Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung?

Ein Immobilienkauf ist ein komplexer Prozess, der mit dem Notartermin einen wichtigen Meilenstein erreicht. Doch selbst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags dauert es noch eine Weile, bis der Kaufpreis tatsächlich bezahlt wird und die Immobilie den Besitzer wechselt. In diesem Artikel gehen wir darauf ein, welche Schritte nach dem Notartermin folgen, welche Fristen zu beachten sind und wie lange es im Durchschnitt dauert, bis der Kaufpreis gezahlt werden muss. So bekommst Du einen Überblick über den Ablauf und die Faktoren, die die Dauer bis zur endgültigen Kaufpreiszahlung beeinflussen können.

Kaufpreiszahlung-Rechner

So lange dauert jeder einzelne Schritt: Die Übersicht

Damit Du eine realistische Vorstellung bekommst, wie sich die Wochen zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung zusammensetzen, findest Du hier eine detaillierte Aufschlüsselung jeder Phase. Die Angaben sind Durchschnittswerte — im Einzelfall kann es schneller oder langsamer gehen, je nach Region, Grundbuchamt und Komplexität der Immobilie.

Zeitplan: Vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung

Schritt	Was passiert?	Dauer
1. Notartermin	Beurkundung des Kaufvertrags, Unterschrift beider Parteien	30–90 Minuten
2. Antrag auf Auflassungsvormerkung	Notar reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein	1–3 Tage
3. Eintragung der Auflassungsvormerkung	Grundbuchamt trägt die Vormerkung ein	2–8 Wochen (stark regional)
4. Negativbescheinigung der Gemeinde	Verzicht auf Vorkaufsrecht	2–6 Wochen (parallel)
5. Löschungsbewilligungen	Bank des Verkäufers bestätigt Löschung alter Grundschulden	1–4 Wochen (parallel)
6. Zustimmung der Hausverwaltung (nur bei Eigentumswohnung)	Verwalter stimmt dem Verkauf zu	1–3 Wochen (parallel)
7. Fälligkeitsmitteilung durch Notar	Notar prüft alle Voraussetzungen und stellt Mitteilung aus	3–7 Tage nach letzter Voraussetzung
8. Kaufpreiszahlung durch Käufer	Überweisung an Verkäufer oder Notaranderkonto	10–14 Tage ab Fälligkeitsmitteilung
9. Zahlungseingang beim Verkäufer	Geld ist auf dem Konto	1–3 Werktage nach Überweisung
10. Schlüsselübergabe	Übergabe der Immobilie an den Käufer	meist direkt nach Zahlungseingang

Gesamtdauer (Phase 3–8 laufen teilweise parallel): in der Regel 4 bis 6 Wochen vom Notartermin bis zum Geld auf dem Verkäuferkonto.

Was danach noch passiert — aber für Zahlung und Übergabe nicht mehr relevant ist

Schritt	Was passiert?	Dauer
11. Grunderwerbsteuerbescheid	Finanzamt stellt Bescheid an den Käufer aus	4–8 Wochen nach Notartermin
12. Zahlung der Grunderwerbsteuer	Käufer überweist Steuer	1 Monat ab Bescheid
13. Unbedenklichkeitsbescheinigung	Finanzamt bestätigt Zahlung der Grunderwerbsteuer	2–6 Wochen nach Zahlung
14. Endgültiger Grundbucheintrag	Käufer wird als neuer Eigentümer eingetragen	3–6 Monate nach Notartermin

Wann wird es schneller, wann langsamer?

Schneller als 4 Wochen:

• Keine alten Grundschulden auf der Immobilie (Verkäufer hat schuldenfrei)
• Keine Eigentumswohnung (entfällt Verwalterzustimmung)
• Schnelles Grundbuchamt (ländliche Bezirke, kleine Städte)
• Käufer mit bereits geprüfter, bindender Finanzierung

Langsamer als 6 Wochen:

• Bauträger- oder Erbengemeinschafts-Verkäufe
• Immobilie in Sanierungsgebiet (längere Prüfung des Vorkaufsrechts)
• Überlastete Grundbuchämter in Großstädten (München, Hamburg)
• Verzögerung bei der Löschung alter Grundschulden durch die Bank

Unser Versprechen an Dich

Bei D&J klären wir bereits während der Vermarktung, welche Voraussetzungen später die Fälligkeit betreffen. Löschungsbewilligungen, Grundbuchauszüge, Gemeinde-Anfragen — all das läuft parallel zur Käufersuche, nicht erst danach. So reduzieren wir die kritische Phase zwischen Notartermin und Kaufpreiszahlung regelmäßig auf die untere Grenze des Zeitrahmens.

