Immer mehr Eltern entscheiden sich, ihr Haus noch zu Lebzeiten an die Kinder zu verkaufen – sei es aus steuerlichen Gründen, zur Vermögenssicherung oder um die Erbfolge frühzeitig zu regeln. Ein solcher Verkauf innerhalb der Familie bringt viele Vorteile, ist aber auch mit rechtlichen und steuerlichen Fragen verbunden.
In diesem Artikel zeigen wir Dir, warum der Hausverkauf an Kinder immer beliebter wird, welche Besonderheiten bei einem innerfamiliären Verkauf gelten und worauf Du achten musst – von Steuern und Schenkungsfragen bis hin zu Themen wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Freibeträge. Ein sensibles Thema, das mit Weitsicht und professioneller Beratung gut gelöst werden kann.
Haus an Kinder verkaufen: Ist das möglich?
Ja, Eltern können ihr Haus rechtlich problemlos an ihre Kinder verkaufen – auch wenn es sich um ein Geschäft innerhalb der Familie handelt. Entscheidend ist, dass es sich um einen tatsächlichen Verkauf mit Kaufpreiszahlung und notarieller Beurkundung handelt. Der Hausverkauf an Kinder ist eine beliebte Alternative zur Schenkung oder zur späteren Vererbung, vor allem wenn steuerliche Vorteile genutzt oder Streitigkeiten im Erbfall vermieden werden sollen.
Doch was ist besser: Haus an Kind verkaufen oder schenken? Der wesentliche Unterschied liegt in der Gegenleistung. Beim Verkauf zahlt das Kind (zumindest offiziell) einen Kaufpreis, bei der Schenkung erfolgt die Übertragung unentgeltlich. Beide Varianten haben steuerliche Auswirkungen und unterschiedliche rechtliche Konsequenzen – etwa beim Wohnrecht der Eltern, bei Freibeträgen oder bei späteren Pflichtteilsansprüchen.
Auch wenn es „in der Familie bleibt“, gelten die gleichen rechtlichen Anforderungen wie bei einem Verkauf an Dritte: Notarielle Beurkundung, Grundbucheintrag und ggf. Zahlung der Grunderwerbsteuer (mit Ausnahmen). Wer sein Haus an Kinder verkaufen oder schenken möchte, sollte beide Optionen genau vergleichen und mit professioneller Unterstützung die individuell beste Lösung finden.
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Haus an Kind verkaufen: So läuft der Verkaufsprozess ab
Die Immobilienübertragung innerhalb der Familie folgt im Kern den gleichen rechtlichen Abläufen wie ein normaler Hausverkauf – auch wenn es sich um Eltern und Kinder handelt. Damit der Verkauf rechtlich wirksam ist und später nicht als verdeckte Schenkung gewertet wird, sind einige formale Schritte zwingend erforderlich.
Notarielle Beurkundung & Grundbucheintrag
Der Verkauf eines Hauses – auch innerhalb der Familie – muss notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, klärt über rechtliche Folgen auf und kümmert sich um die Abwicklung. Nach der Beurkundung wird das Kind als neue Eigentümerin bzw. neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Erst mit diesem Eintrag ist die Immobilienübertragung offiziell vollzogen.
Verkehrswertgutachten – warum es wichtig ist
Auch wenn der Verkaufspreis innerhalb der Familie oft unter dem Marktwert liegt, sollte der Verkehrswert der Immobilie realistisch ermittelt werden. Ein Gutachten schützt alle Beteiligten vor steuerlichen Risiken – etwa einer nachträglichen Einstufung als (teilweise) Schenkung durch das Finanzamt. Außerdem schafft ein objektiver Wert Transparenz und kann spätere Streitigkeiten mit Geschwistern oder Erben vermeiden.
Fazit: Auch bei der Immobilienübertragung innerhalb der Familie ist eine saubere, rechtssichere Abwicklung entscheidend. Wer frühzeitig den Verkehrswert kennt und alle Schritte über den Notar abwickelt, schafft Klarheit – rechtlich, finanziell und familiär.
