Die Wohnflächenberechnung ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienbewertung und -verwertung. Ob beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie, eine präzise Berechnung der Quadratmeter ist unerlässlich, um Missverständnisse zu vermeiden und die korrekte Miete oder den richtigen Kaufpreis festzulegen.
In diesem Artikel zeigen wir Dir, wie Du die Wohnfläche korrekt berechnest, welche rechtlichen Vorgaben dabei zu beachten sind und welche Tools und Methoden Dir dabei helfen können. Lies weiter, um alles über die Berechnung Deiner Wohnfläche zu erfahren und Fehler zu vermeiden.
Wohnfläche, Grundfläche oder doch Nutzfläche? Das musst Du wissen!
Bei der Wohnflächenberechnung ist es entscheidend, zwischen Wohnfläche, Grundfläche und Nutzfläche zu unterscheiden.
Wohnfläche
Die Wohnfläche ist die Fläche, die tatsächlich als Wohnraum genutzt wird. Sie umfasst alle Räume, die regelmäßig zum Wohnen genutzt werden, wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Küchen. Räume wie Flure oder WCs zählen nur dann zur Wohnfläche, wenn sie direkt mit dem Wohnbereich verbunden sind und mindestens eine lichte Höhe von 2 Metern aufweisen.
Grundfläche
Die Grundfläche bezieht sich auf die gesamte Fläche eines Gebäudes, die durch die äußeren Wände begrenzt wird. Sie umfasst nicht nur die Wohnflächen, sondern auch Kellerräume, Garagen und andere Nebengebäude. Dabei wird die Fläche in der Regel auf das Erdgeschoss bezogen, ohne dabei Höhenangaben zu berücksichtigen.
Nutzfläche
Die Nutzfläche umfasst alle Flächen, die dem praktischen Gebrauch dienen. Hierzu zählen neben der Wohnfläche auch Abstellräume, Kellerräume, Dachböden und Garagen, die aber nicht unbedingt als Wohnraum genutzt werden. In vielen Fällen werden diese Flächen für Lagerzwecke oder als Werkstätten genutzt, was sie zu wichtigen, aber nicht direkt bewohnbaren Bereichen macht.
Wie berechnet man die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses?
Es gibt vier unterschiedliche Berechnungsarten für Wohnflächen, wobei DIN283 und die Zweite Berechnungsverordnung eher unüblich sind. Die zwei gängigsten sind:
Die Formel nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)
Die Wohnflächenverordnung (WoFIV) regelt in Deutschland die Berechnung der Wohnfläche. Die Formel zur Berechnung nach der WoFIV berücksichtigt verschiedene Flächenarten unterschiedlich, je nachdem, ob es sich um Räume mit bestimmter Deckenhöhe, schräge Wände oder Dachschrägen handelt.
Formel nach WoFIV:
- Räume mit einer Deckenhöhe von mindestens 2 Metern: Die Fläche wird zu 100 % angerechnet.
- Räume mit einer Deckenhöhe zwischen 1 Meter und 2 Metern: Diese Fläche wird zu 50 % angerechnet.
- Räume mit einer Deckenhöhe unter 1 Meter: Diese Fläche wird nicht berücksichtigt.
- Dachschrägen: Auch bei Dachschrägen gelten die gleichen Regeln wie bei normalen Wänden (ab einer Höhe von 2 Metern zu 100 %, zwischen 1 und 2 Metern zu 50 %, darunter nicht).