Kaufpreis ist nicht alles: Diese Kaufnebenkosten musst Du einplanen

Wer eine Immobilie kauft, sollte wissen: Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen Kaufnebenkosten in Höhe von 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises an. Viele Käufer unterschätzen diese Summe — und stellen beim Notartermin fest, dass die Finanzierung nur den Kaufpreis, nicht aber die Nebenkosten abdeckt. Damit Du diesen Fehler vermeidest, hier eine konkrete Übersicht am Beispiel einer Immobilie für 400.000 Euro in Bayern.

Beispielrechnung: Kaufnebenkosten bei 400.000 Euro in München

Position	Prozentsatz	Betrag
Kaufpreis	100 %	400.000 €
Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5 %)	3,5 %	14.000 €
Notarkosten	ca. 1,5 %	6.000 €
Grundbuchkosten	ca. 0,5 %	2.000 €
Maklerprovision (geteilt, 3,57 % inkl. MwSt.)	3,57 %	14.280 €
Gesamtkosten für den Käufer		436.280 €
Zusätzliche Nebenkosten	9,07 %	36.280 €

Was die einzelnen Positionen bedeuten

Grunderwerbsteuer (3,5 % – 6,5 %). Die Höhe hängt vom Bundesland ab. In Bayern und Sachsen beträgt sie 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen und Brandenburg 6,5 %. Die Steuer geht direkt ans Finanzamt und ist die Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die kein Grundbucheintrag erfolgt. Fällig ist sie etwa 4–6 Wochen nach dem Notartermin.

Notarkosten. Diese sind in Deutschland durch die GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) festgelegt — jeder Notar rechnet identisch ab. Für den Kaufvertrag fallen rund 1,0 % an, für die Grundschuld-Bestellung weitere 0,3–0,5 %. Die Zahlung erfolgt direkt an das Notariat, meist ein bis zwei Wochen nach dem Termin.

Grundbuchkosten. Das Grundbuchamt berechnet Gebühren für die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Löschung alter Grundschulden und die endgültige Eigentumsumschreibung. In Summe liegen diese Kosten bei etwa 0,5 % des Kaufpreises.

Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Privatpersonen: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision zu gleichen Teilen. Bei 7,14 % Gesamtprovision (inklusive 19 % Mehrwertsteuer) zahlt jede Seite also 3,57 %.

Tipp: Welche Kosten sind mit der Finanzierung abgedeckt?

Banken finanzieren in der Regel nur den reinen Kaufpreis — die Nebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Bei 400.000 Euro Kaufpreis bedeutet das: Du brauchst mindestens 36.280 Euro Eigenkapital nur für Nebenkosten. Wer mit zu wenig Eigenkapital rechnet, riskiert, dass die Bank die Finanzierung im letzten Moment zurückzieht — und der Kauf platzt nach dem Notartermin.

Unterschätzte Zusatzkosten nach dem Notartermin

Über die klassischen Nebenkosten hinaus solltest Du noch 200 bis 500 Euro für Nebenposten einplanen:

• Beglaubigte Abschriften des Kaufvertrags (ca. 20–50 Euro)
• Neue Grundbuchauszüge nach Umschreibung (ca. 10–30 Euro)
• Anmeldung bei Versorgern (Strom, Gas, Wasser — meist kostenlos, aber zeitaufwendig)
• Hausrat- und Gebäudeversicherung (Jahresbeiträge je nach Objekt 300–1.500 Euro)

Diese Beträge sind nicht riesig, aber sie fallen in den Wochen nach dem Notartermin ALLE gleichzeitig an.

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Fazit: Rechne bei einem Immobilienkauf nicht nur mit dem reinen Kaufpreis, sondern plane zusätzlich 10 bis 15 Prozent Eigenkapital für Nebenkosten ein. Bei einer Immobilie für 400.000 Euro in Bayern kommen zum Kaufpreis rund 36.000 Euro Zusatzkosten hinzu — plus Versicherungen und Anmeldegebühren in den Wochen danach. Bei D&J sprechen wir diese Posten aktiv durch, damit Du am Notartermin keine bösen Überraschungen erlebst.

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Rechtlicher Hinweis zur Aktualität

Die Grunderwerbsteuersätze variieren zwischen den Bundesländern und können sich ändern. Aktuelle Übersicht unter anderem auf der Website des Bundesministeriums der Finanzen. Die Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das GNotKG geregelt und für alle Notare verbindlich. Die Maklerprovision unterliegt seit 2020 dem Bestellerprinzip (§ 656a–d BGB).

