Der Immobilienverkauf trotz Grundschuld kann eine komplexe Angelegenheit sein, aber es ist durchaus möglich, die Immobilie erfolgreich zu veräußern, selbst wenn noch eine Grundschuld darauf lastet.
Ein Grundpfandrecht oder das sogenannte dingliche Verwertungsrecht kann dabei eine Rolle spielen, da es den Kreditgeber im Falle einer Zahlungsunfähigkeit absichert.
Doch wie funktioniert der Verkauf, wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist? Welche rechtlichen und finanziellen Aspekte müssen dabei berücksichtigt werden, und wie lässt sich der Verkauf erfolgreich umsetzen?
In diesem Artikel klären wir alles, was Du über den Immobilienverkauf trotz Grundschuld wissen musst und welche Schritte notwendig sind, um mögliche Hürden zu überwinden.
Hausverkauf mit Grundschuld
Grundschuld übertragen
Beim Hausverkauf mit Grundschuld besteht die Möglichkeit, die bestehende Grundschuld auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Dies kann eine praktische Lösung sein, wenn der Käufer den bestehenden Kredit des Verkäufers übernehmen möchte.
Dabei bleibt die Grundschuld im Grundbuch eingetragen, jedoch wird sie auf den neuen Eigentümer und dessen Kreditgeber übertragen. Diese Übertragung erfordert die Zustimmung des Kreditgebers (Bank oder Kreditinstitut) und muss im Grundbuch entsprechend angepasst werden.
Der Vorteil dieser Lösung ist, dass der Verkäufer seine Schulden mit dem Erlös aus dem Hausverkauf begleichen kann, während der Käufer die Finanzierung aufrechterhält und der Verkaufsprozess vereinfacht wird.
Grundschuld löschen
Die Löschung der Grundschuld ist erforderlich, wenn der Verkäufer die Grundschuld vollständig begleichen möchte, um die Immobilie ohne Belastung an den Käufer zu veräußern.
Um die Grundschuld zu löschen, muss der Verkäufer den offenen Kreditbetrag bei der Bank oder dem Kreditgeber vollständig abbezahlen. Nach der vollständigen Begleichung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus, die beim Grundbuchamt eingereicht wird.
Sobald die Löschung der Grundschuld im Grundbuch vermerkt ist, kann das Haus ohne jegliche finanziellen Belastungen an den Käufer übertragen werden. Diese Option bietet sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer Klarheit und Sicherheit, da keine weiteren Verbindlichkeiten auf dem Grundstück lasten.
„In bestimmten Fällen kann eine Grundschuldabtretung (Grundschuldübertragung) sinnvoll sein – etwa, um Zeit zu sparen. Auch wenn dies gelegentlich eine schnellere Abwicklung ermöglicht, bringt es kostentechnisch kaum Vorteile, da auch die Abtretung Gebühren verursacht. In der Praxis wird daher meist die klassische Variante gewählt: Der Verkäufer übernimmt die Kosten für die Löschung der bestehenden Grundschuld, der Käufer trägt die Kosten für die Neueintragung.“
– Max Wöllner
Head of Finance
FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienverkauf trotz Grundschuld
Was ist die Grundschuld einer Immobilie?
Die Grundschuld ist ein dingliches Sicherungsrecht, das im Grundbuch einer Immobilie eingetragen wird. Sie dient der Bank als Sicherheit für einen Kredit – in der Regel ein Immobilien- oder Baukredit.
Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern, um ihre Forderung zu begleichen. Wichtig: Die Grundschuld besteht unabhängig davon, ob der Kredit noch besteht – sie bleibt im Grundbuch, bis sie aktiv gelöscht wird.
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Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
Der Hauptunterschied liegt in der Verknüpfung mit dem Kredit:
- Eine Hypothek ist streng an die Höhe und Laufzeit des Kredits gekoppelt. Sie sinkt mit jeder Tilgung automatisch.