Beispiel:
Angenommen, Du hast eine Wohnung mit folgenden Räumen:
- Wohnzimmer: 20 m² (Deckenhöhe 2,5 Meter)
- Schlafzimmer: 15 m² (Deckenhöhe 1,8 Meter)
- Küche: 10 m² (Deckenhöhe 2 Meter)
- Dachboden (Nutzfläche): 25 m² (Deckenhöhe 1,5 Meter)
- Badezimmer: 8 m² (Deckenhöhe 2,2 Meter)
Berechnung nach WoFIV:
- Wohnzimmer: 20 m² (Deckenhöhe über 2 Meter) → 20 m² (volle Fläche wird angerechnet)
- Schlafzimmer: 15 m² (Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern) → 15 m² × 0,5 = 7,5 m²
- Küche: 10 m² (Deckenhöhe genau 2 Meter) → 10 m² (volle Fläche wird angerechnet)
- Dachboden: 25 m² (Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern) → 25 m² × 0,5 = 12,5 m²
- Badezimmer: 8 m² (Deckenhöhe über 2 Meter) → 8 m² (volle Fläche wird angerechnet)
Gesamtwohnfläche:
- Wohnzimmer: 20 m²
- Schlafzimmer: 7,5 m²
- Küche: 10 m²
- Dachboden: 12,5 m²
- Badezimmer: 8 m²
Gesamtwohnfläche = 20 + 7,5 + 10 + 12,5 + 8 = 58 m²
In diesem Beispiel würde die Gesamtwohnfläche der Wohnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) 58 m² betragen.
Die Formel nach DIN-Norm 277
Die DIN-Norm 277 regelt die Flächenberechnung von Gebäuden in Deutschland und unterscheidet sich von der WoFIV(Wohnflächenverordnung) insbesondere in der Berücksichtigung von Nutzflächen und Verkehrsflächen. Bei der DIN 277 werden verschiedene Arten von Flächen in einem Gebäude berücksichtigt, um eine detaillierte Gesamtfläche zu berechnen.
Die DIN 277 unterteilt die Flächenberechnung in Hauptnutzflächen, Nebennutzflächen und Verkehrsflächen. Diese Norm ist nicht speziell auf die Berechnung der Wohnfläche ausgerichtet, sondern auf die Gesamtfläche eines Gebäudes.
Formel nach DIN-Norm 277:
- Hauptnutzflächen (Wohnräume, Büros, etc.): Diese werden zu 100 % angerechnet.
- Nebennutzflächen (z.B. Abstellräume, Kellerräume): Diese werden in der Regel zu 50 % angerechnet, außer sie sind speziell als „Nutzfläche“ definiert.
- Verkehrsflächen (Flure, Treppenhäuser): Diese werden ebenfalls zu 100 % angerechnet, jedoch fließen sie in die Wohnflächenberechnung nach WoFIV nicht direkt ein.
Beispiel:
Angenommen, Du hast die gleiche Wohnung wie zuvor, aber jetzt nach DIN-Norm 277:
- Wohnzimmer: 20 m² (Hauptnutzfläche)
- Schlafzimmer: 15 m² (Hauptnutzfläche)
- Küche: 10 m² (Hauptnutzfläche)
- Dachboden: 25 m² (Nebennutzfläche, als Abstellraum genutzt)
- Badezimmer: 8 m² (Hauptnutzfläche)
- Flur: 10 m² (Verkehrsfläche)
Berechnung nach DIN-Norm 277:
- Wohnzimmer: 20 m² (Hauptnutzfläche) → 20 m² (volle Fläche wird angerechnet)
- Schlafzimmer: 15 m² (Hauptnutzfläche) → 15 m² (volle Fläche wird angerechnet)
- Küche: 10 m² (Hauptnutzfläche) → 10 m² (volle Fläche wird angerechnet)
- Dachboden (Nebennutzfläche): 25 m² → 25 m² × 0,5 = 12,5 m²
- Badezimmer: 8 m² (Hauptnutzfläche) → 8 m² (volle Fläche wird angerechnet)
- Flur (Verkehrsfläche): 10 m² → 10 m² (volle Fläche wird angerechnet)
Gesamtfläche nach DIN-Norm 277:
- Wohnzimmer: 20 m²
- Schlafzimmer: 15 m²
- Küche: 10 m²
- Dachboden: 12,5 m²
- Badezimmer: 8 m²
- Flur: 10 m²
Gesamtfläche = 20 + 15 + 10 + 12,5 + 8 + 10 = 75,5 m²
WoFIV vs. DIN-Norm 277
- Wohnfläche nach WoFIV: 58 m²
- Gesamtfläche nach DIN-Norm 277: 75,5 m²
Die DIN-Norm 277 berücksichtigt also mehr Flächenarten als die WoFIV, da sie auch Verkehrsflächen und Nebennutzflächen einbezieht, die in der Wohnflächenberechnung nach der WoFIV nicht berücksichtigt werden.