Haus an Kinder verkaufen unter Wert: Geht das?
Ja, es ist grundsätzlich möglich, ein Haus an ein Kind unter Wert zu verkaufen – also zu einem Preis, der unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt. Allerdings handelt es sich dabei rechtlich um eine Mischform aus Verkauf und Schenkung, was steuerliche Folgen haben kann.
Was „unter Wert“ bedeutet
Ein Verkauf „unter Wert“ liegt dann vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis deutlich unter dem marktüblichen Verkehrswert liegt – zum Beispiel 100.000 € statt 300.000 €. Der Differenzbetrag wird vom Finanzamt als Schenkung gewertet und kann schenkungsteuerpflichtig sein.
Steuerliche Konsequenzen & Schenkungssteuer
Wird ein Haus unter Wert verkauft, prüft das Finanzamt, ob es sich teilweise um eine unentgeltliche Übertragunghandelt. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert gilt dann als steuerpflichtige Schenkung. Entscheidend ist, ob der Betrag den steuerlichen Freibetrag überschreitet.
Freibeträge und 10-Jahres-Regel
Kindern steht bei Schenkungen ein Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil zu. Wird der Schenkungsanteil eines vergünstigten Hausverkaufs innerhalb dieser Grenze gehalten, fällt keine Schenkungssteuer an. Wichtig dabei: Die Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden – was bei langfristiger Vermögensplanung eine große Rolle spielt.
Fazit: Wer ein Haus an sein Kind unter Wert verkaufen möchte, kann von steuerlichen Vorteilen profitieren – sollte aber auch die Risiken kennen. Mit einem realistischen Verkehrswert, einem klar dokumentierten Kaufvertrag und einer guten Steuerberatung lässt sich die Übertragung rechtssicher gestalten.
Haus an Kinder verkaufen und Wohnrecht behalten
Viele Eltern möchten ihr Haus an ein Kind verkaufen, dabei aber weiterhin darin wohnen bleiben. In solchen Fällen kann ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden. Wer sein Haus an ein Kind verkaufen mit Wohnrecht plant, sollte die Unterschiede kennen – denn sie wirken sich auf Steuern, Eigentumsverhältnisse und Finanzierungsfragen aus.
Nießbrauch oder Wohnrecht – was ist der Unterschied?
- Das Wohnrecht erlaubt es den Eltern, bestimmte Räume oder die gesamte Immobilie selbst zu bewohnen – lebenslang oder befristet. Es ist nicht übertragbar und endet meist mit dem Tod des Berechtigten.
- Der Nießbrauch geht darüber hinaus: Er erlaubt nicht nur das Wohnen, sondern auch das Vermieten der Immobilie und den wirtschaftlichen Nutzen daraus zu ziehen – der Nießbraucher hat also deutlich mehr Rechte.
Beide Rechte werden notariell vereinbart und im Grundbuch gesichert – und wirken sich direkt auf den Immobilienwert aus.
Auswirkungen auf Steuern und Finanzierung
Ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den steuerlich relevanten Immobilienwert – was sich positiv auf die Schenkungssteuer auswirken kann. Der Wert des eingeräumten Rechts wird vom Verkehrswert abgezogen, wodurch der steuerpflichtige Restwert oft unter den Freibetrag fällt.
Gleichzeitig erschwert ein eingetragenes Wohn- oder Nießbrauchrecht aber eine spätere Finanzierung durch das Kind, da die Immobilie dadurch belastet ist. Banken bewerten Objekte mit Nießbrauch meist niedriger und vergeben ggf. weniger oder keinen Kredit darauf.
Fazit: Wer sein Haus an ein Kind verkaufen mit Wohnrecht möchte, kann steuerlich profitieren und dennoch in vertrauter Umgebung bleiben. Ob Wohnrecht oder Nießbrauch – die passende Lösung hängt von den individuellen Zielen ab und sollte immer notariell und steuerlich sauber geregelt werden.
