Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann steuerliche Folgen haben – abhängig von Faktoren wie der Haltedauer, der Nutzung und der Besitzform.
Während private Eigentümer unter bestimmten Bedingungen steuerfrei verkaufen können, unterliegt der Verkauf aus dem Betriebsvermögen immer der Steuerpflicht.
In diesem Artikel erfährst Du, welche Steuern anfallen, wie sich die Steuerlast reduzieren lässt und worauf Du besonders achten solltest.
Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses
„Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es einige steuerliche Besonderheiten zu beachten.
Für die ertragsteuerliche Beurteilung kommt es darauf an, ob sich das Mehrfamilienhaus im Privat- oder im Betriebsvermögen befindet. Beim Betriebsvermögen unterliegt der Gewinn unabhängig von der Haltedauer der Besteuerung. Im Privatvermögen ist der Verkauf nur steuerpflichtig, wenn er innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses unterliegt auch der Grunderwerbsteuer. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt in der Regel zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Die Grunderwerbsteuer hat der Käufer zu tragen.“
Diese Steuern können beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses anfallen
Spekulationssteuern
Was? Die Spekulationssteuer ist eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die als privates Veräußerungsgeschäft gilt.
Wie viel? Die Höhe richtet sich nach Deinem persönlichen Einkommensteuersatz und kann bis zu 42 % betragen (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer).
Wer? Sie betrifft private Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie nicht länger als zehn Jahre besitzen oder diese nicht ausschließlich selbst genutzt haben.
Wann entfällt sie? – Nach 10 Jahren: Wenn die Immobilie länger als zehn Jahre in Deinem Besitz war. – Bei Eigennutzung: Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorherigen Jahren selbst bewohnt hast – unabhängig von der Haltedauer.
So kannst Du den Verkauf steuerfrei gestalten, wenn die Bedingungen erfüllt sind.
Spekulationssteuer Rechner
Gewerbesteuern
Was? Die Gewerbesteuer ist eine Steuer, die anfällt, wenn der Verkauf einer Immobilie als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird.
Wie viel? Die Höhe hängt vom Gewerbesteuer-Hebesatz Deiner Gemeinde ab. Der Steuermesszahl beträgt 3,5 %, multipliziert mit dem Hebesatz (z. B. 400 % = 14 %).
Wer? Sie betrifft vor allem Verkäufer, die als gewerbliche Immobilienhändler gelten. Dies wird oft angenommen, wenn Du mehrere Immobilien in kurzer Zeit kaufst und verkaufst („Drei-Objekt-Grenze“).
Wann entfällt sie? – Wenn der Verkauf Deiner Immobilie als privates Geschäft eingestuft wird. – Wenn Du die Drei-Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren nicht überschreitest.
So berechnest Du die Steuern beim Hausverkauf
Spekulationssteuern
Der Spekulationsgewinn ist der Betrag, den Du aus dem Verkauf der Immobilie erzielst, abzüglich bestimmter Kosten. So berechnest Du ihn in mehreren Schritten:
Anschaffungskosten: Dazu gehören der Kaufpreis der Immobilie sowie die Nebenkosten des Kaufs (z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision).
Abzugsfähige Kosten: – Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen, die den Wert der Immobilie steigern. – Verkaufsnebenkosten (z. B. Maklergebühren, Notarkosten beim Verkauf).
2. Hinzurechnung des Spekulationsgewinns zum Einkommen
Der ermittelte Gewinn wird zu Deinem zu versteuernden Einkommen des Verkaufsjahres hinzugerechnet.
3. Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz
Der Spekulationsgewinn unterliegt Deinem individuellen Einkommensteuersatz. Dieser liegt zwischen 0 % (bei sehr niedrigem Einkommen) und 42 % (Spitzensteuersatz, ggf. 45 % bei der Reichensteuer). Zusätzlich können Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer anfallen.
Wenn Dein persönlicher Einkommensteuersatz 30 % beträgt: 85.000 € × 30 % = 25.500 € Spekulationssteuer
Wann entfällt die Spekulationssteuer?
Bei einer Haltedauer von mehr als 10 Jahren.
Bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den zwei vorherigen Jahren.
