Im aktuellen ImmoScout24-Livestream war unser Gründer und Geschäftsführer David Owusu erneut zu Gast. Eine Stunde lang ging es um die Frage, die gerade viele Eigentümer umtreibt: Wie entwickelt sich mein Immobilienwert 2026, und ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Verkaufen? Grundlage waren die Zahlen aus dem ImmoScout24-Wohnbarometer, der quartalsweise erscheinenden Auswertung zur Kaufpreisentwicklung in Deutschland. Davids Aufgabe war, diese Daten mit dem abzugleichen, was wir täglich in München und Hamburg am Markt erleben.
David hält regelmäßig Vorträge und Webinare, und trotz seines jungen Alters bringt er die Erfahrung aus hunderten Verkäufen mit. Dass wir bei ImmoScout24 wieder eingeladen wurden, hat einen handfesten Grund: David & Jacques ist von ImmoScout24 mit dem ImmoAward 2025 als „Newcomer des Jahres“ ausgezeichnet worden. David stellte gleich zu Beginn klar, dass der Preis dem ganzen Team gehört, das inzwischen über 30 Mitarbeiter zählt.
Der Markt 2026 in Kürze
Die Kaufpreise in Deutschland bewegen sich derzeit seitwärts mit leicht positiver Tendenz, ohne große Sprünge nach oben oder unten. Bestandsimmobilien sind klar gefragter als Neubau, weil die Baukosten Neubaupreise nach oben treiben. Wer eine konkrete Lebensplanung hat, sollte nicht auf bessere Zeiten warten, denn ein Wirtschaftswunder ist für die nächsten ein bis zwei Jahre nicht in Sicht. Und der wichtigste Hebel beim Verkauf ist eine realistische, datenbasierte Preiseinwertung, nicht die Renovierung.
Schaue Dir auch unseren anderen Ratgeber an: Wie bestimmen wir den Verkaufspreis?
Eine solide Seitwärtsbewegung statt Achterbahn
Das erste Bild aus dem Wohnbarometer zeigte für Wohnungen und Häuser eine flache Kurve. David bestätigte das aus seiner Praxis. Der Markt sei nicht mehr so verunsichert wie in den Jahren mit vielen Neuregelungen und politischen Debatten. Gleichzeitig fehlten die großen Sprünge nach oben, die Metropolregionen wie München und Hamburg über Jahre geprägt hatten.
Er ordnete das als gesundes Wachstum ein. Die Rally von 2012 bis 2021 mit teils über zehn Prozent Wertsteigerung pro Jahr ließ sich rechnerisch nicht endlos fortschreiben, sonst läge eine Münchner Einzimmerwohnung irgendwann bei einer Million Euro. Stattdessen habe sich der Markt auf das Niveau von vor drei, vier Jahren zurückgesetzt und wachse von dort aus gesünder als zuvor, als es an einigen Stellen schlicht zu spekulativ war. Mehr als ein Prozent Wertzuwachs dürfe es aus seiner Sicht aber gerne wieder sein.
Bemerkenswert: Der Häusermarkt läuft in beiden Standorten stärker, als viele Verkäufer erwarten. Immer wieder kämen Eigentümer mit der Sorge, ob ihr Haus überhaupt noch gefragt sei. Davids Antwort darauf ist eindeutig. Sowohl in München als auch in Hamburg funktioniert das gut, getrieben vom Mietmarkt, der keine Preiskorrektur nach unten zulässt.
Schaue Dir auch unseren anderen Ratgeber an: Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um meine Immobilie zu verkaufen?
Neubau gegen Bestand: Warum der Bestand gewinnt
Deutlich klarer als beim Vergleich Wohnung gegen Haus fällt das Bild bei Neubau gegen Bestand aus. Die explodierten Bau- und Materialkosten zwingen Bauträger, an ihren Preisen festzuhalten. Viele Projekte wurden zu anderen Zeiten kalkuliert und lassen sich heute nicht unter Wert abverkaufen. Das macht den Bestand attraktiver, der bei Nachfrage und Abverkauf inzwischen klar über Neubau-Niveau liegt.
Bei der Frage nach freien Flächen lohnt ein Blick auf die Landkarte. Hamburg ist etwa doppelt so groß wie München bei fast gleicher Einwohnerzahl, also bleibt dort mehr Raum für Neubau und das Preisgefüge ist breiter. Im Speckgürtel finden sich teils noch Lagen unter 5.000 Euro pro Quadratmeter, in München praktisch nicht. München ist nahezu vollständig bebaut, Nachverdichtung kaum noch möglich. Die eigentliche Debatte dreht sich dort um die Höhe. Innerstädtisch gilt die Frauenkirche als Messlatte, über die nicht gebaut werden darf, was die Zahl hoher Stockwerke begrenzt. David rechnet damit, dass diese Diskussion wieder Fahrt aufnimmt, weil sich die Preisentwicklung sonst nicht stabilisieren lässt.