Wenn Du wissen möchtest, welche Nebenkosten bei Deiner konkreten Immobilie anfallen, starte mit einer kostenlosen Bewertung.

Welche Voraussetzungen müssen für die Kaufpreiszahlung erfüllt werden?

Damit der Käufer den Kaufpreis zahlen kann, müssen einige Voraussetzungen spätestens nach dem Notartermin erfüllt sein. Die gesetzliche Grundlage bildet der Kaufvertrag nach § 433 BGB — er regelt die wechselseitigen Pflichten von Käufer und Verkäufer.

1. Auflassungsvormerkung im Grundbuch: Der Kaufvertrag wird beim Grundbuchamt gemeldet, damit der Käufer als künftiger Eigentümer vorgemerkt wird. Diese Vormerkung sichert dem Käufer die Immobilie, bis der vollständige Kaufpreis gezahlt ist.
2. Löschungsbewilligung: Falls noch Grundschulden oder andere Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, die dem Käufer nicht übergeben werden sollen, müssen diese vor der Zahlung gelöscht oder zumindest geklärt sein. Mit der Löschungsbewilligung könnt ihr die Löschung beim Grundbuchamt beantragen.
3. Behördliche Genehmigungen und Freigaben: In manchen Fällen sind Freigaben oder Genehmigungen von Behörden (wie der Gemeinde) erforderlich. Das ist oft bei Vorkaufsrechten oder denkmalgeschützten Immobilien der Fall.
4. Fälligkeitsmitteilung des Notars: Der Notar stellt dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung zu, sobald alle Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind. Diese Mitteilung gibt das „Go“ für die Kaufpreiszahlung. In der Regel hat der Käufer dann etwa 10-14 Tage Zeit, den Betrag zu überweisen.
5. Angabe des Zahlungskontos: Der Notar gibt an, auf welches Konto der Kaufpreis überwiesen werden soll. Meistens geht die Zahlung direkt auf das Konto des Verkäufers, in Ausnahmefällen auf ein Notaranderkonto, das dann an den Verkäufer ausgezahlt wird.

Erst wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind und der Käufer die Fälligkeitsmitteilung erhält, kann der Kaufpreis bezahlt werden.

Der Verkäufer oder sein Makler können jedoch einige Schritte vorbereiten und veranlassen, um den Prozess bis zur Kaufpreiszahlung zu beschleunigen.

Dazu zählen Klärung bestehender Grundschulden, Anträge für behördliche Genehmigungen und Freigaben, Vorbereitung der erforderlichen Dokumente, Prüfung und Angabe des Zahlungskontos sowie die Kommunikation mit dem Notar.

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Alle Voraussetzungen erfüllt: Wie läuft die Zahlung dann ab?

Sobald alle Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung erfüllt sind und der Notar die Fälligkeitsmitteilung ausgestellt hat, läuft die Zahlung wie folgt ab:

1. Erhalt der Fälligkeitsmitteilung durch den Käufer: Der Notar sendet dem Käufer eine Fälligkeitsmitteilung, in der bestätigt wird, dass alle Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind. Diese Mitteilung enthält das Datum, bis zu dem der Betrag überwiesen werden soll (meist innerhalb von 10 Tagen), sowie die Kontodaten des Empfängers.
2. Überweisung des Kaufpreises: Der Käufer überweist den Kaufpreis innerhalb der festgelegten Frist. In der Regel geht die Zahlung direkt auf das Konto des Verkäufers, das im Kaufvertrag angegeben wurde. Nur in besonderen Fällen wird ein Notaranderkonto genutzt, zum Beispiel wenn zusätzliche Sicherheit für beide Parteien erforderlich ist.
3. Tilgung bestehender Grundschulden und Darlehen: Falls die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet ist, stellt der Notar sicher, dass der entsprechende Betrag direkt an die finanzierende Bank des Verkäufers gezahlt wird. Dies geschieht automatisch, bevor der Verkäufer den Restbetrag erhält. Erst danach erfolgt die Auszahlung des verbleibenden Kaufpreises an den Verkäufer.
4. Bestätigung des Zahlungseingangs: Der Verkäufer erhält eine Bestätigung vom Notar oder direkt von der Bank, dass die Zahlung eingegangen ist und eventuell bestehende Belastungen getilgt wurden. Nun ist der Kaufpreis vollständig beim Verkäufer eingegangen.
5. Übergabe der Immobilie: Nach erfolgreichem Zahlungseingang kann die Übergabe der Immobilie an den Käufer erfolgen, falls dies nicht bereits vertraglich vorher geregelt wurde. Die Schlüsselübergabe erfolgt oft gemeinsam mit einem Übergabeprotokoll, das den Zustand der Immobilie dokumentiert und ggf. Zählerstände festhält.