Steuerliche Aspekte beim Hausverkauf an die Kinder
Wer sein Haus an Kinder verkaufen möchte, sollte die steuerlichen Auswirkungen genau kennen – denn auch innerhalb der Familie gelten klare Regeln. Je nach Verkaufsmodell und Höhe des Kaufpreises können Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer oder Schenkungssteuer relevant werden. Eine sorgfältige Planung hilft, unnötige Steuerlast zu vermeiden.
Grunderwerbsteuer – ja oder nein?
Bei einer Immobilienübertragung an Kinder fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Innerhalb der engsten Familie (Kinder, Eltern, Ehepartner) greift eine gesetzliche Steuerbefreiung (§ 3 GrEStG). Achtung: Diese Befreiung gilt nur bei echten Schenkungen oder unentgeltlichen Übertragungen – bei einem Kauf unter fremden Bedingungen kann Grunderwerbsteuer anfallen.
Einkommensteuer & Spekulationsfrist
Verkaufen Eltern ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb und haben es nicht selbst bewohnt, kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen – unabhängig davon, ob der Käufer ein Kind oder ein Dritter ist. Wer das Haus mehr als zehn Jahre hält oder es im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst genutzt hat, verkauft steuerfrei.
Schenkungssteuer bei Verkauf unter Verkehrswert
Wird die Immobilie unter Marktwert verkauft, kann die Differenz als steuerpflichtige Schenkung gewertet werden. Kinder haben dabei einen Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil (§ 16 ErbStG). Liegt die Schenkung innerhalb dieser Grenze, fällt keine Schenkungssteuer an. Der Freibetrag kann alle 10 Jahre erneut genutzt werden – was langfristige Planung besonders lohnenswert macht.
Fazit: Wer eine Immobilie an Kinder verkaufen möchte, sollte sich im Vorfeld mit dem Thema Steuern intensiv auseinandersetzen. Durch eine geschickte Kombination aus Kauf, Freibeträgen und ggf. Nießbrauch lassen sich steuerliche Vorteile optimal nutzen. Eine Beratung durch Steuerberater oder Notar ist in jedem Fall empfehlenswert.
Sonderfall: Haus an Kinder verkaufen bei Vorerbe oder Pflichtteilsrecht
Der Hausverkauf an Kinder wird rechtlich besonders komplex, wenn ein Vorerbe oder Pflichtteilsberechtigterinvolviert ist. In solchen Fällen kann die Immobilienübertragung innerhalb der Familie rechtlich eingeschränkt oder sogar anfechtbar sein – insbesondere, wenn sie die Interessen anderer Erben berührt.
Was gilt bei Vorerben?
Wurde ein Elternteil im Testament zum Vorerben bestimmt, darf er über das geerbte Haus nicht frei verfügen. Der Verkauf an Kinder – auch mit Eintragung im Grundbuch – ist dann nur mit Zustimmung des Nacherben möglich. Ein Haus an Kinder verkaufen als Vorerbe kann also nicht ohne Weiteres erfolgen, da das Haus formal dem Nachlass unterliegt und geschützt ist. Andernfalls droht eine Rückabwicklung der Übertragung nach Eintritt des Nacherbfalls.
Pflichtteilsrecht: Verkauf kann angerechnet werden
Auch bei einem Verkauf an Kinder unter Wert sollten mögliche Pflichtteilsansprüche anderer Kinder oder Erbenbeachtet werden. Verkauft ein Elternteil eine Immobilie zu einem sehr niedrigen Preis oder verschenkt sie teilweise, kann dies vom Finanzamt oder anderen Erben als „pflichtteilsergänzende Schenkung“ gewertet werden (§ 2325 BGB). Diese fließt dann in die Pflichtteilsberechnung mit ein – selbst wenn der Verkauf schon Jahre zurückliegt.
