Kostenlose Immobilienbewertung in München

Eine fundierte Immobilienbewertung ist der erste Schritt zu einem erfolgreichen Verkauf oder einer sinnvollen Investitionsentscheidung. In München, einem der gefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands, kann der richtige Marktwert über Tausende von Euro entscheiden.

Doch muss eine Wertermittlung immer kostenpflichtig sein? Nicht unbedingt! In diesem Artikel zeigen wir Dir, welche Möglichkeiten es gibt, eine Immobilienbewertung in München kostenlos durchzuführen – und worauf Du dabei achten solltest.

Wo kann ich meine Immobilie kostenlos bewerten lassen?

Unser Rechner

Mit unserem kostenlosen Online-Rechner, kannst du den Wert Deiner Immobilie schnell und unverbindlich ermitteln:

Unsere Experten

Unsere erfahrenen Immobilienexperten kennen den Münchner Markt genau und bewerten Deine Immobilie präzise unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren. Ob Lage, Bausubstanz, Markttrends oder besondere rechtliche Vorgaben – wir liefern Dir eine fundierte Wertermittlung, die Dir Sicherheit für Deinen Verkauf oder Deine Investition gibt. Profitiere von unserem Know-how und erhalte eine realistische Einschätzung zum bestmöglichen Preis.

Wie kann ich den Wert einer Immobilie selbst ermitteln?

Der Wert Deiner Immobilie in München hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:

• Lage: Stadtteil, Mikrolage, Infrastruktur
• Grundstücksgröße & Bodenrichtwert: Je größer das Grundstück und je höher der Bodenrichtwert, desto wertvoller tendenziell (ist aber individuell unterschiedlich)
• Wohnfläche & Zustand: Modernisierte oder neuwertige Häuser erzielen höhere Preise
• Ausstattung & Baujahr: Hochwertige Materialien und energetische Standards spielen eine Rolle
• Marktentwicklung: Angebot und Nachfrage in München beeinflussen den Preis

Den Wert Deiner Immobilie kannst Du selbst anhand verschiedener Methoden einschätzen. Hier sind die wichtigsten Schritte:

• Vergleich mit ähnlichen Immobilien
  Schau Dir aktuelle Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in Deiner Umgebung an. Immobilienportale oder Marktberichte helfen Dir dabei.
  
• Ertragswertverfahren (bei Vermietung)
  Falls Deine Immobilie vermietet ist, kannst Du den jährlichen Mietertrag mit einem marktüblichen Faktor (z. B. 20-25 in München) multiplizieren, um den Wert zu schätzen.
  
• Sachwertverfahren (bei Eigennutzung oder älteren Objekten)
  Ermittelt den Wert durch die Baukosten der Immobilie abzüglich Altersabschläge plus den Bodenwert.
  
• Bodenrichtwerte prüfen
  Der Bodenrichtwert gibt den Wert des Grundstücks pro Quadratmeter an. In Kombination mit der Größe Deines Grundstücks kannst Du so einen groben Wert berechnen.
  Schau dir dazu auch unseren anderen Ratgeber an: Bodenrichtwert München 2025: Karte und Zahlen >
  
• Online-Tools nutzen
  Nutze unseren kostenlosen Online-Rechner, welcher auf Vergleichsdaten basiert. Dieser liefert erste Anhaltspunkte.

Für eine präzisere Einschätzung empfiehlt sich eine Bewertung durch einen Makler, da dieser Marktentwicklungen, Lagefaktoren und besondere Merkmale besser berücksichtigen kann.

Welche Faktoren spielen bei dem Immobilienwert generell eine Rolle?

• Lage: Die Makro- und Mikrolage sind entscheidend. Faktoren wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Schulen und Freizeitmöglichkeiten wirken sich stark auf den Wert aus. 
  
• Größe und Zuschnitt: Wohnfläche, Grundstücksgröße und die Raumaufteilung bestimmen maßgeblich den Marktwert. 
  
• Zustand und Baujahr: Ein modernes, gut instand gehaltenes Gebäude hat einen höheren Wert als eine sanierungsbedürftige Immobilie. 
  