Mit Abschluss dieser Schritte ist der Kaufpreis vollständig bezahlt, und die Immobilie wird offiziell an den Käufer übergeben.

Kaufpreiszahlung vor Grundbucheintrag: Ist das sicher?

Eine Frage, die viele Immobilienkäufer beunruhigt: Ich soll den vollen Kaufpreis überweisen, obwohl ich noch gar nicht als Eigentümer im Grundbuch stehe? Richtig — und das ist in Deutschland der gesetzliche Standardfall. Der eigentliche Grundbucheintrag erfolgt erst Wochen oder Monate nach der Zahlung. Was auf den ersten Blick riskant wirkt, ist in Wahrheit durch ein jahrzehntelang bewährtes Sicherungssystem abgesichert.

Warum die Zahlung vor dem Eintrag erfolgt

Der Grundbucheintrag ist ein Verwaltungsakt des Grundbuchamts und dauert in Großstädten wie München oft 3 bis 6 Monate. Würde der Verkäufer so lange auf seinen Kaufpreis warten, wäre kein Verkauf praktikabel — weder für ihn noch für den Käufer. Deshalb hat der Gesetzgeber ein Zwischenschritt-Modell geschaffen: Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB. Der endgültige Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung ins Grundbuch (§ 873 BGB) — bis dahin schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer rechtsverbindlich.

Die Auflassungsvormerkung – Dein Schutzschild als Käufer

Die Auflassungsvormerkung ist der entscheidende Schutzmechanismus beim Immobilienkauf. Sie wird vor der Kaufpreiszahlung im Grundbuch (Abteilung II) eingetragen und bedeutet rechtlich: Die Immobilie ist für den Käufer reserviert. Ab diesem Moment kann der Verkäufer sie nicht mehr an Dritte verkaufen, nicht mehr zusätzlich belasten und nicht mehr anderweitig darüber verfügen — selbst wenn der eigentliche Eigentumsübergang noch aussteht.

Erst wenn die Auflassungsvormerkung rechtskräftig eingetragen ist, stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung aus. Ohne diesen Schutz wird niemals zur Zahlung aufgefordert.

Was die Auflassungsvormerkung konkret absichert

Die Vormerkung schützt den Käufer vor vier Szenarien, die ohne sie theoretisch möglich wären:

• Doppelverkauf: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht nochmal an einen anderen Käufer verkaufen
• Neue Grundschulden: Der Verkäufer kann keine neuen Kredite auf die Immobilie aufnehmen
• Insolvenz des Verkäufers: Geht der Verkäufer zwischen Zahlung und Grundbucheintrag pleite, bleibt der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung bestehen
• Zwangsvollstreckung: Gläubiger des Verkäufers können nicht auf die Immobilie zugreifen

Zusätzliche Sicherheit durch den Notar

Der Notar hat eine gesetzlich verankerte Schutzfunktion — er arbeitet nicht für Käufer oder Verkäufer, sondern für beide zugleich. Er prüft eigenverantwortlich, ob alle Sicherungsschritte vollzogen sind, bevor er die Fälligkeit ausstellt. Dazu gehören:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden des Verkäufers
• Verzicht auf Vorkaufsrechte (Gemeinde, Mieter, Nachbarn)
• Ggf. Zustimmung der Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen
• Klärung aller Rangfolgen im Grundbuch

Erst wenn jeder einzelne dieser Punkte dokumentiert vorliegt, darf der Notar zur Zahlung auffordern. Das macht die Kaufpreiszahlung vor dem Grundbucheintrag zu einem der sichersten Transaktionsmodelle im deutschen Zivilrecht.

Wann sollte man trotzdem ein Notaranderkonto nutzen?

In bestimmten Konstellationen wird zusätzlich ein Notaranderkonto empfohlen — ein Treuhandkonto beim Notar, auf das der Käufer zahlt und von dem aus der Notar die Gelder verteilt. Sinnvoll ist das bei:

• Bauträger-Verkäufen, bei denen der Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt fließt
• Erbengemeinschaften, wenn der Kaufpreis auf mehrere Verkäufer aufgeteilt werden muss
• komplexen Grundschuld-Situationen, bei denen mehrere Banken gleichzeitig ausgezahlt werden müssen

Für den Standard-Hausverkauf ist ein Notaranderkonto weder erforderlich noch empfehlenswert — es kostet zusätzliche Gebühren von 0,3 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises und bringt keinen Zusatznutzen gegenüber der direkten Zahlung bei ordnungsgemäßer Auflassungsvormerkung.

