Haus privat verkaufen – Ein Profi-Makler erklärt, wie es geht

Ein Haus privat zu verkaufen kann die Maklerprovision sparen, bringt aber auch einige Herausforderungen mit sich. Ohne Makler musst Du Dich selbst um Unterlagen, Preisfindung, Vermarktung, Besichtigungen und die Kaufabwicklung kümmern.

Doch ist es mit der richtigen Vorbereitung machbar? In diesem Artikel erklärt ein Profi-Makler, worauf Du achten musst, welche Fehler Du vermeiden solltest und wie Du den bestmöglichen Preis für deine Immobilie erzielst.

Kann man ein Haus auch privat verkaufen?

Ja, Du kannst ein Haus privat verkaufen, ohne einen Makler zu beauftragen. Das spart die Maklerprovision, erfordert aber mehr Eigeninitiative und eventuell erzielst Du nicht so einen hohen Verkaufspreis.

Ein Privatverkauf ist machbar, wenn Du Dir Zeit nimmst, den Markt sehr gut kennst und die Formalitäten beachtest. Wer sich unsicher ist, kann dennoch einen Makler oder bestimmte Dienstleistungen, wie die Vermarktung oder die Preisbewertung, in Anspruch nehmen.

Was ist in der Maklerprovision enthalten?

Die Maklerprovision umfasst in der Regel das komplette Servicepaket – vom unterzeichneten Maklervertrag bis hin zum erfolgreichen Notartermin.

Dazu gehören verschiedene Leistungen wie die Preiseinschätzung, die Erstellung eines hochwertigen Exposés, die Bearbeitung von Anfragen, das Organisieren und Durchführen von Besichtigungen, das Führen von Preisverhandlungen, die Beschaffung und Aufbereitung aller verkaufsrelevanten Dokumente, die Vorbereitung eines Kaufvertragsentwurfs bei einem konkreten Interessenten, die Bonitätsprüfung potenzieller Käufer sowie die finale Übergabe der Immobilie.

Was macht David&Jaques besonders?

Wir gehen über den Standard hinaus und bieten dir zusätzliche Services ohne Mehrkosten:

• Professionelle Immobilienfotografie im Wert von ca. 450 € – für eine perfekte Präsentation
• Einholen aller relevanten Dokumente inklusive Übernahme anfallender Gebühren (bis zu 150 €)
• Regelmäßige Verkaufs-Updates (mindestens 1x pro Woche), damit du immer informiert bist
• Komplette Kommunikation mit Käufern, Mietern, Entrümpelungsdiensten, Gärtnern & mehr
• Individuelle Marketing-Strategie, inklusive Social-Media-Content, maßgeschneidert für deine Immobilie

Unser Ziel ist ein reibungsloser Verkaufsprozess, bei dem deine Zufriedenheit an erster Stelle steht.

Haus ohne Makler verkaufen: Vor- und Nachteile

Wie verkauft man ein Haus ohne Makler?

Du möchtest dein Haus verkaufen? Das sind unsere vier wichtigsten Tipps:

1. Einwertung

In Deutschland sind überhöhte Preisvorstellungen oft nicht zielführend. Was heißt das? Der angesetzte Kaufpreis sollte nicht im übertriebenen Maße vom realistischen Wert der Immobilie abweichen.

Der typische Gedanke, „einen Anker“ zu werfen und die Immobilie 20-30 Prozent über dem realistischen Marktwert anzubieten, führt eher dazu, dass Deine Immobilie lange auf dem Markt verweilt und dadurch an Vertrauen verliert. Das sorgt wiederum dazu, dass Du den Kaufpreis öfter reduzieren musst und am Ende einen Kaufpreis, deutlich unter dem Marktwert erzielst. Wir nennen diesen Vorgang „Objekt verbrennen“. 

Verlasse dich nicht nur auf Online – Portale, sondern nutze eventuell auch Immobiliendatenbanken wie Sprengnetter, oder hole dir 2-3 Makler ins Haus, um Erst- und Zweitmeinungen zu erhalten.

2. Aufbereitung

Wie sagt man so schön: „Das Auge isst mit“ und ist in unserer Branche der Türöffner, um Interessenten in deine Immobilie zu locken.