Das Hauptgeschäft mit Häusern machen wir inzwischen im Speckgürtel, vor allem nördlich, nordöstlich und nordwestlich von München. Die Rechnung der Käufer ist nachvollziehbar: Wer vom tiefsten Süden in den Münchner Norden pendelt, ist aus dem nördlichen Umland oft schneller am Ziel. Ganz wegziehen wollen die wenigsten, in München bleiben schon.
Energieeffizienz: ein Treiber, aber nicht überall gleich
Das Wohnbarometer zeigt bei Eigentumswohnungen einen deutlichen Spreizungseffekt nach Energieeffizienzklasse. Eine A-Wohnung liegt bundesweit rund 13 Prozent über dem Schnitt, Klassen G und H rund 12 Prozent darunter. David bestätigt den Effekt, schon weil das Thema medial stark präsent ist und Käufern als Verhandlungshebel dient. Ein schlechter Energiewert wird sofort als Argument für einen Preisabschlag genutzt.
Bei Einfamilienhäusern fällt der Effekt schwächer aus. A liegt zwar bei plus 16 Prozent, aber selbst schlecht gedämmte Häuser mit alter Heiztechnik liegen noch sieben Prozent über dem Schnitt. Der Grund ist Emotion. Ein Eigenheim kauft man, weil es gefällt, und lässt es dann nicht an der Energieklasse scheitern. Bei einer Kapitalanlage rechnet man nüchterner, beim Eigenheim spielt das Gefühl mit und schlägt sich im Preis nieder.
Die häufigste Eigentümerfrage: vor dem Verkauf noch sanieren?
Hier wurde David konkret, und seine Antwort dürfte manche überraschen. In rund 90 Prozent der Fälle rät er davon ab, vor dem Verkauf noch groß zu investieren. Wer 50.000 Euro in eine neue Heizung steckt, bekommt selten 100.000 Euro mehr dafür. Das steht fast nie in einem sinnvollen Verhältnis und ist kaum messbar.
Sein Rat lautet, sich den Wert im aktuellen Zustand geben zu lassen und dann mit einem Experten zu besprechen, ob eine Maßnahme den Preis wirklich durchsetzbar macht. Oft sei eine Renovierung sogar kontraproduktiv. Frisch gestrichene Wände wecken Misstrauen, weil Käufer dahinter einen versteckten Mangel vermuten. Das Credo: gepflegt, aber nicht übermalt.
Ein Praxistipp, den David im Stream gab, ist clever. Wenn ein Käufer ein Detail bemängelt, etwa ein altes Bad, kalkuliert dieser den Abschlag oft viel zu hoch. Für ein fünf Quadratmeter großes Bad zieht er vielleicht 20.000 Euro vom Preis ab, obwohl die Sanierung real 7.000 bis 8.000 Euro kostet. In solchen Fällen sei es für den Eigentümer besser, die Arbeit als Angebot in die Verhandlung zu geben, statt den pauschalen Abschlag zu schlucken.
Bewertung: Makler und Plattform schlagen das Gutachten
Auf die Frage, ob ein professionelles Gutachten der richtige Weg zur Wertbestimmung sei, war Davids Antwort deutlich. Gutachter stellen den Wert vor allem über die Bausubstanz fest und sind selten nah am tatsächlichen Marktgeschehen. Makler und ImmoScout24 vergleichen dagegen reale, am Markt gehandelte Werte. Wir arbeiten datenbasiert und nutzen unter anderem Sprengnetter als Datengrundlage.
Wie präzise das funktioniert, zeigt eine Zahl, auf die David sichtlich stolz ist. Im Schnitt liegen bei uns Angebotspreis und beim Notar verbriefter Preis nur rund drei Prozent auseinander, die Kaufpreiserzielungsrate lag im Vorjahr bei 96 bis 97 Prozent. Die berüchtigten zehn Prozent Verhandlungsspielraum entstehen laut David vor allem dort, wo Makler sich im Pitch gegenseitig überbieten. Wer zu hoch einsteigt, riskiert das Gegenteil. Die Immobilie steht zu lange am Markt, das Vertrauen sinkt, und der Preis bröckelt in Salamischeiben nach unten.
Ein ganzes Drittel unseres Geschäfts machen wir mit Kunden, die nach einer Enttäuschung bei einem anderen Makler zurückkommen, der vorher das Blaue vom Himmel versprochen hatte.
Erhalte mit unserem kostenlosen Immobilienwert-Rechner eine erste Preiseinschätzung in wenigen Minuten:
Wie viel ist Deine Immobilie wert?
Finde es jetzt in 2 Minuten heraus!
Vermietet oder leer? Und der Wert eines Maklers
Bei vermieteten Wohnungen war Davids Empfehlung kompromisslos: im Zweifel leer verkaufen. Eine leere Wohnung gibt dem Käufer die Freiheit, selbst zu entscheiden, was er damit macht. Eine bestehende Vermietung wirkt für viele eher wertmindernd, trotz laufender Rendite, weil die Entscheidungsfreiheit fehlt.