• Bebaubarkeit & Nutzungsmöglichkeiten: Ist das Grundstück für Wohnbau, Gewerbe oder Landwirtschaft nutzbar? Welche Bebauung lässt der Bebauungsplan zu?
  
• Bodenbeschaffenheit & Erschließung: Ein voll erschlossenes Baugrundstück ist deutlich mehr wert als ein schwer zugängliches Feuchtgebiet. Auch Erschließungskosten spielen eine Rolle.
  
• Nachfrage & Angebot vor Ort: In besonders gefragten Lagen oder bei Immobilien mit Alleinstellungsmerkmal steigen die Preise oft deutlich – besonders bei geringer Konkurrenz.
  
• Ausstattung: Hochwertige Materialien, Smart-Home-Technik oder eine moderne Heizung können den Wert steigern. 
  
• Energieeffizienz: Niedrige Energiekosten und ein guter Energieausweis sind heute gefragter denn je.
  
• Marktsituation: Angebot und Nachfrage beeinflussen den Preis erheblich. Ein angespanntes Marktumfeld kann den Immobilienwert steigern. 
  
• Rechtliche Faktoren: Erbbaurecht, Wegerechte oder bestehende Mietverhältnisse können sich auf den Wert auswirken.

Welche Arten von Wertgutachten gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Wertgutachten, die je nach Zweck und Genauigkeitsanforderung eingesetzt werden. Hier sind die wichtigsten im Detail:

1. Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ist eine kompakte und kostengünstige Form der Immobilienbewertung. Es enthält eine grobe Wertermittlung, basiert aber auf weniger detaillierten Daten als ein Vollgutachten. Ein solches Gutachten eignet sich besonders für eine erste Einschätzung des Marktwerts, zum Beispiel beim Verkauf einer Immobilie oder zur internen Vermögensplanung. Es hat jedoch keine rechtliche Bindung und wird von Behörden oder Banken oft nicht anerkannt.

2. Vollgutachten

Ein Vollgutachten ist eine umfassende Immobilienbewertung, die alle relevanten Faktoren berücksichtigt, darunter Lage, Zustand, Bauweise, Bodenrichtwerte und Marktanalysen. Es wird meist von zertifizierten Sachverständigen erstellt und erfüllt hohe Anforderungen an die Genauigkeit. Vollgutachten sind oft erforderlich bei Scheidungen, Erbschaften oder Finanzierungen durch Banken.

3. Rechtssicheres Vollgutachten nach § 194 BauGB

Diese Form des Vollgutachtens ist besonders rechtssicher und entspricht den gesetzlichen Vorgaben des § 194 BauGB (Baugesetzbuch). Es wird von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt und dient als Grundlage für gerichtliche Auseinandersetzungen, steuerliche Bewertungen (z. B. Erbschaftssteuer) oder Enteignungsverfahren.

4. Behördliches Gutachten

Ein behördliches Gutachten wird von der Gutachterausschussstelle der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erstellt. Es basiert auf aktuellen Marktdaten und Bodenrichtwerten, ist rechtssicher und wird oft von Finanzämtern oder Gerichten genutzt. Die Erstellung dauert meist länger und kann mit höheren Kosten verbunden sein.

5. Bewertung durch Makler vor Ort

Immobilienmakler bieten häufig eine kostenlose Wertermittlung an, die sich an aktuellen Marktpreisen orientiert. Der Vorteil ist, dass der Makler die Immobilie vor Ort besichtigt und Besonderheiten wie Modernisierungen, Zustand und Mikrolage berücksichtigt. Diese Bewertung ist zwar nicht rechtlich bindend, kann aber eine wertvolle Orientierung für Verkäufer bieten.

6. Online-Bewertung

Online-Tools ermöglichen eine schnelle und unkomplizierte Immobilienbewertung. Sie basieren auf Algorithmen und Vergleichsdaten aus Immobilienportalen und Gutachterausschüssen. Eine Online-Bewertung eignet sich als erster Richtwert, sollte aber durch eine persönliche Begutachtung ergänzt werden.

Für weitere Informationen schau Dir auch unseren anderen Ratgeber an: Wer bewertet Immobilien? >

Wo bekomme ich die verschiedenen Wertgutachten her?

