Geerbte Immobilie in München verkaufen: Die wichtigsten Infos

Der Verkauf einer geerbten Immobilie kann eine Herausforderung sein – nicht nur finanziell, sondern auch emotional. Neben rechtlichen und steuerlichen Fragen müssen Erben oft schwierige Entscheidungen treffen: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen?

Gerade in einer Stadt wie München, wo Immobilien hohe Werte haben, ist eine durchdachte Vorgehensweise entscheidend. In diesem Artikel erfährst Du, worauf es ankommt und wie Du den Verkaufsprozess möglichst reibungslos gestaltest und den besten Verkaufspreis erzielst.

3 wichtige Punkte beim Verkauf einer geerbten Immobilie in München

1. Die Basics: Erbschein und Eintragung ins Grundbuch

Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, müssen die rechtlichen Grundlagen geklärt sein. Falls kein notarielles Testament oder Erbvertrag vorliegt, ist in der Regel ein Erbschein erforderlich, um die eigene Erbberechtigung nachzuweisen. Dieser wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt, was einige Wochen dauern kann.

Ebenso wichtig ist die Eintragung ins Grundbuch: Die Immobilie gehört offiziell noch dem Verstorbenen und muss erst auf die Erben umgeschrieben werden. Diese Änderung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei. Erst wenn Du als Eigentümer im Grundbuch stehst, kannst Du die Immobilie verkaufen.

2. Spekulations- und Erbschaftssteuer bei geerbten Immobilien beachten

Steuern spielen beim Verkauf einer geerbten Immobilie eine zentrale Rolle. Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad. In manchen Fällen – zum Beispiel, wenn ein Ehepartner oder Kind die Immobilie selbst bewohnt – kann sie entfallen.

Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Kauf des Erblassers verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde. In diesen Fällen kann der Verkaufsgewinn besteuert werden. Wer sich unsicher ist, sollte sich steuerlich beraten lassen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Um Dich genauer zu diesem Thema zu informieren, schau dir auch unseren Ratgeber über die Spekulationsfrist bei Immobilien an.

3. Emotionale Aspekte beachten

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist nicht nur eine finanzielle, sondern oft auch eine emotionale Herausforderung. Erinnerungen an gemeinsame Zeiten machen den Abschied schwer, und gleichzeitig gibt es zahlreiche organisatorische Aufgaben zu bewältigen.

Wir nehmen Dir diese Last ab.

Wir kümmern uns um den gesamten Verkaufsprozess – von der Beschaffung aller fehlenden Unterlagen über die Vermarktung bis hin zur rechtssicheren Abwicklung beim Notar. So kannst Du Dich auf das Wesentliche konzentrieren, während wir dafür sorgen, dass die Immobilie bestmöglich verkauft wird.

Du möchtest Deine geerbte Immobilie verkaufen? Jetzt einfach Immobilienwert ermitteln:

FAQ: Häufige Fragen zum Verkauf von geerbten Immobilien

Was ist bei einer Erbengemeinschaft beim Hausverkauf zu beachten?

Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben zustimmen, bevor das Haus verkauft werden darf. Das kann problematisch sein, wenn sich die Erben nicht einig sind. Lösungen sind:

• Einigung: Alle Miterben einigen sich auf den Verkauf und teilen den Erlös.
• Auseinandersetzungsvereinbarung: Eine vertragliche Regelung, wie der Nachlass aufgeteilt wird.
• Teilungsversteigerung: Falls keine Einigung möglich ist, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen, die aber meist zu einem geringeren Verkaufserlös führt.

Welche Steuern fallen bei einem geerbten Haus an?

Beim Erben oder Schenken von Immobilien gibt es besondere steuerliche Regelungen, die sowohl die Spekulationssteuer als auch die Erbschaft- und Schenkungsteuer betreffen.

