Ein Baugrundstück in Hamburg kostet im September 2026 durchschnittlich 634 €/m². Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück mit 500 m² sind das 316.805 €. Im Jahresvergleich sind die Bodenpreise um –7,2 % gesunken, seit dem Höchststand 2022 liegen sie –37,1 % darunter. Die Prognose bis Ende Juni 2028: fallend (–6,1 %).
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Datengrundlage und Methodik: Die Werte basieren auf einer lückenlosen Aggregation sämtlicher Grundstücksinserate aller relevanten Online Portale in Deutschland. In die Berechnung fließt jedes Grundstück ein, das im entsprechenden Zeitraum in dieser Region online verfügbar war. Aus dieser Gesamtheit wird ein Mittelwert gebildet, der die aktuelle Marktdynamik abbildet. Alle Werte beziehen sich auf baureifes, erschlossenes Wohnbauland.
Wichtiger Hinweis: Bei den dargestellten Daten handelt es sich ausschließlich um Angebotspreise (Inseratspreise). Dies sind die gewählten Preise zum Start der Vermarktung, die in der Regel noch Spielraum für Preisabschläge und Verhandlungen lassen. Sie entsprechen daher nicht den tatsächlich beim Notar beurkundeten Verkaufspreisen und auch nicht dem amtlichen Bodenrichtwert. Den Bodenrichtwert setzt der Gutachterausschuss aus beurkundeten Kaufverträgen fest, er ist eine rückblickende Größe und liegt in der Regel unter dem Angebotsniveau. Verbindliche Bodenrichtwerte gibt es ausschließlich beim zuständigen Gutachterausschuss.
Prognose: Die gestrichelten Linien ab Q3/2026 sind eine datengestützte Hochrechnung. Diese verknüpft offizielle Wirtschaftsprognosen mit Trends der Immobilienwirtschaft und lokalen Marktentwicklungen. Sie dient als strategische Orientierungshilfe und stellt keine Garantie für zukünftige Preisentwicklungen oder eine Anlageberatung dar.
Aktuelle Bodenpreise für baureifes Wohnbauland in allen 99 Stadtteilen. Tippe auf einen Stadtteil und sieh, was der Quadratmeter dort kostet, was ein Grundstück mit 500 m² zusammen kostet und wie sich der Preis im letzten Jahr entwickelt hat.
Baureifes Wohnbauland in Hamburg kostet aktuell im Schnitt 634 €/m². Für ein typisches Einfamilienhaus-Grundstück mit 500 m² sind das 316.805 € reiner Bodenwert, ohne Erschließung und ohne Kaufnebenkosten. Nach dem Höchststand von 1.007 €/m² im Jahr 2022 haben die Bodenpreise um rund 37 % nachgegeben, seit einem Jahr fallen sie weiter. Zum Vergleich: 2013 lag der Quadratmeterpreis für Bauland in Hamburg noch bei 384 €/m², das ist ein Gesamtanstieg von 65 % in dreizehn Jahren.
Beim Grundstück gibt es zwei Zahlen, die oft verwechselt werden. Der Angebotspreis ist das, was Verkäufer heute im Inserat aufrufen. Genau diese Werte zeigen wir auf dieser Seite. Der Bodenrichtwert dagegen ist ein amtlicher Durchschnittswert, den der Gutachterausschuss aus bereits beurkundeten Kaufverträgen ableitet und nur alle ein bis zwei Jahre neu festsetzt. Er ist damit eine rückblickende Größe und liegt in der Regel unter dem aktuellen Angebotsniveau. Für Deine Einschätzung heißt das: Der Bodenrichtwert taugt als Untergrenze und als Argument in der Verhandlung, der Angebotspreis zeigt, was der Markt gerade verlangt. Den verbindlichen Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück bekommst Du ausschließlich beim zuständigen Gutachterausschuss. Was Dein Grundstück am Markt wert ist, sagt Dir keine der beiden Zahlen allein, dafür braucht es eine Bewertung, die Zuschnitt, Bebaubarkeit und Erschließung mitrechnet.
