Wenn Du ein geschenktes Haus verkaufen möchtest, solltest Du zwei wichtige Steuerarten beachten: die Schenkungssteuer und die Spekulationssteuer.
Unter bestimmten Voraussetzungen lassen sie sich vermeiden oder reduzieren. Im Folgenden erklären wir, wann diese Steuern anfallen, welche Kosten auf Dich zukommen können und welche Möglichkeiten es gibt, sie zu minimieren.
Was ist die Spekulationsfrist und wann fällt Spekulationssteuer an?
Die Spekulationsfrist bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen der Verkauf einer Immobilie steuerpflichtig sein kann. In Deutschland beträgt diese Frist zehn Jahre. Wird eine Immobilie innerhalb dieser Frist mit Gewinn verkauft, fällt die Spekulationssteuer an, die als Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn erhoben wird.
Die Spekulationssteuer wird fällig, wenn:
- Die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf weiterverkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird.
- Die Immobilie nicht selbst genutzt wurde: Eine Ausnahme gibt es für selbstgenutzte Immobilien – wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hast, entfällt die Spekulationssteuer ODER wenn Du die Immobilie während der ganzen Haltedauer selbst genutzt hast, auch wenn es sich beispielsweise nur um wenige Wochen handelt.
Falls Du eine geschenkte oder geerbte Immobilie verkaufen möchtest, zählt als Beginn der Spekulationsfrist nicht das Datum der Schenkung oder Erbschaft, sondern der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers oder Schenkers.
Wir nehmen Dir alle Sorgen ab, beraten Dich und verkaufen Deine Immobilie für Dich zum genau richtigen Zeitpunkt, um Steuern zu sparen.
Wie viel ist Deine Immobilie wert?
Finde es Jetzt in 2 Minuten heraus!
- 47 Bewertungen in den letzten 24h
Wann ist ein Immobilienverkauf nach einer Schenkung steuerfrei?
Ein Immobilienverkauf kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei erfolgen. In diesen Fällen musst Du keine Steuern auf den erzielten Gewinn zahlen:
1. Selbstnutzung
Hast Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorherigen Kalenderjahren ausschließlich selbst bewohnt, fällt keine Steuer an.
Das gilt auch für Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze, sofern sie nicht vermietet, sondern nur privat genutzt wurden.
2. Haltefrist von über 10 Jahren
Wenn eine Immobilie seit mehr als zehn Jahren in Deinem Besitz ist, kannst Du sie steuerfrei verkaufen – unabhängig davon, ob sie vermietet oder leerstehend war.
Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags beim Erwerb und endet mit dem Abschluss des Verkaufsvertrags.
3. Kein gewerblicher Immobilienhandel
Ein steuerfreier Verkauf ist auch dann möglich, wenn er nicht als gewerblicher Immobilienhandel gewertet wird. Maßgeblich ist hier die sogenannte Drei-Objekt-Grenze, die besagt, dass beim Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren eine gewerbliche Tätigkeit angenommen werden kann.
Zusätzliche Aspekte
- Erbschaft oder Schenkung: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie zählt die Besitzdauer des Erblassers. Wurde die Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, bleibt der Verkauf steuerfrei.
- Scheidung oder Trennung: Wird eine Immobilie im Zuge eines Zugewinnausgleichs übertragen, gibt es spezielle steuerliche Regelungen, die eine Steuerpflicht vermeiden können.
Fazit: Ein Immobilienverkauf bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde, die zehnjährige Haltefrist überschritten ist oder keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
Wenn Du mehr über dieses Thema erfahren möchtest, schau Dir auch unseren anderen Ratgeber an: Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an? >
Geschenkt statt geerbt: So sparst Du Steuern
Mit einer cleveren Planung lassen sich nicht nur Spekulationssteuern vermeiden, sondern auch erhebliche Einsparungen bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer erzielen. Gerade bei Immobilien kann dies finanziell von großer Bedeutung sein.
