Wert eines Mehrfamilienhauses in München ermitteln

Der Wert eines Mehrfamilienhauses in München hängt von verschiedenen Faktoren ab – darunter Lage, Mieteinnahmen, Zustand und Marktentwicklung. Ob für den Verkauf, eine Finanzierung oder steuerliche Zwecke – eine fundierte Wertermittlung ist essenziell.

In diesem Artikel erfährst Du, welche Methoden zur Bewertung genutzt werden, welche Formeln dabei eine Rolle spielen und wie Du den realistischen Marktwert Deines Mehrfamilienhauses in München bestimmen kannst.

Online-Rechner: Kostenlose Wertermittlung Deines Mehrfamilienhauses in München

Wie viel Dein Mehrfamilienhaus in München wert ist, kannst Du schnell und kostenlos über unser Tool ermitteln:

Wie viel ist mein Haus in München wert?

Der Wert Deines Hauses in München hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:

• Lage: Stadtteil, Mikrostandort, Infrastruktur
• Grundstücksgröße & Bodenrichtwert: Je größer das Grundstück und je höher der Bodenrichtwert, desto wertvoller
• Wohnfläche & Zustand: Modernisierte oder neuwertige Häuser erzielen höhere Preise
• Ausstattung & Baujahr: Hochwertige Materialien und energetische Standards spielen eine Rolle
• Marktentwicklung: Angebot und Nachfrage in München beeinflussen den Preis

Um eine konkrete Wertermittlung zu erhalten, verwende am besten unser kostenloses Bewertungstool weiter oben.

Wie errechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?

Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird meist mit dem Ertragswertverfahren berechnet, da es als Renditeobjekt dient.

Formel für das Ertragswertverfahren

Ertragswert = (Rohertrag − Bewirtschaftungskosten) ÷ Kapitalisierungszins + Bodenwert

Schritt-für-Schritt Berechnung

1. Rohertrag: z. B. 100.000 €
2. abzgl. Bewirtschaftungskosten: z. B. 20.000 €
3. = Reinertrag: 80.000 €
4. × Vervielfältiger (z. B. 25) → ergibt den Gebäudewert
5. + Bodenwert → ergibt den Ertragswert der Immobilie

Beispielrechnung

Gebäudewert:
Der jährliche Reinertrag wird mit dem Vervielfältiger multipliziert:
80.000 € × 25 = 2.000.000 €

Ertragswert:
Anschließend wird der Bodenwert addiert:
2.000.000 € + 500.000 € = 2.500.000 € (Ertragswert der Immobilie)

Verkehrswert vs. Verkaufswert einer Immobilie

Der Verkehrswert und der Verkaufswert einer Immobilie sind zwei unterschiedliche, aber eng miteinander verbundene Begriffe. Hier sind die Unterschiede:

1. Verkehrswert (Marktwert)

• Definition: Der Verkehrswert ist der objektiv ermittelte Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag.
• Grundlage: Er wird nach § 194 BauGB durch ein Sachverständigengutachten oder standardisierte Bewertungsverfahren berechnet (z. B. Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren).
• Merkmale:
  • Unabhängig von subjektiven Faktoren (Verhandlungsgeschick, persönliche Dringlichkeit)
  • Orientiert sich an Marktdaten, Bodenrichtwerten und Immobilienpreisen in der Region
  • Wichtig für Finanzierungen, steuerliche Zwecke oder gerichtliche Verfahren

Beispiel: Eine Wohnung hat laut Gutachten einen Verkehrswert von 500.000 €.

2. Verkaufswert (tatsächlicher Verkaufspreis)

• Definition: Der Verkaufswert ist der Preis, der am Markt tatsächlich erzielt wird – also das, was ein Käufer bereit ist zu zahlen.
• Grundlage: Er hängt stark von Angebot und Nachfrage, Verhandlungsgeschick und Marktlage ab.
• Merkmale:
  • Kann über oder unter dem Verkehrswert liegen
  • Wird von Emotionen, Wettbewerbssituationen (z. B. Bieterverfahren) und Käuferinteresse beeinflusst
  • Kann durch gute Vermarktung oder ein attraktives Exposé gesteigert werden

Beispiel: Obwohl der Verkehrswert bei 500.000 € liegt, findet sich ein Käufer, der aufgrund der guten Lage bereit ist, 530.000 € zu zahlen.