Mögliche rechtliche Fallstricke
- Verkauf durch Vorerbe ohne Zustimmung → unwirksam
- Schenkungsähnlicher Verkauf → Pflichtteilsergänzungsanspruch
- Anfechtungsrisiko durch benachteiligte Erben
- Unklare Nachlassregelung → Konflikte innerhalb der Familie
Fazit: Wer ein Haus an Kinder verkaufen bei Vorerbe oder mit Blick auf das Pflichtteilsrecht plant, sollte besonders vorsichtig und rechtlich fundiert vorgehen. In diesen Fällen ist eine individuelle Prüfung durch Notar oder Fachanwalt für Erbrecht unbedingt zu empfehlen – um spätere Streitigkeiten oder Rückabwicklungen zu vermeiden.
Haus verkaufen oder doch besser schenken?
Eltern, die eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben möchten, stehen oft vor der Frage: Haus an Kind verkaufen oder schenken – was ist besser? Beide Wege sind möglich, haben aber ganz unterschiedliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen. Welche Variante sich lohnt, hängt von der individuellen Situation ab – besonders mit Blick auf Steuern, Freibeträge, Wohnrecht und zukünftige Nutzung.
Vor- und Nachteile im Vergleich
| Verkauf | Schenkung | ||
|---|---|---|---|
| Gegenleistung | Kind zahlt Kaufpreis | unentgeltlich | |
| Grunderwerbsteuer | In der Familie meist nicht fällig | entfällt | |
| Schenkungssteuer | nur bei Verkauf unter Wert | Freibeträge nutzbar | |
| Dokumentation | Marktgerechter Kaufpreis erforderlich | Verkehrswert entscheidend | |
| Einfluss auf Pflichtteil | meist gering |
| |
| Flexibilität für Eltern | ggf. Wohnrecht / Nießbrauchrecht eintragbar | ebenso möglich |
Wann sich was lohnt – mit Rechenbeispiel
Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 400.000 €.
Beim Verkauf zu diesem Preis innerhalb der Familie fällt keine Grunderwerbsteuer an, da Kinder ausgenommen sind.
Wird das Haus hingegen für 200.000 € verkauft, wird die Differenz von 200.000 € als Schenkung gewertet.
Da jedes Kind einen Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil hat, fällt trotzdem keine Schenkungssteuer an – vorausgesetzt, der Freibetrag ist nicht durch frühere Übertragungen ausgeschöpft.
Rechtlich & steuerlich vergleichen
- Der Verkauf bietet mehr Formalität, aber auch rechtliche Klarheit – z. B. bei späteren Erbauseinandersetzungen.
- Die Schenkung ist unkomplizierter, kann aber steuerlich nachteiliger sein, wenn der Freibetrag überschritten wird oder zusätzliche Ansprüche ausgelöst werden.
Fazit: Ob Du Dein Haus an Kind verkaufen oder schenken solltest, hängt von mehreren Faktoren ab: dem Verkehrswert, den steuerlichen Freibeträgen, bestehenden Erben und Deinen eigenen Plänen für die Zukunft. In vielen Fällen lohnt sich eine Kombination aus Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch, um steuerliche Vorteile zu nutzen und dennoch flexibel zu bleiben. Eine individuelle Beratung durch Steuerberater und Notar ist dabei immer empfehlenswert.
Häufige Fehler und wie man sie vermeidet
Ein Haus an Kinder zu verkaufen oder zu schenken kann sinnvoll sein – birgt aber rechtliche und steuerliche Stolperfallen. Wer unvorbereitet handelt oder auf professionelle Unterstützung verzichtet, riskiert unerwartete Kosten, Erbstreitigkeiten oder Probleme mit dem Finanzamt. Hier sind die häufigsten Fehler – und wie Du sie vermeidest:
Steuerfalle: Verkauf unter Wert
Ein Verkauf weit unter dem Verkehrswert mag gut gemeint sein – wird vom Finanzamt jedoch als teilweise Schenkunggewertet. Die Differenz kann schenkungsteuerpflichtig sein, wenn sie über den Freibeträgen liegt.