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Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Zwischen einem sofort bebaubaren Bauplatz und einer Ackerfläche am Stadtrand können große Preisunterschiede liegen. Entscheidend ist allein, was Du darauf bauen darfst. Die vier Entwicklungszustände nach § 3 ImmoWertV, jeweils mit dem typischen Preisniveau und dem Gesamtpreis für 500 m².
| Entwicklungsstufe | Typischer Preis je m² | 500 m² gesamt | Ansatz |
|---|---|---|---|
| Baureifes LandBebauungsplan vorhanden, voll erschlossen, sofort bebaubar | 634 €/m² | 316.805 € | Marktdaten |
| RohbaulandBaurecht besteht, Straße, Kanal und Leitungen fehlen noch | 380 €/m² | 190.083 € | 50 bis 75 % vom Bauland |
| BauerwartungslandBebauung ist absehbar, aber es gibt noch kein Baurecht | 190 €/m² | 95.042 € | 20 bis 40 % vom Bauland |
| Acker- und GrünlandKeine Bauperspektive, land- oder forstwirtschaftliche Nutzung | Nicht hinterlegt | Nicht hinterlegt | eigener Markt, regional |
Entwicklungszustände nach § 3 ImmoWertV, Preisniveau für Hamburg im September 2026 · Rohbauland und Bauerwartungsland sind aus dem baureifen Land abgeleitet, Acker- und Grünland folgt einem eigenen Markt · Orientierungswerte, keine amtlichen Bodenrichtwerte
Bei Rohbauland kommen Erschließungsbeiträge für Straße, Kanal, Wasser, Strom und Telekommunikation dazu. In Hamburg liegen sie erfahrungsgemäß zwischen 60 und 120 €/m² Grundstücksfläche. Die Gemeinde darf nach § 127 BauGB bis zu 90 Prozent auf die Eigentümer umlegen.
Der größte Hebel beim Grundstückswert ist die Umwidmung. Wird aus Bauerwartungsland baureifes Land, vervierfacht sich der Wert typischerweise. Genau deshalb lohnt es sich, vor einem Verkauf den Stand im Flächennutzungs- und Bebauungsplan zu prüfen. Der amtliche Bodenrichtwert zieht diesem Sprung übrigens nach, er bildet ihn nicht vorweg ab.
Für baureifes Land liegen uns echte Marktdaten vor. Rohbauland und Bauerwartungsland leiten wir daraus ab, so wie es § 3 ImmoWertV vorsieht: Abschlag für die fehlende Erschließung plus Wartezeit und Realisierungsrisiko. Acker- und Grünland folgt einem eigenen Markt und wird deshalb nicht vom Baulandpreis abgeleitet. Alle Werte sind Orientierung, kein Ersatz für eine Bewertung.
Baureifes Land kostet in Hamburg aktuell durchschnittlich 634 €/m² und sinkt laut der mittleren Marktprognose bis Ende Juni 2028 auf 595 €/m² (−6,1 %). Für ein Grundstück mit 500 m² bedeutet das einen Wertverlust von rund 19.375 €. Bodenpreise reagieren träger als Gebäudepreise, weil Bauland nicht vermehrbar ist. Im Rechner unten stellst Du Deine Grundstücksfläche und das Szenario selbst ein.
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Erste Einschätzung in 2 Minuten, auf Basis tagesaktueller Marktdaten von Sprengnetter, Deutschlands führender Bewertungsdatenbank.
Ein Baugrundstück mit 500 m² kostete 2019 in Hamburg rund 313.955 € und wäre 2026 rund 316.805 € wert gewesen, ein Wertzuwachs von +0,9 % bzw. ø +0,1 % p.a. Im Rechner unten kombinierst Du Kauf- und Verkaufsjahr sowie die Grundstücksfläche frei und siehst jeden Zeitraum seit 2013.
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Was zeigt der Rechner? Die Wertentwicklung eines typischen Baugrundstücks in Hamburg zwischen Deinem gewählten Kauf- und Verkaufsjahr. Grundlage sind die durchschnittlichen Bodenpreise je Quadratmeter; daraus wird je Jahr ein Median über alle Quartale gebildet, um Ausreißer zu glätten.
Datenbasis. Bodenpreise von Sprengnetter, einem der führenden Anbieter für Immobilienbewertungsdaten in Deutschland.
MSCI World im Vergleich. Optional kannst Du sehen, wie sich derselbe Eurobetrag in einem weltweit gestreuten Aktienportfolio entwickelt hätte. Wir verwenden den MSCI World Net Return EUR, den Standard-Index, den klassische Welt-ETFs in Deutschland abbilden. Annahme: Kauf zum Jahresanfang, Verkauf zum Jahresende, Dividenden reinvestiert (nach Quellensteuer).
