Der Immobilienmarkt in München ist einer der teuersten in Deutschland – und genau das kann für Eigentümer von Vorteil sein. Wer im Ruhestand seine Immobilie zu Geld machen möchte, aber weiterhin darin wohnen bleiben will, kann mit einer Immobilienrente finanzielle Freiheit gewinnen.
Ob Leibrente, Umkehrhypothek oder Teilverkauf – es gibt verschiedene Modelle, die je nach Situation Vor- und Nachteile haben. In diesem Artikel erfährst Du, wie die Immobilienrente in München funktioniert, welche Varianten es gibt und worauf Du achten solltest.
Was ist eine Immobilienrente?
Eine Immobilienrente ist ein Modell, bei dem Immobilieneigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen, aber weiterhin darin wohnen bleiben – oft bis zum Lebensende. Dabei erhalten sie entweder eine Einmalzahlung, eine monatliche Rente oder eine Kombination aus beidem.
Dieses Modell ist besonders für Senioren interessant, die ihr Vermögen nutzen möchten, ohne aus ihrem Zuhause auszuziehen. Allerdings sollten steuerliche und rechtliche Aspekte genau geprüft werden.
Wer kann mich zum Thema Immobilienrente beraten?
Zum Thema Immobilienrente können verschiedene Experten beraten:
- Finanzberater und Altersvorsorge-Spezialisten: Diese Fachleute haben Erfahrung mit der Kombination aus Immobilien und Finanzplanung und können Dir eine individuelle Beratung bieten.
- Immobilienmakler mit Spezialisierung auf Altersvorsorgeprodukte: Sie haben Einblick in den Immobilienmarkt und können Dir helfen, die richtige Immobilie für die Immobilienrente zu finden.
- Steuerberater: Um steuerliche Implikationen und Vorteile zu verstehen, ist auch die Beratung durch einen Steuerberater ratsam.
- Rechtsanwälte für Immobilienrecht: Sie können Dich über die rechtlichen Rahmenbedingungen einer Immobilienrente informieren und sicherstellen, dass alles korrekt abgewickelt wird.
Die Grundlage zur Berechnung der Immobilienrente ist natürlich der Wert Deiner Immobilie. Diesen kannst du schnell und kostenlos mit unserem Online-Rechner ermitteln:
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Welche Arten der Immobilienrente gibt es?
Sale-and-lease-back
Beim Sale-and-Lease-Back verkauft der Eigentümer seine Immobilie und mietet sie anschließend zurück. Der Kaufpreis wird in einer Einmalzahlung ausgezahlt, während der Verkäufer als Mieter weiterhin in der Immobilie wohnen bleibt und eine monatliche Miete zahlt. Diese Lösung wird oft von Unternehmen genutzt, kann aber auch für Privatpersonen interessant sein, die sofort Kapital benötigen.
Vorteile:
✅ Sofortige Liquidität durch den Verkaufserlös
✅ Flexibilität, da der ehemalige Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen kann
✅ Keine Abhängigkeit von Banken oder Kreditinstituten
Nachteile:
❌ Monatliche Mietkosten können langfristig eine finanzielle Belastung sein
❌ Keine Teilhabe mehr an einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie
❌ Kündigungsrisiko, falls Mietvertrag nicht lebenslang gesichert ist
Leibrente
Bei der Leibrente verkauft der Eigentümer seine Immobilie, erhält aber statt einer Einmalzahlung eine lebenslange monatliche Rente. Zusätzlich wird ihm ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, das im Grundbuch eingetragen wird. Die Höhe der Rente hängt vom Immobilienwert, dem Alter des Verkäufers und der Lebenserwartung ab.
Vorteile:
✅ Finanzielle Sicherheit durch lebenslange Rentenzahlung
✅ Wohnrecht bleibt erhalten, sodass kein Umzug nötig ist
✅ Keine Kreditaufnahme oder Tilgung notwendig
Nachteile:
❌ Verkaufspreis oft unter Marktwert, da der Käufer das Risiko der langen Rentenzahlungen trägt
❌ Keine Möglichkeit, die Immobilie an Erben weiterzugeben
Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek funktioniert wie ein Kredit auf die Immobilie, ohne dass der Eigentümer ausziehen muss. Die Bank zahlt eine monatliche Rente, während die Schulden im Grundbuch eingetragen werden. Das Darlehen wird erst nach dem Tod oder dem Auszug durch den Verkauf der Immobilie zurückgezahlt.
Vorteile:
✅ Keine regelmäßige Tilgung oder Mietkosten
✅ Eigenes Wohnrecht bleibt erhalten
✅ Flexible Auszahlung als Einmalbetrag oder monatliche Rente möglich
Nachteile:
❌ Schulden wachsen durch Zinsen stetig an
❌ Erben erhalten meist keinen oder nur einen geringen Verkaufserlös
❌ Banken verlangen oft hohe Gebühren und Zinsen
Tilgungsfreies Darlehen
Beim tilgungsfreien Darlehen nimmt der Eigentümer einen Kredit auf, der erst nach seinem Tod oder bei einem späteren Verkauf der Immobilie zurückgezahlt wird. Während der Laufzeit müssen lediglich die Zinsen gezahlt werden.
