Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel ein Quadratmeter Grundstück in München wert ist – eine entscheidende Kennzahl für Käufer, Verkäufer und Investoren.
2025 könnten sich die Werte durch Marktentwicklungen, Zinsänderungen und die Stadtentwicklung erneut verändern. In diesem Artikel findest Du die aktuellen Bodenrichtwerte für München sowie eine übersichtliche Karte und alle wichtigen Faktoren, die die Preise beeinflussen.
Bodenrichtwertkarte für München
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in München?
Die Bodenrichtwerte in München variieren je nach Lage, Infrastruktur und Nachfrage erheblich. Während die Preise in zentralen Stadtteilen wie Bogenhausen besonders hoch sind, gibt es in den Randbezirken noch günstigere Alternativen.
Hier findest Du die aktuellen Bodenrichtwerte für die einzelnen Stadtteile im Überblick:
- Bogenhausen: 8.100€/m²
- Nymphenburg, Gern: 6.800€/m²
- Schwabing: 6.200€/m²
- Harlaching: 4.000€/m²
- Solln: 3.900€/m²
- Obermenzing: 3.500€/m²
- Hadern: 3.400€/m²
- Sendling: 3.400€/m²
- Laim: 3.200€/m²
- Pasing: 3.200€/m²
- Trudering: 2.900€/m²
- Moosach: 2.600€/m²
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Werden die Bodenrichtwerte 2025 sinken?
„Aktuelle Prognosen deuten darauf hin, dass die Bodenrichtwerte in Deutschland bis 2025 einen moderaten Rückgang von etwa 4% erfahren könnten. Besonders betroffen sind Regionen wie Mecklenburg-Vorpommern, Brandenburg und Berlin. Diese Entwicklung ist auf Faktoren wie demografische Veränderungen, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und regionale Besonderheiten zurückzuführen.“
– Fabian Türk
Verkaufsberater
Ab wann gibt es neue Bodenrichtwerte für München?
Die neuen Bodenrichtwerte für München werden alle zwei Jahre ermittelt und veröffentlicht. Der aktuelle Stichtag ist der 1. Januar 2025, und die neuen Werte werden voraussichtlich Mitte 2025 vom Gutachterausschuss München veröffentlicht.
Falls Du bereits vorher eine Einschätzung brauchst, kannst Du Dich an vorläufige Marktanalysen oder Gutachter wenden.
Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte anhand von tatsächlichen Kaufpreisen ermittelt. Die Berechnung erfolgt nach folgenden Schritten:
1. Datenerhebung
- Erfassung aller notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe in einer Region
- Auswertung der Preise unter Berücksichtigung von Lage, Nutzung und Bebauung
- Grundlage: Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
2. Bildung von Richtwertzonen
- Stadt oder Gemeinde wird in Zonen mit vergleichbaren Grundstücksmerkmalen unterteilt
- Faktoren wie Infrastruktur, Bebauungsmöglichkeiten und Nachfrage spielen eine Rolle
3. Durchschnittsbildung
- Die erzielten Kaufpreise pro Quadratmeter innerhalb einer Zone werden analysiert
- Berechnung des Durchschnittswerts aller vergleichbaren Grundstücke
- Besondere Einflüsse (z. B. außergewöhnlich hohe oder niedrige Preise) werden bereinigt
4. Veröffentlichung
- Die neuen Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahre (z. B. 2023, 2025) vom Gutachterausschuss festgelegt
Wo bekomme ich Auskunft zu den Bodenrichtwerten?
- Aktuelle Bodenrichtwerte findest du zum Beispiel in der interaktiven Bodenrichtwertkarte auf atlas.bayern.de.
- Du kannst BORIS München (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) bei Fragen zudem jeden Dienstag von 9:30 Uhr bis 11:30 Uhr anrufen: 089/233-787378.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein Orientierungswert und ersetzt keine individuelle Wertermittlung durch einen Gutachter.
