Beim Immobilienverkauf oder einer Erbschaft tauchen oft zwei Begriffe auf, die leicht verwechselt werden: Verkehrswert und Marktwert. Beide beschreiben den Wert einer Immobilie – doch sie tun es aus ganz unterschiedlichen Perspektiven.
Der Verkehrswert ist ein objektiv ermittelter Richtwert, etwa für Gutachten oder steuerliche Zwecke. Der Marktwert hingegen ist der Preis, der am Ende tatsächlich auf dem Markt erzielt wird – beeinflusst von Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick.
Warum ist dieser Unterschied wichtig? Für Eigentümer und Verkäufer, um realistische Preisvorstellungen zu entwickeln. Für Käufer, um nicht zu viel zu zahlen. Für Erben, weil der Verkehrswert Grundlage für steuerliche Bewertungen ist. Und für alle Beteiligten ist klar: Wer den Unterschied kennt, trifft die besseren Entscheidungen.
In diesem Artikel erfährst Du alle relevanten Fakten rund ums Thema Verkehrswert und Marktwert, sodass Du für einen anstehenden Immobilientransfer bestens vorbereitet bist.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist der objektive Wert, den sie zum Bewertungszeitpunkt am Markt erzielen würde – unter normalen Bedingungen. Die rechtliche Grundlage dafür liefert § 194 Baugesetzbuch (BauGB):
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Das bedeutet: Der Verkehrswert ist ein neutraler, nicht spekulativer Wert – er geht davon aus, dass es keine besonderen Drucksituationen, persönlichen Interessen oder Liebhaberpreise gibt.
Wofür wird der Verkehrswert benötigt?
Der Verkehrswert wird in vielen rechtlichen und finanziellen Situationen benötigt, insbesondere wenn ein objektiver Immobilienwert gefordert ist. Dazu gehören:
- Scheidung: Zur gerechten Vermögensaufteilung zwischen den Ehepartnern.
- Erbschaft und Schenkung: Als Grundlage für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer beim Finanzamt.
- Zwangsversteigerung: Zur Festsetzung des sogenannten Verkehrswertes als Mindestgebot bei der Versteigerung.
- Finanzamt / Steuererklärung: Bei Vermögensbewertungen, Entnahmen aus dem Betriebsvermögen oder steuerlich relevanten Übertragungen.
- Betreuung & Vormundschaft: Zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie im Rahmen von gerichtlichen Entscheidungen.
- Vermögensübersichten: z. B. für Banken, Versicherungen oder Insolvenzverwalter.
Wer ermittelt den Verkehrswert – und wie?
Der Verkehrswert wird in der Regel von zertifizierten Gutachtern oder öffentlich bestellten Sachverständigenermittelt. In komplexen oder amtlichen Fällen wird ein Verkehrswertgutachten erstellt, das detailliert dokumentiert, wie der Wert zustande kommt.
Die Wertermittlung erfolgt nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und basiert auf drei anerkannten Verfahren:
- Vergleichswertverfahren: Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten.
- Ertragswertverfahren: Anwendung bei vermieteten Objekten, basierend auf Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten.
- Sachwertverfahren: Für selbstgenutzte Immobilien (z. B. Einfamilienhäuser), bei denen der Wert auf Basis von Baukosten und Bodenwert berechnet wird.
Die Wahl des Verfahrens hängt vom Objekttyp und dem Verwendungszweck ab. Ein professionell ermittelter Verkehrswert schafft Transparenz und Rechtssicherheit – besonders bei rechtlich relevanten Entscheidungen.
Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert einer Immobilie beschreibt den Preis, den ein Käufer tatsächlich bereit ist zu zahlen – unter den aktuellen Marktbedingungen. Anders als der objektiv ermittelte Verkehrswert (nach § 194 BauGB) orientiert sich der Marktwert stärker an Angebot und Nachfrage sowie an subjektiven Faktoren wie Verhandlungsgeschick, Timing oder der Beliebtheit einer Lage.
Alltagsverständnis vs. Fachbegriff
Im Alltag wird der Marktwert oft mit dem „Verkaufspreis“ gleichgesetzt – also dem, was man für ein Haus oder eine Wohnung „bekommen kann“. In der Fachwelt wird der Marktwert jedoch als dynamischer Wert verstanden, der durch den aktuellen Immobilienmarkt beeinflusst wird. Er schwankt je nach Konjunktur, Zinsniveau, regionaler Nachfrage und anderen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Wie kommt der Marktwert zustande?
