil bleiben oder steigen.“
– David Owusu
Geschäftsführer
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Der Wert eines Mehrfamilienhauses in München hängt von verschiedenen Faktoren ab – darunter Lage, Mieteinnahmen, Zustand und Marktentwicklung. Ob für den Verkauf, eine Finanzierung oder steuerliche Zwecke – eine fundierte Wertermittlung ist essenziell.
So verkaufst Du Dein Mehrfamilienhaus in München
Beim Immobilienverkauf durchläuft man typischerweise vier Phasen:
Phase 1: Entscheidungsfindung
Der Eigentümer überlegt, ob und wann der Verkauf sinnvoll ist. Wichtige Fragen in dieser Phase sind: Was möchte ich mit dem Verkauf erreichen? Welchen Preis strebe ich an? Soll ich einen Makler hinzuziehen oder privat verkaufen? Diese Überlegungen bilden die Basis für den gesamten Verkaufsprozess.
Phase 2: Vorbereitung
Nun werden alle wichtigen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse zusammengestellt. Zudem erfolgt eine Immobilienbewertung, um den Marktwert zu ermitteln. Gegebenenfalls können Renovierungsmaßnahmen vorgenommen werden, um den Wert der Immobilie zu steigern.
Phase 3: Vermarktung
Die Immobilie wird gezielt beworben, etwa durch Online-Inserate, Exposés und Besichtigungen. Das Ziel ist, viele potenzielle Käufer zu erreichen und zu überzeugen. Kaufinteressenten werden überprüft, und es werden Verhandlungen geführt. Dank unseres bestehenden Netzwerks an Interessenten können wir den Verkaufsprozess oft deutlich beschleunigen.
Phase 4: Abschluss
Wenn ein Käufer gefunden wurde, folgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Danach erfolgt die Zahlung des Kaufpreises, die Eigentumsübertragung im Grundbuch und die Schlüsselübergabe. Auch nach dem Verkauf stehen wir weiterhin zur Verfügung, um offene Fragen oder Probleme zu klären.
„Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist eine detaillierte Mietaufstellung wichtig, um Investoren zu überzeugen. Potenzial zur Mieterhöhung oder bauliche Erweiterungen sind Pluspunkte. In München sind energetische Sanierungen besonders relevant, da Käufer auf ESG-Kriterien achten.“
– David Owusu
Geschäftsführer
Rechtliche Besonderheiten beim Immobilienverkauf in München
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München gibt es einige spezielle gesetzliche Vorgaben, die besonders für Investoren und Eigentümer relevant sind:
1. Erhaltungssatzung („Milieuschutz“)
In vielen Münchner Stadtteilen gelten Erhaltungssatzungen, die die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen sowie größere Modernisierungen oder Abrisse erschweren oder verbieten. Das Ziel ist es, die bestehende Mieterstruktur zu schützen. Vor einem Verkauf sollte geprüft werden, ob das Objekt in einer solchen Schutzzone liegt.
2. Vorkaufsrecht der Stadt
In Milieuschutzgebieten hat die Stadt München ein Vorkaufsrecht, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Das bedeutet: Wenn ein Investor das Haus kauft, kann die Stadt unter bestimmten Bedingungen einspringen und es selbst erwerben – oft zu einem niedrigeren Preis. Alternativ kann der Käufer verpflichtet werden, eine Abwendungsvereinbarung zu unterschreiben, die ihn an bestimmte Regeln bindet (z. B. keine Luxussanierungen).
3. Mietrecht & Kündigungsschutz
Mieter in München genießen aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes einen starken Schutz. Besonders wichtig:
- Umwandlungsverbot: Mietwohnungen dürfen in Eigentumswohnungen nur mit behördlicher Genehmigung umgewandelt werden.
- Kündigungsschutz bei Eigenbedarf: Falls das Haus verkauft und in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird, gelten für Mieter oft längere Kündigungssperrfristen (in München bis zu 10 Jahre).
4. Grunderwerbsteuer & Maklerprovision
- In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises – vergleichsweise niedrig im Bundesdurchschnitt.
- Die Maklerprovision kann bei Mehrfamilienhäusern frei verhandelt werden, da die gesetzliche Neuregelung zur hälftigen Teilung nur für selbstgenutzten Wohnraum gilt.
Wer in München ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, sollte die rechtlichen Besonderheiten genau kennen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Besonders der Milieuschutz und das Vorkaufsrecht können den Verkaufsprozess beeinflussen – hier ist eine gute Vorbereitung und Beratung entscheidend!
FAQ: Fragen zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern in München
Wie weit fallen die Immobilienpreise in München noch?