Gewerbesteuern
Die Berechnung der Gewerbesteuer für den Verkauf einer Immobilie ist komplexer, da sie von mehreren Faktoren abhängt. Hier ist eine vereinfachte Übersicht:
1. Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns
Der steuerpflichtige Gewinn wird ähnlich wie bei der Spekulationssteuer berechnet:
Anschaffungskosten: Der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie sowie Nebenkosten des Kaufs (Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren).
Abzugsfähige Kosten: Renovierungen, Modernisierungen und Verkaufsnebenkosten, die den Wert der Immobilie steigern oder direkt mit dem Verkauf in Zusammenhang stehen.
2. Berechnung der Gewerbesteuer
Die Gewerbesteuer basiert auf dem Gewinn aus dem Immobilienverkauf und wird mit einem Gewerbesteuer-Hebesatz berechnet.
Formel: Steuerpflichtiger Gewinn × 3,5 % (Gewerbesteuermessbetrag) × Hebesatz der Gemeinde = Gewerbesteuer
Der Gewerbesteuermessbetrag ist immer 3,5 % des steuerpflichtigen Gewinns.
Der Hebesatz ist je nach Gemeinde unterschiedlich (z. B. 300 %, 400 %, 490 %).
1. Gewerbesteuermessbetrag: 120.000 € × 3,5 % = 4.200 € 2. Hebesatz der Gemeinde (z. B. 400 %): 4.200 € × 400 % = 16.800 € Gewerbesteuer
Wann entfällt die Gewerbesteuer?
Keine gewerbliche Tätigkeit: Wenn der Verkauf als privates Geschäft gilt (z. B. Einzelfälle, keine regelmäßige Verkaufsabsicht).
Drei-Objekt-Grenze: Die Drei-Objekt-Grenze ist ein Indiz, aber keine absolute Regel. Auch der Verkauf von weniger als drei Objekten kann unter bestimmten Umständen als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden, z. B. wenn eine klare Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist oder der Eigentümer weitere Bautätigkeiten durchführt.
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So kannst Du Steuern beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sparen
Du möchtest den Verkauf deines Mehrfamilienhauses steuerlich möglichst gut angehen? Dann sind hier sechs Punkte, die Du laut SteuerberaterDaniel Sahm beachten kannst:
Falls eine der Wohnungen im Mehrfamilienhaus vom Eigentümer selbst genutzt wurde, kann dies dazu führen, dass zumindest ein Teil des Veräußerungsgewinns steuerfrei bleibt. Dazu muss die Wohnung mindestens im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorherigen Jahren selbst genutzt worden sein.
Wenn das Mehrfamilienhaus länger als zehn Jahre im Besitz ist, sind die Gewinne aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei. Dies gilt als private Vermögensverwaltung und ist eine der effektivsten Methoden, um Steuern zu sparen.
Der Verkauf von bis zu drei Objekten innerhalb von fünf Jahren wird nicht als gewerblicher Grundstückshandel angesehen. Dies kann helfen, die steuerliche Belastung zu minimieren, da gewerblicher Grundstückshandel zu einer höheren Steuerlast führen kann.
Während der Besitzzeit können steuerliche Vorteile durch die Abschreibung der Immobilie sowie durch die Absetzung von Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, genutzt werden. Diese können die steuerliche Belastung während der Besitzzeit reduzieren.
Wenn vor dem Verkauf Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die den Wert der Immobilie erhöhen, können diese Kosten unter bestimmten Umständen steuerlich geltend gemacht werden. Allerdings sollte darauf geachtet werden, dass diese Maßnahmen nicht zu einer Neubewertung als gewerblicher Grundstückshandel führen.
In machen Fällen macht es Sinn die Vermietung über eine Immobilien-GmbH vorzunehmen. In diesem Fall greift eine Gewerbesteuerbefreiung unter bestimmten Voraussetzungen, so dass die GmbH nur Körperschaftsteuer (15%) und den Solidaritätszuschlag (5,5% der Körperschaftsteuer) zu entrichten hat.
Achtung Gewerbe: Steuern und die Drei-Objekt-Grenze
„Ein Mehrfamilienhaus wird grundsätzlich als ein einzelnes Objekt gewertet.
Erst wenn es in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird, können die einzelnen Einheiten als separate Objekte betrachtet werden, was die Drei-Objekte-Grenze beeinflussen könnte.
