Wohnungsverkauf 2025: Ablauf, Checkliste, Kosten

Der Verkauf einer Wohnung ist eine große Entscheidung – und 2025 gibt es einige neue Herausforderungen und Chancen auf dem Immobilienmarkt.

Damit der Verkauf reibungslos abläuft, sind eine gute Vorbereitung, eine klare Strategie und die richtigen Unterlagen entscheidend. In diesem Artikel erfährst du Schritt für Schritt, wie der Wohnungsverkauf funktioniert, welche Kosten anfallen und welche Punkte dir dabei hilft, nichts zu vergessen. 

Wie läuft der Verkauf einer Eigentumswohnung ab?

Beim Immobilienverkauf durchläuft man typischerweise vier Phasen:

Phase 1: Entscheidungsfindung

Der Eigentümer überlegt, ob und wann der Verkauf sinnvoll ist. Wichtige Fragen sind: Welches Verkaufsziel verfolge ich? Welchen Preis möchte ich erzielen? Brauche ich einen Makler oder verkaufe ich privat? Diese Phase bildet die Grundlage für den gesamten Verkaufsprozess.

Phase 2: Vorbereitung

Jetzt werden alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt, darunter Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse. Zudem wird eine Immobilienbewertung durchgeführt, um den aktuellen Marktwert zu bestimmen. Falls nötig, können gezielte Renovierungen den Wert der Immobilie steigern.

Phase 3: Vermarktung

Die Immobilie wird aktiv beworben – etwa durch Online-Inserate, professionelle Exposés und Besichtigungen. Ziel ist es, möglichst viele potenzielle Käufer zu erreichen und zu überzeugen. Kaufinteressenten werden geprüft, und Preisverhandlungen geführt. Durch unser bestehendes Netzwerk an Interessenten können wir den Verkaufsprozess oft erheblich beschleunigen.

Phase 4: Abschluss

Ist ein Käufer gefunden, folgt die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Danach erfolgen die Zahlung des Kaufpreises, die Eigentumsübertragung im Grundbuch und die Schlüsselübergabe. Auch nach dem Verkauf stehen wir weiterhin an deiner Seite, um mögliche Fragen oder Herausforderungen zu klären.

Wie ermittle ich den Wert meiner Eigentumswohnung?

Wie viel Deine Wohnung wert ist, kannst Du schnell und kostenlos über unser Tool ermitteln:

Was muss ich beachten, wenn ich eine Wohnung verkaufe?

1. Immobilie richtig einpreisen

Es gibt mehrere Punkte, die Du im Vorfeld eines Verkaufs beachten solltest. Wichtig ist, dass Du zuallererst eine gründliche Marktrecherche in der betroffenen Region durchführst.

Gibt es Vergleichsobjekte? Zu welchen Preisen (€/m²) werden Immobilien in meiner Region verkauft? Sind die angebotenen Immobilien schon länger auf dem Markt? Eine lange Vermarktungsdauer kann bedeuten, dass die Immobilie zu hoch eingepreist wurde und deshalb nicht verkauft wird. Umso länger eine Immobilie angeboten und nicht verkauft wird, desto größer ist das Misstrauen von Suchenden. 

2. Unterlagen parat haben und rechtlich absichern

Um einen reibungslosen Verkauf durchzuführen und keine, meist vermeidbaren, Verzögerungen zu haben, solltest Du alle relevanten Unterlagen wie z.B. Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, letzten Abrechnungen, letzten Protokolle der WEG, Sanierungsnachweise, Beschlusssammlung, etc. vorliegen haben. 

Bei einem Privatverkauf ist es ratsam, sich mit einem Fachanwalt zu unterhalten, um möglichen Fettnäpfchen auszuweichen. Bei einer Vermarktung über einen Makler entfällt das, da der Makler diese Themen dann übernimmt! 

3. Steuern

Wichtig sind natürlich auch die steuerlichen Aspekte. Bin ich noch in der Spekulationsfrist (Versteuerung der Gewinne)?

