Du möchtest ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen und fragst Dich, worauf es dabei wirklich ankommt? Dann bist Du nicht allein – viele Eigentümer stehen vor der Entscheidung, ob sich eine Renovierung vor dem Verkauf lohnt oder ob der Verkauf im Ist-Zustand die bessere Wahl ist.
In diesem Artikel erfährst Du, wie Du den tatsächlichen Wert Deiner Immobilie realistisch einschätzt, welche rechtlichen und praktischen Aspekte Du beachten solltest – und wie Du den passenden Käufer findest. So gelingt Dir der Verkauf auch dann, wenn das Haus nicht mehr im besten Zustand ist.
Haus saniert oder unsaniert verkaufen: Darauf kommt es an
„Ob sich die Sanierung einer Immobilie lohnt, hängt stark von den Marktbedingungen und dem jeweiligen Standort ab. In gefragten Lagen steigt die Nachfrage nach hochwertig sanierten Objekten deutlich – vor allem bei Käufern, die wenig Zeit oder Erfahrung für eigene Sanierungsprojekte mitbringen. Gleichzeitig spielen wirtschaftliche und steuerliche Überlegungen eine große Rolle: Die Investitionskosten müssen im Verhältnis zum potenziellen Mehrwert stehen, etwa in Form eines höheren Verkaufspreises oder einer besseren Vermietbarkeit. Bei größeren Maßnahmen können zudem steuerliche Vorteile entstehen, die die Entscheidung zusätzlich beeinflussen.“
– David Owusu
Gerade weil die Entscheidung zwischen Sanierung und Verkauf im Ist-Zustand so viele Faktoren umfasst, lohnt sich der Blick von außen: Ein erfahrener Immobilienmakler kann realistisch einschätzen, welches Vorgehen sich an Deinem Standort wirklich auszahlt – und welche Zielgruppe überhaupt in Frage kommt.
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Was ist mein sanierungsbedürftiges Haus wert?
Was ist mein sanierungsbedürftiges Haus wert? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken. Der Wert eines Hauses mit Sanierungsbedarf hängt von verschiedenen Faktoren ab – etwa Lage, Grundstücksgröße, Bausubstanz und dem Umfang der nötigen Maßnahmen.
Auch der aktuelle Immobilienmarkt spielt eine entscheidende Rolle. Wer wissen möchte, was ein sanierungsbedürftiges Haus kosten darf, sollte sich nicht nur am Bodenrichtwert orientieren, sondern auch vergleichbare Objekte und deren Zustand berücksichtigen.
Eine professionelle Wertermittlung hilft dabei, realistisch einzuschätzen, ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt – oder ob der Verkauf im jetzigen Zustand wirtschaftlich sinnvoller ist.
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Wenn Du ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufst
Wenn Du ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufst, solltest Du einige wichtige Dinge beachten, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein und den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
Zunächst gilt: Der Zustand der Immobilie muss ehrlich und vollständig im Exposé und beim Verkauf angegeben werden – das betrifft vor allem bekannte Mängel. Wer versteckte Schäden verschweigt, riskiert später rechtliche Konsequenzen.
Auch Unterlagen wie der Energieausweis, Grundbuchauszug, Baupläne und eine Wohnflächenberechnung sollten vollständig und aktuell vorliegen – wir von David & Jaques können für Dich alle noch fehlenden Unterlagen besorgen. Je transparenter Du als Verkäufer auftrittst, desto größer ist das Vertrauen potenzieller Käufer – selbst bei renovierungsbedürftigen Objekten.
Zudem solltest Du prüfen, ob eventuell Denkmalschutz oder Altlasten bestehen, die sich auf den Verkauf auswirken könnten.
Tipp: Ein erfahrener Makler hilft Dir nicht nur bei der Wertermittlung, sondern kennt auch alle rechtlichen Rahmenbedingungen für den Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses – und sorgt dafür, dass Du gut vorbereitet in den Verkaufsprozess startest.
Checkliste: Was Du beim Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses beachten solltest:
- ✅ Zustand offenlegen: Alle bekannten Mängel ehrlich benennen
- ✅ Unterlagen vorbereiten: Energieausweis, Grundbuchauszug, Baupläne, Wohnflächenberechnung
- ✅ Sanierungsbedarf dokumentieren: Optional mit Kostenschätzung vom Fachbetrieb
- ✅ Rechtliche Besonderheiten prüfen: Denkmalschutz, Altlasten, Wegerechte, Erbbaurecht etc.
- ✅ Käuferzielgruppe definieren: Eigennutzer, Investoren oder Bauträger?
- ✅ Marktgerechten Preis festlegen: Auf Basis von Lage, Potenzial und Zustand
- ✅ Maklerberatung einholen: Für realistische Bewertung und rechtssicheren Verkauf
FAQ: Wichtige Fragen zum Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses
Was bedeutet „sanierungsbedürftiges“ Haus?