Wer kann meine Wohnfläche vermessen und berechnen?
Die Wohnfläche kann von verschiedenen Fachleuten vermessen und berechnet werden, je nach Bedarf und Präferenz. Hier sind einige der häufigsten Optionen:
1. Architekten
- Architekten sind qualifizierte Fachleute, die nicht nur bei der Planung von Neubauten oder Renovierungen helfen, sondern auch die exakte Berechnung der Wohnfläche übernehmen können. Sie sind in der Lage, alle relevanten Vorschriften zu berücksichtigen, wie z.B. die Wohnflächenverordnung (WoFIV) oder die DIN 277.
2. Bauingenieure
- Bauingenieure können ebenfalls eine präzise Flächenberechnung durchführen. Sie sind mit den verschiedenen Normen und Vorgaben vertraut, die für die Berechnung der Wohnfläche wichtig sind, und können den gesamten Bauprozess von der Planung bis zur Abrechnung begleiten.
3. Vermessungstechniker
- Vermessungstechniker sind darauf spezialisiert, exakte Messungen von Grundstücken und Gebäuden vorzunehmen. Sie können detaillierte Flächenberechnungen durchführen, sowohl für die Wohnfläche als auch für andere Flächenarten. Diese Fachleute können auch die Vermessung der Grundstücksgrenzen und der Gebäudeaußenwände übernehmen.
4. Immobiliengutachter oder Sachverständige
- Immobiliengutachter oder zertifizierte Sachverständige bieten ebenfalls Dienstleistungen zur Berechnung der Wohnfläche an, besonders wenn eine offizielle Bestätigung oder ein Gutachten benötigt wird, z.B. für den Immobilienverkauf oder die Vermietung.
5. Makler
- Einige Immobilienmakler bieten ebenfalls die Berechnung der Wohnfläche als Zusatzservice an, besonders wenn sie die Immobilie verkaufen oder vermieten. Wir von David & Jaques arbeiten mit Fachleuten (Architekten oder Vermessungstechnikern) zusammen, um die Fläche genau zu ermitteln.
Was muss man beachten?
Wenn Du die Wohnfläche für rechtliche Zwecke (z.B. Mietverträge oder Immobilienverkauf) benötigst, ist es sinnvoll, auf eine fachgerechte Messung und Berechnung durch eine qualifizierte Person oder ein Unternehmen zu setzen, um spätere rechtliche Probleme zu vermeiden.
Was kostet eine Wohnflächenbrechnung?
Die Kosten für eine Wohnflächenberechnung hängen stark vom Umfang der Arbeit und dem Dienstleister ab. Für eine einfache Berechnung ohne Gutachten solltest Du mit 150 bis 300 Euro rechnen. Wenn Du ein offizielles Gutachten benötigst, können die Kosten auch 500 bis 800 Euro betragen.
Vertraue auf unsere Expertise bei David & Jacques! Wenn Du Deine Wohnfläche präzise berechnen lassen möchtest, sind wir der richtige Partner für Dich.
Wir kümmern uns um alles – von der ersten Messung bis zur fertigen Berechnung. Als Teil unserer umfassenden Maklerdienstleistungen beauftragen wir für Dich sogar unseren In-House-Vermesser. All dies ist bereits in unserer Maklercourtage enthalten – es entstehen keine zusätzlichen Kosten für Dich!
