Wer bewertet Immobilien?

Die Bewertung einer Immobilie ist ein entscheidender Schritt, wenn es um Verkauf, Kauf oder Finanzierung geht. Doch wer genau übernimmt diese Aufgabe, und welche Unterschiede gibt es zwischen den verschiedenen Bewertungsaspekten? In diesem Artikel erfährst du, welche Experten welchen Aspekt einer Immobilie bewerten, welche Faktoren dabei eine Rolle spielen und wie du die passende Bewertung für dein Anliegen findest.

Wer bewertet Immobilien und ermittelt den Wert?

• Immobilienmakler: Spezialisiert auf die Bewertung von Objekten, um einen marktkonformen Verkaufspreis festzulegen.
• Sachverständige und Gutachter: Erstellen professionelle Gutachten, z. B. für Banken, Erbschaftsangelegenheiten oder Scheidungen.
• Banken: Für Finanzierungen und Beleihungswertermittlungen.
• Notare: Im Kontext von Erbauseinandersetzungen oder Schenkungen.
• Finanzämter: Im Zusammenhang mit der Festlegung von steuerlichen Werten (z. B. bei Schenkungen oder Erbschaften).
• Versicherungen: Zur Bestimmung von Versicherungswerten.

Diese Informationen brauchst du zum Bewerten deiner Immobilie

Folgende Eckdaten brauchst du für die Bewertung deiner Immobilie:

• Baujahr und Bauweise (Massivbau, Fertighaus etc.).
• Lagequalität: Mikro- und Makrolage (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Schulnähe, Stadtteil-Entwicklung).
• Ausstattungsmerkmale: Fußbodenbeläge, Einbauküchen, hochwertige Fenster, Smart-Home-Technik.
• Grundstücksbesonderheiten: Baulasten, Altlasten, Grenzbebauung.
• Rechtslage des Objekts: Erbpacht oder Eigentum, Vorkaufsrechte Dritter.
• Denkmalstatus: Auswirkungen auf Renovierungskosten und steuerliche
  Förderungen.

Mit diesen professionellen Tools lassen sich Immobilien bewerten

• Sprengnetter LORA
• ImmoScout Standortanalyse
• PriceHubble
• GeoInformation Systeme (z. B. ArcGIS für Lagedaten).
• Bodenrichtwertauskünfte, Gutachterausschüsse etc.

Diese Dokumente werden für ein Immobiliengutachten benötigt

Hier ist eine vollständige Liste der erforderlichen Dokumente für ein Immobiliengutachten:

Wohnungseigentum

• Versicherungsnachweise (z. B. Gebäudehaftpflicht).
• Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre.
• Beschlusssammlung der Eigentümerversammlung.
• Nachweise über die Instandhaltungsrücklage.
• Dokumentationen zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen (z. B. Dämmung, Heizung).
• Grundrisspläne der Wohnung.
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Haus

• Wasser-/Abwasseranschlüsse und -verträge.
• Zertifikate zu nachhaltiger Energieversorgung (z. B. Solar, Photovoltaik).
• Bauabnahmeprotokolle und Baupläne.
• Energieausweis.
• Nachweise über durchgeführte Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
• Grundbuchauszug.
• Kamin- oder Schornsteinfegerprotokolle.

Grundstück

• Bodengutachten (z. B. zur Tragfähigkeit oder Altlastenprüfung).
• Bauvoranfragen oder Baugenehmigungen.
• Flurkarte (Lageplan).
• Angaben zur Erschließung (z. B. Strom, Wasser, Kanalisation).
• Altlastenauskunft (falls vorhanden).
• Grenzvermessungen und Katasterauszüge.

Diese Dokumente helfen dem Gutachter, den genauen Wert der Immobilie oder des Grundstücks zu ermitteln und potenzielle Chancen oder Risiken zu identifizieren.

Welche Informationen fehlen Verkäufern am häufigsten?

