Auch wenn die Grunderwerbsteuer in München offiziell vom Käufer getragen wird, sollten Verkäufer den Kostenfaktor nicht ganz aus den Augen verlieren – vor allem in Preisverhandlungen.
2025 liegt die Grunderwerbsteuer in Bayern weiterhin bei 3,5 % des Kaufpreises – das kann für Käufer eine spürbare Zusatzbelastung sein. Für Verkäufer bedeutet das: Wer seine Preisstrategie klug aufstellt und steuerliche Rahmenbedingungen kennt, kann potenzielle Käufer gezielt ansprechen und den Verkauf erfolgreicher gestalten.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in München?
In München – und ganz Bayern – beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 3,5 % des Kaufpreises (Stand: 2025). Bayern hat damit einen der niedrigsten Grunderwerbsteuersätze in ganz Deutschland. In manchen Bundesländern liegt die Steuer bei bis zu 6,5 %.
Beispielrechnung: So viel Grunderwerbsteuer wird fällig
Du möchtest eine Immobilie in Bayern mit Kaufwert 500.000 Euro kaufen. Die Rechnung würde dann folgendermaßen aussehenx
Kaufpreis: 500.000,00 €
Grunderwerbsteuer Bayern (3,5 %): 17.500,00 €
Gesamtpreis: 517.500,00 €
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt die Grunderwerbsteuer in Bayern 17.500 Euro.
Du möchtest wissen wie viel eine bestimmte Immobilie wert ist? Dann nutze dafür einfach unseren kostenlosen Online-Rechner:
Wie viel ist Deine Immobilie wert?
Finde es Jetzt in 2 Minuten heraus!
- 47 Bewertungen in den letzten 24h
Was unterliegt der Grunderwerbsteuer?
Laut § 1 GrEStG fällt die Grunderwerbsteuer auf verschiedene Rechtsgeschäfte an, sofern sie inländische Grundstücke betreffen. Dazu gehören unter anderem:
- Kaufverträge
- Verträge zum Grundstückstausch
- Bei bestimmten Schenkungen (z.B. Gemischte Schenkungen oder unter Nicht-Verwandten)
- Das höchste Gebot bei einer Zwangsversteigerung
- Andere Vorgänge, die einen Anspruch auf Übertragung eines Grundstücks begründen
- Grundstücksteilungen
Auch bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge können der Grunderwerbsteuer unterliegen.
FAQ: Wichtige Fragen zum Thema Grunderwerbsteuer
Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?
Der Begriff „Grundstück“ wird gemäß § 2 GrEStG hauptsächlich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch definiert.
Dazu zählen:
- Der Grund und Boden
- Bruchteilseigentum an Grundstücken
- Miteigentumsanteile an Grundstücken (nach WEG)
- Grundeigentumsähnliche Rechte, wie Erbbaurechte
Zum Grundstück gehören auch alle festen Bestandteile, insbesondere darauf befindliche Gebäude samt deren Bestandteilen.
Entscheidend ist zudem der Zustand des Grundstücks zum Zeitpunkt des Erwerbs. So unterliegt beispielsweise auch der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Eigentumswohnung der Grunderwerbsteuer.
Nicht zum Grundstücksbegriff gehören hingegen mitverkauftes Inventar, Betriebsvorrichtungen und ähnliche bewegliche Gegenstände. Durch vertragliche Aufteilung des Kaufpreises auf z. B. Möbel oder Einbauküche kann die Grunderwerbsteuer gesenkt werden.
Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?
„Die Grunderwerbsteuer muss grundsätzlich der Käufer einer Immobilie zahlen. Es handelt sich dabei um eine Steuer auf den Erwerb von Grundstücken und Immobilien. In der Regel ist der Käufer des Grundstücks oder der Immobilie verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu entrichten.“
– David Owusu
Geschäftsführer
Wann bin ich von der Grunderwerbsteuer befreit?
Es gibt verschiedene Ausnahmefälle, in denen Käufer von der Grunderwerbsteuer befreit sein können. Zu den häufigsten gehören:
Erbschaft und Schenkung
Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Erbschaft und Schenkung ist in § 3 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes geregelt. Es heißt dort:
- § 3 Nr. 2 GrEStG: „Von der Steuer befreit ist der Erwerb von Grundstücken durch den Erben oder Vermächtnisnehmer sowie durch den Schenker, wenn der Erwerb aufgrund einer Erbschaft oder einer Schenkung erfolgt.“
Diese Befreiung gilt allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen, zum Beispiel für nahe Verwandte (Ehepartner, Kinder etc.). Es gibt auch Grenzen, je nach Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie, ab denen eine Steuerpflicht bestehen kann.
