Welche Steuern können bei einem Hausverkauf anfallen?

1. Unter welchen Umständen fallen Steuern beim Hausverkauf an?
2. Tipps: Wie kannst Du Steuern sparen beim Hausverkauf
3. Wie wir Dich beim Hausverkauf unterstützen können

Steuern zu umgehen und clever zu sparen ist keine einfache Angelegenheit. Nicht ohne Grund nehmen so viele einen Steuerberater in Anspruch, wenn es richtig kompliziert wird.

Doch, was viele nicht wissen: Auch beim Hausverkauf können hohe Summen an Steuern anfallen!

Um den Dschungel an Steuern zu durchblicken, muss man allerdings nicht studiert haben. Wir helfen Dir einen Überblick zu gewinnen, welche Steuern anfallen können und unter welchen Umständen. Wir geben Dir außerdem einige hilfreiche Tipps an die Hand, denn Steuern können einen großen Teil der Kosten ausmachen, wenn es um Immobilien geht.

Unter welchen Umständen fallen Steuern beim Hausverkauf an?

Ob und wie viel Steuern Du bezahlen musst, hängt von den Umständen ab, unter denen Du Deine Immobilie veräußern möchtest. Pauschal lässt sich weder sagen, wie hoch die Steuern absolut sein werden, noch welche Steuern Du zahlen musst. Es gibt keine pauschale Versteuerung, die sich auf alle Immobilien anwenden lässt. Mehrere Faktoren sind dazu ausschlaggebend. 

Wenn Du die betreffende Immobilie weniger als zehn Jahre Dein Eigentum nennst, werden Gewinne aus privaten Verkäufen eventuell versteuert. Die anfallende Steuer nennt man Spekulationssteuer. 

Die Höhe dieser Steuer hängt vom Wertzuwachs der Immobilie und Deinem persönlichen Einkommensteuersatz ab.  

Wichtig ist, dass Du nur dann Steuern zahlst, wenn Du einen Nettogewinn aus dem Verkauf realisieren konntest. Der Gewinn stellt die Grundlage der Steuerbemessung dar. Je höher der Gewinn, desto höher die zu zahlende Steuer.

Dein persönlicher Einkommensteuersatz ist ein weiteres wichtiges Kriterium zur Berechnung. Während Besser- und Spitzenverdiener bis zu 42% Steuern zahlen müssen, zahlen Personen ohne oder mit einem geringen Einkommen nur sehr wenige Steuern.

Grundsätzlich wird bei der Spekulationssteuer unterschieden, ob die Immobilie privat genutzt wurde oder durch fremde Personen. 

Steuern beim Hausverkauf in Eigennutzung

Bei Eigennutzung der Immobilie, ist der Verkauf komplett steuerfrei. Doch was bedeutet Eigennutzung in diesem Zusammenhang?

Wenn Du seit Bauende oder Hauskauf ausschließlich selbst Deine Immobilie bewohnt hast oder im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst Bewohner Deiner Immobilie warst oder Deine Familie.

Mögliche Bewohner der Immobilie sind laut Gesetzgeber Du selbst, Ehepartner und Deine Kinder, solange diese noch Kindergeld beziehen. 

Steuern beim Hausverkauf in Fremdnutzung

Falls Du Deine Immobilie nicht selbst genutzt hast, musst Du zehn Jahre abwarten, um einen steuerfreien Verkauf abwickeln zu können.

Vermietete Immobilien solltest Du erst nach Ablauf dieser Spekulationsfrist verkaufen. Besonders empfehlenswert ist das, wenn der Wert Deiner Immobilie weiter steigt.

Als Alternative könntest Du Deine Immobilie auch zur Eigennutzung anmelden. Im Anschluss bewohnst Du diese im Verkaufsjahr und in den folgenden beiden Jahren selbst.

Steuern beim Hausverkauf in Leerstand

Bei Leerstand oder unbebauten Grundstücken verhält es sich ähnlich. Die Spekulationssteuer fällt an!

Unbebaute Grundstücke können nicht bewohnt werden, auch nicht von Dir. Die einzige Möglichkeit die Steuer zu umgehen ist, die Spekulationsfrist von zehn Jahren abzuwarten.

Steuern beim Verkauf mehrerer Immobilien

Es gibt eine Ausnahme von der Zehn-Jahres-Regel:
Wenn Du innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufst, giltst Du gesetzlich als gewerblicher Grundstückshändler. Als solcher kannst Du mit einer Besteuerung gemäß des gewerblichen Grundstückshandels rechnen (§ 15 EStG).