Antrag zur Bodenrichtwert-Einzelauskunft als PDF
Hast Du keine Fragen mehr und möchtest direkt einen Antrag zur Bodenrichtwert-Einzelauskunft stellen, hast Du zwei Möglichkeiten:
- Telefonisch: (089) 233-787335
- Postalisch: Indem du das ausgefüllte PDF an folgende Adresse verschickst:
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Bereich der Landeshauptstadt München
Marsstraße 22
80335 München
Was kostet eine Einzelauskunft eines Bodenrichtwerts?
Eine einfache Einzelauskunft kostet 30 Euro. Alle Kosten im Überblick:
- Einzelauskunft: 30 Euro
- Dauerauskunft zum Stichtag 01.01.2024: Basislizenz 1.000 Euro(jede weitere Zusatzlizenz 350 Euro)
- Dauerauskunft zum Stichtag 31.12.2012, 31.12.2014, 31.12.2016, 31.12.2018, 31.12.2020 und 01.01.2022: Basislizenz 750 Euro (jede weitere Zusatzlizenz 250 Euro)
- Aktueller Immobilienmarktbericht 2023: 70 Euro
- Frühere Immobilienmarktberichte ab 2012: je 30 Euro
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert repräsentiert den durchschnittlichen Wert eines unbebauten Grundstücks pro Quadratmeter in einer bestimmten Lage. Er wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen auf Basis realisierter Kaufpreise ermittelt und dient als Orientierungshilfe für die Wertermittlung von Grundstücken.
Der Verkehrswert (oder Marktwert) hingegen gibt den aktuellen Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks zum Bewertungsstichtag wieder. Er berücksichtigt neben dem Bodenwert auch Faktoren wie die Beschaffenheit des Grundstücks, die Lage, die aktuelle Marktnachfrage und rechtliche Gegebenheiten.
Während der Bodenrichtwert als Durchschnittswert dient, spiegelt der Verkehrswert den spezifischen Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung individueller Merkmale wider.
Entwicklung der Grundstückpreise in München
München zählt seit Jahren zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Aktuelle Daten zeigen, dass die Grundstückspreise (Achtung: Nicht identisch mit Bodenrichtwerten) in München zwischen 2.351 €/m² und 3.527 €/m² liegen.
In den letzten 12 Monaten gab es einen leichten Preisrückgang. Trotz dessen bleibt die Nachfrage nach Grundstücken in München hoch, bedingt durch Faktoren wie begrenztes Angebot, wirtschaftliche Attraktivität und Bevölkerungswachstum. Es ist daher zu erwarten, dass die Preise auf hohem Niveau stabil bleiben oder langfristig wieder ansteigen könnten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sowohl Bodenrichtwerte als auch Verkehrswerte wichtige Indikatoren für die Immobilienbewertung sind, jedoch unterschiedliche Aspekte beleuchten. Die Entwicklung der Grundstückspreise wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, und es ist essenziell, regionale Besonderheiten zu berücksichtigen.
Für eine fundierte Bewertung Deiner Immobilie und eine gründliche Beratung stehen wir von David & Jacques Immobilien Dir jederzeit gerne zur Verfügung.
Fazit
In den letzten 12 Monaten gab es in München einen leichten Rückgang der Bodenrichtwerte von etwa 1,8%. Trotz dieses minimalen Preisrückgangs bleibt die Nachfrage nach Grundstücken aufgrund des begrenzten Angebots, der wirtschaftlichen Attraktivität und des Bevölkerungswachstums weiterhin hoch.
Daher ist zu erwarten, dass die Preise auf hohem Niveau stabil bleiben oder langfristig wieder ansteigen könnten. Die aktuellen Zahlen und die Bodenrichtwertkarte bieten Investoren, Käufern und Verkäufern wertvolle Einblicke in den Markt, der weiterhin durch ein hohes Maß an Nachfrage und knappen Raum geprägt ist.