Der Kaufpreis steht im Exposé – und genau das ist die Zahl, die fast jeder im Kopf hat, wenn er über einen Immobilienkauf in Bayern nachdenkt. Das Problem: Diese Zahl ist nicht der Betrag, den Du am Ende brauchst. Auf den Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten obendrauf, und die sind in Bayern nicht zu vernachlässigen. Je nachdem, ob ein Makler im Spiel ist, landest Du bei rund 5,5 % bis über 11 % zusätzlich.
Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro sind das schnell 35.000 bis 70.000 Euro, die niemand im Exposé sieht – und die Deine Bank in aller Regel nicht mitfinanziert. Diese Nebenkosten musst Du aus Eigenkapital stemmen, zusätzlich zur eigentlichen Anzahlung.
In diesem Artikel zeigen wir Dir genau, aus welchen Posten sich die Kaufnebenkosten in Bayern zusammensetzen, wie hoch jeder einzelne ausfällt und wo es Spielraum gibt. Wir rechnen das an konkreten Beispielen durch – damit Du am Ende weißt, was unter dem Strich wirklich auf Dich zukommt.
Die Kaufnebenkosten in Bayern betragen ohne Makler rund 5,5 % des Kaufpreises – Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar und Grundbuch zusammen etwa 2,0 %. Kommt ein Makler hinzu, fallen weitere 3,57 % Käuferanteil an, sodass Du insgesamt bei rund 9 % landest.
Aus diesen Posten bestehen die Kaufnebenkosten in Bayern
Kaufnebenkosten ist ein Sammelbegriff. Dahinter stecken vier Positionen, die sich klar trennen lassen – drei davon fallen immer an, eine nur unter bestimmten Bedingungen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises. In Bayern fest, kein Spielraum.
- Notarkosten: ca. 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Bundesweit einheitlich geregelt.
- Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Kaufpreises. Ebenfalls gesetzlich festgelegt.
- Maklerprovision: in der Regel 3,57 % (inkl. MwSt.) als Käuferanteil – fällt nur an, wenn ein Makler vermittelt.
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Die ersten drei Posten sind das, was Brancheninsider gern „Sowieso-Kosten“ nennen: Sie fallen bei jedem Immobilienkauf an, lassen sich praktisch nicht vermeiden und sind kaum verhandelbar. Zusammen liegen sie in Bayern bei etwa 5,5 % des Kaufpreises.
Die Maklerprovision ist der variable Posten. Sie hängt davon ab, ob das Objekt über einen Makler läuft – und in welcher Höhe die Provision vereinbart ist. Genau hier liegt der größte Unterschied zwischen einem Kauf mit und ohne Makler.
Schauen wir uns jeden Posten einzeln an.
Grunderwerbsteuer: Bayerns großer Standortvorteil
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Sowieso-Kosten – und ausgerechnet hier hat Bayern einen handfesten Vorteil. Der Steuersatz liegt im Freistaat bei 3,5 % des Kaufpreises und ist damit der niedrigste in ganz Deutschland. Auch für 2026 bleibt es bei diesem Satz.
Zum Vergleich: Andere Bundesländer langen deutlich kräftiger zu. NRW und Brandenburg verlangen 6,5 %, Bremen seit Juli 2025 5,5 %, Sachsen 5,5 %. Was das in Euro bedeutet, wird bei größeren Kaufpreisen drastisch:
| Kaufpreis | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) | Differenz |
| 400.000 € | 14.000 € | 26.000 € | 12.000 € |
| 600.000 € | 21.000 € | 39.000 € | 18.000 € |
| 800.000 € | 28.000 € | 52.000 € | 24.000 € |
Wichtig zu wissen: Der Satz gilt im gesamten Freistaat gleich – ob Du in München, Augsburg, Nürnberg oder einer ländlichen Gemeinde kaufst. Anders als bei der Gewerbesteuer legen die Kommunen hier keinen eigenen Hebesatz fest. Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und landesweit einheitlich.
Fällig wird die Steuer nicht sofort, sondern einige Wochen nach dem Notartermin. Erst wenn Du sie bezahlt hast, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Und ohne dieses Dokument trägt Dich das Grundbuchamt nicht als neuen Eigentümer ein. Die Grunderwerbsteuer ist also kein optionaler Posten, sondern eine Voraussetzung dafür, dass die Immobilie überhaupt auf Deinen Namen läuft.
„Viele Käufer hören ‚niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands‘ und haken das Thema Nebenkosten innerlich ab. Der Denkfehler: 3,5 Prozent klingen nach wenig, aber bei den Kaufpreisen, die wir in München oder Augsburg sehen, sind das trotzdem schnell 20.000 oder 30.000 Euro. Der niedrige Satz ist ein echter Vorteil gegenüber NRW oder Brandenburg. Aber er ersetzt nicht die ehrliche Kalkulation. Wer hier nur auf den Prozentsatz schaut statt auf den Eurobetrag, plant zu knapp.“
— David Owusu
Geschäftsführer
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Was Du bei der Kalkulation oft übersiehst
Die vier großen Posten kennst Du jetzt. Es gibt aber ein paar Punkte, die in der ersten Rechnung gern untergehen und am Ende doch ins Geld gehen:
- Eigenkapital-Falle: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Du brauchst sie zusätzlich zur Anzahlung aus eigener Tasche. Wer das nicht einplant, scheitert kurz vor dem Notartermin an der Finanzierung.