Was nicht eingerechnet ist. Auf der Grundstücks-Seite: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Erschließungsbeiträge, laufende Grundsteuer und mögliche Pachteinnahmen. Auch die Baureifmachung ist nicht abgebildet, sie kann den Wert sprunghaft erhöhen. Auf der Aktien-Seite: ETF-Gebühren, Kapitalertragsteuer beim Verkauf sowie Schwankungen während der Haltedauer (der Rechner zeigt nur Anfang und Ende). Auch die Hebelwirkung einer typischen Immobilienfinanzierung ist nicht abgebildet, sie kann die Eigenkapitalrendite einer Immobilie erheblich steigern.
Wofür eignet sich das? Als historische Einordnung, nicht als Prognose. Vergangene Wertentwicklung ist keine Garantie für die Zukunft.
Diese Berechnung dient als erste Orientierung und ersetzt keine professionelle Wertermittlung oder Anlageberatung.
Wie unterscheiden sich die Grundstückspreise in Hamburgs Stadtteilen? Wähle bis zu fünf Lagen und vergleiche Bodenpreis je m², den Gesamtpreis für 500 m² und die Entwicklung der letzten 12 Monate auf einen Blick.
Was zeigt der Vergleich? Aktuelle Angebotspreise für baureifes Wohnbauland je Quadratmeter, den daraus gerechneten Gesamtpreis für ein Grundstück mit 500 m² und die Preisentwicklung der letzten zwölf Monate. So siehst Du auf einen Blick, welche Lagen teuer sind und welche gerade anziehen.
Angebotspreis, nicht Bodenrichtwert. Die Werte stammen aus Grundstücksinseraten, nicht vom Gutachterausschuss. Der amtliche Bodenrichtwert wird aus beurkundeten Kaufverträgen abgeleitet, seltener aktualisiert und liegt meist darunter. Verbindliche Bodenrichtwerte gibt es ausschließlich beim zuständigen Gutachterausschuss.
Datenbasis. Bodenpreise von Sprengnetter, einem der führenden Anbieter für Immobilienbewertungsdaten in Deutschland.
Was nicht eingerechnet ist. Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Erschließungsbeiträge und Vermessungskosten. Ebenso wenig abgebildet sind grundstücksindividuelle Faktoren wie Zuschnitt, Hanglage, Baulasten oder Altlastenverdacht, die den Wert einer einzelnen Fläche deutlich verschieben können.
Diese Berechnung dient als erste Orientierung und ersetzt keine professionelle Wertermittlung oder Anlageberatung.
Die Spanne bei baureifem Wohnbauland reicht aktuell von 218 €/m² in Steinwerder bis 5.244 €/m² in Harvestehude. Am wenigsten nachgegeben haben in den letzten zwölf Monaten 84 Stadtteile mit −7,2 %. Alle 99 Stadtteile im Überblick:
| Stadtteil | Bodenpreis €/m² | Grundstück 500 m² | 12 Monate |
|---|---|---|---|
| Harvestehude | 5.244 € | 2.621.835 € | −7,2 % |
| Rotherbaum | 4.042 € | 2.020.995 € | −7,2 % |
| Eppendorf | 2.158 € | 1.078.775 € | −7,2 % |
| Hoheluft-Ost | 1.912 € | 955.875 € | −7,2 % |
| HafenCity | 1.857 € | 928.565 € | −7,2 % |
| Blankenese | 1.639 € | 819.325 € | −7,2 % |
| Othmarschen | 1.639 € | 819.325 € | −7,2 % |
| Hamburg-Altstadt | 1.584 € | 792.015 € | −7,2 % |
| Hoheluft-West | 1.584 € | 792.015 € | −7,2 % |
| Neustadt | 1.584 € | 792.015 € | −7,2 % |
| Ottensen | 1.584 € | 792.015 € | −7,2 % |
| Sternschanze | 1.584 € | 792.015 € | −7,2 % |
| Uhlenhorst | 1.584 € | 792.015 € | −7,2 % |
| Altona-Altstadt | 1.475 € | 737.390 € | −7,2 % |
| Groß Flottbek | 1.475 € | 737.390 € | −7,2 % |
| Winterhude | 1.475 € | 737.390 € | −7,2 % |
| Nienstedten | 1.420 € | 710.080 € | −7,2 % |
| St. Georg | 1.420 € | 710.080 € | −7,2 % |