4. Vermarktung

Werbung und Präsentation der Immobilie sind natürlich auch ein essenzieller Punkt. Hier sollten professionelle Bilder der Immobilie gemacht werden. Um Deine Immobilie von der Masse abzuheben, kannst Du Dich mit verschiedenen Dingen wie einer virtuellen Besichtigung, Drohnenaufnahmen, Socialmedia, etc. beschäftigen. 

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Welche Unterlagen benötige ich für einen Wohnungsverkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie benötigst du eine Reihe von Unterlagen, um potenziellen Käufern und Banken alle notwendigen Informationen bereitzustellen und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten. Hier kommt eine Übersicht der wichtigsten Dokumente.

1. Immer notwendig

• Grundbuchauszug
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Flurkarte/Lageplan
• Kopie des Personalausweises
• Gebäudeversicherungspolice
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen
• Mietvertag (falls vermietet)

2. Zusätzlich beim Hausverkauf

• Baupläne
• Baugenehmigung und Baubeschreibung
• Altlastenauskunft
• Nachweis über Abwasser- und Wasseranschlüsse
  

3. Beim Wohnungsverkauf

• Teilungserklärung
• Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnungen

4. Beim Verkauf von Teileigentum

• Mietverträge (falls vermietet)
• Teilungserklärung
• Gewerbliche Nutzungsgenehmigung

Hier bekommst du alle Unterlagen her

Die benötigten Unterlagen erhältst du bei verschiedenen Ämtern und Stellen. Hier findest du eine umfassende Übersicht:

• Grundbuchauszug: Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde oder Stadt.
• Energieausweis: Zertifizierte Energieberater, Architekten, Bauingenieure oder bestimmte Online-Dienste. Kann auch von der Hausverwaltung eingeholt werden.
• Flurkarte/Lageplan: Katasteramt oder Vermessungsamt der zuständigen Gemeinde oder Stadt. Kann auch von der Hausverwaltung eingeholt werden.
• Kopie des Personalausweises: Selbst erstellen (Kopie oder Scan).
• Gebäudeversicherungspolice: Direkt bei der Versicherung, bei der das Gebäude versichert ist. Kann oft auch von der Hausverwaltung eingeholt werden.
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen: Eigene Dokumentation oder Rechnungen von Handwerkern und Baufirmen.
• Baupläne und Grundrisse: Bauamt der zuständigen Gemeinde oder eventuell im eigenen Besitz.
• Baugenehmigung und Baubeschreibung: Bauamt der Gemeinde, die die Genehmigung ausgestellt hat.
• Altlastenauskunft: Umweltbehörde oder Bauamt der zuständigen Gemeinde.
• Nachweis über Abwasser- und Wasseranschlüsse: Zuständige Stadt- oder Gemeindeverwaltung bzw. lokales Wasserwerk.
• Teilungserklärung: Hausverwaltung oder im Grundbuchamt der zuständigen Gemeinde.
• Aufteilungsplan: Hausverwaltung oder im Bauamt der zuständigen Gemeinde.
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Hausverwaltung.
• Wirtschaftsplan: Hausverwaltung.
• Hausgeldabrechnungen: Hausverwaltung.
• Gewerbliche Nutzungsgenehmigung: Bauamt der zuständigen Gemeinde.
• Mietverträge (falls vermietet): Eigene Dokumentation oder von der Hausverwaltung, wenn diese die Verwaltung übernimmt.

Achtung: In manchen Fällen auch eine Grundschuld-Löschungsbewilligung erforderlich ist, falls die Wohnung noch belastet ist. Diese erhältst Du in der Regel von der Bank oder dem Kreditgeber, bei dem die Grundschuld eingetragen wurde.

Vorsicht bei falschen oder fehlerhaften Unterlagen

Ein weiteres Risiko besteht, wenn Protokolle von Eigentümerversammlungen fehlen, in denen wichtige Sanierungsmaßnahmen beschlossen wurden. Solche Maßnahmen können für den neuen Eigentümer hohe Kosten bedeuten – besonders dann, wenn diese unerwartet anfallen.