Ein sanierungsbedürftiges Haus ist eine Immobilie, die sich in einem Zustand befindet, der größere Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich macht, um wieder den heutigen Wohnstandards zu entsprechen oder um sie dauerhaft bewohnbar zu machen.
Das kann verschiedene Bereiche betreffen, zum Beispiel:
- Technik: Veraltete oder defekte Heizungsanlage, Elektrik oder Sanitär
- Bausubstanz: Schäden an Dach, Fassade, Fenstern oder Feuchtigkeit im Mauerwerk
- Innenausstattung: Abgenutzte Böden, alte Bäder, nicht mehr zeitgemäße Raumaufteilung
- Energieeffizienz: Fehlende Dämmung, alte Fenster, hoher Energieverbrauch
Je nach Umfang spricht man auch von „teilweise sanierungsbedürftig“ (z. B. nur Bad und Küche alt) oder „stark sanierungsbedürftig“ (wenn tragende Teile betroffen sind oder das Haus lange leer stand).
Der Begriff ist also ein Hinweis auf Investitionsbedarf – für Käufer bedeutet das: mehr Gestaltungsspielraum, aber auch mehr Aufwand.
Wie verkauft man am besten ein sanierungsbedürftiges Haus?
Der Schlüssel liegt in einer realistischen Einschätzung, einer transparenten Darstellung des Zustands und einer gezielten Ansprache der richtigen Käufergruppe. Denn sanierungsbedürftige Immobilien sprechen vor allem zwei Typen an: Handwerker mit Eigenbedarf und Investoren oder Bauträger, die das Potenzial erkennen.
So gehst Du am besten vor:
- Makler einschalten: Ein erfahrener Immobilienmakler kennt den Markt, kann gezielt potenzielle Käufer ansprechen und den Verkaufsprozess rechtssicher abwickeln – gerade bei renovierungsbedürftigen Objekten ein echter Vorteil.
- Zustand professionell bewerten lassen: Ein Makler hilft Dir, realistisch einzuschätzen, was die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand wert ist – und was an Sanierungskosten auf potenzielle Käufer zukommen könnte.
- Transparenz schaffen: Liste bekannte Mängel ehrlich auf, dokumentiere den Sanierungsbedarf mit Fotos und, wenn möglich, mit einem Gutachten oder einer Kostenschätzung.
- Die richtige Zielgruppe ansprechen: Richte das Exposé gezielt an Käufer, die bewusst nach sanierungsbedürftigen Objekten suchen – z. B. mit Hinweisen auf Ausbaupotenzial, Lagevorteile oder Fördermöglichkeiten.
- Preis strategisch festlegen: Der Angebotspreis sollte die nötigen Investitionen widerspiegeln und trotzdem attraktiv sein – damit Dein Haus nicht zur „Ladenhüter-Immobilie“ wird.
Was bedeutet stark sanierungsbedürftig?
Ein stark sanierungsbedürftiges Haus ist eine Immobilie, bei der nicht nur einzelne Modernisierungen nötig sind (wie z. B. ein neues Bad oder neue Fenster), sondern bei der grundlegende bauliche und technische Mängel bestehen. Diese Häuser sind meist nicht oder nur eingeschränkt bewohnbar – ohne umfassende Sanierung geht hier also nichts.
Typische Merkmale stark sanierungsbedürftiger Häuser:
- Schäden an der Bausubstanz: z. B. Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeitsschäden, marodes Dach
- Veraltete oder defekte Haustechnik: Stromleitungen, Heizung und Sanitäranlagen müssen komplett erneuert werden
- Mangelnde Energieeffizienz: keinerlei Dämmung, Einfachverglasung, Heizsysteme aus den 70ern
- Sicherheitsmängel: Brandschutz nicht gegeben, Asbest in Baustoffen, instabile Treppen oder Decken
- Oft seit Jahren unbewohnt oder verwahrlost – Stichwort „Lost Place light“
Unterschied zu „normal“ sanierungsbedürftig:
| Merkmal | Sanierungsbedürftig | Stark sanierungsbedürftig |
|---|---|---|
| Zustand | Veraltet, aber bewohnbar | Nicht bewohnbar ohne Maßnahmen |
| Sanierungsaufwand | Mittel | Hoch bis sehr hoch |
| Zielgruppe | Eigennutzer, Handwerker | Investoren, Projektentwickler |
| Typische Maßnahmen | Bad, Küche, Böden, Fenster | Dach, Statik, Technik, Feuchtigkeit |
| Preisfaktor | Abschlag wegen Renovierung | Deutlicher Preisabschlag |
Wann darf ein Haus nicht verkauft werden?