Wenn vermietet verkauft wird, zählt das Verhältnis zum Mieter. Wir verstehen uns als mieterfreundlicher Makler, denn ein Mieter hat vom Verkauf nichts und muss trotzdem Besichtigungen, Sauberkeit und fremde Menschen in seinen vier Wänden ertragen. Manchmal arbeiten wir mit kleinen Gesten wie einem Gutschein oder Blumen, nicht zur Manipulation, sondern als Anerkennung für den Aufwand.
Die Frage nach den Maklerkosten beantwortete David offen. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Partei, bei uns nur im Erfolgsfall. Entscheidend sei die Gegenrechnung. Wer sich 10.000 bis 15.000 Euro Provision spart, aber 50.000 Euro weniger Kaufpreis erzielt, hat nichts gewonnen. Der eigentliche Wert liege im Aufwand rund um die Abwicklung, der oft unterschätzt wird. Anfragen wollen sofort beantwortet werden, sonst sind Interessenten beim nächsten der fünf, sechs neuen Objekte der Woche. Genau an diesem Dranbleiben bis zum Notartermin scheitern viele Privatverkäufer, und dort geht das meiste Geld verloren.
Schaue Dir auch unseren anderen Ratgeber an: Vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen
Timing: Wann ist der beste Verkaufszeitpunkt?
Davids Grundhaltung ist klar. Es ist immer dann der richtige Zeitpunkt, wenn er zur eigenen Planung passt. Wer vor zehn oder dreißig Jahren gekauft hat, blickt weiterhin auf eine starke Wertentwicklung. Solange nicht verkauft ist, redet niemand über einen echten Verlust, höchstens über einen Papierverlust.
Wichtiger als das Jahr ist der Monat. Das Jahresende um Q4 ist erfahrungsgemäß die stärkste Phase, getrieben von steuerlichen Überlegungen und dem Wunsch, Dinge vor dem Jahreswechsel zu erledigen. Der Januar ist meist müde, ab Ende Februar zieht es wieder an, Mai bis Juli läuft viel. Die großen Ferien sind tabu, in den Sommerferien steht der Markt weitgehend still. Hier muss man von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, weil die Ferientermine sich verschieben. Wir nutzen die ruhige Zeit oft für schöne Fotos im Sommer, bringen die Immobilie aber erst gegen Ende der Ferien öffentlich an den Markt.
Auf das Warten auf sinkende Zinsen angesprochen, blieb David nüchtern. Bei stabilen Zinsen um vier Prozent sei Abwarten reine Spekulation. Im April 2022 sprang der Zins innerhalb kurzer Zeit von einem auf vier Prozent, ein Beispiel dafür, dass niemand den Markt timen kann. Kleine Bewegungen von 3,5 auf 3,7 Prozent verändern nichts, große Sprünge dagegen verunsichern und bremsen kurzzeitig.
O-Ton: Warum Immobilien eine ruhige Bank bleiben
Im Vergleich zu Aktien verhalten sich Immobilien deutlich stabiler. David widerspricht zwar dem Bild vom „Betongold“ in der Tagespreis-Logik, betont aber genau diese Stabilität als Kern der Sicherheit. Der Einbruch von 2021 auf 2022 lag bei 20 bis 30 Prozent, davor standen aber Jahre mit rund zehn Prozent Wertzuwachs. Wer lang genug gehalten hat, ist allenfalls zwei, drei Jahre zurückgefallen. Solche starken Korrekturen sind am Immobilienmarkt selten.
„Du kannst bei einem Immobilieninvestment sehr sicher sein, dass es stabil bleibt und sich im besten Fall positiv entwickelt. Vielleicht verdienst Du im Zweifel nicht so viel wie mit Bitcoin, aber Du verlierst eben auch nicht so viel.“
— David Owusu
Geschäftsführer
Das Fazit aus dem Livestream
Für 2026 erwartet David eine stabile Seitwärts- bis leichte Aufwärtsbewegung. Wenn es zur eigenen Lebenssituation passt, gibt es keinen Grund, einen Verkauf hinauszuzögern. Und wer unsicher ist, sollte sich zwei Meinungen holen, die kostenlose Einschätzung von ImmoScout24 und das Gespräch mit einem Profi vor Ort.
Genau diese Einschätzung bekommst Du bei uns unverbindlich und kostenfrei. Du erfährst in wenigen Minuten, was Deine Immobilie heute realistisch wert ist, ohne dass Du Dich danach für irgendetwas entscheiden musst. Wenn Du mit dem Gedanken spielst, in München oder Hamburg zu verkaufen, lohnt sich der erste Schritt:
Schaue Dir auch diese News an: D&J gewinnt den ImmoAward 2025 – und zeigt, wie moderne Maklerei heute funktioniert
