Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Hamburg ist ein anspruchsvolles Unterfangen – von der realistischen Preisermittlung über die gezielte Vermarktung bis hin zur rechtssicheren Abwicklung.
Besonders in einer begehrten Metropole wie Hamburg gibt es zahlreiche Investoren, aber auch spezifische gesetzliche Vorgaben, die beachtet werden müssen. In diesem Artikel erfährst Du, welche Schritte für einen erfolgreichen Verkauf wichtig sind und wie Du den bestmöglichen Preis erzielst.
So sieht der Immobilienmarkt in Hamburg aus
„Der Immobilienmarkt bleibt angespannt. Preise sind in den letzten Monaten gesunken, aber die Nachfrage nach gut gelegenen Objekten ist weiterhin hoch. Renditen haben sich verbessert, da Kaufpreise gesunken sind, während Mieten stabil bleiben oder steigen.“
– David Owusu
Geschäftsführer
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Der Wert eines Mehrfamilienhauses in Hamburg wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst – darunter die Lage, die Mieteinnahmen, der Zustand der Immobilie und die aktuelle Marktentwicklung. Ob für den Verkauf, eine Finanzierung oder steuerliche Zwecke – eine präzise Wertermittlung ist unerlässlich.
So läuft ein Immobilienverkauf ab
Beim Immobilienverkauf durchläuft man typischerweise vier Phasen:
Phase 1: Entscheidungsfindung
Der Eigentümer wägt ab, ob und wann ein Verkauf sinnvoll ist. Wichtige Fragen in dieser Phase sind: Was möchte ich mit dem Verkauf erreichen? Welchen Preis strebe ich an? Soll ich einen Makler beauftragen oder privat verkaufen? Diese Überlegungen bilden die Grundlage für den gesamten Verkaufsprozess.
Phase 2: Vorbereitung
Jetzt werden alle relevanten Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse zusammengestellt. Zudem wird eine Immobilienbewertung durchgeführt, um den Marktwert zu bestimmen. Falls nötig, können Renovierungsmaßnahmen den Wert der Immobilie weiter steigern.
Phase 3: Vermarktung
Die Immobilie wird gezielt beworben – beispielsweise über Online-Anzeigen, Exposés und Besichtigungen. Ziel ist es, möglichst viele potenzielle Käufer anzusprechen und zu überzeugen. Interessenten werden geprüft, und es finden Verhandlungen statt. Durch unser bestehendes Netzwerk an Kaufinteressenten können wir den Verkaufsprozess oft erheblich beschleunigen.
Phase 4: Abschluss
Sobald ein Käufer gefunden ist, wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Danach folgen die Kaufpreiszahlung, die Eigentumsübertragung im Grundbuch und schließlich die Schlüsselübergabe. Auch nach dem Verkauf stehen wir weiterhin für Fragen und Unterstützung bereit.
„Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist eine detaillierte Mietaufstellung wichtig, um Investoren zu überzeugen. Potenzial zur Mieterhöhung oder bauliche Erweiterungen sind Pluspunkte. In München sind energetische Sanierungen besonders relevant, da Käufer auf ESG-Kriterien achten.“
– David Owusu
Geschäftsführer
Rechtlichen Besonderheiten beim Immobilienverkauf in Hamburg
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Hamburg sind spezifische gesetzliche Regelungen zu beachten, die für Eigentümer und Investoren von Bedeutung sind:
1. Soziale Erhaltungsverordnungen („Milieuschutz“)
In bestimmten Hamburger Stadtteilen gelten soziale Erhaltungsverordnungen gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Diese zielen darauf ab, Verdrängungseffekten entgegenzuwirken und den Verlust von günstigem Wohnraum zu verhindern, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten.
Maßnahmen wie die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, umfassende Modernisierungen oder Abrisse können in diesen Gebieten genehmigungspflichtig oder untersagt sein. Vor einem Verkauf sollte geprüft werden, ob die Immobilie in einem solchen Gebiet liegt.
2. Vorkaufsrecht der Stadt
Innerhalb der sozialen Erhaltungsgebiete besitzt die Stadt Hamburg ein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB. Das bedeutet, dass die Stadt in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag eintreten kann, um öffentliche Interessen wie den Erhalt von Wohnraum zu sichern.
Allerdings ist die Ausübung dieses Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungsverordnung bebaut und genutzt wird und keine Missstände oder Mängel aufweist.
3. Vorkaufsrecht der Mieter bei Wohnungsumwandlung
Soll ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt und verkauft werden, haben die aktuellen Mieter gemäß § 577 Abs. 1 BGB ein Vorkaufsrecht für die von ihnen bewohnte Wohnung. Das bedeutet, dass die Wohnung den Mietern zu den gleichen Konditionen angeboten werden muss wie externen Käufern.
4. Mieterschutz und Kündigungsfristen
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass bestehende Mietverhältnisse mit dem neuen Eigentümer fortgeführt werden.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Käufer ist grundsätzlich möglich, jedoch sind dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen und der besondere Mieterschutz in Hamburg zu beachten.
5. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision
In Hamburg beträgt die Grunderwerbsteuer 4,5 % des Kaufpreises. Die Maklerprovision kann bei Mehrfamilienhäusern frei verhandelt werden, da die gesetzliche Regelung zur hälftigen Teilung der Provision nur für selbstgenutzten Wohnraum gilt.