---

1. Spekulationssteuer bei Erbschaft oder Schenkung

• Übernahme der Fristen:
  Beim Erben oder Schenken einer Immobilie übernimmst Du die Spekulationsfrist des ursprünglichen Eigentümers.
  • Beispiel: Hat der Erblasser oder Schenkende die Immobilie bereits länger als 10 Jahre besessen, ist ein späterer Verkauf steuerfrei.
  • Wurde die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist übertragen, gilt der noch verbleibende Zeitraum auch für Dich.
    
• Eigennutzung:
  Die Steuerfreiheit durch Eigennutzung gilt auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien. Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnt oder wenn du die Immobilie ausschließlich selbst bewohnt hast (egal wie lange die Haltedauer war), fällt keine Spekulationssteuer an.

---

2. Erbschaft- und Schenkungsteuer

• Freibeträge:
  Die Steuerfreiheit hängt vom Verwandtschaftsgrad und den entsprechenden Freibeträgen ab. Innerhalb dieser Freibeträge fällt keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer an:
  • Ehepartner/Lebenspartner: 500.000 €
  • Kinder: 400.000 € pro Kind
  • Enkel (wenn Eltern verstorben sind): 400.000 €
  • Enkel (wenn Eltern leben): 200.000 €
  • Andere Verwandte oder Dritte: 20.000 €
• Steuerpflichtige Beträge:
  Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, wird der darüber hinausgehende Betrag nach dem Erbschaft- oder Schenkungsteuersatz versteuert. Dieser variiert je nach Steuerklasse und Verwandtschaftsgrad (7 % bis 50 %).

---

3. Sonderregelungen für die Erbschaftsteuer

• Familienwohnheim:
  Wenn der Erbe die geerbte Immobilie selbst als Hauptwohnsitz nutzt, kann diese komplett von der Erbschaftsteuer befreit sein. Voraussetzungen:
  • Der Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt.
  • Der Erbe nutzt die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst.
  • Die Wohnfläche darf 200 m² nicht überschreiten (bei Ehepartnern keine Begrenzung).
    
• Pflicht zur Eigennutzung entfällt bei Schenkung:
  Bei Schenkungen ist die Eigennutzung durch den Beschenkten keine Voraussetzung, um die Steuerfreiheit zu erhalten, wenn die Immobilie unterhalb des Freibetragswerts liegt.

---

Beim Erben oder Schenken einer Immobilie gelten besondere steuerliche Vorteile: Die Spekulationsfrist wird übernommen, und hohe Freibeträge können eine Steuerpflicht verhindern. Die individuelle Steuerlast hängt jedoch stark vom Verwandtschaftsgrad, der Nutzung der Immobilie und ihrem Verkehrswert ab.

Möchtest Du Dich noch mehr zu diesem Thema informieren, schau dir auch diesen Ratgeber an: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?

Welche Kosten entstehen neben den Steuern beim Verkauf des geerbten Hauses?

Beim Verkauf eines Hauses können verschiedene Kosten und Gebühren anfallen, die individuell unterschiedlich sind. Meist sind es jedoch folgende:

Ausgaben	Beschreibung	Normalerweise
Maklerprovision	Bei Beauftragung eines Maklers	3,57 % bis 7,14 % des Verkaufspreises
Notarkosten	Für die Löschung von Grundschulden	ca. 0,2 % des Verkaufspreises
Energieausweis	Pflichtdokument	50 – 200 €
Vorfälligkeitsentschädigung	Bei vorzeitiger Ablösung eines Kredits	Variabel (je nach Restlaufzeit des Kredits)
Steuerliche Kosten	Spekulationssteuer (bei weniger als 10 Jahren Eigentum)	Abhängig vom Gewinn

Obwohl ein Immobilienmakler eine Provision bekommt, solltest Du dennoch immer einen für Deinen Immobilienverkauf engagieren, um den besten Verkaufspreis zu erzielen und um in keine rechtlichen Fallen zu tappen.

Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert einer geerbten Immobilie?