Gesellschaftsanteilsübertragungen
Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen, die Immobilien besitzen, ist in § 3 Nr. 3 GrEStG geregelt:
- § 3 Nr. 3 GrEStG: „Von der Steuer befreit ist der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, wenn durch diesen Erwerb keine Änderung der beherrschenden Beteiligung an der Gesellschaft erfolgt. Dies gilt insbesondere bei Anteilsübertragungen innerhalb von Gesellschaften, die Grundbesitz halten.“
- Dabei gelten gesetzlich definierte Schwellenwerte und Haltefristen gemäß § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG
Wenn durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen keine Kontrolle über die Gesellschaft verändert wird (keine wesentliche Änderung der beherrschenden Anteile), kann dies zu einer Steuerbefreiung führen.
Spezielle Förderprogramme und Baulandübertragungen
Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer im Rahmen von speziellen Förderprogrammen und für Bauland ist in § 3 Nr. 1 GrEStG zu finden:
- § 3 Nr. 1 GrEStG: „Von der Steuer befreit ist der Erwerb von Grundstücken, die im Zusammenhang mit städtebaulichen Maßnahmen oder im Rahmen von Förderprogrammen für die Schaffung von Wohnraum oder Infrastrukturprojekten übertragen werden.
Welches Finanzamt ist für die Grunderwerbsteuer zuständig?
Zuständig ist in der Regel das Finanzamt, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Für München ist das zuständige Grunderwerbsteuer-Finanzamt z. B. das Finanzamt München für Körperschaften oder das jeweilige Wohnsitzfinanzamt bei Privatpersonen.
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein Dokument, das vom Finanzamt ausgestellt wird und bescheinigt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer ordnungsgemäß bezahlt hat oder keine offenen Forderungen gegen ihn bestehen. Diese Bescheinigung ist notwendig, um beispielsweise die Eintragung des Käufers als Eigentümer im Grundbuch vornehmen zu lassen.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Die Grunderwerbsteuer wird in der Regel innerhalb eines Monats nach der steuerlichen Festsetzung fällig, die durch das Finanzamt erfolgt. In der Regel erhält der Käufer vom Finanzamt einen Steuerbescheid, in dem die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer festgelegt ist. Die Zahlung muss dann innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheides erfolgen.
Was passiert bei nachträglicher Änderung des Kaufvertrages?
Wenn der Kaufvertrag nachträglich geändert wird (z.B. Preisänderung oder zusätzliche Leistungen), kann dies Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer haben. In solchen Fällen muss der Käufer die Änderung dem Finanzamt mitteilen, damit die Steuer entsprechend angepasst wird. Wenn eine Erhöhung des Kaufpreises oder eine andere Veränderung vorliegt, kann dies dazu führen, dass eine Nachzahlung der Grunderwerbsteuer erforderlich wird.
Was ist ein Share Deal?
Bei sogenannten Share Deals wird nicht die Immobilie selbst verkauft, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält. Solange bestimmte Schwellenwerte (z. B. maximal 89,9 % Übertragung) nicht überschritten werden, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Diese Konstruktion ist jedoch hochkomplex und wird fast ausschließlich von professionellen oder gewerblichen Investoren genutzt. Für Privatkäufer ist sie nicht anwendbar.
Fazit
Auch wenn die Grunderwerbsteuer beim Immobilienverkauf in München grundsätzlich vom Käufer gezahlt wird, lohnt es sich auch für Verkäufer, diesen Kostenfaktor nicht zu unterschätzen. Gerade in einem angespannten Marktumfeld kann die Höhe der Grunderwerbsteuer Einfluss auf die Verhandlungsbereitschaft potenzieller Käufer nehmen.
Wer sich als Verkäufer mit den steuerlichen Rahmenbedingungen auskennt und sie aktiv in die Preisgestaltung oder Vermarktung einbezieht, schafft Vertrauen – und verbessert die Chancen auf einen erfolgreichen Verkaufsabschluss.
Du planst den Verkauf Deiner Immobilie in München? Wir unterstützen Dich dabei – mit Marktkenntnis, strategischer Preisgestaltung und dem Blick fürs Detail, auch bei Themen wie der Grunderwerbsteuer.