Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses? Diese Frage ist entscheidend, da die Höhe der Provision oft einen erheblichen Betrag ausmacht. Ob Verkäufer, Käufer oder beide gemeinsam – die Verteilung der Kosten hängt von Verhandlungen und den Vereinbarungen im Maklervertrag ab. In diesem Artikel erfährst du, welche Optionen es gibt, worauf Du achten solltest und wie eine kluge Provisionsgestaltung den Verkaufserfolg beeinflussen kann.

Wer übernimmt die Maklerprovision bei einem Mehrfamilienhaus?

In der Praxis gibt es verschiedene Modelle:

• Verkäufer trägt die Kosten: Diese Variante kann den Verkaufsprozess beschleunigen, da der Käufer von zusätzlichen Kosten entlastet wird und sich stärker auf den Kaufpreis konzentrieren kann.

• Käufer trägt die Kosten: Hierbei wird die Provision allein dem Käufer auferlegt, was in Märkten mit hoher Nachfrage häufig vorkommt.
  
• Geteilte Provision: Eine faire Kostenverteilung, bei der Verkäufer und Käufer jeweils einen Anteil tragen, ist ebenfalls möglich. Dieses Modell ähnelt der Regelung bei Einfamilienhäusern, jedoch ohne gesetzliche Verpflichtung.

„Die Wahl des Modells hängt oft von der Marktsituation und den individuellen Verhandlungsstrategien ab. Verkäufer, die sich bewusst entscheiden, die Provision zu übernehmen, können dies beispielsweise als zusätzlichen Anreiz für potenzielle Käufer nutzen. Käufer hingegen, die bereit sind, die gesamte Provision zu zahlen, signalisieren oft ein starkes Kaufinteresse.“

– Kariem Taher
Kaufberater

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Neuerungen & Entwicklungen 2025 zur Maklerprovision beim Mehrfamilienhausverkauf

1. Marktübliche Provisionssätze 2025

Die aktuellen Marktwerte zeigen, dass sich Maklerprovisionen im Jahr 2025 im Bereich von 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) bewegen.
Bei renditeorientierten Objekten – wie Mehrfamilienhäusern – werden Provisionen häufig individuell vereinbart, da Faktoren wie Lage, Mieterstruktur oder Instandhaltungszustand den Aufwand deutlich beeinflussen.
Praxis-Hinweis: Verkäufer sollten 2025 verstärkt auf transparente Berechnungsmodelle achten, da Käuferseite und Finanzierer genau auf die Gesamtkostenstruktur blicken.

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2. Unterschiedliche Regelungen gegenüber Einfamilienhäusern

Die gesetzliche Teilung der Maklerkosten (§ 656a–656d BGB) gilt nur für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist.
Bei Mehrfamilienhäusern, Anlageobjekten oder rein gewerblichen Transaktionen kann die Provision frei vereinbartwerden – auch eine vollständige Übernahme durch Käufer oder Verkäufer ist zulässig.
2025 gewinnt dieser Hinweis an Bedeutung, weil immer mehr Familienvermögen in kleine und mittlere Mehrfamilienhäuser investiert wird und Käufergruppen heterogener sind.

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3. Rechtsprechung 2025: Fokus auf faire Vertragsgestaltung

Der BGH hat 2025 erneut betont, dass Maklerprovisionsklauseln klar, verständlich und fair sein müssen.
Klauseln, die eine Seite unangemessen benachteiligen, können unwirksam sein.
Für Verkäufer:innen bedeutet das:

• Der Maklervertrag sollte eindeutig regeln, wer Auftraggeber ist.
• Die Provisionshöhe und der Zeitpunkt der Fälligkeit müssen klar benannt sein.
• Bei komplexen Mehrfamilienhausverkäufen lohnt sich eine Prüfung durch Fachleute, um Streitigkeiten zu vermeiden.

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4. Mehr Transparenzanforderungen seit 2025

Im Zuge der zunehmenden Regulierung des Immobilienmarkts legen Gerichte, Banken und Vermittler 2025 größeren Wert auf Nachvollziehbarkeit und Dokumentation.
Dazu gehören:

• schriftliche oder E-Mail-basierte Textformverträge,
• Transparenz über Zusatzleistungen, etwa Mietanalysen oder Optimierungsstrategien,
• klare Darstellung der Auftraggeberstruktur, insbesondere wenn Käufer und Verkäufer professionell auftreten.
  Für Verkäufer:innen ist das eine Chance: Ein professionell aufgesetzter Maklervertrag steigert die Glaubwürdigkeit und erleichtert den Verkauf an institutionelle und semiprofessionelle Käufer.

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(Stand: 2025 – alle Angaben sorgfältig recherchiert, jedoch keine Rechtsberatung im Einzelfall.)

Die Neuregelung der Maklerprovision gilt bei Mehrfamilienhaus nicht

Die gesetzliche Neuregelung zur Verteilung der Maklerprovision betrifft ausschließlich den Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen, nicht aber Mehrfamilienhäuser.

Hier bleibt die Provisionsgestaltung flexibel. Verkäufer können sich also von der Zahlungspflicht befreien
lassen – allerdings nur, wenn dies vertraglich klar geregelt ist.