Bei einem gewerblichen Grundstückshandel unterliegt der gesamte Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer.“
– Daniel Sahm Diplom Finanzwirt (FH), Steuerberater
Ist der Verkauf einer Immobilie grundsätzlich steuerpflichtig?
Der Verkauf einer Immobilie ist nicht automatisch steuerpflichtig – dies hängt von bestimmten Voraussetzungen ab. Entscheidend ist dabei vor allem die Art des Verkaufs sowie die geltenden steuerlichen Regelungen.
Wann fallen Steuern an?
1. Spekulationssteuer:
Wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird.
Ausnahmen: Bei Eigennutzung oder wenn die Immobilie als Teil Deines Privatvermögens gilt.
2. Gewerbesteuer:
Wenn der Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird, z. B. bei Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze.
3. Umsatzsteuer:
In der Regel nur bei gewerblichen Verkäufen oder bestimmten Grundstücksarten relevant.
Privatverkäufe sind in vielen Fällen steuerfrei, insbesondere bei Eigennutzung oder nach Ablauf der Spekulationsfrist. Gewerbliche Verkäufe oder Verkäufe innerhalb der Zehnjahresfrist können steuerpflichtig sein. Für eine klare Bewertung Deiner Situation lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater.
Wann ist der Verkauf einer Immobilie nicht steuerpflichtig?
Der Verkauf einer Immobilie ist nicht steuerpflichtig, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Hier sind die wichtigsten Fälle, in denen keine Steuern auf den Verkaufsgewinn anfallen:
1. Eigennutzung
Wenn Du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich selbst genutzt hast, bleibt der Verkauf steuerfrei.
Dies gilt auch für Zweitwohnungen oder Ferienhäuser, wenn sie ausschließlich privat genutzt wurden.
2. Haltedauer von mehr als 10 Jahren
Immobilien, die Du länger als zehn Jahre in Deinem Besitz hattest, können steuerfrei verkauft werden, selbst wenn Du sie vermietet oder ungenutzt gelassen hast.
Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags.
3. Keine gewerbliche Tätigkeit
Wenn der Verkauf nicht als gewerblicher Immobilienhandel eingestuft wird (z. B. bei Einhaltung der Drei-Objekt-Grenze).
Zusätzliche Hinweise
Schenkung oder Erbe: Beim Verkauf einer geerbten Immobilie wird die Haltedauer des Erblassers angerechnet. Wurde die Immobilie bereits vom Erblasser länger als zehn Jahre gehalten, bleibt der Verkauf steuerfrei.
Scheidung oder Trennung: Bei Übertragungen im Rahmen eines Zugewinnausgleichs gelten besondere steuerliche Ausnahmen.
Fazit: Der Verkauf ist nicht steuerpflichtig, wenn die Immobilie eigengenutzt wurde, Du sie länger als zehn Jahre gehalten hast oder keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.
FAQ: Häufige Fragen zu Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf
Was bezahle ich, wenn ich mein Mehrfamilienhaus verkaufe?
„Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses fallen die gleichen Kosten wie bei anderen Immobilienverkäufen an, wie z.B. Notarkosten, Maklergebühren und eventuell anfallende Einkommensteuer, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. Spezifische zusätzliche Kosten, die nur bei Mehrfamilienhäusern anfallen gibt es nicht.“
– Daniel Sahm Diplom Finanzwirt (FH), Steuerberater
Grundsätzlich können verschiedene Kosten und Gebühren anfallen, die individuell unterschiedlich sind. Meist sind es jedoch folgende:
Ausgaben
Beschreibung
Normalerweise
Maklerprovision
Bei Beauftragung eines Maklers
3,57 % bis 7,14 % des Verkaufspreises
Notarkosten
Für die Löschung von Grundschulden
ca. 0,2 % des Verkaufspreises
Energieausweis
Pflichtdokument
50 – 200 €
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei vorzeitiger Ablösung eines Kredits
Variabel (je nach Restlaufzeit des Kredits)
Steuerliche Kosten
Spekulationssteuer (bei weniger als 10 Jahren Eigentum)
Abhängig vom Gewinn
Obwohl ein Immobilienmakler eine Provision bekommt, solltest Du dennoch immer einen für Deinen Immobilienverkauf engagieren. Er erzielt nicht nur häufig einen höheren Verkaufspreis, sondern regelt auch den gesamten Verkaufsprozess für Dich.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer gewerblichen Immobilie an?
