Weißt Du genau, welche Flächengröße Deine Immobilie hat oder wie Du selbstständig eine Wohnflächenberechnung durchführen kannst? Falls nein, kannst Du hier Dein Wissen etwas auffrischen. Wir bringen Dir die wichtigsten Infos rund um dieses Thema näher.

Denn die Wohnflächenberechnung ist ausschlaggebend für die Kaufpreisermittlung sowie für die Miethöhe, die Du letztlich ansetzen kannst. Die richtige Flächenberechnung ist aber auch für Versicherungen relevant – wer hier zu wenig angibt, riskiert bei einem Schaden nicht ausreichend abgesichert zu sein. Für die Kalkulation existieren mehrere gültige Berechnungsmethoden, deren Ergebnisse teilweise gravierende Unterschiede liefern können.

Wann wird die Wohnfläche berechnet?  💡

  • Bei der Immobilienvermietung (die Wohnfläche bestimmt den Mietpreis)

  • Beim Immobilienverkauf (die Wohnfläche beeinflusst den Kaufpreis und gestaltet einen Vergleich mit anderen Objekten einfacher)

  • Für den Energieausweis (der Energieverbrauch wird nach m2 der Gebäudenutzfläche angegeben)

  • Für die Betriebskostenabrechnung (manche Kosten können anteilig nach Wohnungsgröße auf die Mieter umgelegt werden)

Wie wird die Berechnung der Wohnungsgröße durchgeführt?

Grundlage für Deine Wohnflächenberechnung ist seit 2004 die deutsche Wohnflächenverordnung. Abweichend darf auch die DIN 277 verwendet werden. Früher galt außerdem die DIN 283 sowie die II. Berechnungsverordnung, die mittlerweile zum größten Teil außer Kraft gesetzt ist. Falls Du allerdings einen Mietvertrag vor 2004 abgeschlossen haben solltest, können die Regeln der II. Berechnungsverordnung gelten, sofern Du keine großen Baumaßnahmen an der Wohnung vorgenommen hast. Im Folgenden werden wir Dir die wichtigsten Punkte aufzeigen, die für Deine Wohnflächenberechnung (in m2) essentiell sind.

Wohnflächenberechnung nach der deutschen Wohnflächenverordnung:

Die Wohnflächenverordnung gibt genau an, welche Räume und welche Flächen Eigentümer und Vermieter bei der Berechnung in welchem Umfang berücksichtigen müssen. Grundsätzlich bewertest Du hier nur die Grundfläche, die tatsächlich zum Wohnen genutzt werden kann. Im Folgenden findest Du eine Auflistung, wie Du was einkalkulieren musst:

Wird berücksichtigt Wird nicht berücksichtigt
  • Schlafzimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Wohnzimmer, Küche, Bad, Flur
  • Nebenräume wie beispielsweise Abstellräume oder Speisekammern
  • Fenster sowie Wandnischen, die bis zum Boden reichen und mind. 13 Zentimeter tief sind
  • Erker und Wandschränke
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden im Regelfall mit einem Viertel der Fläche einberechnet, höchstens bis zur Hälfte (abhängig vom Wohnwert und der Ausstattung)
  • Ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen nur mit der Hälfte der Grundfläche, geheizte zu 100%
  • Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume, Bodenräume, Trockenräume und Garagen (außerhalb der Wohnung)
  • Schornsteine, Säulen und Pfeiler, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m2 beträgt
  • Wohnfläche unterhalb von Schrägen oder Treppen (Achtung: Gilt bis zu einem Meter, bei einem Meter bis 1,99 Meter zählt die Fläche zur Hälfte, ab zwei Metern zu 100%)
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Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Gemäß dieser Norm dient die gesamte Fläche Deiner Immobilie als Berechnungsgrundlage. Damit ist die Grundfläche identisch zur Wohnfläche. Sie unterscheidet dabei in Nutzflächen (z.B. Lagerräume), Verkehrsflächen (z.B. Eingänge oder Aufzüge) und Funktionsflächen (z.B. Heizungsräume). Neben der deutschen Wohnflächenverordnung gehört diese zu den gängigen Herangehensweisen und ist vor allem bei Vermietern/Eigentümern sehr beliebt. Was hier zu beachten ist, siehst du im Folgenden:

Wird berücksichtigt Wird nicht berücksichtigt

 

  • Die Raumhöhe spielt keine Rolle
  • Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen zählen dazu
  • Balkone, Terrassen und Loggien werden zu 100% berücksichtigt
  • Wintergärten sowie Schwimmbäder zählen dazu, egal ob beheizt oder nicht 

 

 

Was macht das für einen Unterschied?

Was die einzelnen Berechnungsmethoden letztlich für Deinen Output bedeuten können, möchten wir Dir an einem kleinen Beispiel verdeutlichen. Angenommen, Du besitzt eine Dachgeschosswohnung mit zwei Zimmern, Schrägen, einem kleinen Balkon und einem Kellerraum. Nun können nach DIN-Norm 277 alle angegebenen Bestandteile einbezogen werden mit einer Größe von insgesamt 82 m2, während bei der Berechnung nach Wohnflächenverordnung lediglich 60 m2 angesetzt werden können. Wie Du siehst ein deutlicher Unterschied, der sich vor allem auf den Verkaufspreis Deiner Immobilie auswirkt. Das ist auch der Grund, warum es sinnvoll ist, eine Wohnflächenberechnung durchzuführen oder durchführen zu lassen. Denn selbst, wenn die Fläche bekannt ist, muss es sich nicht um die richtige m2-Anzahl handeln.

Worauf solltest Du im Allgemeinen achten?

Du solltest auf der Hut sein, den korrekten Wert für Deine Wohnfläche zu ermitteln, denn zukünftige Mieter beziehungsweise Käufer messen sehr häufig nach. Sollte es hier zu einem Streitfall kommen, kann ein Gutachter hinzugezogen werden. Außerdem gilt es zu bedenken, dass Du keine Nachzahlungen anfordern darfst, wenn Du den Wohnraum zu niedrig berechnet haben solltest. Allerding gilt dies andersherum nicht – hier haben Käufer beziehungsweise Mieter das Recht auf Rückzahlungen, sofern Du die Fläche zu hoch kalkuliert hast. Da die tatsächliche Wohnfläche häufig größer ist, als Eigentümer in der Regel vermuten, ist es sinnvoll, die Wohnflächenberechnung professionell prüfen zu lassen. Letztlich lassen sich durch eine größere Fläche auch höhere Verkaufs- beziehungsweise Mietpreise erzielen.

Wer kann Dir bei der Berechnung der Wohnfläche helfen?

Häufig ist es gar nicht so leicht, die optimale bzw. die richtige Wohnfläche zu berechnen. Profis können Dich bei der Wohnflächenberechnung unterstützen, denn sie kennen alle aktuellen rechtlichen Vorgaben und bringen fachkundige Erfahrung in diesem Bereich mit. So kannst Du außerdem eine zu große oder zu kleine Fläche im Mietvertrag umgehen und sparst Dir selbstverständlich eine Rückzahlung. 

Nachdem Du diesen Artikel nun gelesen hast, bist Du auf jeden Fall schon tief in die Immobilienwelt eingetaucht. Dir sind manche Bewertungsmethoden noch nicht ganz klar? Dann kontaktiere uns sehr gern und löchere uns mit Deinen Fragen! Wir helfen Dir mit Freude weiter und das Gute daran: Unsere Beratung ist zu 100% kostenfrei und unverbindlich!