Die Verteilung der Maklerprovision wird vorab im Maklervertrag festgelegt. Ob der Verkäufer, der Käufer oder beide die Kosten tragen, entscheidet sich durch individuelle Vereinbarung. Dabei ist die Regelung gemäß § 652 ff. BGB rechtlich bindend.

Die 2020 eingeführte Neuregelung zur hälftigen Teilung der Maklerprovision greift nur bei der
Vermittlung von selbstgenutztem Wohnraum – also Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Mehrfamilienhäuser, die in der Regel als Kapitalanlage verkauft werden, fallen nicht darunter, da sie meist als Gewerbeimmobilien eingestuft werden. Dies erlaubt größere Flexibilität, bringt aber auch Herausforderungen mit sich.

Wie kann die Maklerprovision bei einem Zweifamilienhaus geregelt werden?

Bei einem Zweifamilienhaus kommt es darauf an, ob die Immobilie als selbstgenutzter Wohnraum oder als Kapitalanlage verkauft wird. Dieser Unterschied ist entscheidend dafür, ob die gesetzliche Neuregelung zur Maklerprovision greift.

Wenn das Zweifamilienhaus von einer Privatperson verkauft wird und eine der beiden Wohneinheiten vom Käufer selbst genutzt werden soll, gilt die Neuregelung zur Maklerprovision von 2020. Diese sieht vor, dass die Provision in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Voraussetzung ist, dass beide Parteien den Makler beauftragt haben oder zumindest der Verkäufer den Auftrag erteilt hat und der Käufer im Gegenzug nur eine hälftige Provision zahlen muss.

Soll das Zweifamilienhaus ausschließlich als Renditeobjekt verkauft werden (beispielsweise an
Investoren), gilt die gesetzliche Regelung zur hälftigen Teilung der Maklerprovision nicht. In
diesem Fall ist die Provisionsverteilung frei verhandelbar, ähnlich wie bei einem Mehrfamilienhaus.

Wer zahlt die Maklerprovision bei Zweifamilienhaus und Einfamilienhaus?

Art der Immobilie	Wer die Maklerprovision zahlt	Auswirkung der Neuregelung
Wohnung	Käufer und Verkäufer	Beauftragt der Verkäufer den Makler, müssen sich beide die Provision teilen. Außnahme: Gewerblicher Käufer.
Einfamilienhaus	Käufer und Verkäufer	Beauftragt der Verkäufer den Makler, müssen sich beide die Provision teilen. Außnahme: Gewerblicher Käufer.
Zweifamilienhaus	verhandelbar	Neuregelung greift nur bei teilweiser Eigennutzung. Ansonsten wird frei verhandelt.
Mehrfamilienhaus	verhandelbar	Neuregelung findet keine Anwendung. Es wird frei verhandelt.
Gewerbliche Immobilien	verhandelbar	Neuregelung findet keine Anwendung. Es wird frei verhandelt.
Baureife Grundstücke	verhandelbar	Neuregelung findet keine Anwendung. Es wird frei verhandelt.

Maklerprovision bei Mehrfamilienhäusern: Auswirkungen der Kostenverteilung auf den Verkaufserlös

Die Art und Weise, wie die Maklerprovision verteilt wird, hat nicht nur rechtliche und finanzielle
Konsequenzen, sondern beeinflusst auch die Dynamik des Verkaufsprozesses. Dies betrifft
sowohl die Attraktivität des Angebots als auch die Verhandlungsposition der beteiligten
Parteien.

„Wenn der Verkäufer die Provision übernimmt, wird das Angebot oft attraktiver, da Käufer entlastet werden und mehr finanziellen Spielraum haben. Dies kann dazu führen, dass sie einen höheren Kaufpreis bieten. Zudem wirkt ein Verkäufer, der die Provision teilt oder vollständig übernimmt, verhandlungsbereit und kundenfreundlich – ein wichtiger Vorteil in wettbewerbsintensiven Märkten.“

– Kariem Taher
Kaufberater

Die Provisionsregelung kann auch als taktisches Mittel genutzt werden, um andere Bedingungen, wie einen höheren Kaufpreis oder einen schnelleren Abschluss, zu verhandeln. Dabei spielen die Zielgruppen eine entscheidende Rolle: Kapitalanleger achten stark auf die Gesamtkosten und Rendite, während Privatkäufer Angebote bevorzugen, bei denen sie weniger Nebenkosten tragen müssen.

Auch die Marktbedingungen beeinflussen die optimale Provisionsgestaltung. In einem Käufermarkt, mit vielen Angeboten und wenig Nachfrage, kann eine Übernahme der Provision durch den Verkäufer entscheidend sein, um Interessenten anzuziehen.

In einem Verkäufermarkt, wo die Nachfrage höher ist, kann der Käufer die Kosten eher übernehmen.
Insgesamt ist die Verteilung der Maklerprovision eine strategische Entscheidung, die maßgeblich
zur Attraktivität des Angebots und letztlich zum Verkaufserfolg beiträgt.

Fazit

Die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses bleibt ein flexibles und verhandlungsabhängiges Thema. Verkäufer und Käufer sollten die Bedingungen im Maklervertrag klar regeln, um Missverständnisse zu vermeiden. Eine durchdachte Strategie bei der Provisionsgestaltung kann den Verkaufserfolg erheblich beeinflussen.

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