• Historische Daten zur Preisentwicklung in der Region (tatsächlich realisierteVerkaufspreise, nicht nur Angebotspreise)
• Auskunft über die Zielgruppen, die für das Objekt relevant sind
• Informationen über Verkaufsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühren)
• Schätzungen zu möglichen Renovierungskosten und deren Wertsteigerungspotenzial. Energetische Maßnahmen und Auswirkungen auf den Wert
• Transparente Darstellung von Nachfrage und Angebot in der Umgebung

Ablauf der Immobilienbewertung

Immobilienmakler

So läuft die Immobilienbewertung beim Makler ab:

1. Erste Einschätzung anhand bekannter Vergleichswerte und Standortanalysen
2. Hat weitere Profis im Netzwerk, wie Gutachter, die zusätzliche Unterstützung bieten.
3. Besichtigung des Objekts zur Erfassung aller wertrelevanten Faktoren
4. Nutzung professioneller Tools (z. B. Sprengnetter, GeoInformation)
5. Entwicklung eines marktkonformen Angebotspreises

Gutachter

So läuft die Immobilienbewertung beim Gutachter ab:

1. Prüfung rechtlicher und baulicher Unterlagen (Grundbuchauszug, Flurkarte)
2. Analyse von Lage und Bodenrichtwerten
3. Inspektion und Bewertung des Zustands (baulich und technisch)
4. Ermittlung von Restnutzungsdauer und Marktwert auf Basis festgelegter
   Bewertungsverfahren (z. B. Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren)
5. Erstellung eines normierten Gutachtens

Hier kannst du deinen Immobilienwert kostenlos ermitteln

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FAQ: Häufige Fragen zur Immobilienbewertung

Was ist ein Wertgutachten genau?

Ein Wertgutachten ist eine detaillierte, schriftliche Bewertung einer Immobilie oder eines Grundstücks, die den aktuellen Marktwert oder Verkehrswert ermittelt. Es wird von qualifizierten Sachverständigen oder Gutachtern erstellt und dient als objektive Grundlage für verschiedene Zwecke.

Ein Wertgutachten bietet eine fundierte Entscheidungsgrundlage und schützt vor finanziellen Fehlentscheidungen.

Was ist ein Kurzgutachten?

Ein Kurzgutachten ist eine kürzere und weniger detaillierte Form des klassischen Wertgutachtens, das den Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks schätzt. Es bietet eine schnelle und kostengünstigere Alternative zu einem umfangreichen, vollwertigen Gutachten. Während ein vollständiges Gutachten alle relevanten Daten, Analysen und Berechnungen im Detail umfasst, konzentriert sich ein Kurzgutachten auf die wesentlichen Informationen, die zur Bewertung erforderlich sind.

Wie wird der Immobilienwert ermittelt?

Die Ermittlung des Immobilienwerts erfolgt durch die Anwendung verschiedener Bewertungsverfahren, die auf unterschiedlichen Kriterien basieren. Die häufigsten Methoden zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. 

Hier ist ein Überblick über die drei wichtigsten Verfahren:

1. Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren wird vor allem bei Wohnimmobilien verwendet, die auf dem Markt häufig gehandelt werden (z. B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen). Dabei wird der Wert der Immobilie mit dem Verkaufspreis von vergleichbaren Objekten in der gleichen oder ähnlichen Lage verglichen.

2. Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird vor allem bei Investmentimmobilien oder vermieteten Immobilien angewendet, bei denen der Wert vor allem auf den zukünftigen Erträgen (Mieteinnahmen) basiert.

3. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird häufig für einzigartige oder selten gehandelte Immobilien verwendet, wie z.B. Einzelhäuser, Denkmäler oder Sonderimmobilien. Es basiert auf den Herstellungskosten der Immobilie sowie dem Wert des Grundstücks.

4. Sonstige Einflussfaktoren

Neben den Bewertungsverfahren spielen auch andere Faktoren wie Lage, Marktentwicklung und Zustand der Ausstattung eine Rolle bei der Ermittlung des Immobilienwerts.

Die genaue Wertermittlung einer Immobilie ist eine komplexe Aufgabe, die von verschiedenen Faktoren abhängt. In der Praxis wird oft eine Kombination aus verschiedenen Verfahren angewendet, um einen möglichst präzisen Wert zu ermitteln. Ein qualifizierter Sachverständiger oder Gutachter kann helfen, den Marktwert der Immobilie genau zu bestimmen.

Was kostet es, eine Immobilie bewerten zu lassen?

Die Kosten für die Bewertung einer Immobilie hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Art der Bewertung, die Komplexität der Immobilie und der beauftragte Gutachter.

Hier sind die typischen Kosten, die du für eine Immobilienbewertung erwarten kannst:

• Vergleichswertverfahren (einfache Marktwertschätzung): 200 bis 500 Euro
• Ertragswertverfahren (für vermietete Immobilien): 500 bis 1.500 Euro
• Sachwertverfahren (für Spezialimmobilien oder bei fehlenden Vergleichswerten): 600 bis 2.000 Euro
• Gutachten durch öffentlich bestellte Sachverständige: 800 bis 3.000 Euro und mehr
• Online-Bewertungen: Kostenlos bis ca. 50 Euro

Die Kosten für die Bewertung einer Immobilie variieren je nach Art der Bewertung und Komplexität des Objekts. Für eine grobe Marktwertanalyse zahlst du etwa 200 bis 500 Euro, während ein vollständiges Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen bis zu mehrere Tausend Euro kosten kann. Es ist ratsam den Preis im Voraus zu vereinbaren, um unvorhergesehene Kosten zu vermeiden.