Kontaktiere uns noch heute und überlasse uns den Rest! Starte dazu am besten mit unserem kostenlosen Immobilienwert-Rechner:
Wie viel ist Deine Immobilie wert?
Finde es Jetzt in 2 Minuten heraus!
- 47 Bewertungen in den letzten 24h
So berechnest du die Wohnfläche bei Dachschrägen
Die Berechnung der Wohnfläche bei Dachschrägen folgt speziellen Regeln, um die unterschiedlichen Höhenverhältnisse der Räume zu berücksichtigen.
Laut der Wohnflächenverordnung (WoFIV) werden Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern zu 100 % zur Wohnfläche angerechnet. Wenn die Deckenhöhe zwischen 1 Meter und 2 Metern liegt, wird die Fläche zur Hälfte (50 %) angerechnet.
Flächen mit einer Deckenhöhe von unter 1 Meter werden nicht zur Wohnfläche gezählt, da sie nicht als nutzbar gelten. Dies gilt insbesondere für Dachschrägen, bei denen die Flächen entlang der Schräge entsprechend den Höhenverhältnissen anteilig berechnet werden.
Wie berechne ich die Wohnfläche bei einer Terasse oder Balkon?
Terrassen oder Balkone zählen nach der WoFIV grundsätzlich nicht vollständig zur Wohnfläche. In der Regel werden sie nur zu 25 % bis 50 % der Fläche angerechnet, je nachdem, ob sie überdacht sind oder nicht.
Eine überdachte Terrasse wird in der Regel mit 50 % der Fläche angerechnet, während eine nicht überdachte Terrasse nur zu 25 % zur Wohnfläche beiträgt. Diese Berechnung basiert darauf, dass Terrassen und Balkone als Nutzflächen gelten, jedoch nicht direkt zum bewohnbaren Innenraum zählen.
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Nicht zur Wohnfläche zählen Räume, die keine direkte Nutzung als Wohnraum bieten oder nur eingeschränkt nutzbar sind. Hierzu gehören Kellerräume, Heizungsräume, Waschküchen, Garagen und Abstellkammern, sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind.
Auch Dachböden oder Lagerräume fallen unter diese Kategorie, solange sie nicht den Anforderungen der Wohnflächenverordnung entsprechen (z. B. ausreichende Deckenhöhe). Ebenso zählen Flure und Treppenhäuser, die keine eigenen Wohnzwecke erfüllen, nicht zur Wohnfläche.
Wohnflächenberechnung: PDF-Vorlage zum Ausfüllen
Wenn Du die Wohnfläche Deiner Immobilie berechnen möchtest, kannst Du dafür ganz einfach unsere kostenlose PDF-Vorlage zum Ausfüllen herunterladen:
Mit welchem Messgerät vermisst man eine Immobilie?
Ein Laserentfernungsmesser ist ein präzises und einfach zu bedienendes Messgerät, das bei der Vermessung von Immobilien sehr hilfreich ist und dafür meistens zum Einsatz kommt.
Der Laserentfernungsmesser misst die Entfernung zwischen dem Gerät und einem Zielpunkt (z.B. einer Wand oder einer anderen Fläche) mit Hilfe von Laserstrahlen. Diese Geräte arbeiten in der Regel mit Ultraschall oder Lichtimpulsen, die den Abstand auf der Grundlage der Zeit messen, die der Impuls benötigt, um zurückzukehren.
Vorteile des Laserentfernungsmessers:
- Präzision: Laserentfernungsmesser bieten eine hohe Messgenauigkeit und sind in der Lage, Entfernungen bis zu mehreren hundert Metern mit einer Genauigkeit von ±1-2 mm zu messen.
- Schnelligkeit: Die Messung erfolgt in Sekunden, was den Prozess schneller und effizienter macht.
- Vielseitigkeit: Sie sind in der Lage, nicht nur Entfernungen zu messen, sondern auch Flächen, Volumen und sogar die Höhe von Objekten zu berechnen, wenn sie richtig verwendet werden.