Der Marktwert entsteht durch das Zusammenspiel verschiedener Faktoren:
- Nachfrage und Angebot: Ist die Nachfrage hoch (z. B. in Ballungsräumen), steigen die Preise. Gibt es mehr Angebot als Nachfrage, sinkt der Marktwert tendenziell.
- Lage und Objektmerkmale: Makrolage (Stadt, Region) und Mikrolage (Nachbarschaft, Anbindung, Infrastruktur) wirken sich stark auf den Marktwert aus – ebenso wie Zustand, Ausstattung und Modernisierungsgrad des Objekts.
- Timing: Der Marktwert kann saisonal oder konjunkturell schwanken. Wer in einem Verkäufermarkt verkauft, erzielt meist höhere Preise als in einem Käufermarkt.
- Emotionen und Wettbewerb: Bieterverfahren, Liebhaberpreise oder emotionale Kaufentscheidungen können den Marktwert kurzfristig deutlich über den Verkehrswert treiben.
Rolle von Maklern, Gutachtern und Online-Rechnern
- Immobilienmakler bringen Erfahrung aus der Praxis mit und kennen den lokalen Markt sehr genau. Sie können eine realistische Einschätzung des Marktwerts liefern – basierend auf vergleichbaren Verkäufen, Nachfrageentwicklung und Verhandlungspraxis.
- Sachverständige oder Gutachter können auch den Marktwert ermitteln, vor allem wenn ein fundiertes Gutachten benötigt wird – zum Beispiel bei Erbschaften oder Scheidungen.
- Online-Rechner bieten eine erste grobe Orientierung zum Marktwert – basierend auf Algorithmen, Vergleichsdaten und regionalen Preistrends. Sie ersetzen jedoch keine individuelle Bewertung durch einen Experten, sind aber ein nützlicher Einstieg in die Wertermittlung.
Unterschied Verkehrswert vs. Marktwert
| Kriterium | Verkehrswert | Marktwert |
|---|---|---|
| Definition | Gesetzlich definiert in § 194 BauGB | Kein fest definierter Begriff, beschreibt den am Markt erzielbaren Preis |
| Ziel | Objektive Bewertung einer Immobilie zum Stichtag | Subjektive Einschätzung des am Markt möglichen Verkaufspreises |
| Anwendung | Behörden, Gerichte, Gutachter (z. B. bei Scheidung, Erbschaft, Zwangsversteigerung) | Immobilienverkauf, Kaufpreisverhandlungen, Angebotserstellung |
| Berechnungsgrundlage | Sach-, Ertrags- oder Vergleichswertverfahren mit festgelegten Richtlinien | Angebot und Nachfrage, aktueller Immobilienmarkt, Emotionen, Timing |
| Ermittelt durch | Staatlich anerkannte Gutachter oder Sachverständige | Makler, Eigentümer oder Käufer (ggf. gestützt durch Marktanalysen) |
| Genauigkeit | Objektiv, nachvollziehbar, rechtlich belastbar | Schwankend, abhängig vom Marktumfeld und Verkaufsstrategie |
| Typischer Nutzen | Steuerliche Bewertung, gerichtliche Auseinandersetzungen, Beleihungswert |
Was ist höher: Verkehrswert oder Marktwert?
Ob der Marktwert oder der Verkehrswert einer Immobilie höher ist, lässt sich nicht pauschal sagen – denn beide Werte entstehen auf unterschiedliche Weise und können je nach Situation deutlich voneinander abweichen.
Der Verkehrswert wird objektiv und normbasiert (nach § 194 BauGB) von Sachverständigen ermittelt. Er spiegelt den durchschnittlich erzielbaren Wert unter normalen Marktbedingungen wider – ohne Berücksichtigung besonderer Umstände oder individueller Interessen.
Der Marktwert hingegen ist der tatsächlich erzielte oder erzielbare Preis am Markt – geprägt von Angebot, Nachfrage, Timing, Emotionen und Verhandlungsgeschick.
Wann liegt der Marktwert über dem Verkehrswert?