Du giltst auch als gewerblicher Grundstückshändler, wenn Du ein einheitliches Haus erworben hast und beim Verkauf mehrere Wohnungen veräußern möchtest. Gewöhnlich überschreitest Du mit solchen Verkäufen die Drei-Objekt-Grenze.

Gewerbesteuer

Bei Verkauf von mehr als drei Objekten in fünf Jahren, werden zwangsläufig Steuern fällig. Die Gewerbesteuer zählt zu den Gemeindesteuern und setzt sich bei einem Hausverkauf wie folgt zusammen:

• Die Grundlage ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf.

• Mit einer Steuermesszahl von 3.5 %, sowie dem von der Kommune festgelegten Hebesatz, wird der Gewinn multipliziert.

• Der Hebesatz beträgt mindestens 200 %, ist allerdings von Kommune zu Kommune unterschiedlich.

Umsatzsteuer

Bei gewerblichem Handel ist grundsätzlich eine Umsatzsteuer zu entrichten. Das betrifft auch den gewerblichen Grundstückshandel. Regulär fallen 19 % Mehrwertsteuer an. Diese werden jedoch vom Käufer gezahlt.

Steuern beim Hausverkauf geerbter Immobilien

Mit einer Immobilie erbst Du gewöhnlicherweise auch die Spekulationsfrist vom Erblasser. Hat dieser das betreffende Objekt bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft, musst Du bei einem Hausverkauf keine Steuern zahlen.

Es ist außerdem möglich, dass der Erblasser die Immobilie im Jahr des Vererbens, sowie den vorherigen zwei Jahren selbst bewohnte. Dann bleibt der Immobilienverkauf steuerfrei.

Eine etwaige Erbschaftssteuer musst Du gegebenenfalls separat entrichten.

Bei der Drei-Objekt-Regel werden geerbte Objekte nicht mitberücksichtigt.

Tipps: Wie kannst Du Steuern sparen beim Hausverkauf

In einigen Fällen kann ein Hausverkauf steuerfrei sein. Wir zeigen Dir, welche das ganz konkret sind:

• Wenn Du selbst seit Kauf oder Bauende ausschließlich in der betreffenden Immobilie gewohnt hast, fallen beim Verkauf keine Steuern an.

• Bei einem Hausverkauf ist es empfehlenswert, die Zehn-Jahres-Grenze zu berücksichtigen. Nach dieser Spekulationsfrist ist der Verkauf nämlich steuerfrei.
• Berücksichtige die Drei-Objekt-Regel. Diese geht davon aus, dass Du gewerblichen Grundstückshandel betreibst, sobald Du mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkaufst. In diesem Fall müssen Umsatz- und Gewerbesteuer gezahlt werden.
• Du kannst das betreffende Objekt einem Ehepartner oder Kindern überlassen, solange diese noch Kindergeld beziehen. Es ist allerdings möglich, dass eine sogenannte Schenkungssteuer anfällt.
• Eine einfallsreiche Methode ist es, wenn Du den Hausverkauf über Raten abwickelst. So verteilt sich der Veräußerungsgewinn auf mehrere Jahre. Nutze einfach die Freigrenze für Veräußerungsgewinne mehrfach.
• Optional kannst Du auch den Verkaufswert senken. Entferne beispielsweise die Einbauküche oder andere bewegliche Objekte aus dem Haus. So senkt sich der Kaufpreis und damit auch der Gewinn aus dem Verkauf. Die zu zahlende Steuer ist niedriger oder entfällt sogar ganz.

Wie wir Dich beim Hausverkauf unterstützen können 

Du weißt nun, in welchen Fällen Du beim Immobilienverkauf Steuern zahlen musst und wann ein Verkauf steuerfrei ist. Schwierig wird es dann bei der Umsetzung, denn oft ist es gar nicht so einfach allein herauszufinden, ob ein Hausverkauf steuerpflichtig ist oder nicht.

Ein Makler kann Dich beim Verkauf einer Immobilie professionell und ganzheitlich beraten.

Durch unsere jahrelange Erfahrung im Immobiliengeschäft, können wir Dich bestmöglich unterstützen. Unsere Dienstleistung zeichnet sich vor allem durch eine transparente und ganzheitliche Beratung aus, die individuell auf Deine Wünsche zugeschnitten ist.