• Online-Portale & Rechner-Tools: Schnelle und kostenlose Immobilienbewertung als erste Einschätzung vor dem Verkauf.
  
• Immobilienmakler: Detaillierte Wertermittlung durch eine Vor-Ort-Besichtigung – präziser als Online-Tools.
  
• Immobiliengutachter: Ermittlung des Werts bei Scheidungen, Erbschaften oder zur Festlegung des Beleihungswertes für Kredite.
  
• Immobiliensachverständiger: Offizielle Gutachten für Behörden, z. B. zur Berechnung der Erbschaft- oder Schenkungssteuer beim Finanzamt.

Wo finde ich den passenden Makler in München?

Immobilienmakler sind bestens qualifiziert, eine professionelle Wertermittlung für Deine Immobilie durchzuführen. Der Vorteil: Die Bewertung durch uns von David & Jaques ist kostenlos.

Unsere Einschätzung erfolgt direkt vor Ort. So können wir den tatsächlichen Zustand sowie besondere Merkmale Deiner Immobilie berücksichtigen – für eine deutlich genauere Bewertung.

Wir kennen den Münchner Immobilienmarkt genau und liefern Dir eine realistische Einschätzung des Marktwerts Deiner Immobilie.

Welche Bewertungsverfahren gibt es, um eine Immobilie zu bewerten?

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird vor allem bei selbst genutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern angewendet. Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand der Baukosten und des Bodenwerts ermittelt. Dabei spielen Faktoren wie das Alter des Gebäudes, der Zustand und die Bauweise eine wichtige Rolle. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Objekte, bei denen es wenige vergleichbare Marktpreise gibt.

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird häufig bei vermieteten Immobilien, wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten, genutzt. Es basiert auf den zu erwartenden Mieteinnahmen und berechnet den Wert der Immobilie anhand der erzielten Rendite. Dabei werden Betriebskosten, Instandhaltungsaufwand und ein marktüblicher Kapitalisierungszins berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren gibt somit einen realistischen Wert aus Sicht von Kapitalanlegern wieder.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird die Immobilie anhand ähnlicher, kürzlich verkaufter Objekte bewertet. Faktoren wie Lage, Größe, Ausstattung und Zustand werden mit bereits erzielten Kaufpreisen verglichen. Dieses Verfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen oder Reihenhäusern angewendet, da hier oft viele vergleichbare Verkäufe vorliegen, die eine marktgerechte Bewertung ermöglichen.

Wie hoch sind die Kosten für ein Immobiliengutachten in München?

• Einfache Immobilienbewertung (z. B. Online-Wertermittlung oder Kurzgutachten): ca. 300 – 800 €
  
• Vollständiges Verkehrswertgutachten (nach § 194 BauGB, notwendig z. B. für gerichtliche Auseinandersetzungen): ca. 1.500 – 3.500 €
  
• Komplexe oder gewerbliche Immobilien: ab 5.000 € aufwärts, je nach Aufwand

Was ist der Unterschied zwischen einem Immobiliengutachten und einer Immobilienbewertung?

Der Hauptunterschied liegt im Detailgrad und der rechtlichen Verbindlichkeit:

Immobilienbewertung

• Gibt eine ungefähre Einschätzung des Marktwertes
• Kann online oder durch einen Makler/Gutachter erfolgen
• Wird häufig für Verkaufsentscheidungen oder Finanzierungen genutzt
• Nicht rechtsverbindlich

Immobiliengutachten

• Ermittelt den Verkehrswert nach gesetzlichen Vorgaben
• Wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt
• Dient als offizielles Dokument vor Gericht oder bei Behörden
• Ist detaillierter und aufwendiger als eine einfache Bewertung

Fazit

Eine kostenlose Immobilienbewertung in München kann Dir einen ersten Eindruck vom Marktwert Deiner Immobilie geben und Dir helfen, fundierte Entscheidungen zu treffen. Während Online-Tools eine schnelle Orientierung bieten, liefern Bewertungen durch Makler vor Ort meist präzisere Ergebnisse. Wer den bestmöglichen Preis erzielen möchte, sollte sich daher professionelle Unterstützung sichern.