Vorteile:
✅ Kein sofortiger Verkauf nötig
✅ Eigenes Wohnrecht bleibt vollständig erhalten
✅ Flexible Nutzung des Darlehensbetrags möglich
Nachteile:
❌ Monatliche Zinszahlungen können zur finanziellen Belastung werden
❌ Zinsen summieren sich über die Jahre
❌ Kredit muss durch Verkauf oder Erben zurückgezahlt werden
Teilverkauf
Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen prozentualen Anteil seiner Immobilie an einen Investor und bleibt weiterhin Hauptnutzer. Für den verkauften Anteil wird eine monatliche Nutzungsgebühr gezahlt. Bei einem späteren Gesamtverkauf wird der Erlös zwischen Eigentümer und Investor aufgeteilt.
Vorteile:
✅ Sofortige Kapitalfreisetzung, ohne die Immobilie vollständig verkaufen zu müssen
✅ Flexibilität, da man selbst entscheidet, wie viel der Immobilie verkauft wird
✅ Möglichkeit, den verkauften Anteil später zurückzukaufen
Nachteile:
❌ Monatliche Gebühr für den verkauften Anteil
❌ Wertsteigerungen kommen nur anteilig dem Eigentümer zugute
Verkaufen mit Nießbrauchrecht
Beim Verkauf mit Nießbrauchrecht wird die Immobilie verkauft, aber der ehemalige Eigentümer behält das lebenslange Nutzungsrecht. Das bedeutet, dass er weiterhin darin wohnen oder sie vermieten kann, obwohl der Käufer bereits Eigentümer ist.
Vorteile:
✅ Wohnrecht oder Mieteinnahmen bleiben bestehen
✅ Einmalige Auszahlung des Verkaufspreises möglich
✅ Kein Mietrisiko oder Kündigung, da das Nießbrauchrecht grundbuchlich gesichert ist
Nachteile:
❌ Verkaufspreis meist niedriger als bei einem regulären Verkauf
❌ Weniger flexibel, da ein späterer Umzug komplizierter ist
Ist die Immobilienrente wirklich sinnvoll?
„Die Immobilienrente kann eine sinnvolle Option für ältere Eigentümer sein, die ihre Immobilie nicht verkaufen, aber dennoch von deren Wert profitieren möchten. Sie bietet eine regelmäßige Einkommensquelle und kann eine finanzielle Entlastung im Ruhestand ermöglichen. Allerdings gibt es dabei verschiedene Modelle, die je nach persönlicher Situation unterschiedliche Vor- und Nachteile haben.
Besonders in Großstädten wie München, wo Immobilienwerte hoch sind, kann die Immobilienrente eine attraktive Möglichkeit sein, liquide Mittel zu erhalten, ohne die Immobilie aufgeben zu müssen.“
– David Owusu
Geschäftsführer
FAQ: Häufige Fragen zur Immobilienrente
Wie hoch ist die Immobilienrente?
Die Höhe der Immobilienrente hängt von mehreren Faktoren ab, darunter:
- Art der Immobilienrente (z. B. Leibrente, Umkehrhypothek, Teilverkauf)
- Wert der Immobilie (Marktwert, Lage, Zustand)
- Alter des Verkäufers (Bei Leibrenten: Je älter der Verkäufer, desto höher die monatliche Rente)
- Vereinbarte Konditionen (z. B. Einmalzahlung oder monatliche Rentenzahlung, Zinsen bei Umkehrhypotheken)
Beispielhafte Beträge:
- Leibrente: Bei einem Immobilienwert von 500.000 € kann eine monatliche Rente von ca. 1.000 – 2.000 € gezahlt werden (je nach Anbieter und Lebenserwartung).
- Umkehrhypothek: Hier sind Einmalzahlungen oder monatliche Auszahlungen möglich, z. B. 500 – 1.500 € pro Monat, abhängig von der Beleihungssumme.
- Teilverkauf: Je nach verkaufter Quote (z. B. 50 % der Immobilie) erhält man sofort 100.000 – 300.000 €, muss aber eine Nutzungsgebühr zahlen.
Wie hoch ist der Immobilienpreisindex in München?
Der Immobilienpreisindex misst die Entwicklung der Immobilienpreise über einen bestimmten Zeitraum. Aktuelle Marktanalysen zeigen, dass München mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 8.190 Euro weiterhin die teuerste Stadt Deutschlands ist.
Zudem sind die Immobilienpreise in München im Frühjahr 2024 um 2,3 Prozent für Ein- und Zweifamilienhäuser und um 1,6 Prozent für Eigentumswohnungen gestiegen. Diese Zahlen verdeutlichen den anhaltenden Trend steigender Immobilienpreise in München.