Viele Eltern entscheiden sich dafür, ihren Nachlass bereits zu Lebzeiten zu regeln – und das aus gutem Grund: Durch rechtzeitige Schenkungen können hohe Erbschaftssteuern umgangen werden, sodass selbst größere Vermögenswerte oder Immobilien steuerfrei übertragen werden können. Dabei spielt die Zehnjahresfrist eine zentrale Rolle: Schenkungen, die mindestens zehn Jahre vor dem Ableben des Schenkenden erfolgen, werden nicht mehr zum Nachlass hinzugerechnet. Wer frühzeitig handelt, kann also die Erben finanziell deutlich entlasten.
Für Schenkungen gelten die gleichen Steuerklassen und Freibeträge wie bei einer Erbschaft. Ein zusätzliches Plus: Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, bleibt sie weiterhin steuerfrei – selbst dann, wenn sie später verkauft oder vermietet wird.
Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Sohn eine Immobilie im Wert von 380.000 €. Da der Freibetrag bei 400.000 € liegt, fällt keine Schenkungssteuer an. Wird die Immobilie später verkauft, kann jedoch Spekulationssteuer fällig werden – je nachdem, wann der Vater die Immobilie ursprünglich gekauft hat.
Wichtig jedoch: Beachte das neue Bewertungsgesetz 2023 und gestiegene Immobilienwerte! Mit dem Inkrafttreten des neuen Bewertungsgesetzes im Januar 2023 werden Immobilienwerte nun nach aktualisierten Kriterien bewertet, was häufig zu einer Erhöhung von 20–30 % führt.
Besonders betroffen sind dabei das Ertragswert- und Sachwertverfahren, die hauptsächlich bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen Anwendung finden. Wenn kein Vergleichswert aus früheren Transaktionen vorliegt, ist eine Neuberechnung erforderlich. Diese Änderungen können zu einer höheren Steuerbelastung führen.
Wie viel Steuern muss ich für meine geschenkte Immobilie zahlen?
Spekulationssteuer berechnen
- Was?
Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die als privates Veräußerungsgeschäft gilt. - Wie viel?
Die Höhe richtet sich nach Deinem persönlichen Einkommensteuersatz und kann bis zu 42 % betragen (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer). - Wer?
Sie betrifft private Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie nicht länger als zehn Jahre besitzen oder diese nicht ausschließlich selbst genutzt haben. - Wann entfällt sie?
– Nach 10 Jahren: Wenn die Immobilie länger als zehn Jahre in Deinem Besitz war.
– Bei Eigennutzung: Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt hast – unabhängig von der Haltedauer.
So kannst Du den Verkauf steuerfrei gestalten, wenn die Bedingungen erfüllt sind.
Beispielrechnung
11. Ermittlung des Spekulationsgewinns
Formel:
Verkaufspreis – Anschaffungskosten – abzugsfähige Kosten – Abschreibungen (AfA) = Spekulationsgewinn
Anschaffungskosten:
Dazu gehören der Kaufpreis der Immobilie sowie die Nebenkosten des Kaufs (z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision).
Abzugsfähige Kosten:
- Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen, die den Wert der Immobilie steigern
- Verkaufsnebenkosten (z. B. Maklergebühren, Notarkosten beim Verkauf)
Abschreibungen (AfA):
Wenn Deine Immobilie vermietet war, musst Du die in der Vermietungszeit geltend gemachten Abschreibungen vom Spekulationsgewinn abziehen.
(Beispiel: 2 % jährlich auf den Gebäudeanteil über 10 Jahre = 32.000 € AfA)
2. Hinzurechnung des Spekulationsgewinns zum Einkommen
Der ermittelte Gewinn wird zu Deinem zu versteuernden Einkommen des Verkaufsjahres hinzugerechnet.
3. Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz
Der Spekulationsgewinn unterliegt Deinem individuellen Einkommensteuersatz. Dieser liegt zwischen 0 % (bei sehr niedrigem Einkommen) und 42 % (Spitzensteuersatz, ggf. 45 % bei der Reichensteuer).
Zusätzlich können Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer anfallen.
Beispielrechnung
- Verkaufspreis: 300.000 €
- Anschaffungskosten: 200.000 € (Kaufpreis 190.000 € + Nebenkosten 10.000 €)
- Abzugsfähige Kosten: 15.000 € (z. B. Renovierung, Makler)
- Abschreibungen (AfA): 32.000 € (bei 2 % über 10 Jahre auf 160.000 € Gebäudeanteil)
Spekulationsgewinn:
300.000 € – 200.000 € – 15.000 € – 32.000 € = 53.000 €
Besteuerung (bei 30 % Steuersatz):
53.000 € × 30 % = 15.900 € Steuerlast
Wann entfällt die Spekulationssteuer?