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Fazit: Die Kaufpreiszahlung vor dem Grundbucheintrag ist in Deutschland nicht nur üblich, sondern rechtlich gut abgesichert. Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch garantiert Dir als Käufer den vollen Anspruch auf Eigentumsübertragung — auch wenn zwischen Zahlung und finalem Eintrag noch Monate vergehen. Unsicherheiten sind verständlich, aber unbegründet. Bei D&J erklären wir Dir diesen Mechanismus im Detail, damit Du Deine Immobilie mit einem guten Gefühl bezahlst.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Die Dauer eines Immobilienverkaufs hängt von mehreren Faktoren ab, darunter die Art der Immobilie, die Nachfrage auf dem Markt, die Finanzierungsmöglichkeiten und die bürokratischen Abläufe.

So lange dauert der Verkauf einer Immobilie:

	Bei den meisten Maklern	Bei D&J
Hausverkauf	4-8 Monate	durchschnittlich 53 Tage
Wohnungsverkauf	3-6 Monate	durchschnittlich 53 Tage

Wenn Du den gesamten Verkaufsprozess von Anfang bis Ende durchgehen möchtest — von der ersten Bewertung bis zur Schlüsselübergabe — findest Du alle Phasen ausführlich in unserem Leitfaden zum Immobilienverkauf.

Hier sind ungefähre Zeitspannen für den Verkauf eines Hauses und einer Wohnung:

1. Hausverkauf

• Vorbereitungsphase (Immobilienwert ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, Energieausweis beschaffen, ggf. Renovierungsarbeiten): 2–4 Wochen
• Vermarktungsphase (Exposé erstellen, Inserate schalten, Besichtigungen organisieren, Kaufinteressenten finden): Bei den meisten Maklern 1–4 Monate, abhängig von der Nachfrage und Lage.
• Verhandlung und Kaufabschluss (Kaufverhandlungen führen, Finanzierungsnachweise prüfen): 2–4 Wochen
• Notartermin und Kaufabwicklung (Notartermin, Eintragung der Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen): 4–8 Wochen
• Kaufpreiszahlung und Übergabe (Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Übergabe): 2–3 Wochen nach Notartermin

Gesamtdauer für einen Hausverkauf: In der Regel etwa 4–8 Monate. Bei hoher Nachfrage oder begehrten Lagen kann der Verkauf schneller gehen; in weniger gefragten Lagen oder bei individuellen Immobilien kann er länger dauern. Wir bei D&J haben eine durchschnittliche Verkaufszeit von 53 Tagen*.

* Basierend auf den Verkäufen seit Gründung

2. Wohnungsverkauf

• Vorbereitungsphase (Dokumente wie Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftspläne beschaffen): 1–3 Wochen
• Vermarktungsphase (Exposé erstellen, Inserate schalten, Besichtigungen organisieren, Kaufinteressenten finden): 1–3 Monate bei den meisten Maklern, abhängig von Lage und Marktbedingungen.
• Verhandlung und Kaufabschluss (Verhandlungen führen, Finanzierungsnachweise prüfen): 1–3 Wochen
• Notartermin und Kaufabwicklung (Notartermin, Eintragung der Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen, ggf. Zustimmung der Eigentümergemeinschaft): 4–8 Wochen
• Kaufpreiszahlung und Übergabe (Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung, Übergabe): 2–3 Wochen nach Notartermin

Gesamtdauer für einen Wohnungsverkauf: Meist etwa 3–6 Monate. In besonders gefragten Märkten (z. B. Großstädten) kann es schneller gehen, während spezielle Wohnungen in weniger gefragten Gegenden länger benötigen können. Auch bei Wohnungen schaffen wir bei D&J eine durchschnittliche Verkaufszeit von 53 Tagen.

Die vier Phasen des Immobilienverkaufs

Beim Immobilienverkauf durchläuft man typischerweise vier Phasen:

Phase 1: Entscheidungsfindung

In dieser Phase prüft der Eigentümer, ob und wann ein Verkauf sinnvoll ist. Wichtige Fragen sind hier: Was ist das Verkaufsziel? Welcher Preis soll erzielt werden? Welcher Makler ist der passendste für mich? Diese Phase legt die Basis für die weiteren Schritte.

Phase 2: Vorbereitung

Jetzt werden die notwendigen Unterlagen gesammelt (z. B. Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse) und eine Immobilienbewertung durchgeführt, um den Marktwert festzulegen. Eventuelle Renovierungen, die den Wert steigern könnten, werden ebenfalls überlegt und durchgeführt.