Wie funktioniert das mit der Immobilienrente genau?
Die Immobilienrente ist ein Modell, bei dem Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung zu Geld machen, ohne sofort ausziehen zu müssen. Es gibt verschiedene Varianten, aber das Grundprinzip ist immer, dass die Immobilie ganz oder teilweise verkauft oder beliehen wird und der Eigentümer dafür eine Einmalzahlung oder eine lebenslange monatliche Rente erhält.
Wie läuft die Immobilienrente ab?
- Modell wählen: Eigentümer entscheiden sich für eine passende Variante, z. B. Leibrente, Teilverkauf oder Umkehrhypothek.
- Immobilienbewertung: Der Wert der Immobilie wird durch ein Gutachten oder eine Marktanalyse bestimmt.
- Vertragsabschluss: Ein notarieller Vertrag regelt die Auszahlung, eventuelle Wohnrechte und weitere Bedingungen.
- Auszahlung & Nutzung: Je nach Modell erhält der Verkäufer eine Einmalzahlung, eine lebenslange Rente oder ein Darlehen – oft mit der Möglichkeit, weiterhin in der Immobilie zu wohnen.
Welche Immobilien eignen sich für die Immobilienrente?
Für die Immobilienrente eignen sich vor allem gut gelegene, wertstabile Immobilien, da der Wert der Immobilie über die Jahre erhalten bleiben sollte, um langfristig als Einkommensquelle zu dienen.
Ideal sind:
- Eigentumswohnungen in zentralen Lagen, die eine hohe Nachfrage haben.
- Ein- oder Mehrfamilienhäuser, die ausreichend Platz bieten und in einer guten Lage sind.
- Immobilien, die keine großen laufenden Kosten verursachen (z. B. keine dringenden Sanierungsbedarfe) und eine regelmäßige Mieteinnahme ermöglichen.
Wichtig ist, dass die Immobilie wertbeständig ist und keine großen Schuldenlasten trägt.
Ab welchem Alter macht die Immobilienrente Sinn?
„Im Allgemeinen wird die Immobilienrente für ältere Menschen ab etwa 70 Jahren empfohlen, da dann der Kapitalbedarf im Ruhestand oft steigt und die Lebensumstände sich ändern. In diesem Alter kann es besonders hilfreich sein, das in der Immobilie gebundene Kapital für den Lebensunterhalt oder zusätzliche Ausgaben zu nutzen.
Je nach Modell und persönlichen Präferenzen kann auch ein früherer Einstieg sinnvoll sein, insbesondere wenn der Eigentümer seine Immobilie nicht mehr aktiv nutzen möchte, aber trotzdem dort wohnen bleiben will.“
– David Owusu
Geschäftsführer
Welche steuerlichen Aspekte muss ich bei der Immobilienrente beachten?
Es gibt einige steuerliche Aspekte, die bei der Immobilienrente berücksichtigt werden müssen:
- Einkommensteuer auf die Zahlungen: Die regelmäßigen Zahlungen aus der Immobilienrente können als Einkommen betrachtet werden und sind steuerpflichtig. Es ist ratsam, sich genau darüber zu informieren, wie diese Zahlungen besteuert werden.
- Grunderwerbsteuer: Wenn die Immobilie über einen Verkaufs- oder Übertragungsvertrag in die Immobilienrente eingebracht wird, fällt unter Umständen Grunderwerbsteuer an.
- Erbschaftssteuer: Die Gestaltung der Immobilienrente kann Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer haben, insbesondere wenn der Vertrag an Dritte übertragen wird.
- Sonderausgaben: In einigen Fällen können Ausgaben für die Immobilienrente als Sonderausgaben oder Betriebsausgaben abgesetzt werden, insbesondere wenn die Immobilie als Einnahmequelle genutzt wird.
Tipp: Es ist dringend zu empfehlen, vor Abschluss einer Immobilienrente eine genaue steuerliche Beratung durch einen Steuerberater in Anspruch zu nehmen, um alle möglichen steuerlichen Auswirkungen und Optimierungen zu verstehen.
Fazit
Die Immobilienrente kann eine attraktive Möglichkeit sein, Wohnen und finanzielle Absicherung im Alter zu verbinden. Besonders in einer Stadt wie München, wo Immobilien hohe Werte erzielen, lässt sich so Kapital aus dem Eigenheim gewinnen, ohne ausziehen zu müssen. Allerdings hat jedes Modell seine eigenen Vor- und Nachteile – eine sorgfältige Abwägung und professionelle Beratung sind daher entscheidend.
Wenn Du wissen möchtest, welche Option für Dich die beste ist, stehen wir Dir gerne für eine individuelle Beratung zur Verfügung. Kontaktiere uns jetzt und finde heraus, wie Du Deine Immobilie optimal für die Zukunft nutzen kannst!