„Kurzfristig könnten die Preise noch leicht fallen, da hohe Zinsen die Nachfrage bremsen. Langfristig bleibt München jedoch ein stabiler Markt mit Erholungspotenzial.“
– David Owusu
Geschäftsführer
Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird meist mit dem Ertragswertverfahren berechnet, da es als Renditeobjekt dient.
Formel für das Ertragswertverfahren:
Ertragswert = (Rohertrag − Bewirtschaftungskosten) ÷ Kapitalisierungszins + Bodenwert
Schritt-für-Schritt Berechnung:
- Rohertrag (Jahresmieteinnahmen brutto)
Rohertrag = Jahresnettokaltmiete × Wohnfläche - Bewirtschaftungskosten abziehen (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko)
Typischerweise 15–30 % der Mieteinnahmen - Reinertrag berechnen
Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten - Kapitalisierung (Vervielfältiger nutzen)
Kapitalisierungszins = 1 ÷ Liegenschaftszins
Beispiel: Bei einem Liegenschaftszins von 4 % wäre der Faktor 25 - Gebäudewert berechnen
Gebäudewert = Reinertrag × Kapitalisierungsfaktor - Bodenwert addieren
Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
Beispielrechnung:
- Jahresnettokaltmiete: 100.000 €
- Bewirtschaftungskosten: 20.000 €
- Reinertrag: 80.000 €
- Liegenschaftszins: 4 % → Kapitalisierungsfaktor 25
- Bodenwert: 500.000 €
Gebäudewert = 80.000€ × 25 = 2.000.000€ + 500.000€ = 2.500.000€
Ertragswert = 2.000.000€ + 500.000€ = 2.500.000€
Wer übernimmt die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus?
„Die Frage, wer die Maklerprovision übernimmt, ist besonders bei Mehrfamilienhäusern ein wichtiger Punkt im Verkaufsprozess. Anders als bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gibt es hier keine gesetzlich vorgegebene Regelung zur Verteilung der Kosten. Die Parteien – also Verkäufer und Käufer – sind in ihrer Entscheidung frei und können individuell im Maklervertrag festlegen, wer die Provision trägt.“
– Kariem Taher
Verkaufsberater
In der Praxis gibt es verschiedene Modelle:
- Verkäufer trägt die Kosten: Diese Variante kann den Verkaufsprozess beschleunigen, da der Käufer von zusätzlichen Kosten entlastet wird und sich stärker auf den Kaufpreis konzentrieren kann.
- Geteilte Provision: Eine faire Kostenverteilung, bei der Verkäufer und Käufer jeweils einen Anteil tragen, ist ebenfalls möglich. Dieses Modell ähnelt der Regelung bei Einfamilienhäusern, jedoch ohne gesetzliche Verpflichtung.
- Käufer trägt die Kosten: Hierbei wird die Provision allein dem Käufer auferlegt, was in Märkten mit hoher Nachfrage häufig vorkommt.
Die Neuregelung der Maklerprovision gilt bei Mehrfamilienhaus nicht
Die Neuregelung der Maklerprovision gilt nicht für Mehrfamilienhäuser. Hier bleibt die Provisionsregelung flexibel. Das bedeutet, dass der Verkäufer sich von der Zahlung befreien lassen kann, sofern dies vertraglich eindeutig festgelegt ist.
Die Verteilung der Maklerprovision wird im Maklervertrag geregelt. Ob die Kosten vom Verkäufer, Käufer oder beiden getragen werden, hängt von der individuellen Vereinbarung ab. Die Regelung ist gemäß § 652 ff. BGB rechtlich bindend.
Die 2020 eingeführte Neuregelung zur hälftigen Teilung der Maklerprovision betrifft ausschließlich selbstgenutzten Wohnraum – also meist Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Mehrfamilienhäuser, die als Kapitalanlage verkauft werden, fallen nicht unter die Regelung, da sie nicht als selbstgenutzter Wohnraum gelten. Dadurch gibt es zwar mehr Gestaltungsspielraum, aber auch mögliche Herausforderungen.
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Fazit
Ein Mehrfamilienhaus in München zu verkaufen, erfordert eine durchdachte Strategie, da der Markt wettbewerbsintensiv ist und zahlreiche Faktoren den Verkaufspreis beeinflussen. Eine professionelle Wertermittlung, gezielte Vermarktung und die richtige Käuferansprache sind entscheidend für eine erfolgreiche Transaktion.
Mit der Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers lassen sich bürokratische Hürden umgehen und der bestmögliche Preis erzielen. Wer gut vorbereitet ist, kann von der hohen Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern in München profitieren.