Tipp: Lass den Verkehrswert professionell ermitteln und kläre vorab mit einem Steuerberater, ob und wie sich der Verkauf steuerfrei gestalten lässt.
Wohnrecht nicht sauber geregelt
Viele Eltern möchten auch nach dem Verkauf im Haus wohnen bleiben – vergessen aber, das Wohnrecht oder Nießbrauchrecht rechtlich abzusichern. Ohne Eintrag im Grundbuch besteht kein verbindlicher Schutz.
Tipp: Wohn- oder Nießbrauchrechte immer notariell vereinbaren und im Grundbuch eintragen lassen.
Mündliche Absprachen ohne Vertrag
„Das regeln wir unter uns“ funktioniert in der Familie nur selten dauerhaft. Mündliche Zusagen zum Kaufpreis, Wohnrecht oder Ausgleich unter Geschwistern führen später häufig zu Streit.
Tipp: Sämtliche Absprachen sollten schriftlich fixiert und notariell beurkundet werden – das schafft Klarheit und Rechtssicherheit.
Kein Notar / fehlende Grundbucheinträge
Ein Immobilienverkauf oder eine Schenkung ist nur mit notarieller Beurkundung gültig. Ohne Notar und Grundbucheintrag ist die Übertragung rechtlich unwirksam, selbst wenn Geld geflossen ist.
Tipp: Lass den Vorgang immer von einem Notar begleiten – er sorgt für rechtssichere Verträge und die Eintragung im Grundbuch.
Fazit: Wer beim Hausverkauf an Kinder typische Fehler vermeidet, spart nicht nur Geld und Nerven, sondern schützt auch den Familienfrieden. Frühzeitige Planung, professionelle Begleitung und saubere Dokumentation sind der Schlüssel zu einer fairen und rechtssicheren Immobilienübertragung innerhalb der Familie.
FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf an Kinder
Muss ich beim Hausverkauf an mein Kind Steuern zahlen?
In der Regel fällt keine Einkommensteuer an, wenn die Immobilie seit über 10 Jahren gehalten oder selbst genutzt wurde. Grunderwerbsteuer entfällt bei Verkäufen an Kinder, Schenkungssteuer nur bei Verkäufen unter Wert und Überschreiten des Freibetrags.
Was passiert, wenn ich das Haus unter Wert verkaufe?
Die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert gilt als Schenkung. Ist sie höher als der Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil, kann Schenkungssteuer anfallen.
Ist ein Verkauf mit Wohnrecht möglich?
Ja, Du kannst Dein Haus verkaufen und Dir ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch sichern. Das mindert den steuerlich relevanten Immobilienwert und schützt Deine Wohnsituation.
Was ist besser: Schenkung oder Verkauf?
Das hängt von Deiner Situation ab. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse, eine Schenkung ist oft einfacher, aber kann steuerlich nachteiliger sein. Ideallösung: Kombination aus Verkauf mit Wohnrecht und steuerlicher Beratung.
Fazit
Ein Hausverkauf an Kinder kann eine kluge Entscheidung sein – zur Vermögensweitergabe, Absicherung im Alteroder zur Steueroptimierung. Doch egal ob Verkauf oder Schenkung: Es gibt viele rechtliche, steuerliche und familiäre Aspekte, die beachtet werden müssen.
Wichtig ist:
- Ein notarieller Vertrag und Grundbucheintrag sind Pflicht.
- Ein Verkauf unter Wert kann Schenkungssteuer auslösen.
- Wohn- oder Nießbrauchrechte sollten immer sauber geregelt werden.
- Ohne klare Dokumentation drohen Steuerfallen und Erbstreitigkeiten.
Unsere Empfehlung: Lass Dich bei der Immobilienübertragung innerhalb der Familie professionell begleiten. Wir arbeiten eng mit unserem In-House-Steuerberater und Notar zusammen – für eine sichere, steuerlich sinnvolle und familiär faire Lösung.