Engagiere einen professionellen Foto-/ Videographen, spezialisiert auf Immobilien, damit du genug ansprechenden Content für alle Plattformen vorliegen hast. Beschreibe zudem deine Immobilie umfangreich, wahrheitsgemäß und detailliert. Halte die Beschreibung und die Bilder in einem Exposé fest. Hebe die Highlights hervor, übertreibe es aber nicht, um vor Ort keine Enttäuschung beim Interessenten auszulösen.

3. Marketing:

Auch ein privater Verkäufer kann seine Immobilie besser vermarkten, als nur Bilder auf Portale hochzuladen und Däumchen zu drehen. Informiere Dein Umfeld aktiv über den Verkauf – je mehr Menschen davon wissen, desto besser.

Nutze Deine privaten Social Media Profile und vielleicht auch die Deiner Angehörigen, um in „Storys“ zu posten, dass du verkaufst. Drucke Flyer aus und hänge sie aus, oder verbreite sie in der Nachbarschaft.

4. Besichtigung/Objektaufbereitung:

Sorge dafür, dass Deine Besichtigungen so angenehm und kompetent wie möglich ablaufen. Lies Dir die Protokolle der Eigentümerversammlungen durch, damit Du weißt, in welchem Zustand Deine Immobilie ist und welche Maßnahmen anstehen oder bereits durchgeführt wurden.

Dies hilft auch, deinen Verkaufspreis zu verargumentieren. Schau dir die Abrechnungen an, um nachvollziehen zu können, wie sich die monatl. Kosten zusammensetzen. Sprich eventuell mal mit der Hausverwaltung, um Thematiken im Haus (sollten welche anstehen) klären zu können.

Ein Mensch kauft in den meisten Fällen nur Dinge, von denen er überzeugt ist. Überzeugt wird man, durch Wissen. Je mehr der Interessent über Deine Immobilie aufgeklärt ist, umso klarer wird seine Entscheidung für, oder gegen den Kauf und Du sparst dir Zeit.

Wie läuft ein privater Hausverkauf ab?

Beim Immobilienverkauf durchläuft man typischerweise vier Phasen:

Phase 1: Entscheidungsfindung

In dieser Phase prüft der Eigentümer, ob und wann ein Verkauf sinnvoll ist. Wichtige Fragen sind hier: Was ist das Verkaufsziel? Welcher Preis soll erzielt werden? Verkaufe ich mit oder ohne Makler? Diese Phase legt die Basis für die weiteren Schritte.

Phase 2: Vorbereitung

Wenn Du ohne Makler verkaufst, musst Du jetzt die notwendigen Unterlagen sammeln (z. B. Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse) und eine Immobilienbewertung durchführen, um den Marktwert festzulegen. Eventuelle Renovierungen, die den Wert steigern könnten, werden ebenfalls überlegt und durchgeführt.

Phase 3: Vermarktung

In der Vermarktungsphase wird die Immobilie aktiv beworben, beispielsweise durch Online-Inserate, Exposés und Besichtigungen. Ziel ist es, möglichst viele potenzielle Käufer zu erreichen und zu überzeugen. Wenn Du ohne Makler verkaufst, musst Du Dich selbst um die Vermarktung kümmern. Kaufinteressenten werden geprüft, und Verhandlungen werden geführt. Ein Makler mit gutem Netzwerk hat bereits diverse Kaufinteressenten, die darauf warten, dass eine für sie passende Immobilie hereinkommt.

Phase 4: Der Abschluss

Wenn ein Käufer gefunden ist, wird der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet. Nach der Unterzeichnung erfolgen die Kaufpreiszahlung und die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Zuletzt wird die Immobilie offiziell an den Käufer übergeben, und der Verkauf ist abgeschlossen.

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FAQ: Häufige Fragen zum privaten Hausverkauf

Darf ich mein Haus trotz Makler privat verkaufen?

Einfacher Maklerauftrag

Ob Du Dein Haus trotz Makler privat verkaufen darfst, hängt von der Art des Maklervertrages ab. Beim einfachen Maklerauftrag hat der Immobilienverkäufer die Möglichkeit, mehrere Makler parallel zu beauftragen oder selbst aktiv einen Käufer für die Immobilie zu finden.

Gelingt es ihm, die Immobilie eigenständig zu verkaufen, ist er nicht verpflichtet, einem Makler eine Provision zu zahlen. Der Anspruch auf Provision entsteht gemäß § 652 BGB nur, wenn der Makler entweder nachweislich einen Käufer vermittelt oder den Verkauf aktiv unterstützt.