Phase 3: Vermarktung

In der Vermarktungsphase wird die Immobilie aktiv beworben, beispielsweise durch Online-Inserate, Exposés und Besichtigungen. Ziel ist es, möglichst viele potenzielle Käufer zu erreichen und zu überzeugen. Kaufinteressenten werden geprüft, und Verhandlungen werden geführt. Wir haben bereits ein Netzwerk mit diversen Kaufinteressenten, die darauf warten, dass eine für sie passende Immobilie hereinkommt.

Phase 4: Der Abschluss

Wenn ein Käufer gefunden ist, wird der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet. Nach der Unterzeichnung erfolgen die Kaufpreiszahlung und die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Zuletzt wird die Immobilie offiziell an den Käufer übergeben, und der Verkauf ist abgeschlossen. Wir sind nach dem Verkaufsprozess weiterhin für dich da und räumen mögliche Konflikte und Komplikationen aus dem Weg.

Diese Faktoren beeinflussen die Dauer deines Immobilienverkaufs

Hier sind wichtige Faktoren, die die Dauer eines Immobilienverkaufs beeinflussen können:

• Preisgestaltung: Ein realistischer, marktgerechter Preis beschleunigt den Verkauf, während überhöhte Preise abschreckend wirken.
• Verfügbarkeit der Unterlagen: Vollständige, gut aufbereitete Dokumente (Grundbuchauszug, Energieausweis etc.) beschleunigen den Verkaufsprozess.
• Zustand der Immobilie: Sanierte oder gut erhaltene Immobilien sind meist schneller verkäuflich als renovierungsbedürftige Objekte.
• Lage der Immobilie: Immobilien in attraktiven oder gefragten Lagen verkaufen sich oft schneller.
• Zielgruppe und Immobilientyp: Spezielle Immobilien wie Luxusobjekte oder Gewerbeimmobilien können längere Verkaufszeiten haben, da sie eine kleinere Zielgruppe ansprechen.
• Marktsituation: Hohe Nachfrage und geringe Angebotsmengen verkürzen die Verkaufsdauer, während ein Käufermarkt den Verkauf verzögern kann.
• Vermarktungsstrategie: Professionelle Fotos, zielgerichtete Inserate und Exposés steigern die Sichtbarkeit und damit die Verkaufschancen.
• Saisonale Faktoren: Immobilien verkaufen sich oft schneller im Frühjahr oder Herbst, während in Sommer- und Wintermonaten weniger Käufer aktiv sind.
• Finanzierungsmöglichkeiten für Käufer: Eine hohe Finanzierungsbereitschaft der Banken oder Fördermöglichkeiten kann den Verkaufsprozess begünstigen.
• Rechts- und Verwaltungsabläufe: Behördliche Genehmigungen und die Abwicklung im Grundbuchamt beeinflussen die Dauer ebenfalls.

So kannst du den Verkaufsprozess beschleunigen

Den Verkauf gründlich vorbereiten

Eine umfassende, professionelle Vorbereitung ist entscheidend für einen zügigen Verkaufsprozess. Stelle sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen bereitliegen, einschließlich Grundbuchauszug, Energieausweis und Bauunterlagen. Überlege, ob Renovierungen sinnvoll sind, um den Verkaufswert zu steigern.

Den richtigen Preis festlegen

Eine gute Preisgestaltung ist entscheidend. Lass die Immobilie von einem Experten bewerten und vermessen. Gerade bei Letzterem passieren Laien häufig Fehler und sie vermessen zu wenig Quadratmeter, was den Preis drückt. Eine erste Orientierung bekommst Du mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung.

Die richtige Präsentation

Eine ansprechende Präsentation der Immobilie ist entscheidend für den ersten Eindruck. Investiere in professionelle Fotos und erstelle ein überzeugendes Exposé. Achte darauf, die Immobilie sauber und aufgeräumt zu präsentieren, insbesondere bei Besichtigungen.

Die richtigen Vermarktungskanäle

Nutze verschiedene Vermarktungskanäle, um eine breite Zielgruppe zu erreichen. Dazu gehören Online-Portale, Social Media, lokale Zeitungen oder ein Immobilienmakler, der die Vermarktung übernimmt. Je mehr Sichtbarkeit deine Immobilie erhält, desto schneller findest du potenzielle Käufer.

Schau dir auch unseren 5-Step-Report an, in welchem wir alle Punkte noch einmal ausgearbeitet haben.

Was kann nach dem Notartermin schief gehen?

Auch nach dem erfolgreichen Notartermin ist der Immobilienverkauf noch nicht komplett abgeschlossen. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung gibt es vier Punkte, an denen der Prozess ins Stocken geraten oder komplett platzen kann. Gute Makler kennen diese Stolperfallen und beugen ihnen schon in der Vermarktungsphase vor.