- Modernisierung und Renovierung: Nach dem Kauf wartet bei Bestandsimmobilien oft Sanierungsbedarf. Das sind keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn, gehören aber in jedes ehrliche Budget.
- Inventar separat ausweisen: Werden mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Sauna im Vertrag gesondert beziffert, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Das senkt die Steuerlast – muss aber realistisch und nachvollziehbar bleiben.
- Umzug, Gutachter, Finanzierungsnebenkosten: Kleinere Posten, die in der Summe trotzdem vierstellig werden können.
Unser Rat: Plane die Kaufnebenkosten nicht knapp, sondern mit Puffer. Lieber ein paar Tausend Euro zu viel zurückgelegt als kurz vor dem Ziel die Finanzierung gefährdet.
Was die Nebenkosten für Verkäufer bedeuten
Bis hierhin haben wir aus Käufersicht gerechnet. Wenn Du Deine Immobilie in Bayern verkaufen willst, lohnt sich der Perspektivwechsel trotzdem – denn die Nebenkosten Deines Käufers betreffen Dich direkter, als Du denkst.
Jeder Interessent kalkuliert mit dem Gesamtbetrag, nicht nur mit Deinem Kaufpreis. Wer 600.000 Euro finanzieren kann, hat bei rund 9 % Nebenkosten effektiv nur etwa 550.000 Euro für den eigentlichen Kaufpreis übrig. Die Nebenkosten drücken also indirekt auf die Zahlungsbereitschaft – und damit auf Deinen erzielbaren Preis.
Daraus folgt zweierlei: Erstens ist ein realistisch angesetzter Preis, der die Käuferkalkulation mitdenkt, am Ende oft der schnellere und höhere Verkauf. Zweitens entscheidet die richtige Vermarktung darüber, ob ein Käufer bereit ist, trotz der Nebenkosten den vollen Preis zu zahlen. Genau hier liegt der Wert professioneller Maklerarbeit – sie rechtfertigt sich nicht über die Provision, sondern über den Verkaufspreis.
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Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten in Bayern
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Bayern insgesamt?
Ohne Makler liegen sie bei rund 5,5 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar und Grundbuch ca. 2,0 %). Mit Makler kommen rund 3,57 % Käuferanteil hinzu, sodass Du bei etwa 9 % landest.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf?
Rechtlich sind Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner. In der Praxis trägt sie aber immer der Käufer – so steht es üblicherweise im Kaufvertrag und entspricht dem Marktstandard.
Kann ich die Kaufnebenkosten über die Bank finanzieren?
In der Regel nicht. Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Du brauchst sie als zusätzliches Eigenkapital.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in Bayern niedriger als anderswo?
Bayern hat den Steuersatz bewusst bei 3,5 % belassen, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern, während viele andere Länder auf 5,0 bis 6,5 % erhöht haben.
Lässt sich bei den Notarkosten sparen?
Bei den Gebühren selbst nicht – sie sind gesetzlich festgelegt. Spielraum gibt es nur indirekt, etwa indem Grundschuld und Kaufvertrag im selben Termin beurkundet werden.
Fällt auf eine mitverkaufte Einbauküche auch Grunderwerbsteuer an?
Nein, wenn bewegliches Inventar im Kaufvertrag separat und realistisch ausgewiesen wird, bleibt es steuerfrei. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Fazit
Die Kaufnebenkosten in Bayern sind kein Kleingedrucktes, sondern ein echter Budgetposten. Die gute Nachricht: Mit 3,5 % Grunderwerbsteuer fährst Du im Freistaat günstiger als in jedem anderen Bundesland. Die weniger gute: Bei den hohen Kaufpreisen in München, Augsburg und Umgebung summiert sich auch der niedrige Satz schnell zu fünfstelligen Beträgen.
Rechne mit rund 5,5 % Nebenkosten ohne Makler und etwa 9 % mit – und plane diesen Betrag als zusätzliches Eigenkapital ein, das Deine Bank nicht übernimmt. Wer das von Anfang an realistisch kalkuliert, vermeidet die häufigste Stolperfalle beim Immobilienkauf: dass die Finanzierung kurz vor dem Notartermin an den Nebenkosten scheitert.
Egal ob Du in Bayern kaufen oder verkaufen willst – wir von David & Jacques rechnen offen mit Dir durch, was unter dem Strich steht. Sprich uns an.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Gebühren und Steuersätze können sich durch Gesetzesänderungen ändern. Prüfe vor der Beurkundung stets die tagesaktuelle Rechtslage bzw. lass Dich von Notar und Steuerberater beraten.