| St. Pauli | 1.420 € | 710.080 € | −7,2 % |
| Altona-Nord | 1.366 € | 682.770 € | −7,2 % |
| Hohenfelde | 1.311 € | 655.460 € | −7,2 % |
| Barmbek-Süd | 1.147 € | 573.525 € | −7,2 % |
| Wellingsbüttel | 1.092 € | 546.215 € | −7,2 % |
| Eilbek | 1.038 € | 518.905 € | −7,2 % |
| Alsterdorf | 1.016 € | 507.980 € | −7,2 % |
| Marienthal | 929 € | 464.285 € | −7,2 % |
| Sülldorf | 929 € | 464.285 € | −7,2 % |
| Bahrenfeld | 874 € | 436.970 € | −7,2 % |
| Dulsberg | 874 € | 436.970 € | −7,2 % |
| Volksdorf | 843 € | 421.490 € | −7,8 % |
| Ohlsdorf | 841 € | 420.585 € | −7,2 % |
| Osdorf | 841 € | 420.585 € | −7,2 % |
| Barmbek-Nord | 797 € | 398.735 € | −7,2 % |
| Lokstedt | 787 € | 393.275 € | −7,2 % |
| Rissen | 787 € | 393.275 € | −7,2 % |
| Fuhlsbüttel | 768 € | 384.040 € | −8,2 % |
| Bergstedt | 759 € | 379.615 € | −8,3 % |
| Lemsahl-Mellingstedt | 724 € | 361.910 € | −8,5 % |
| Poppenbüttel | 721 € | 360.500 € | −7,2 % |
| Sasel | 721 € | 360.500 € | −7,2 % |
| Duvenstedt | 712 € | 355.780 € | −8,6 % |
| Groß Borstel | 710 € | 355.040 € | −7,2 % |
| Iserbrook | 710 € | 355.040 € | −7,2 % |
| Schnelsen | 706 € | 353.055 € | −8,6 % |
| Wohldorf-Ohlstedt | 688 € | 344.205 € | −8,7 % |
| Borgfelde | 688 € | 344.115 € | −7,2 % |
| Hummelsbüttel | 688 € | 344.115 € | −7,2 % |
| Niendorf | 688 € | 344.115 € | −7,2 % |
| Stellingen | 688 € | 344.115 € | −7,2 % |
| Rahlstedt | 673 € | 336.715 € | −8,8 % |
| Tonndorf | 653 € | 326.500 € | −9,0 % |
| Jenfeld | 633 € | 316.285 € | −9,1 % |
| Farmsen-Berne | 626 € | 312.885 € | −9,2 % |
| Langenhorn | 612 € | 306.075 € | −9,3 % |
| Billbrook | 611 € | 305.735 € | −9,3 % |
| Billstedt | 606 € | 303.010 € | −9,4 % |
| Hamm | 601 € | 300.420 € | −7,2 % |
| Horn | 598 € | 298.925 € | −9,4 % |
| Bramfeld | 579 € | 289.495 € | −7,2 % |
| Eidelstedt | 568 € | 284.030 € | −7,2 % |
| Lurup | 546 € | 273.110 € | −7,2 % |
| Lohbrügge | 535 € | 267.645 € | −7,2 % |
| Steilshoop | 535 € | 267.645 € | −7,2 % |
| Eißendorf | 503 € | 251.260 € | −7,2 % |
| Heimfeld | 492 € | 245.795 € | −7,2 % |
| Marmstorf | 492 € | 245.795 € | −7,2 % |
| Hammerbrook | 470 € | 234.875 € | −7,2 % |
| Wilstorf | 470 € | 234.875 € | −7,2 % |
| Rönneburg | 459 € | 229.410 € | −7,2 % |
| Langenbek | 448 € | 223.950 € | −7,2 % |
| Rothenburgsort | 437 € | 218.485 € | −7,2 % |
| Sinstorf | 404 € | 202.100 € | −7,2 % |
| Curslack | 382 € | 191.175 € | −7,2 % |
| Hausbruch | 382 € | 191.175 € | −7,2 % |
| Neugraben-Fischbek | 382 € | 191.175 € | −7,2 % |
| Allermöhe | 361 € | 180.250 € | −7,2 % |
| Billwerder | 361 € | 180.250 € | −7,2 % |
| Neuallermöhe | 361 € | 180.250 € | −7,2 % |
| Finkenwerder | 350 € | 174.790 € | −7,2 % |
| Veddel | 350 € | 174.790 € | −7,2 % |
| Wilhelmsburg | 350 € | 174.790 € | −7,2 % |
| Neuengamme | 344 € | 172.060 € | −7,2 % |
| Cranz | 339 € | 169.325 € | −7,2 % |
| Altengamme | 328 € | 163.865 € | −7,2 % |
| Kirchwerder | 328 € | 163.865 € | −7,2 % |
| Moorfleet | 317 € | 158.405 € | −7,2 % |
| Ochsenwerder | 317 € | 158.405 € | −7,2 % |
| Reitbrook | 317 € | 158.405 € | −7,2 % |
| Spadenland | 317 € | 158.405 € | −7,2 % |
| Tatenberg | 317 € | 158.405 € | −7,2 % |
| Francop | 284 € | 142.015 € | −7,2 % |
| Gut Moor | 284 € | 142.015 € | −7,2 % |
| Neuenfelde | 284 € | 142.015 € | −7,2 % |
| Neuland | 284 € | 142.015 € | −7,2 % |