Verkehrswert vs. Verkaufswert

• Der Verkehrswert ist eine objektive Berechnung, die als Orientierung dient.
• Der Verkaufswert ist der tatsächlich erzielte Preis, der durch Marktfaktoren beeinflusst wird.
• In einem starken Markt mit hoher Nachfrage liegt der Verkaufswert oft über dem Verkehrswert – in schwachen Märkten kann er darunter liegen.

Tipp: Wenn Du den besten Verkaufswert erzielen willst, solltest Du eine professionelle Bewertung mit einer strategischen Vermarktung kombinieren. 

Was kostet ein Wertgutachten für ein Mehrfamilienhaus?

Die Kosten für ein Wertgutachten eines Mehrfamilienhauses hängen von mehreren Faktoren ab, darunter der Art des Gutachtens, der Größe und Komplexität der Immobilie sowie der Honorartabelle des Sachverständigen.

Arten von Wertgutachten & Kosten

1. Einfaches Kurzgutachten (z. B. für den privaten Verkauf oder Orientierung)
   – Enthält eine grobe Bewertung ohne detaillierte Berechnung
   – Kosten: ca. 500 € bis 1.500 €
   – Wann sinnvoll? Bei Verkaufsabsichten oder als erste Einschätzung
   
2. Vollwertiges Verkehrswertgutachten (z. B. für Banken, Finanzamt oder gerichtliche Zwecke)
   – Umfassende Analyse nach Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren
   – Detaillierte Berechnung und Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren
   – Kosten: ca. 0,5 % bis 1 % des Immobilienwerts
   – Beispiel: Bei einem Mehrfamilienhaus mit einem Wert von 1 Mio. € kostet das Gutachten etwa 5.000 € bis 10.000 €
   
3. Gerichtsfestes Gutachten(z. B. für Erbstreitigkeiten oder Scheidung)
   – Muss rechtlichen Anforderungen entsprechen
   – Kosten: Ähnlich wie das Verkehrswertgutachten, oft sogar höher
   – Wann erforderlich? Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen oder steuerlichen Bewertungen

Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Mehrfamilienhauses?

Das Finanzamt ermittelt den Wert eines Mehrfamilienhauses nach dem Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie der Grundsteuer.

Es gibt dabei drei Bewertungsverfahren:

1. Ertragswertverfahren (bei vermieteten Mehrfamilienhäusern)
2. Sachwertverfahren (bei nicht oder teils vermieteten Häusern)
3. Vergleichswertverfahren (bei Verkauf ähnlicher Objekte)

Das Ertragswertverfahren ist das gängigste Verfahren für Mehrfamilienhäuser, da es auf den Mieteinnahmen basiert. Falls das Haus nicht vermietet ist, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Das Finanzamt verwendet standardisierte Tabellen, wodurch der ermittelte Wert oft unter dem Marktwert liegt.

Wer übernimmt die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus?

In der Praxis gibt es verschiedene Modelle:

• Verkäufer trägt die Kosten: Diese Variante kann den Verkaufsprozess beschleunigen, da der Käufer von zusätzlichen Kosten entlastet wird und sich stärker auf den Kaufpreis konzentrieren kann.
  
• Geteilte Provision: Eine faire Kostenverteilung, bei der Verkäufer und Käufer jeweils einen Anteil tragen, ist ebenfalls möglich. Dieses Modell ähnelt der Regelung bei Einfamilienhäusern, jedoch ohne gesetzliche Verpflichtung.
• Käufer trägt die Kosten: Hierbei wird die Provision allein dem Käufer auferlegt, was in Märkten mit hoher Nachfrage häufig vorkommt.

Fazit

Die Wertermittlung eines Mehrfamilienhauses in München erfordert eine detaillierte Analyse verschiedener Faktoren wie Lage, Mieteinnahmen und Marktentwicklung. Je nach Zweck der Bewertung kommen unterschiedliche Methoden zum Einsatz. Wenn Du einen realistischen Marktwert ermitteln möchtest, solltest Du neben allgemeinen Berechnungen auch aktuelle Marktdaten und professionelle Gutachten berücksichtigen.

Ein Immobilienwert sollte stets von einem Experten bewertet werden, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. Ob ein Makler mit seinem Kontakt zu Gutachtern oder Online-Tools – die Wahl des richtigen Ansprechpartners hängt von deinem individuellen Bedarf ab. Für eine rechtssichere und marktgerechte Bewertung lohnt es sich, auf professionelle Unterstützung zu setzen.

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