Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses? Diese Frage ist entscheidend, da die Höhe der Provision oft einen erheblichen Betrag ausmacht. Ob Verkäufer, Käufer oder beide gemeinsam – die Verteilung der Kosten hängt von Verhandlungen und den Vereinbarungen im Maklervertrag ab. In diesem Artikel erfährst du, welche Optionen es gibt, worauf Du achten solltest und wie eine kluge Provisionsgestaltung den Verkaufserfolg beeinflussen kann.
Wer übernimmt die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus?
„Die Frage, wer die Maklerprovision übernimmt, ist besonders bei Mehrfamilienhäusern ein wichtiger Punkt im Verkaufsprozess. Anders als bei Einfamilienhäusern und Wohnungen gibt es hier keine gesetzlich vorgegebene Regelung zur Verteilung der Kosten. Die Parteien – also Verkäufer und Käufer – sind in ihrer Entscheidung frei und können individuell im Maklervertrag festlegen, wer die Provision trägt.“
– Kariem Taher
Kaufberater
In der Praxis gibt es verschiedene Modelle:
- Verkäufer trägt die Kosten: Diese Variante kann den Verkaufsprozess beschleunigen, da der Käufer von zusätzlichen Kosten entlastet wird und sich stärker auf den Kaufpreis konzentrieren kann.
- Käufer trägt die Kosten: Hierbei wird die Provision allein dem Käufer auferlegt, was in Märkten mit hoher Nachfrage häufig vorkommt.
- Geteilte Provision: Eine faire Kostenverteilung, bei der Verkäufer und Käufer jeweils einen Anteil tragen, ist ebenfalls möglich. Dieses Modell ähnelt der Regelung bei Einfamilienhäusern, jedoch ohne gesetzliche Verpflichtung.
„Die Wahl des Modells hängt oft von der Marktsituation und den individuellen Verhandlungsstrategien ab. Verkäufer, die sich bewusst entscheiden, die Provision zu übernehmen, können dies beispielsweise als zusätzlichen Anreiz für potenzielle Käufer nutzen. Käufer hingegen, die bereit sind, die gesamte Provision zu zahlen, signalisieren oft ein starkes Kaufinteresse.“
– Kariem Taher
Kaufberater
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Neuerungen & Entwicklungen 2026 zur Maklerprovision beim Mehrfamilienhausverkauf
1. Marktübliche Provisionssätze 2026
Auch 2026 bewegen sich Maklerprovisionen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern in der Praxis überwiegend im Bereich von 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.).
Bei renditeorientierten Anlageobjekten werden Provisionen weiterhin häufig individuell verhandelt, da Faktoren wie:
- Lage und Mikromarkt
- Mieterstruktur und Mietniveau
- Instandhaltungsstau oder Modernisierungsgrad
- Entwicklungs- oder Nachverdichtungspotenzial
den tatsächlichen Vermarktungsaufwand stark beeinflussen.
Praxis-Hinweis 2026:
In einem weiterhin selektiven Finanzierungsumfeld achten Käufer und Banken besonders genau auf die Gesamtkostenstruktur eines Investments. Eine transparente Provisionsvereinbarung erleichtert die Kalkulation und reduziert Nachverhandlungen.
2. Abgrenzung zu Einfamilienhäusern bleibt entscheidend
Die gesetzliche Teilung der Maklerkosten nach §§ 656a–656d BGB gilt weiterhin nur für:
- Einfamilienhäuser
- Eigentumswohnungen
- sofern der Käufer Verbraucher ist.
Für Mehrfamilienhäuser, reine Anlageobjekte oder gewerbliche Transaktionen besteht auch 2026 Vertragsfreiheit.
Das bedeutet:
Die Provision kann frei vereinbart werden – inklusive einer vollständigen Übernahme durch Käufer oder Verkäufer.
Dieser Hinweis bleibt besonders relevant, da sich der Käufermarkt weiter ausdifferenziert: Neben klassischen Investoren treten zunehmend vermögende Privatpersonen, Family Offices oder semiprofessionelle Anleger als Käufer auf.
3. Rechtsprechung 2026: Klare und faire Vertragsgestaltung bleibt Maßstab
Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre wirkt auch 2026 fort: Maklerverträge müssen transparent, eindeutig und rechtssicher formuliert sein.
Wesentliche Anforderungen:
- klare Benennung des Auftraggebers
- eindeutige Regelung der Provisionshöhe
- transparente Darstellung der Fälligkeit
- nachvollziehbare Beschreibung des Leistungsumfangs
Unklare oder einseitig benachteiligende Klauseln können weiterhin unwirksam sein.
Gerade bei größeren Mehrfamilienhäusern oder strukturierten Bieterverfahren empfiehlt sich eine saubere vertragliche Ausgestaltung, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
4. Steigende Transparenzanforderungen im professionellen Marktumfeld
Der Immobilienmarkt bleibt 2026 stärker reguliert und dokumentationsintensiver als noch vor einigen Jahren.
In der Praxis gewinnen weiter an Bedeutung:
- Maklerverträge in Textform (schriftlich oder per E-Mail)
- transparente Darstellung von Zusatzleistungen (z. B. Mietanalysen, Potenzialberechnungen, Exit-Strategien)
- klare Offenlegung der Rollenverteilung bei professionellen Marktteilnehmern
Für Verkäufer:innen ergibt sich daraus ein klarer Vorteil:
Ein professionell strukturierter Maklervertrag schafft Vertrauen – insbesondere bei institutionellen oder kapitalmarktnahen Käufern – und kann den Verkaufsprozess beschleunigen.
(Stand: 2026 – alle Angaben sorgfältig recherchiert, jedoch keine Rechtsberatung im Einzelfall.)