Für einen erfolgreichen Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Hamburg ist es entscheidend, diese rechtlichen Besonderheiten zu kennen und zu berücksichtigen.
FAQ: Fragen zum Verkauf von Mehrfamilienhäusern in Hamburg
Wie weit fallen die Immobilienpreise in Hamburg noch?
„Kurzfristig könnten die Preise noch leicht fallen, da hohe Zinsen die Nachfrage bremsen. Langfristig bleibt München jedoch ein stabiler Markt mit Erholungspotenzial.“
– David Owusu
Geschäftsführer
Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird meist mit dem Ertragswertverfahren berechnet, da es als Renditeobjekt dient.
Formel für das Ertragswertverfahren:
Ertragswert = (Rohertrag − Bewirtschaftungskosten) ÷ Kapitalisierungszins + Bodenwert
Schritt-für-Schritt Berechnung:
- Rohertrag (Jahresmieteinnahmen brutto)
Rohertrag = Jahresnettokaltmiete × Wohnfläche - Bewirtschaftungskosten abziehen (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko)
Typischerweise 15–30 % der Mieteinnahmen - Reinertrag berechnen
Reinertrag = Rohertrag − Bewirtschaftungskosten - Kapitalisierung (Vervielfältiger nutzen)
Kapitalisierungszins = 1 ÷ Liegenschaftszins
Beispiel: Bei einem Liegenschaftszins von 4 % wäre der Faktor 25 - Gebäudewert berechnen
Gebäudewert = Reinertrag × Kapitalisierungsfaktor - Bodenwert addieren
Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
Beispielrechnung:
- Jahresnettokaltmiete: 100.000 €
- Bewirtschaftungskosten: 20.000 €
- Reinertrag: 80.000 €
- Liegenschaftszins: 4 % → Kapitalisierungsfaktor 25
- Bodenwert: 500.000 €
Gebäudewert = 80.000€ × 25 = 2.000.000€ + 500.000€ = 2.500.000€
Ertragswert = 2.000.000€ + 500.000€ = 2.500.000€
Wer übernimmt die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus?
„Die Frage, wer die Maklerprovision übernimmt, ist besonders bei Mehrfamilienhäusern ein wichtiger Punkt im Verkaufsprozess. Anders als bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gibt es hier keine gesetzlich vorgegebene Regelung zur Verteilung der Kosten. Die Parteien – also Verkäufer und Käufer – sind in ihrer Entscheidung frei und können individuell im Maklervertrag festlegen, wer die Provision trägt.“
– Kariem Taher
Verkaufsberater
In der Praxis gibt es verschiedene Modelle:
- Verkäufer trägt die Kosten: Diese Variante kann den Verkaufsprozess beschleunigen, da der Käufer von zusätzlichen Kosten entlastet wird und sich stärker auf den Kaufpreis konzentrieren kann.
- Geteilte Provision: Eine faire Kostenverteilung, bei der Verkäufer und Käufer jeweils einen Anteil tragen, ist ebenfalls möglich. Dieses Modell ähnelt der Regelung bei Einfamilienhäusern, jedoch ohne gesetzliche Verpflichtung.
- Käufer trägt die Kosten: Hierbei wird die Provision allein dem Käufer auferlegt, was in Märkten mit hoher Nachfrage häufig vorkommt.
Die Neuregelung der Maklerprovision gilt bei Mehrfamilienhaus nicht
Die gesetzliche Neuregelung zur Maklerprovision betrifft ausschließlich den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen – Mehrfamilienhäuser sind hiervon ausgenommen.
Hier bleibt die Provisionsgestaltung flexibel. Das bedeutet, dass der Verkäufer vertraglich festlegen kann, ob er sich von der Zahlung befreien lässt.
Die Aufteilung der Maklerprovision wird individuell im Maklervertrag geregelt. Ob die Kosten vom Verkäufer, Käufer oder beiden getragen werden, hängt von der jeweiligen Vereinbarung ab und ist gemäß § 652 ff. BGB rechtlich bindend.
Die 2020 eingeführte Regelung zur hälftigen Teilung der Maklercourtage gilt nur für selbstgenutzte Immobilien, also in der Regel Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.
Mehrfamilienhäuser, die in erster Linie als Kapitalanlage verkauft werden, fallen nicht darunter, da sie oft als Gewerbeimmobilien eingestuft werden. Dadurch besteht mehr Verhandlungsspielraum, aber auch potenzielle Herausforderungen bei der Provisionsgestaltung.
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Fazit
Ein Mehrfamilienhaus in Hamburg zu verkaufen, erfordert eine durchdachte Strategie, da der Markt wettbewerbsintensiv ist und zahlreiche Faktoren den Verkaufspreis beeinflussen. Eine professionelle Wertermittlung, gezielte Vermarktung und die richtige Käuferansprache sind entscheidend für eine erfolgreiche Transaktion.
Mit der Unterstützung eines erfahrenen Immobilienmaklers lassen sich bürokratische Hürden umgehen und der bestmögliche Preis erzielen. Wer gut vorbereitet ist, kann von der hohen Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern in Hamburg profitieren.