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie können folgende Steuern anfallen:
Umsatzsteuer: In der Regel 19 % auf den Verkaufspreis, es sei denn, es liegt eine Steuerbefreiung vor. Fällt nur an, wenn der Verkäufer umsatzsteuerpflichtig optiert. Oft wird der Verkauf einer Immobilie als nicht umsatzsteuerpflichtig behandelt.
Gewerbesteuer: Fällt an, wenn der Verkauf gewerblich erfolgt. Der Gewinn wird mit dem Gewerbesteuermessbetrag und dem Hebesatz der Gemeinde besteuert.
Spekulationssteuer (Einkommensteuer): Wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft wird und ein Gewinn erzielt wird, muss dieser mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
Körperschaftsteuer: Bei Besitz durch eine Kapitalgesellschaft fällt 15 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn an, zusätzlich kann Gewerbesteuer hinzukommen.
In jedem Fall sollten die steuerlichen Auswirkungen mit einem Steuerberater besprochen werden.
Muss der Gewinn beim Hausverkauf als Einkommen versteuert werden?
Ein Gewinn aus dem Hausverkauf ist nur steuerpflichtig, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft wird oder der Verkauf als gewerblich gilt. Bei längerer Haltedauer oder Eigennutzung bleibt der Gewinn steuerfrei.
Welche Steuern fallen bei einem geerbten Mehrfamilienhaus an?
Erbschaftsteuer ist fällig, aber es gibt hohe Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad.
Spekulationssteuer kann anfallen, wenn Du das geerbte Haus innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkaufst, es sei denn, Du hast es selbst genutzt.
Grunderwerbsteuer fällt in der Regel nicht an, es sei denn, es gibt eine Eigentumsübertragung im Rahmen des Verkaufs.
Grundsteuer ist weiterhin zu zahlen.
Welche Steuern fallen bei einem geschenkten Mehrfamilienhaus an?
Schenkungsteuer muss in vielen Fällen bezahlt werden, allerdings gibt es großzügige Freibeträge.
Spekulationssteuer wird nur dann fällig, wenn das geschenkte Haus innerhalb von 10 Jahren mit Gewinn verkauft wird und es nicht selbst genutzt wurde.
Grunderwerbsteuer fällt in der Regel nicht an, es sei denn, es gibt Änderungen im Eigentum oder eine Teilveräußerung.
Grundsteuer bleibt weiterhin bestehen.
Wie lange ist die Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist für nicht selbst genutzte Immobilien beträgt 10 Jahre. Verkaufst Du die Immobilie innerhalb dieses Zeitraums mit Gewinn, wird dieser mit Deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Ausnahmen von der Spekulationssteuer:
1. Eigennutzung: Wenn Du die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst zu Wohnzwecken genutzt hast, ist der Gewinn steuerfrei, auch wenn Du die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkaufst.
2. Haltedauer von mehr als 10 Jahren: Wenn Du die Immobilie länger als 10 Jahre hältst, fällt keine Spekulationssteuer an, auch wenn Du sie verkaufst und einen Gewinn erzielst.
Die 10 Jahre beginnen mit dem Tag der Anschaffung oder der Fertigstellung (bei Neubauten).
Wie werden Verluste beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses steuerlich gehandhabt?
Verluste beim Immobilienverkauf können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich geltend gemacht werden. Entscheidend ist, ob der Verkauf privat oder gewerblich erfolgt.
Private Verluste aus dem Verkauf einer Immobilie (z. B. Eigenheim) sind steuerlich nicht absetzbar.
Gewerbliche Verluste können mit anderen gewerblichen Einkünften verrechnet werden.
Verluste aus Spekulationsgeschäften (Verkauf innerhalb von 10 Jahren) sind steuerlich nicht relevant.
Fazit
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses bringt steuerliche Herausforderungen mit sich, die gut geplant werden sollten. Ob es um die Spekulationssteuer, Grunderwerbsteuer oder gewerblichen Grundstückshandel geht – die richtige Strategie kann helfen, die Steuerlast zu minimieren.
Wer frühzeitig steuerliche Aspekte prüft und sich beraten lässt, kann unerwartete Kosten vermeiden und den Verkaufsprozess optimal gestalten. Lass Dich von einem Experten unterstützen, um die beste Lösung für Deinen Immobilienverkauf zu finden!
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