Zusätzlich kann es problematisch werden, wenn falsche Angaben zur Instandhaltungsrücklage gemacht werden. Stellt sich später heraus, dass der Wirtschaftsplan fehlerhaft ist, kann der Verkäufer dafür haftbar gemacht werden. Dies kann das Risiko einer Sonderumlage erhöhen – mit negativen Folgen sowohl für Käufer als auch Verkäufer.

Risiken bei falschen oder fehlerhaften Dokumenten

Neben den bereits genannten Risiken gibt es mehrere weitere Gefahren, die mit falschen oder fehlerhaften Dokumenten beim Immobilienverkauf verbunden sind:

1. Rechtsstreitigkeiten: Fehlerhafte Informationen können zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen, insbesondere wenn Käufer oder Verkäufer sich über die Bedingungen des Verkaufs uneinig sind. Dies kann sowohl zeitaufwendig als auch kostspielig sein.
   
2. Wertminderung der Immobilie: Unvollständige oder falsche Unterlagen können dazu führen, dass der tatsächliche Zustand der Immobilie nicht korrekt erfasst wird. Dies kann die Marktgängigkeit und den Verkaufswert der Immobilie negativ beeinflussen.
   
3. Finanzierungsprobleme: Banken und Kreditinstitute verlangen genaue und vollständige Dokumente zur Finanzierung. Fehlerhafte Unterlagen können dazu führen, dass die Finanzierung des Käufers gefährdet wird, was letztlich den Verkauf der Immobilie beeinträchtigen kann.
   
4. Haftung für Mängel: Verkäufer können haftbar gemacht werden, wenn Mängel an der Immobilie nicht offengelegt werden, die aus ungenauen Dokumenten resultieren. Dies kann zu Nachforderungen oder Schadensersatzforderungen führen.
   
5. Bau- und Nutzungsbeschränkungen: Fehlende oder fehlerhafte Genehmigungen und Dokumente können dazu führen, dass bestimmte Nutzungen der Immobilie nicht rechtlich zulässig sind, was zu zukünftigen Problemen für den Käufer führen kann.
   
6. Schwierigkeiten bei der Eigentumsübertragung: Unvollständige oder fehlerhafte Dokumente können den Prozess der Eigentumsübertragung beim Notar oder im Grundbuchamt verzögern oder sogar verhindern. Dies kann zu erheblichen Verzögerungen bei der Kaufpreiszahlung führen.
   
7. Mangelnde Transparenz für Käufer: Käufer könnten mit versteckten Problemen konfrontiert werden, wenn wichtige Informationen oder Dokumente fehlen. Dies kann das Vertrauen in den Verkaufsprozess untergraben und den Käufer veranlassen, vom Kauf abzusehen.
   
8. Risikominimierung bei der Finanzierung: Wenn bei der Bereitstellung von Unterlagen Mängel festgestellt werden, können Banken höhere Zinsen oder ungünstigere Kreditbedingungen anbieten, um das erhöhte Risiko auszugleichen.
   
9. Versicherungsnachweise: Unklare Versicherungszustände (z. B. fehlende Gebäudeversicherung) können Probleme verursachen.
   

Diese Risiken verdeutlichen, wie wichtig es ist, vollständige und korrekte Unterlagen für den Immobilienverkauf bereitzustellen, um rechtliche und finanzielle Probleme zu vermeiden.

Muss ich die Dokumente für den Immobilienverkauf selbst beschaffen und bezahlen?

Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich meine Wohnung verkaufe?