| Altenwerder | 273 € | 136.555 € | −7,2 % |
| Moorburg | 273 € | 136.555 € | −7,2 % |
| Waltershof | 273 € | 136.555 € | −7,2 % |
| Kleiner Grasbrook | 218 € | 109.245 € | −7,2 % |
| Steinwerder | 218 € | 109.245 € | −7,2 % |
| Ø Hamburg (alle Stadtteile) | 841 € | 420.522 € | −7,5 % |
Baureifes Wohnbauland in Hamburg: Angebotspreis je m², Gesamtpreis für 500 m² und Entwicklung der letzten zwölf Monate · Quelle: Sprengnetter
Sechs Antworten auf die Fragen, die uns Grundstückseigentümer am häufigsten stellen. Kompakt, ehrlich und auf den Punkt.
Entscheidend ist allein das Baurecht. Baureifes Land ist erschlossen und sofort bebaubar, Rohbauland hat Baurecht ohne Erschließung, Bauerwartungsland noch gar keins. Zwischen den Stufen liegt in Hamburg der Faktor 3,3.
Entscheidend ist allein das Baurecht. Baureifes Land ist erschlossen und sofort bebaubar, Rohbauland hat Baurecht ohne Erschließung, Bauerwartungsland noch gar keins. Zwischen den Stufen liegt in Hamburg der Faktor 3,3.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnitt aus beurkundeten Kaufverträgen und wird nur alle ein bis zwei Jahre neu festgesetzt. Er taugt als Untergrenze und als Argument in der Verhandlung, nicht als Preisschild. Verbindlich bekommst Du ihn beim Gutachterausschuss.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnitt aus beurkundeten Kaufverträgen und wird nur alle ein bis zwei Jahre neu festgesetzt. Er taugt als Untergrenze und als Argument in der Verhandlung, nicht als Preisschild. Verbindlich bekommst Du ihn beim Gutachterausschuss.
Marktübliche 3,57% inkl. MwSt. je Partei, nur im Erfolgsfall. Vermessung, Lageplan, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und Grundbuchunterlagen sind All-inclusive. Keine Vorkasse, keine versteckten Kosten.
Marktübliche 3,57% inkl. MwSt. je Partei, nur im Erfolgsfall. Vermessung, Lageplan, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und Grundbuchunterlagen sind All-inclusive. Keine Vorkasse, keine versteckten Kosten.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bebauungsplan oder Bauvoranfrage, Baulastenverzeichnis, Altlastenauskunft, Erschließungsnachweis und der aktuelle Bodenrichtwert. Alles zusammen dauert erfahrungsgemäß zwei bis drei Wochen.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bebauungsplan oder Bauvoranfrage, Baulastenverzeichnis, Altlastenauskunft, Erschließungsnachweis und der aktuelle Bodenrichtwert. Alles zusammen dauert erfahrungsgemäß zwei bis drei Wochen.
Unbebaute Grundstücke im Privatvermögen sind nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Davor greift die Spekulationssteuer auf den Gewinn. Die Eigennutzer-Ausnahme gilt für unbebaute Flächen nicht.
Unbebaute Grundstücke im Privatvermögen sind nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Davor greift die Spekulationssteuer auf den Gewinn. Die Eigennutzer-Ausnahme gilt für unbebaute Flächen nicht.
Zwei kleinere Bauplätze bringen zusammen oft mehr als eine große Fläche, weil die Käufergruppe größer ist. Voraussetzung sind Teilbarkeit nach Bebauungsplan und eine gesicherte Zufahrt für beide Parzellen.
Zwei kleinere Bauplätze bringen zusammen oft mehr als eine große Fläche, weil die Käufergruppe größer ist. Voraussetzung sind Teilbarkeit nach Bebauungsplan und eine gesicherte Zufahrt für beide Parzellen.
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