- Benutzerfreundlichkeit: Laserentfernungsmesser sind einfach zu bedienen und erfordern keine speziellen Kenntnisse, was sie auch für nicht-professionelle Nutzer zugänglich macht.
Was ist eine qualifizierte Wohnflächenberechnung?
Eine qualifizierte Wohnflächenberechnung ist eine präzise und normgerechte Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche einer Immobilie, die durch Fachleute wie Architekt*innen oder Bauingenieur*innen durchgeführt wird. Sie erfolgt nach festgelegten Rechtsvorschriften wie der Wohnflächenverordnung (WoFIV) oder der DIN-Norm 277 und berücksichtigt alle relevanten Faktoren, wie Deckenhöhe, Schräge, Kniestockhöhe und die Nutzung von Räumen.
Eine qualifizierte Berechnung stellt sicher, dass die Flächenangaben korrekt und rechtlich bindend sind, was besonders wichtig ist, wenn die Wohnfläche für Mietverträge, Immobilienverkäufe oder Bankfinanzierungen verwendet wird. Hierbei wird auch sichergestellt, dass alle relevanten Vorschriften und Normen eingehalten werden, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden.
Was passiert bei falscher Wohnflächenberechnung?
Eine falsche Wohnflächenberechnung kann weitreichende rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben. Besonders bei Mietverhältnissen, Kaufverträgen oder bei der Festlegung von Immobilienwerten kann eine ungenaue Berechnung zu Problemen führen:
- Mietverträge: Wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde, können sich die Mietkosten verändern. Bei zu kleiner angegebener Fläche könnte der Mieter zu viel zahlen. Umgekehrt könnte bei einer größeren Wohnfläche der Vermieter in der Regel eine höhere Miete verlangen.
- Kaufpreis: Eine fehlerhafte Berechnung kann auch dazu führen, dass eine Immobilie zu einem höheren oder niedrigeren Preis verkauft wird, als sie tatsächlich wert ist. Bei größeren Abweichungen könnte dies zu Rechtsstreitigkeiten führen oder dazu, dass Du Deine Immobilie günstiger verkaufst als Du solltest.
- Verzögerungen bei Finanzierungen: Banken und Finanzinstitute stützen sich auf korrekte Wohnflächenangaben, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Eine falsche Berechnung kann daher zu Problemen bei der Kreditvergabe oder zu Verzögerungen führen.
- Rechtliche Konsequenzen: Falls eine falsche Berechnung absichtlich oder grob fahrlässig durchgeführt wird, könnten rechtliche Schritte gegen die verantwortliche Partei eingeleitet werden, insbesondere wenn dies zu finanziellen Verlusten führt.
In vielen Fällen ist es daher ratsam, die Wohnfläche durch einen Fachmann berechnen zu lassen, um rechtliche und finanzielle Risiken zu vermeiden.
Fazit
Die genaue Berechnung der Wohnfläche ist nicht nur für Immobilienverkäufe und Mietverträge von großer Bedeutung, sondern auch für die faire Preisgestaltung und die ordnungsgemäße Nutzung von Räumen.
Achte dabei auf gesetzliche Vorgaben wie die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die DIN-Norm 277, um rechtliche und finanzielle Probleme zu vermeiden. Eine präzise Wohnflächenberechnung sorgt für Klarheit und schützt Dich vor unerwünschten Konsequenzen.
Du möchtest die genaue Wohnfläche Deiner Immobilie zu berechnen? Vertraue auf unsere Expertise bei David & Jacques! Wir kümmern uns um alles – von der präzisen Messung bis zur rechtssicheren Berechnung.
Kontaktiere uns noch heute, um Deine Wohnfläche schnell und zuverlässig ermitteln zu lassen. Ohne zusätzlichen Aufwand und ohne versteckte Kosten – alles ist bereits in unserer Maklercourtage enthalten!