Ein Nachteil dieses Vertragsmodells liegt darin, dass sich Makler oft weniger engagieren, da sie nicht die alleinige Vermittlungsbefugnis haben und von anderen Maklern oder dem Verkäufer selbst übergangen werden können. Zusätzlich sind sie selten bereit, größere Ausgaben, etwa für Marketingmaßnahmen, zu übernehmen.

Einfacher Alleinauftrag

Beim einfachen Alleinauftrag wird der Makler vertraglich dazu verpflichtet, sich aktiv um den Verkauf der Immobilie zu bemühen. Im Gegenzug darf der Verkäufer keine weiteren Makler beauftragen, behält jedoch das Recht, den Verkauf selbst abzuwickeln.

Sollte der Eigentümer selbst einen Käufer finden, entsteht für den Makler kein Anspruch auf Provision. Diese Vertragsform bietet dem Makler mehr Sicherheit als ein einfacher Maklerauftrag, ohne jedoch vollständig exklusiv zu sein.

Qualifizierter Alleinauftrag

Ein qualifizierter Alleinauftrag geht über den einfachen Alleinauftrag hinaus. Hier verpflichtet sich der Verkäufer, sämtliche Kaufinteressenten an den beauftragten Makler zu verweisen und die Immobilie nicht selbst oder über andere Makler zu verkaufen.

Um die Einhaltung dieser Vereinbarung sicherzustellen, werden oft Vertragsstrafen oder Schadensersatzansprüche vereinbart, falls der Verkäufer die Klauseln verletzt.

Auf der anderen Seite bringt dieser Vertragstyp dem Verkäufer den Vorteil, dass der Makler intensiv am Verkauf arbeitet. Da dem Makler die Provision in jedem Fall zusteht, wird er in der Regel umfassende Werbemaßnahmen ergreifen und sich um einen möglichst hohen Verkaufspreis bemühen, da dies direkt seine Vergütung erhöht.

Welche Unterlagen brauche ich für einen privaten Hausverkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie benötigst du eine Reihe von Unterlagen, um potenziellen Käufern und Banken alle notwendigen Informationen bereitzustellen und den Verkaufsprozess reibungslos zu gestalten. Hier kommt eine Übersicht der wichtigsten Dokumente.

1. Immer notwendig

• Grundbuchauszug
• Grundriss und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Flurkarte/Lageplan
• Kopie des Personalausweises
• Gebäudeversicherungspolice
• Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen
• Mietvertag (falls vermietet)

2. Zusätzlich beim Hausverkauf

• Baupläne
• Baugenehmigung und Baubeschreibung
• Altlastenauskunft
• Nachweis über Abwasser- und Wasseranschlüsse
  

3. Beim Wohnungsverkauf

• Teilungserklärung
• Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan
• Hausgeldabrechnungen

4. Beim Verkauf von Teileigentum

• Teilungserklärung
• Gewerbliche Nutzungsgenehmigung
• Mietverträge (falls vermietet)

Vorsicht bei falschen oder fehlerhaften Unterlagen

Ein weiteres Beispiel für ein Risiko sind fehlende Protokolle von Eigentümerversammlungen, in denen wichtige Sanierungsmaßnahmen beschlossen wurden. Solche Sanierungen können eine erhebliche finanzielle Belastung für den neuen Eigentümer darstellen, insbesondere wenn diese Kosten unerwartet auf ihn zukommen.

Zudem können falsche Informationen zur Instandhaltungsrücklage dazu führen, dass der Verkäufer haftbar gemacht werden kann, wenn der Wirtschaftsplan nicht korrekt ist. Dies erhöht das Risiko einer Sonderumlage, was sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer nachteilig sein kann.

Schau dir auch unseren anderen Ratgeber zu diesem Thema an: Welche Dokumente brauche ich für den Immobilienverkauf?

Was kostet mich ein privater Hausverkauf?