Die Neuregelung der Maklerprovision gilt bei Mehrfamilienhaus nicht
Die gesetzliche Neuregelung zur Verteilung der Maklerprovision betrifft ausschließlich den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen, nicht aber Mehrfamilienhäuser.
Hier bleibt die Provisionsgestaltung flexibel. Verkäufer können sich also von der Zahlungspflicht befreien
lassen – allerdings nur, wenn dies vertraglich klar geregelt ist.
Die Verteilung der Maklerprovision wird vorab im Maklervertrag festgelegt. Ob der Verkäufer, der Käufer oder beide die Kosten tragen, entscheidet sich durch individuelle Vereinbarung. Dabei ist die Regelung gemäß § 652 ff. BGB rechtlich bindend.
Die 2020 eingeführte Neuregelung zur hälftigen Teilung der Maklerprovision greift nur bei der
Vermittlung von selbstgenutztem Wohnraum – also Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Mehrfamilienhäuser, die in der Regel als Kapitalanlage verkauft werden, fallen nicht darunter, da sie meist als Gewerbeimmobilien eingestuft werden. Dies erlaubt größere Flexibilität, bringt aber auch Herausforderungen mit sich.
Wie kann die Maklerprovision bei einem Zweifamilienhaus geregelt werden?
Bei einem Zweifamilienhaus kommt es darauf an, ob die Immobilie als selbstgenutzter Wohnraum oder als Kapitalanlage verkauft wird. Dieser Unterschied ist entscheidend dafür, ob die gesetzliche Neuregelung zur Maklerprovision greift.
Wenn das Zweifamilienhaus von einer Privatperson verkauft wird und eine der beiden Wohneinheiten vom Käufer selbst genutzt werden soll, gilt die Neuregelung zur Maklerprovision von 2020. Diese sieht vor, dass die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Voraussetzung ist, dass beide Parteien den Makler beauftragt haben oder zumindest der Verkäufer den Auftrag erteilt hat und der Käufer im Gegenzug nur eine hälftige Provision zahlen muss.
Soll das Zweifamilienhaus ausschließlich als Renditeobjekt verkauft werden (beispielsweise an
Investoren), gilt die gesetzliche Regelung zur hälftigen Teilung der Maklerprovision nicht. In
diesem Fall ist die Provisionsverteilung frei verhandelbar, ähnlich wie bei einem Mehrfamilienhaus.
Wer zahlt die Maklerprovision bei Zweifamilienhaus und Einfamilienhaus?
| Art der Immobilie | Wer die Maklerprovision zahlt | Auswirkung der Neuregelung |
|---|---|---|
| Wohnung | Käufer und Verkäufer | Beauftragt der Verkäufer den Makler, müssen sich beide die Provision teilen. Außnahme: Gewerblicher Käufer. |
| Einfamilienhaus | Käufer und Verkäufer | Beauftragt der Verkäufer den Makler, müssen sich beide die Provision teilen. Außnahme: Gewerblicher Käufer. |
| Zweifamilienhaus | verhandelbar | Neuregelung greift nur bei teilweiser Eigennutzung. Ansonsten wird frei verhandelt. |
| Mehrfamilienhaus | verhandelbar | Neuregelung findet keine Anwendung. Es wird frei verhandelt. |
| Gewerbliche Immobilien | verhandelbar | Neuregelung findet keine Anwendung. Es wird frei verhandelt. |
| Baureife Grundstücke | verhandelbar | Neuregelung findet keine Anwendung. Es wird frei verhandelt. |
Maklerprovision bei Mehrfamilienhäusern: Auswirkungen der Kostenverteilung auf den Verkaufserlös
Die Art und Weise, wie die Maklerprovision verteilt wird, hat nicht nur rechtliche und finanzielle
Konsequenzen, sondern beeinflusst auch die Dynamik des Verkaufsprozesses. Dies betrifft
sowohl die Attraktivität des Angebots als auch die Verhandlungsposition der beteiligten
Parteien.
„Wenn der Verkäufer die Provision übernimmt, wird das Angebot oft attraktiver, da Käufer entlastet werden und mehr finanziellen Spielraum haben. Dies kann dazu führen, dass sie einen höheren Kaufpreis bieten. Zudem wirkt ein Verkäufer, der die Provision teilt oder vollständig übernimmt, verhandlungsbereit und kundenfreundlich – ein wichtiger Vorteil in wettbewerbsintensiven Märkten.“
– Kariem Taher
Kaufberater
Die Provisionsregelung kann auch als taktisches Mittel genutzt werden, um andere Bedingungen, wie einen höheren Kaufpreis oder einen schnelleren Abschluss, zu verhandeln. Dabei spielen die Zielgruppen eine entscheidende Rolle: Kapitalanleger achten stark auf die Gesamtkosten und Rendite, während Privatkäufer Angebote bevorzugen, bei denen sie weniger Nebenkosten tragen müssen.
Auch die Marktbedingungen beeinflussen die optimale Provisionsgestaltung. In einem Käufermarkt, mit vielen Angeboten und wenig Nachfrage, kann eine Übernahme der Provision durch den Verkäufer entscheidend sein, um Interessenten anzuziehen.
In einem Verkäufermarkt, wo die Nachfrage höher ist, kann der Käufer die Kosten eher übernehmen.
Insgesamt ist die Verteilung der Maklerprovision eine strategische Entscheidung, die maßgeblich
zur Attraktivität des Angebots und letztlich zum Verkaufserfolg beiträgt.
Fazit
Die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses bleibt ein flexibles und verhandlungsabhängiges Thema. Verkäufer und Käufer sollten die Bedingungen im Maklervertrag klar regeln, um Missverständnisse zu vermeiden. Eine durchdachte Strategie bei der Provisionsgestaltung kann den Verkaufserfolg erheblich beeinflussen.
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