Das Finanzamt bewertet die Immobilie anhand folgender Methoden:

• Bodenrichtwert: Marktwert des Grundstücks je Quadratmeter (schau dir dazu auch unseren Ratgeber über Bodenrichtwerte in München an).
• Vergleichswertverfahren: Vergleich mit Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien.
• Sachwertverfahren: Berechnung des Werts auf Basis von Baukosten und Abschreibungen.
• Ertragswertverfahren: Relevant für vermietete Immobilien – Berechnung auf Basis der Mieteinnahmen.
  Falls die Bewertung zu hoch ausfällt, können Erben ein eigenes Gutachten einreichen.

Wie lange darf ein geerbtes Haus leer stehen?

Es gibt keine feste gesetzliche Frist, wie lange eine geerbte Immobilie leer stehen darf. Allerdings gibt es steuerliche und versicherungstechnische Aspekte:

• Erbschaftsteuer: Wenn ein Erbe selbst einzieht und die Immobilie mindestens zehn Jahre bewohnt, kann die Erbschaftsteuer entfallen.
• Zweckentfremdungsgesetz (z. B. in München): Längerer Leerstand kann in manchen Städten problematisch sein.
• Versicherung: Viele Wohngebäudeversicherungen verlangen eine spezielle Absicherung, wenn eine Immobilie lange leer steht.

Wann ist eine vererbte Immobilie steuerfrei?

Der Verkauf einer Immobilie ist nicht steuerpflichtig, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Hier sind die wichtigsten Fälle, in denen keine Steuern auf den Verkaufsgewinn anfallen:

1. Eigennutzung

• Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst genutzt hast, bleibt der Verkauf steuerfrei.
• Dies gilt auch für Zweitwohnungen oder Ferienhäuser, wenn sie ausschließlich privat genutzt wurden.

2. Haltedauer von mehr als 10 Jahren

• Immobilien, die Du länger als zehn Jahre in Deinem Besitz hattest, können steuerfrei verkauft werden, selbst wenn Du sie vermietet oder ungenutzt gelassen hast.
• Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags.

3. Keine gewerbliche Tätigkeit

• Wenn der Verkauf nicht als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft wird (z. B. bei Einhaltung der Drei-Objekt-Grenze).

Zusätzliche Hinweise

• Schenkung oder Erbe: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet. Wurde die Immobilie bereits vom Erblasser länger als zehn Jahre gehalten, bleibt der Verkauf steuerfrei.
• Scheidung oder Trennung: Bei Übertragungen im Rahmen eines Zugewinnausgleichs gelten besondere steuerliche Ausnahmen.

Fazit: Der Verkauf ist nicht steuerpflichtig, wenn die Immobilie eigengenutzt wurde, Du sie länger als zehn Jahre gehalten hast oder keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt. Andernfalls könne

Fazit

Der Verkauf einer geerbten Immobilie in München erfordert eine sorgfältige Planung. Rechtliche Formalitäten wie der Erbschein und die Grundbucheintragung sind essenziell, ebenso wie die steuerlichen Aspekte rund um Erbschafts- und Spekulationssteuer.

Zudem sollte der emotionale Faktor nicht unterschätzt werden. Mit der richtigen Unterstützung lässt sich der Prozess effizient und stressfrei gestalten – so kannst Du den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen, ohne Dich um jedes Detail kümmern zu müssen.

Wir bei David & Jaques gehen über den Standard hinaus und bieten dir zusätzliche Services ohne Mehrkosten:

• Professionelle Immobilienfotografie im Wert von ca. 450 € – für eine perfekte Präsentation
• Einholen aller relevanten Dokumente inklusive Übernahme anfallender Gebühren (bis zu 150 €)
• Regelmäßige Verkaufs-Updates (mindestens 1x pro Woche), damit du immer informiert bist
• Komplette Kommunikation mit Käufern, Mietern, Entrümpelungsdiensten, Gärtnern & mehr
• Individuelle Marketing-Strategie, inklusive Social-Media-Content, maßgeschneidert für deine Immobilie

Unser Ziel ist ein reibungsloser Verkaufsprozess, bei dem deine Zufriedenheit an erster Stelle steht.