Beim Verkauf eines Hauses können verschiedene Kosten und Gebühren anfallen, die individuell unterschiedlich sind. Meist sind es jedoch folgende:

Ausgaben	Beschreibung	Normalerweise
Maklerprovision	Bei Beauftragung eines Maklers	3,57 % bis 7,14 % des Verkaufspreises (normalerweise geteilt zwischen Käufer und Verkäufer)
Notarkosten	Für die Löschung von Grundschulden	ca. 0,2 % des Verkaufspreises
Energieausweis	Pflichtdokument	50 – 200 €
Vorfälligkeitsentschädigung	Bei vorzeitiger Ablösung eines Kredits	Variabel (je nach Restlaufzeit des Kredits)
Steuerliche Kosten	Spekulationssteuer (bei weniger als 10 Jahren Eigentum)	Abhängig vom Gewinn

Obwohl ein Immobilienmakler eine Provision bekommt, solltest Du dennoch immer einen für Deinen Immobilienverkauf engagieren. Er erzielt nicht nur höhere Verkaufspreise, sondern hilft Dir auch dabei schneller und ohne rechtliche Risiken zu verkaufen.

Ist ein privater Hausverkauf steuerpflichtig?

Beim Verkauf einer Immobilie können verschiedene Steuern anfallen, die Deinen Gewinn schmälern. Zu den wichtigsten zählen die Spekulationssteuer und die Gewerbesteuer. Während die Spekulationssteuer oft entfällt, wenn Du die Immobilie länger als zehn Jahre besitzt oder selbst genutzt hast, wird die Gewerbesteuer nur fällig, wenn der Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird.

Spekulationssteuern

• Was?
  Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die als privates Veräußerungsgeschäft gilt.
  
• Wie viel?
  Die Höhe richtet sich nach Deinem persönlichen Einkommensteuersatz und kann bis zu 42 % betragen (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).
  
• Wer?
  Sie betrifft private Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie nicht länger als zehn Jahre besitzen oder diese nicht ausschließlich selbst genutzt haben.
  
• Wann entfällt sie?
  – Nach 10 Jahren: Wenn die Immobilie länger als zehn Jahre in Deinem Besitz war.
  – Bei Eigennutzung: Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt hast – unabhängig von der Haltedauer.

So kannst Du den Verkauf steuerfrei gestalten, wenn die Bedingungen erfüllt sind.

Die Steuerlast hängt von Deinem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Hier ein Beispiel: Wenn Dein Gewinn 100.000 € beträgt und Dein Steuersatz 30 % beträgt, müsstest Du 30.000 € Spekulationssteuer zahlen.

Wenn Du mehr zu dem Thema erfahren möchtest, schau dir auch unseren anderen Ratgeber an: Spekulationsfrist bei Immobilien: Das musst Du wissen >

Tipp: Schau dir auch unseren 5-Steps-Sales-Report an:

Gewerbesteuern

• Was?
  Die Gewerbesteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn der Verkauf einer Immobilie als gewerbliche Tätigkeiteingestuft wird.
  
• Wie viel?
  Die Höhe hängt vom Gewerbesteuer-Hebesatz Deiner Gemeinde ab. Der Grundsteuersatz beträgt 3,5 %, multipliziert mit dem Hebesatz (z. B. 400 % = 14 %).
  
• Wer?
  Sie betrifft vor allem Verkäufer, die als gewerbliche Immobilienhändler gelten. Dies wird oft angenommen, wenn Du mehrere Immobilien in kurzer Zeit kaufst und verkaufst („Drei-Objekt-Grenze“).
  
• Wann entfällt sie?
  – Wenn der Verkauf Deiner Immobilie als privates Geschäft eingestuft wird.
  – Wenn Du die Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren nicht überschreitest.

Die Drei-Objekt-Grenze ist eine Faustregel, kann aber im Einzelfall unterschiedlich ausgelegt werden.

Fazit

Die Maklerprovision richtet sich nach den bundesweiten gesetzlichen Vorgaben. Beim Immobilienkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten jeweils zur Hälfte, sodass beide in der Regel 3,57 % des Kaufpreises zahlen.

Ein Makler lohnt sich in jedem Fall: Wir kümmern uns um alle notwendigen Dokumente, organisieren und führen Besichtigungen durch und begleiten Dich bis zum Notartermin – für einen reibungslosen und erfolgreichen Verkauf.

Dank unserer Erfahrung erzielen wir für Deine Immobilie den bestmöglichen Preis, sodass sich der Verkauf für Dich trotz Maklerprovision wirtschaftlich auszahlt.