Beim Verkauf einer Wohnung können verschiedene Kosten und Gebühren anfallen, die individuell unterschiedlich sind. Meist sind es jedoch folgende:

Ausgaben	Beschreibung	Normalerweise
Maklerprovision	Bei Beauftragung eines Maklers	3,57 % bis 7,14 % des Verkaufspreises
Notarkosten	Für die Löschung von Grundschulden	ca. 0,2 % des Verkaufspreises
Vorfälligkeitsentschädigung	Bei vorzeitiger Ablösung eines Kredits	Variabel (je nach Restlaufzeit des Kredits)
Steuerliche Kosten	Spekulationssteuer (bei weniger als 10 Jahren Eigentum)	Abhängig vom Gewinn

Obwohl ein Immobilienmakler eine Provision bekommt, solltest Du dennoch immer einen für Deinen Immobilienverkauf engagieren. Er erzielt nicht nur höhere Verkaufspreise, sondern hilft Dir auch dabei schneller und ohne rechtliche Risiken zu verkaufen.

Wie viel Steuern muss ich bezahlen, wenn ich meine Wohnung
verkaufe?

Beim Immobilienverkauf können unterschiedliche Steuern anfallen, die deinen Gewinn reduzieren. Besonders relevant sind die Spekulationssteuer und die Gewerbesteuer.

Die Spekulationssteuer entfällt meist, wenn die Immobilie länger als zehn Jahre im Besitz war oder selbst genutzt wurde (mindestens im Verkaufsjahr und den beiden vorherigen Jahren) unabhängig von der Haltedauer. Die Gewerbesteuer wird hingegen nur erhoben, wenn der Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird.

Spekulationssteuern

• Was?
  Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die als privates Veräußerungsgeschäft gilt.
  
• Wie viel?
  Die Höhe richtet sich nach Deinem persönlichen Einkommensteuersatz und kann bis zu 42 % betragen (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).
  
• Wer?
  Sie betrifft private Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie nicht länger als zehn Jahre besitzen oder diese nicht ausschließlich selbst genutzt haben.
  
• Wann entfällt sie?
  – Nach 10 Jahren: Wenn die Immobilie länger als zehn Jahre in Deinem Besitz war.
  – Bei Eigennutzung: Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt hast – unabhängig von der Haltedauer.

So kannst Du den Verkauf steuerfrei gestalten, wenn die Bedingungen erfüllt sind.

Gewerbesteuern

• Was?
  Die Gewerbesteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn der Verkauf einer Immobilie als gewerbliche Tätigkeiteingestuft wird.
  
• Wie viel?
  Die Höhe hängt vom Gewerbesteuer-Hebesatz Deiner Gemeinde ab. Der Grundsteuersatz beträgt 3,5 %, multipliziert mit dem Hebesatz (z. B. 400 % = 14 %).
  
• Wer?
  Sie betrifft vor allem Verkäufer, die als gewerbliche Immobilienhändler gelten. Dies wird oft angenommen, wenn Du mehrere Immobilien in kurzer Zeit kaufst und verkaufst. Dabei gibt es die sog. „Drei-Objekt-Grenze“, welche jedoch eher eine grobe Faustregel ist – das Finanzamt kann auch abweichend entscheiden.
  
• Wann entfällt sie?
  – Wenn der Verkauf Deiner Immobilie als privates Geschäft eingestuft wird.
  – Wenn Du die Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren nicht überschreitest.

FAQ: Weitere wichtige Fragen zum Wohnungsverkauf

Wann ist der beste Zeitpunkt, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen?

Wie läuft der Wohnungsverkauf beim Notar ab?

Der Notartermin ist ein entscheidender Schritt beim Wohnungsverkauf, da hier der Kaufvertrag rechtsgültig besiegelt wird. So läuft er ab:

1. Entwurf des Kaufvertrags

• Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf und schickt ihn beiden Parteien zur Prüfung.
• Käufer und Verkäufer können Änderungen oder Ergänzungen vorschlagen.

2. Notartermin & Vertragsunterzeichnung

• Der Notar liest den Vertrag vor und erklärt alle wichtigen Punkte.
• Käufer und Verkäufer unterschreiben den Vertrag.
• Der Notar bestätigt die Beurkundung.

3. Eintragung der Auflassungsvormerkung

• Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
• Dadurch wird die Immobilie für den Käufer reserviert, sodass kein anderer sie kaufen kann.

