Wer im südlichen Münchner Umland ein Grundstück besitzt, begegnet schnell dem Begriff Bodenrichtwert. Besonders in Oberhaching und Unterhaching, zwei gefragten Gemeinden mit S-Bahn-Anbindung und hoher Lebensqualität, spielt der Richtwert eine wichtige Rolle für die Immobilienbewertung.
Doch was sagt er tatsächlich über den Wert einer Immobilie aus – und wie nah liegt er am Preis, den Käufer am Ende bereit sind zu zahlen?
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Was ist der Bodenrichtwert und warum ist er wichtig
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Orientierungswert. Er wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss des Landkreises München festgelegt und basiert auf den durchschnittlichen Kaufpreisen der vergangenen Jahre.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist eine statistische Größe. Er zeigt Durchschnittspreise pro Quadratmeter unbebauten Bodens in bestimmten Zonen, berücksichtigt aber keine individuellen Faktoren wie Grundstückszuschnitt, Bebaubarkeit, Bauzustand oder Mikrolage.
Aktuelle Bodenrichtwerte Oberhaching & Unterhaching (2025)
Die folgenden Werte sind typische Orientierungsgrößen und können je nach Mikrolage stark variieren. Besonders gefragte S-Bahn-Lagen oder ruhige Seitenstraßen im Grünen erzielen oftmals deutlich höhere Preise.
| Gemeinde & Lage | Bodenrichtwert (€/m²) | Bemerkung |
|---|---|---|
| Oberhaching – ruhige Wohnlage | ca. 2.800 – 3.200 € | Beliebt bei Familien, gute Infrastruktur |
| Oberhaching – Premiumlage (Deisenhofen, Isarnähe) | ca. 3.500 – 4.800 € | Hohe Nachfrage, begrenztes Angebot |
| Unterhaching – zentrale Lage | ca. 2.600 – 3.100 € | Nähe zu S-Bahn, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten |
| Unterhaching – Randlagen / Gewerbe | ca. 1.800 – 2.400 € | Variiert je nach Anbindung und Nutzung |
Hinweis: Hierbei handelt es sich um kumulierte Werte anhand erzielter Verkaufspreise. Exakte Zahlen findest Du beim BORIS-Bayern-Portal oder direkt beim Gutachterausschuss.
Faktoren, die die Werte beeinflussen
- Mikrolage: Nähe zur S-Bahn, ruhige Seitenstraßen, Blick ins Grüne.
- Bebaubarkeit: Grundstücke mit Mehrfamilienhaus-Potenzial sind teurer als reine Einfamilienhausparzellen.
- Grundstücksgröße: Kleine Grundstücke sind pro Quadratmeter meist teurer.
- Infrastruktur: Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, schnelle Anbindung nach München.
- Nachfrage: Das Münchner Umland ist seit Jahren hochattraktiv – die Werte spiegeln das wider.
„Der Bodenrichtwert ist eine gute Basis – aber in Haching entscheidet die Mikrolage oft über zehntausende Euro Unterschied.„
– David Owusu
Geschäftsführer
Bodenrichtwert vs. Marktpreis
Ein Richtwert ist nicht automatisch der Preis, den Käufer zahlen.
Beispiel: Ein Grundstück in Unterhaching mit 500 m² × 3.000 €/m² ergibt rechnerisch 1,5 Mio. €. In begehrten S-Bahn-Lagen kann der Verkaufspreis jedoch schnell 200.000 € oder mehr darüber liegen.
In gefragten Lagen im Münchner Süden zahlen Käufer regelmäßig Aufschläge über den Richtwert – wer sich nur daran orientiert, verschenkt Potenzial.
Deshalb: Nutze den Richtwert als Startpunkt, aber kombiniere ihn immer mit einer Marktwertanalyse.
Immobilienverkauf in Oberhaching & Unterhaching
Für Verkäufer bietet der Bodenrichtwert:
- Preisanker für erste Überlegungen
- Argumentationsgrundlage in Verhandlungen
- Orientierung für Banken und Käufer
Risiko: Wer den Angebotspreis nur am Richtwert ausrichtet, läuft Gefahr, unter Wert zu verkaufen oder Interessenten abzuschrecken.
Deshalb ist eine professionelle Wertermittlung entscheidend – gerade in Gemeinden, in denen die Mikrolage so stark ins Gewicht fällt wie in Haching.
So findest Du den Bodenrichtwert für Dein Grundstück
- BORIS Bayern: Offizielles Bodenrichtwert-Portal (teilweise kostenpflichtig).
- Gutachterausschuss Landkreis München: Detaillierte Karten und Tabellen.
- Immobilienbewertung online: Mit unserem Rechner erhältst Du in wenigen Klicks eine kostenlose Ersteinschätzung – ideal, wenn Du über einen Verkauf nachdenkst.
Weiterführende Artikel von David & Jacques
- Verkehrswert vs. Marktwert bei Immobilien
- Wie viele Besichtigungen bis zum Verkauf?
- Wohnungsverkauf: Ablauf, Checkliste, Kosten
FAQ
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Oberhaching & Unterhaching 2025?
Je nach Lage zwischen ca. 1.800 €/m² und über 4.800 €/m².
Wie unterscheiden sich Oberhaching und Unterhaching preislich?
Oberhaching gilt insgesamt als etwas hochpreisiger, vor allem in Premiumlagen wie Deisenhofen oder Isarnähe.
Wo finde ich die offiziellen Bodenrichtwerte?
Im BORIS-Bayern-Portal oder direkt beim Gutachterausschuss.
Reicht der Bodenrichtwert für die Immobilienbewertung aus?
Nein – er ist nur ein Orientierungswert. Für den realen Marktpreis sind individuelle Faktoren entscheidend.
Fazit
Der Bodenrichtwert Oberhaching & Unterhaching liefert eine gute Grundlage – doch er ersetzt keine individuelle Bewertung. Wer seine Immobilie im Münchner Süden verkaufen möchte, sollte den Richtwert nur als Ausgangspunkt nutzen und auf eine fundierte Marktwertanalyse setzen.
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