Bebauungsplan

10 Feb. 2022 | Allgemein

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Wenn du ein Grundstück besitzt und dieses an einen anderen verkaufen möchtest, ist für ihn der Bebauungsplan möglicherweise von Interesse. Falls der Käufer auf deinem Grundstück neu bauen möchte, gehört der Plan zu den wichtigsten Dokumenten für einen angehenden Bauherrn. Dieser wird von den Gemeinden erstellt und dient der städtebaulichen Entwicklung. 

Jedem Grundstück weist die Gemeinde einen Bebauungsplatz zu. Dort wird per Satzung festgelegt, welche Nutzungsmöglichkeiten auf der konkreten Fläche zulässig sind. In der Regel erstellt die Kommune den Bebauungsplan für einen bestimmten Bereich des Gemeindegebietes. Ein Beispiel ist ein Neubaugebiet, in dem lediglich die einzelnen Grundstücke parzelliert wurden.

Der Plan gliedert sich normalerweise in zwei Bestandteile:

  1. Die Planzeichnung (Teil A)
  2. Den Text (Teil B)

Allerdings gibt es keine gesetzliche Vorgabe für diese Gliederung. In der Praxis zeigt sich, dass die Gliederung nicht verbindlich ist und der Bebauungsplan teilweise nur aus dem Text besteht. Dieser wird um eine Begründung ergänzt, die zwar nicht Bestandteil der Satzung ist, aber für das Verfahren enorm wichtig ist. Die Begründung erfüllt dabei folgende Aufgaben:

  1. Darstellung der Ziele der Planung
  2. Darstellung des Planungszwecks
  3. Erläuterung der Festsetzungen
  4. Erläuterung des Umweltberichts

Der Bebauungsplan enthält konkrete Vorgaben für die Errichtung von Gebäuden und die Nutzung der Grundstücke. Daneben regelt er auch die Nutzung oder Verwendung von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen.

Was steht alles im Bebauungsplan?

Wie bereits beschrieben, beschließt die Gemeinde die Bebauungspläne als Satzung. Er enthält die zwingend notwendigen Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung. Daneben führt der Plan die überschaubaren Grundstücksflächen auf und macht Angaben zur örtlichen Verkehrslage. Weitere Angaben als Bestandteile des Bebauungsplans sind:

  • Bauweise eines Gebäudes (offen oder geschlossen)
  • Anzahl der Geschossflächen und die Grundflächenzahl
  • Erlaubte Dachformen
  • Vorgaben zur Farb- und Materialwahl
  • Stellplätze für PKW
  • Art der Wärmeerzeugung

Der Plan ist demnach maßgeblich für das Bauvorhaben des Käufers und damit ein entscheidender Einflussfaktor bei deinem Immobilienverkauf. Aus diesem Grund bist du gut beraten, dich bereits vor dem Verkauf eines Grundstücks über eventuelle Bebauungspläne zu informieren. Damit hast du die Möglichkeit, den Verkaufspreis zu steigern, wenn im Gebiet beispielsweise eine neue Wohnsiedlung geplant ist.

Wo kann der Bebauungsplan eingesehen werden?

Im Gegensatz zum Grundbuch, darf der Bebauungsplan von jedem eingesehen werden. Hierfür brauchst du dich lediglich an das zuständige Bauordnungsamt, die Gemeindeverwaltung oder das Stadtplanungsamt zu wenden. Viele Kommunen haben die Möglichkeit, den Plan online abzurufen

Für den Fall, dass du einen Hausbau planst, ist es wichtig, eine Bauvoranfrage zu stellen. Und zwar bevor du das Grundstück erwirbst. Die Regelungen im Bebauungsplan sind eindeutig, jedoch können beim Bauantrag Veränderungen eintreten. Die Bauvoranfrage ist daher von Bedeutung, damit es zu keinen bösen Überraschungen kommt. Damit erfährst du oder dein Käufer, ob der Bau des gewünschten Hauses auf dem Grundstück möglich ist.

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Arten des Plans

Grundsätzlich unterscheiden wir drei verschiedene Formen von Bebauungsplänen:

  • Einfacher Bebauungsplan

In einem sogenannten einfachen Bebauungsplan sind nur wenige Festsetzungen getroffen. In der Regel erfüllt er die vier Anforderungen an einen qualifizierten Bebauungsplan nicht. Somit regelt er nicht die Zulässigkeit eines Bauvorhabens.

  • Qualifizierter Bebauungsplan

Im Gegensatz zum erstgenannten, enthält dieser Plan alle vier Anforderungen: 

  1. Die Art der baulichen Nutzung
  2. Das Maß der baulichen Nutzung
  3. Die Festsetzungen zu überschaubaren Grundstücksflächen
  4. Die Angaben zur örtlichen Verkehrslage

Damit beinhaltet er alle Festsetzungen und Vorgaben, die für die Bebauung wichtig sind und entscheidet über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens. 

  • Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Dabei handelt es sich um eine Sonderform des Bebauungsplans, die Anwendung findet, wenn kein regulärer Plan vorliegt. (Private) Bauherren können mit ihrem Vorhaben an die Gemeinde herantreten und in Zusammenarbeit einen Vorhaben- und Erschließungsplan ausarbeiten.

Voraussetzung ist, dass der Bauträger zur Durchführung der notwendigen Maßnahmen in der Lage ist. Er verpflichtet sich zur fristgerechten Durchführung, sowie der Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten.

Zusätzlich zu den Vorgaben eines qualifizierten Bebauungsplans, sind im vorhabenbezogenen Bebauungsplan deutlich konkretere Vorgaben getroffen. Diese ergeben sich aus dem jeweiligen Vorhaben.

Fazit

Du siehst, ein Bebauungsplan ist ein essenzielles Dokument für einen angehenden Bauherrn. Aus diesem Grund haben potenzielle Käufer deines Grundstücks ein berechtigtes Interesse an diesen Unterlagen. Du bist in jedem Fall gut beraten, Dich vorher mit den Bebauungsplänen der Gemeinde vertraut zu machen. Durch geplante Neubaugebiete, die dein Grundstück umfassen, lässt sich der Verkaufspreis deutlich steigern.

Generell gibt es beim Verkauf von Immobilien eine Menge zu beachten und viele Dokumente zu beschaffen oder zu prüfen. Wir helfen dir, dein Grundstück, dein Haus oder deine Eigentumswohnung so angenehm und gewinnbringend wie möglich zu verkaufen. Mit unseren bewährten Verkaufsprozessen und einer ganzheitlichen Beratung, die individuell auf dich zugeschnitten ist, erfüllen wir alle deine Wünsche. 

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