- Hohe Nachfrage: In begehrten Lagen mit knappem Angebot kann der Marktwert deutlich höher liegen, weil Käufer bereit sind, mehr zu zahlen als ein Gutachten vorgibt.
- Bieterverfahren / Liebhaberobjekte: Bei besonderen Immobilien (z. B. Altbau mit Charme, top sanierte Stadtvilla) zahlen Käufer oft mehr – besonders, wenn mehrere Interessenten konkurrieren.
- Emotionale Kaufentscheidungen: Wenn sich ein Käufer „verliebt“ oder das Objekt perfekt passt, wird der Verkehrswert schnell übertroffen.
- Schnelles Handeln gewünscht: Verkäufer, die kein offizielles Gutachten erstellen lassen, orientieren sich eher am aktuellen Marktgeschehen – was zu höheren Verkaufspreisen führen kann.
Wann liegt der Verkehrswert über dem Marktwert?
- Geringe Nachfrage / strukturschwache Lage: In ländlichen Regionen oder bei ungünstiger Infrastruktur kann der am Markt erzielbare Preis unter dem Verkehrswert liegen.
- Mängel, die nicht im Gutachten berücksichtigt sind: Bei Besichtigungen entdeckte Schäden oder Sanierungsbedarf können den tatsächlichen Marktwert drücken.
- Verhandlungsspielraum oder Zeitdruck: Muss schnell verkauft werden, sinkt der Preis oft – unabhängig vom objektiv ermittelten Wert.
- Schwache Marktlage / steigende Zinsen: Bei hoher Inflation oder sinkender Nachfrage kann die Zahlungsbereitschaft der Käufer niedriger ausfallen als der errechnete Verkehrswert.
Der Verkehrswert ist eine solide Bewertungsgrundlage – der Marktwert hingegen ist das, was Käufer wirklich zu zahlen bereit sind. In dynamischen Märkten liegt der Marktwert oft über, in schwachen Märkten auch mal unter dem Verkehrswert. Wer verkaufen will, sollte beide Werte kennen – und wissen, wo die eigene Immobilie aktuell steht.
Warum der Unterschied wichtig ist
„Der Verkehrswert ist ein objektiver Wert – er beschreibt den durchschnittlich erzielbaren Preis unter normalen Marktbedingungen (§ 194 BauGB). Der Marktwert hingegen ergibt sich aus der konkreten Nachfrage und Marktsituation zum Verkaufszeitpunkt. In der Praxis kann der tatsächliche Kaufpreis (Marktwert) über oder unter dem Verkehrswert liegen – etwa bei hoher Nachfrage oder einem besonders gefragten Objekt.“
– David Schmidthöfer
Verkaufsberater
Der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert ist nicht nur eine theoretische Unterscheidung – er hat ganz konkrete Auswirkungen in der Praxis. Während der Verkehrswert objektiv und unter standardisierten Annahmen ermittelt wird, spielt der Marktwert im realen Verkaufsprozess eine dynamische Rolle. Faktoren wie die aktuelle Marktlage, die Verhandlungssituation oder die Mikrolage der Immobilie können den tatsächlichen Marktwert erheblich beeinflussen – nach oben oder unten.
Eine Immobilie in einer stark nachgefragten Stadtlage kann am Markt deutlich höhere Preise erzielen als ihr Verkehrswert vermuten lässt – etwa durch emotionale Käuferentscheidungen, Bieterverfahren oder ein knappes Angebot. Umgekehrt kann eine Immobilie trotz hohem Verkehrswert schwer verkäuflich sein, wenn etwa die Lage als unattraktiv gilt oder strukturelle Mängel vorhanden sind.
Preisverhandlung
Der Unterschied ist auch entscheidend bei der Preisverhandlung: Während Käufer sich gern auf ein Gutachten mit dem Verkehrswert berufen, orientieren sich Verkäufer am Marktwert – also an dem, was vergleichbare Immobilien tatsächlich erzielen. Wer den Unterschied kennt, kann realistischer argumentieren und strategischer verhandeln.
Steuern
Auch bei steuerlichen Themen, etwa der Erbschafts- oder Schenkungssteuer, spielt der Verkehrswert eine wichtige Rolle. Hier wird die Immobilie meist anhand des Verkehrswerts bewertet – ein zu hoher oder zu niedriger Wert kann direkte Auswirkungen auf die Höhe der Steuerlast haben.