- Bei einer Haltedauer von mehr als 10 Jahren.
- Bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den zwei vorherigen Jahren.
Gewerbesteuer berechnen
- Was?
Die Gewerbesteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn der Verkauf einer Immobilie als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird. - Wie viel?
Die Höhe hängt vom Gewerbesteuer-Hebesatz Deiner Gemeinde ab. Der Gewerbesteuermessbetrag beträgt 3,5 % und wird mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert. - Wer?
Sie betrifft vor allem Verkäufer, die als gewerbliche Immobilienhändler gelten. Dies wird oft angenommen, wenn Du mehrere Immobilien in kurzer Zeit kaufst und verkaufst („Drei-Objekt-Grenze“). - Wann entfällt sie?
– Wenn der Verkauf Deiner Immobilie als privates Geschäft eingestuft wird.
– Wenn Du die Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren nicht überschreitest.
Beispielrechnung
Die Berechnung der Gewerbesteuer für den Verkauf einer Immobilie ist komplexer, da sie von mehreren Faktoren abhängt. Hier ist eine vereinfachte Übersicht:
1. Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns
Der steuerpflichtige Gewinn wird ähnlich wie bei der Spekulationssteuer berechnet:
Formel:
Verkaufspreis – Anschaffungskosten – abzugsfähige Kosten = steuerpflichtiger Gewinn
- Anschaffungskosten:
Der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie sowie Nebenkosten des Kaufs (Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren). - Abzugsfähige Kosten:
Renovierungen, Modernisierungen und Verkaufsnebenkosten, die den Wert der Immobilie steigern oder direkt mit dem Verkauf in Zusammenhang stehen.
2. Berechnung der Gewerbesteuer
Die Gewerbesteuer basiert auf dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf und wird mit einem Gewerbesteuer-Hebesatz berechnet.
Formel:
Steuerpflichtiger Gewinn × 3,5 % (Gewerbesteuermessbetrag) × Hebesatz der Gemeinde = Gewerbesteuer
- Der Gewerbesteuermessbetrag ist immer 3,5 % des steuerpflichtigen Gewinns.
- Der Hebesatz ist je nach Gemeinde unterschiedlich (z. B. 300 %, 400 %, 490 %).
Beispielrechnung
- Verkaufspreis: 500.000 €
- Anschaffungskosten: 350.000 € (inkl. Kaufnebenkosten)
- Abzugsfähige Kosten: 30.000 € (Renovierung, Verkaufsnebenkosten)
- Steuerpflichtiger Gewinn: 500.000 € – 350.000 € – 3
- 0.000 € = 120.000 €
1. Gewerbesteuermessbetrag: 120.000 € × 3,5 % = 4.200 €
2. Hebesatz der Gemeinde (z. B. 400 %): 4.200 € × 400 % = 16.800 € Gewerbesteuer
Wann entfällt die Gewerbesteuer?
- Keine gewerbliche Tätigkeit: Wenn der Verkauf als privates Geschäft gilt (z. B. Einzelfälle, keine regelmäßige Verkaufsabsicht).
- Drei-Objekt-Grenze: Wenn Du innerhalb von fünf Jahren weniger als drei Immobilien kaufst und verkaufst.
Unterschiedliche Freibeträge
Wenn Du während Deines Lebens eine Immobilie an Dein Kind überträgst, kann dieses einen Freibetrag von bis zu 400.000 Euro nutzen und muss nur Steuern zahlen, wenn der Wert der Immobilie diesen Betrag überschreitet. Wird die Immobilie hingegen an ein Geschwisterkind verschenkt, kann dieses einen Freibetrag von 20.000 Euro in Anspruch nehmen. Dieser Freibetrag kann alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden – so lassen sich Immobilien auch schrittweise steuerfrei übertragen.