4. Zahlung des Kaufpreises

• Der Notar prüft, ob alle Voraussetzungen (z. B. Finanzierung, Grundschuldlöschung) erfüllt sind.
• Danach fordert er den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises auf.

5. Eigentumsübertragung & Schlüsselübergabe

• Nach Zahlung wird der Käufer offiziell als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
• Die Schlüsselübergabe erfolgt – entweder direkt nach der Zahlung oder zum vereinbarten Termin.

Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf?

Die Dauer hängt stark davon ab, wie attraktiv die Wohnung für eine breite Käuferschaft ist. Wohnungen in zentralen oder beliebten Lagen, die viele Interessenten ansprechen, lassen sich oft schneller verkaufen. Abseits gelegene oder sehr spezielle Objekte können hingegen länger auf einen Käufer warten.

Hier beeinflussen wieder Standort, Zustand der Immobilie, Vermarktungsstrategie und vor allem ein realistischer Preis die Verkaufsdauer entscheidend. Wird die Immobilie bereits zu Beginn marktgerecht angeboten, geht der Verkauf bei uns von D&J in der Regel innerhalb von 6 bis 8 Wochen von statten.

Wie muss eine Wohnung beim Verkauf übergeben werden?

Die Wohnung sollte in einem bezugsfertigen Zustand übergeben werden. Das bedeutet in der Regel, dass sie sauber ist, keine offensichtlichen Mängel vorliegen und keine persönlichen Gegenstände mehr in der Wohnung sind. Schäden, die während der Nutzung entstanden sind, sollten vor dem Verkauf behoben werden. 

Natürlich kannst Du die Wohnung auch in ihrem Ist-Zustand lassen, dann musst Du aber mit einem geringeren Kaufpreis rechnen, da der neue Eigentümer noch reininvestieren muss. 

Bei vermieteten Wohnungen, ist der Verkauf auch mit bestehendem Mietverhältnis möglich ist – und der Käufer dann in den Mietvertrag eintreten.

Sollte ich die Wohnung lieber frei oder vermietet verkaufen?

Was ist besser: ein Haus mit oder ohne Makler zu verkaufen?

Ein Makler bringt viele Vorteile mit sich: Er verfügt über Fachwissen, kennt den Markt und kann eine realistische Bewertung deiner Immobilie vornehmen.

Außerdem kümmert er sich um die Vermarktung, nutzt professionelle Tools und Netzwerke und spart Dir viel Zeit, indem er Besichtigungen, Vertragsverhandlungen und rechtliche Details übernimmt. Durch seine Verhandlungsstärke kann er oft einen höheren Verkaufspreis erzielen. Der höhere Erlös gleicht meist die Maklerprovision wieder vollständig aus, sodass sich der Makler sogar aus rein finanzieller Sicht lohnt.

Entscheidest du dich für einen Verkauf ohne Makler, sparst du die Provision, musst aber deutlich mehr Aufwand betreiben. Du bist selbst für die Beschaffung von Unterlagen, Inserate, Besichtigungen und Verhandlungen verantwortlich und trägst das Risiko, den Wert der Immobilie falsch einzuschätzen oder rechtliche Fehler zu machen.

Empfehlung: Ein Makler lohnt sich vor allem, wenn du wenig Zeit hast, unerfahren im Verkauf von Immobilien bist oder die Marktlage schwierig ist. In solchen Fällen kann die Unterstützung eines Profis den Unterschied machen.

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Fazit

Ein Wohnungsverkauf erfordert gute Planung und die richtige Strategie. Wer sich frühzeitig um Unterlagen, Preisfindung und Vermarktung kümmert, kann den Prozess reibungslos und gewinnbringend abschließen. Wer gut vorbereitet ist, spart Zeit, vermeidet Fallstricke und erzielt den besten Preis.

Wir bei David & Jaques gehen über den Standard hinaus und bieten dir zusätzliche Services ohne Mehrkosten:

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Unser Ziel ist ein reibungsloser Verkaufsprozess, bei dem deine Zufriedenheit an erster Stelle steht.