Finanzierung
Nicht zuletzt ist der Unterschied relevant für die Finanzierung: Banken bewerten Immobilien in der Regel auf Basis des Beleihungswerts, der sich oft am Verkehrswert orientiert – nicht am theoretisch erzielbaren Marktpreis. Das hat Einfluss auf die Höhe des möglichen Darlehens und damit auf die Finanzierungsspielräume.
Fazit: Wer den Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert versteht, ist bei Verkauf, Vererbung und Finanzierung klar im Vorteil.
Wer darf den Verkehrswert oder Marktwert ermitteln?
Die Wertermittlung einer Immobilie ist kein geschützter Begriff – doch je nachdem, wofür der Wert benötigt wird (z. B. vor Gericht, fürs Finanzamt oder zur Preisverhandlung), spielt es eine große Rolle, wer den Wert ermittelt und wie rechtssicher das Ergebnis ist. Hier ein Überblick über die wichtigsten Akteure:
1. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
Diese Experten sind von einer IHK oder einer Kammer öffentlich bestellt und vereidigt – sie gelten als besonders qualifiziert und unabhängig. Sie dürfen rechtsgültige Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erstellen, etwa für:
- Erbschaften oder Schenkungen (Finanzamt)
- Scheidungsverfahren (Gericht)
- Zwangsversteigerungen
- Vormundschaften und Betreuungsangelegenheiten
Das Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen wird rechtlich anerkannt und ist meist umfangreich und gerichtsfest.
2. Immobiliengutachter / freie Sachverständige
Auch freie Immobiliengutachter können Verkehrswerte ermitteln, z. B. nach der ImmoWertV(Immobilienwertermittlungsverordnung). Viele sind zertifiziert (z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024) und verfügen über fundierte Fachkenntnisse.
Sie erstellen:
- Markt- oder Verkehrswertgutachten für Privatpersonen
- Bewertungen für Banken, Versicherungen, Notare oder Steuerberater
- Expertisen bei Kauf- oder Verkaufsentscheidungen
Obwohl ihre Gutachten nicht automatisch rechtlich bindend sind wie die von öffentlich bestellten Sachverständigen, sind sie für viele Zwecke absolut ausreichend – vor allem im privaten Bereich.
3. Immobilienmakler
Makler sind zwar keine sachverständig im rechtlichen Sinne, haben aber dennoch fundierte Marktkenntnisse und können realistische Marktwerteinschätzungen abgeben, vor allem für den aktuellen Verkaufswert einer Immobilie.
Wir von David & Jaques bieten:
- Marktwertermittlungen oder Preisempfehlungen auf Basis regionaler Vergleichsdaten
- Unterstützung bei der Preisfindung für den Verkauf
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FAQ: Häufige Fragen zum Marktwert und Verkehrswert
Was ist der Unterschied zwischen Marktwert und Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist ein objektiv ermittelter Richtwert nach gesetzlichen Vorgaben – der Marktwert ist der tatsächliche Preis, der am Markt erzielt werden kann.
Ist der Verkehrswert niedriger als der Marktwert?
Nicht immer – in gefragten Lagen kann der Marktwert höher sein, in schwachen Märkten auch niedriger. Es hängt vom Einzelfall ab.
Wie genau ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist eine fundierte Schätzung unter normalen Marktbedingungen – er ist rechtlich anerkannt, aber kein garantierter Verkaufspreis.
Wer bestimmt den Marktwert einer Immobilie?
Der Marktwert ergibt sich aus Angebot, Nachfrage und Verhandlungen – Makler, Gutachter oder Vergleichsportale können ihn realistisch einschätzen.
Fazit: Welcher Wert zählt wann?
Verkehrswert und Marktwert klingen ähnlich, erfüllen aber unterschiedliche Zwecke:
- Der Verkehrswert ist rechtlich relevant, objektiv und standardisiert – er wird bei Erbschaften, Scheidungen, gerichtlichen Auseinandersetzungen oder für das Finanzamt benötigt.
- Der Marktwert spiegelt den tatsächlichen Verkaufspreis wider, den Du auf dem Immobilienmarkt erzielen kannst – beeinflusst durch Nachfrage, Lage und Verhandlung.
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