Die Steuer wird dabei nur auf den Teil des Immobilienwerts fällig, der den Freibetrag übersteigt. Wird eine Immobilie beispielsweise mit 500.000 Euro bewertet, müssen die Kinder 100.000 Euro versteuern, während Geschwister 480.000 Euro versteuern müssten.
Tipp – clever mit Freibeträgen umgehen: Bei Schenkungen können Steuerfreibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden. Wer frühzeitig größere Beträge in Etappen überträgt, kann so unnötig hohe Steuerzahlungen vermeiden. Eine durchdachte und langfristige Planung kann hier große Vorteile bringen!
FAQ: Häufige Fragen zum Hausverkauf nach einer Schenkung
Kann ich ein Haus nach einer Schenkung direkt verkaufen?
Ja, grundsätzlich kannst Du ein Haus nach einer Schenkung direkt verkaufen. Allerdings gibt es dabei einige steuerliche Aspekte zu beachten.
Wenn das Haus innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde, könnte die sogenannte Spekulationssteuer anfallen. Dies gilt insbesondere, wenn der Verkaufspreis höher ist als der Wert zum Zeitpunkt der Schenkung.
In diesem Fall wird der Gewinn aus dem Verkauf besteuert. Auch sollte beachtet werden, dass Schenkungen und Verkäufe unterschiedliche steuerliche Auswirkungen haben können, daher empfiehlt es sich, vorab eine steuerliche Beratung einzuholen.
Was passiert, wenn ein Haus unter Wert verkauft wird?
Wird ein Haus unter dem marktüblichen Wert verkauft, können steuerliche Konsequenzen auftreten, insbesondere wenn es sich um eine Schenkung handelt.
Das Finanzamt könnte den Verkauf als „Schenkung“ betrachten, bei der der Unterschied zwischen dem tatsächlichen Verkaufspreis und dem Marktwert als Schenkungswert angesehen wird. Dieser Betrag könnte der Schenkungssteuer unterliegen.
Ein Verkauf unter Wert sollte daher sorgfältig geprüft werden, um unerwünschte steuerliche Konsequenzen zu vermeiden. Besonders bei Verkäufen innerhalb der Familie, können solche Transaktionen als Schenkung gewertet werden.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei geschenkten Immobilien?
Die Höhe der Spekulationssteuer bei geschenkten Immobilien hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Haltedauer und der Höhe des Verkaufsgewinns.
Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde, fällt eine Spekulationssteuer auf den Gewinn an.
Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung. Der Steuersatz für die Spekulationssteuer entspricht dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers, der bis zu 45 % betragen kann.
Wurde die Immobilie jedoch nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft, entfällt die Steuerpflicht.
Was beeinflusst den Wert einer geschenkten Immobilie bei einer Schenkung?
Der Wert einer geschenkten Immobilie wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, die bei einer Schenkung von Bedeutung sind. Dazu gehören insbesondere der Standort der Immobilie, die Größe und der Zustand des Gebäudes sowie die aktuelle Marktentwicklung.
Auch die Infrastruktur und die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel spielen eine Rolle. Darüber hinaus wird der Wert durch den Verkehrswert bestimmt, der durch eine professionelle Immobilienbewertung ermittelt werden kann.
Eventuelle Renovierungen oder Modernisierungen, die vor der Schenkung durchgeführt wurden, können ebenfalls den Wert der Immobilie beeinflussen.
Fazit
Beim Immobilienverkauf nach einer Schenkung können je nach Situation verschiedene Steuern anfallen, wie die Spekulationssteuer. Entscheidend sind dabei Faktoren wie die Haltedauer, die Nutzung der Immobilie und mögliche steuerliche Ausnahmen. Eine gründliche Prüfung und gegebenenfalls die Beratung durch einen Experten helfen, die Steuerlast zu minimieren und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
Du möchtest Deine Immobilie verkaufen? Kontaktiere uns ganz einfach jetzt, um Deine Immobilie schnell bewerten zu lassen. Wir beraten Dich und verkaufen zum bestmöglichen Preis.
Von der Beschaffung aller fehlenden Unterlagen über die Planung von Besichtigungen bis hin zur Vereinbarung des Notartermins übernehmen wir alles, was für einen reibungslosen Abschluss notwendig ist.