- Die Grundschuld hingegen bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn der Kredit teilweise oder vollständig zurückgezahlt wurde – sie muss separat gelöscht werden.
Die Grundschuld ist heute die gängigere Form der Kreditsicherung, da sie flexibler für Folgefinanzierungen ist. Die Hypothek ist heutzutage eher unüblich.
Ist es möglich, mein Haus zu verkaufen, wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist?
Ja, ein Verkauf trotz laufender Finanzierung ist grundsätzlich möglich. In diesem Fall wird die Restschuld aus dem Verkaufserlös beglichen und die Grundschuld anschließend gelöscht.
Wichtig ist, dass die Bank dem Vorgehen zustimmt und die Löschungsbewilligung erteilt. Alternativ kann der Käufer die bestehende Finanzierung – inklusive Grundschuld – übernehmen, sofern die Bank einverstanden ist.
Ist es sinnvoll, die Grundschuld zu löschen?
„Ist die Grundschuld vor dem Verkauf bereits ausgetragen / gelöscht beschleunigt dies den Verkaufsprozess, da im Zuge der Umschreibung nicht erst noch gelöscht werden muss. Sollte kein Verkaufsinteresse bestehen oder kein zeitnaher Verkauf anstehen, dann ist es sinnvoller die Grundschuld bestehen zu lassen. Denn diese kann für die Neuaufnahme eines Kredits wieder verwendet werden.“
– Maximilian Wöllner
Head of Finance
Was passiert, wenn man die Grundschuld nicht löscht?
Solange die Immobilie nicht verkauft wird: nichts! Die Grundschuld bleibt einfach drin. Gelöscht werden kann sie ohnehin nur, wenn das Darlehen zurückgeführt ist.
Man spricht von einer valutierenden Grundschuld (Darlehen noch offen) und nicht valutierenden Grundschuld (kein Darlehen mehr offen).
Ist das Darlehen zurückgeführt, bleibt die Grundschuld einfach bestehen. Sie ruht, bis sie wieder verwendet oder gelöscht wird. Mit Verkauf der Immobilie muss diese aber gelöscht werden, weil Immobilien frei von Grundschuld übergeben werden müssen. Sonst könnte der neue Käufer seine Grundschuld nicht eintragen.
Was kostet die Löschung der Grundschuld?
Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld setzen sich aus:
- Notarkosten: Für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung (ca. 20–50 Euro)
- Grundbuchamt: Für die Eintragung der Löschung (meist ca. 0,2 % der eingetragenen Grundschuld)
Beispiel: Bei einer eingetragenen Grundschuld von 150.000 Euro liegen die Gesamtkosten bei rund 300–400 Euro.
Wer trägt die Kosten für das Löschen einer Grundschuld?
In der Praxis trägt meist der Verkäufer die Kosten für die Löschung, da es in seinem Interesse liegt, das Haus belastungsfrei zu übergeben. Es ist jedoch auch möglich, im Kaufvertrag etwas anderes zu regeln – etwa, dass Käufer und Verkäufer die Kosten teilen.
Fazit
Ein Immobilienverkauf trotz Grundschuld ist möglich, aber mit rechtlichen und organisatorischen Schritten verbunden. Wichtig ist, frühzeitig zu klären, ob die Grundschuld gelöscht oder übertragen wird, und wie die offene Kreditsumme beglichen wird.
Ein Hausverkauf trotz Grundschuld kann helfen, finanzielle Spielräume zu schaffen und den Weg für einen reibungslosen Eigentümerwechsel zu ebnen – auch wenn der Kredit noch nicht vollständig abbezahlt ist.
Wichtig ist, frühzeitig den Marktwert der Immobilie realistisch einzuschätzen, die Grundschuld korrekt zu behandeln und die rechtlichen sowie finanziellen Rahmenbedingungen genau zu kennen. Mit einer klaren Strategie und professioneller Unterstützung lässt sich der Verkauf trotz eingetragener Grundschuld erfolgreich umsetzen.
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