Wer kann eine Immobilie schätzen?

Es gibt verschiedene Fachleute und Institutionen, die eine Immobilie schätzen können. Je nach Zweck der Schätzung und Komplexität der Immobilie kommen unterschiedliche Akteure in Frage.

Die genaue Schätzung einer Immobilie wird in der Regel von Sachverständigen oder Gutachtern vorgenommen, die mit den gängigen Bewertungsverfahren vertraut sind. 

Bei David & Jacques stehen Dir unsere hauseigenen Bewertungsexperten zur Seite, die Dich kostenlos und kompetent rund um den Wert Deiner Immobilie beraten. Banken und finanzielle Institutionen schätzen Immobilien für Beleihungszwecke.

Je nach Bedarf und Zweck der Schätzung solltest du den richtigen Experten wählen.

Wie viel kostet ein unabhängiger Gutachter für Immobilien?

Die Kosten für ein unabhängiges Immobiliengutachten können stark variieren. In der Regel liegen die Kosten zwischen 500 und 2.500 Euro für einfache Marktwertschätzungen, während detaillierte, rechtlich verbindliche Gutachten auch bis zu 5.000 Euro und mehr kosten können.

Die genaue Preisgestaltung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Komplexität der Immobilie, dem Umfang des Gutachtens und dem Zweck der Bewertung. Es ist ratsam, im Vorfeld ein Angebot einzuholen und die Kosten mit dem Gutachter zu vereinbaren.

Wenn du den Wert deiner Immobilie für den Verkauf ermitteln möchtest, kannst du über unser Online-Tool ganz einfach eine kostenlose, erste Einschätzung bekommen.

Wir besprechen gerne alle Details Deiner Immobilie persönlich mit Dir, um eine präzise Wertermittlung zu gewährleisten. Dieser Service ist fester Bestandteil unseres Angebots und völlig kostenfrei für Dich.

Kann ich die Kosten für ein Wertgutachten steuerlich absetzen?

In vielen Fällen kannst du die Kosten für ein Wertgutachten steuerlich absetzen, insbesondere wenn das Gutachten für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, gewerbliche Immobilien oder im Rahmen einer Veräußerung oder Erbschaft erstellt wurde.

Es ist jedoch wichtig, dass das Gutachten in direktem Zusammenhang mit der Einkunftserzielung oder der steuerlichen Veranlagung steht, um die Absetzbarkeit zu gewährleisten. Falls du unsicher bist, ob du die Kosten absetzen kannst, empfiehlt es sich, einen Steuerberater zu Rate zu ziehen, der dir bei der konkreten Einschätzung helfen kann.

Welche Faktoren beeinflussen den Wert einer Immobilie?

Der Wert einer Immobilie wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die sowohl objektive Merkmale der Immobilie als auch externe Bedingungen umfassen.

Hier sind die wichtigsten Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen:

• Lage
• Größe und Grundriss
• Zustand der Immobilie
• Baujahr und Architektur
• Marktbedingungen
• Rechtliche und bürokratische Faktoren
• Ausstattung und Extras
• Lärmbelastung und Umweltfaktoren
• Nachhaltigkeit und ökologische Aspekte
• Soziodemographische Faktoren

Sollte ich den Wert meiner Immobilie professionell bewerten lassen?

Eine professionelle Immobilienbewertung ist sinnvoll, wenn du den besten Preis erzielen, eine rechtlich sichere Grundlage schaffen oder die Immobilie für spezifische Zwecke wie Verkauf, Finanzierung oder Steuererklärung bewerten lassen möchtest.

Ein professioneller Makler mit seinen Kontakten zu verschiedenen Experten schafft Klarheit und bewahrt Dich vor kostspieligen Fehlern.

Fazit

Ein Immobilienwert sollte stets von einem Experten bewertet werden, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. Ob ein Makler mit seinem Kontakt zu Gutachtern oder Online-Tools – die Wahl des richtigen Ansprechpartners hängt von deinem individuellen Bedarf ab. Für eine rechtssichere und marktgerechte Bewertung lohnt es sich, auf professionelle Unterstützung zu setzen.

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