1. Die Finanzierung des Käufers platzt

Der häufigste und teuerste Fall: Der Käufer erscheint mit einer mündlichen oder vorläufigen Finanzierungszusage zum Notartermin — und die Bank zieht sie nach der Beurkundung zurück. Gründe sind oft gesunkene Immobilienbewertung durch die Bank, veränderte Bonitätsprüfung oder nachträgliche Einkommensveränderungen.

Die Folgen: Entweder findet der Käufer innerhalb weniger Wochen eine Alternativfinanzierung — oft zu schlechteren Konditionen — oder der Kaufvertrag muss rückabgewickelt werden. Rückabwicklung bedeutet Anwaltskosten, Notarkosten für die neue Beurkundung, mögliche Schadensersatzforderungen des Verkäufers und eine Eintragung im Schufa-Datenbestand.

Wie wir vorbeugen: Bei D&J prüft unser Inhouse-Finanzierer vor dem Notartermin, ob die Finanzierungszusage bindend ist. Wir gehen nur mit Käufern zum Notar, deren Finanzierung nachweisbar genehmigt ist — nicht nur in Aussicht gestellt.

2. Die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht aus

Fast jede Kommune in Deutschland hat nach § 24–28 BauGB ein Vorkaufsrecht bei Immobilienverkäufen. Das heißt: Die Gemeinde darf in bestimmten Fällen zum gleichen Preis einspringen und die Immobilie statt des Käufers erwerben. Das ist selten — passiert aber regelmäßig bei Objekten in Sanierungsgebieten, Gebieten mit städtebaulichen Entwicklungskonzepten oder wenn Belange des Gemeinwohls berührt sind.

Der Notar fordert bei jedem Verkauf automatisch eine Negativbescheinigung der Gemeinde an (§ 28 Abs. 1 BauGB). Bis diese vorliegt, vergehen je nach Kommune zwei bis acht Wochen. Erst dann darf die Fälligkeitsmitteilung ausgestellt werden.

Wie wir vorbeugen: Wir klären schon vor der Vermarktung, ob auf dem Objekt ein besonderes Vorkaufsrecht lastet, und informieren die Gemeinde frühzeitig. So läuft die Negativbescheinigung parallel zum Verkaufsprozess und verzögert die Kaufpreiszahlung nicht.

3. Das Grundbuchamt bearbeitet verzögert

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist zwingende Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung — und hier liegt der zweithäufigste Flaschenhals. In Großstädten wie München oder Hamburg sind Grundbuchämter oft um Wochen oder Monate im Rückstand, in kleineren Amtsbezirken geht es in wenigen Tagen.

Ist die Auflassungsvormerkung nach 8 Wochen noch nicht eingetragen, steht der gesamte Verkauf still. Der Verkäufer wartet auf sein Geld, der Käufer hat rechtlich noch keine Sicherheit. Dieser Zustand kann im Extremfall drei Monate andauern.

Wie wir vorbeugen: Wir reichen vollständige Unterlagen beim Notariat ein, sodass dort keine Nacharbeit entsteht. Unvollständige Anträge werden vom Grundbuchamt kommentarlos zurückgelegt — und das kostet weitere Wochen.

4. Der Grunderwerbsteuerbescheid fehlt

Nach dem Notartermin stellt das Finanzamt dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Erst wenn dieser bezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt ist, darf das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer eintragen. Für die Kaufpreiszahlung selbst ist dieser Schritt zwar nicht relevant — für den endgültigen Eigentumsübergang aber schon.

In München dauert die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung typischerweise 2 bis 6 Wochen nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Wer hier nicht zügig überweist, verzögert den Grundbucheintrag um Monate.

Wie wir vorbeugen: Wir weisen unsere Käufer ausdrücklich auf diese Zahlung hin und begleiten sie bei Bedarf durch den Prozess — damit der Eigentumswechsel sauber durchläuft.

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Fazit: Die vier typischen Problemstellen sind geplatzte Finanzierungen, kommunale Vorkaufsrechte, langsame Grundbuchämter und verspätete Grunderwerbsteuerbescheide. Alle vier lassen sich durch professionelle Vorbereitung in der Vermarktungsphase minimieren — nicht heilen, wenn sie eintreten, aber deutlich unwahrscheinlicher machen. Wir bei D&J denken diese Risiken schon beim ersten Termin mit Dir mit.

Zahlungsaufforderung kommt nicht — was tun?

Besonders unangenehm wird es, wenn der Notartermin bereits sechs, acht oder zehn Wochen her ist — und die Fälligkeitsmitteilung immer noch nicht im Briefkasten liegt. Als Verkäufer wartest Du auf Dein Geld, als Käufer auf die Freigabe zur Zahlung. Keiner weiß, woran es hakt. In solchen Fällen gilt: nicht abwarten, sondern aktiv werden.

In 4 Schritten zur Klärung

1. Direkt beim Notariat nachfragen. Der erste Schritt ist immer eine kurze E-Mail oder ein Anruf beim Notariat. Frag konkret: „Welche Voraussetzung fehlt aktuell für die Fälligkeitsmitteilung?“ Ein gutes Notariat gibt Dir in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen eine Antwort — entweder mit einer Liste offener Punkte oder mit einem Zeithorizont, wann die letzte Voraussetzung erwartet wird.

2. Die üblichen Verdächtigen prüfen. Die häufigsten Verzögerungsgründe sind fast immer dieselben: Die Auflassungsvormerkung ist noch nicht eingetragen (Grundbuchamt zu langsam), die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers fehlt (Bank reagiert nicht auf Notar-Anfrage) oder die Negativbescheinigung der Gemeinde steht aus (Kommune arbeitet Fälle in Reihenfolge ab). Je nachdem, welcher Punkt offen ist, lässt sich gezielt Druck machen.

3. Bei der betreffenden Stelle direkt nachhaken.

• Fehlt die Löschungsbewilligung? → Der Verkäufer sollte selbst bei seiner Bank anrufen und den Versand beschleunigen. Banken reagieren schneller, wenn Kunden direkt nachfragen, als auf Notar-Briefe.
• Fehlt die Gemeinde-Bescheinigung? → Eine freundliche Anfrage beim zuständigen Sachbearbeiter des Liegenschaftsamts beschleunigt den Fall oft um Wochen.
• Hängt es am Grundbuchamt? → Hier lässt sich selten etwas bewegen — das Grundbuchamt arbeitet nach strenger Reihenfolge. Aber Du weißt wenigstens, warum es dauert.

4. Notar in die Verantwortung nehmen. Wenn das Notariat nach mehreren Wochen keine aussagekräftige Antwort liefert, kannst Du eine schriftliche Sachstandsanfrage stellen. Notare sind gesetzlich zur Information verpflichtet. Eine schriftliche Anfrage erzeugt interne Dokumentation und führt meist zu einer zügigen Bearbeitung.

Wann wird es rechtlich kritisch?

Dauert die Phase zwischen Notartermin und Fälligkeitsmitteilung länger als drei Monate, solltest Du die Situation rechtlich prüfen lassen. In manchen Kaufverträgen sind Rücktrittsklauseln enthalten, die greifen, wenn die Fälligkeit nicht innerhalb einer bestimmten Zeit eintritt. Daneben besteht immer das gesetzliche Rücktrittsrecht nach § 323 BGB, wenn eine vertraglich geschuldete Leistung nach angemessener Frist nicht erbracht wird. In diesem Fall können beide Seiten — Käufer wie Verkäufer — unter bestimmten Umständen vom Vertrag zurücktreten.

Ein solcher Rücktritt ist rechtlich heikel und sollte niemals ohne anwaltliche Beratung erfolgen, auch weil daran oft Schadensersatzforderungen hängen.

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Wie D&J hier hilft: Bei unseren Verkäufen haken wir aktiv und regelmäßig beim Notariat nach — Du musst Dich nicht selbst um Anrufe und Mails kümmern. Wir kennen die typischen Flaschenhälse und wissen, an welcher Stelle sich Druck machen lässt, damit Dein Geld schnellstmöglich auf dem Konto ist.

FAQs: Weitere wichtige Fragen zum Notar

Fazit

Die Dauer vom Notartermin bis zur Kaufpreiszahlung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, einschließlich der Effizienz der beteiligten Parteien und der Einhaltung der rechtlichen Anforderungen. In der Regel vergehen 4 bis 6 Wochen, bis die Fälligkeitsmitteilung ausgestellt wird — plus weitere 10 bis 14 Tage bis zum Geldeingang. Ein reibungsloser Ablauf hängt maßgeblich davon ab, wie gut alle Voraussetzungen im Vorfeld vorbereitet sind.

Gehe gar nicht erst das Risiko langer Wartezeiten oder geplatzter Finanzierungen ein — gib Deinen Immobilienverkauf in professionelle Hände. Bei D&J begleiten wir Dich vom ersten Termin bis zur Schlüsselübergabe und schaffen den gesamten Prozess im Schnitt in nur 53 Tagen.