Auch wenn Eigentümer grundsätzlich frei über ihre Immobilie verfügen dürfen, gibt es ein paar Fälle, in denen ein Haus nicht oder nur eingeschränkt verkauft werden darf.
Hier sind die wichtigsten Gründe:
- Unklare Eigentumsverhältnisse: Wenn im Grundbuch nicht eindeutig geklärt ist, wem das Haus gehört (z. B. bei Erbengemeinschaften ohne Zustimmung aller Miterben), ist ein Verkauf nicht ohne Weiteres möglich.
- Kein alleiniger Verfügungsberechtigter: Bei Ehepaaren im gesetzlichen Güterstand oder bei gemeinsamem Eigentum müssen alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen. Eine Person allein kann das Haus nicht verkaufen.
- Testaments- oder Erbregelungen: Ein Haus, das unter Testamentsvollstreckung steht oder mit einem Nießbrauchrecht versehen ist, kann nicht einfach verkauft werden – zumindest nicht ohne Zustimmung der Berechtigten.
- Grundbuchlasten und Vorkaufsrechte: Gibt es eingetragene Vorkaufsrechte (z. B. der Gemeinde) oder Belastungen (z. B. Wohnrechte, Erbbaurechte), kann das den Verkauf stark einschränken oder sogar verhindern.
- Gerichtliche Beschlüsse oder Insolvenzverfahren: Wenn das Haus Teil eines laufenden Insolvenzverfahrens ist oder ein Pfändungsbeschluss vorliegt, darf es nicht frei verkauft werden.
- Denkmalschutz mit Auflagen: Zwar darf ein denkmalgeschütztes Haus verkauft werden, aber Auflagen können potenzielle Käufer abschrecken. Bei Verstößen gegen Denkmalschutzauflagen kann der Verkauf blockiert oder angefochten werden.
- Fehlende Unterlagen bei Zwangsversteigerung oder Notverkauf: Wenn z. B. keine aktuellen Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis) vorliegen oder Genehmigungen fehlen, kann sich der Verkauf verzögern oder platzen.
Wer haftet für mangelhafte Sanierungsarbeiten am Haus?
Wer für mangelhafte Sanierungsarbeiten am Haus haftet, hängt davon ab, wer die Arbeiten durchgeführt hat, wer der Vertragspartner war und ob das Haus schon verkauft wurde.
Hier die wichtigsten Fälle:
1. Die beauftragte Firma (Handwerker, Bauunternehmen)
Wenn Du als Eigentümer eine Firma mit der Sanierung beauftragt hast, haftet diese für Mängel – im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung.
- Gewährleistungsfrist bei Bauleistungen: in der Regel 5 Jahre
- Du kannst Nachbesserung, Minderung oder Schadenersatz verlangen
- Wichtig: Mängel schriftlich rügen und Frist zur Behebung setzen
2. Du als Verkäufer – nach dem Hausverkauf
Wenn das Haus nach der Sanierung verkauft wurde, kann auch der Verkäufer haften, wenn er Mängel arglistig verschwiegen hat – z. B. wenn Pfusch bekannt war, aber verschwiegen wurde.
- Bei arglistiger Täuschung haften Verkäufer auch nach dem Verkauf
- Selbst wenn ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag steht, ist dieser in dem Fall nicht wirksam
3. Der Käufer (bei Eigenleistungen vor dem Weiterverkauf)
Wenn der Käufer selbst oder in Eigenleistung unsachgemäß saniert (z. B. bei Weiterverkauf oder Vermietung), trägt er die Verantwortung – gegenüber Mietern, Käufern oder Versicherungen.
Tipp: Rechtlich absichern
- Immer schriftliche Verträge mit Handwerkern machen
- Abnahmeprotokolle nutzen
- Bei Verkauf: Zustand der Immobilie offenlegen und realistisch bewerten lassen
- Bei Unsicherheit: Rechtsberatung oder einen erfahrenen Makler einbeziehen
Wer kauft ein sanierungsbedürftiges Haus?
Ein sanierungsbedürftiges Haus ist kein Fall für jedermann – doch es gibt eine klare Zielgruppe, die gezielt nach solchen Objekten sucht.
Handwerker, Schnäppchenjäger und Investoren gehören zu den typischen Käufern:
- Selbstnutzer mit handwerklichem Geschick: Viele kaufen gezielt günstigere Häuser mit Renovierungsbedarf, um durch Eigenleistung Geld zu sparen und sich ein Eigenheim nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten.
- Investoren und Projektentwickler: Besonders in guten Lagen oder bei großem Grundstückspotenzial sind sanierungsbedürftige Immobilien für Kapitalanleger interessant – z. B. zum Aufwerten, Weiterverkaufen oder Neubebauen.
- Bauträger: Wenn Abriss und Neubau wirtschaftlich sinnvoller sind als eine Sanierung, greifen Bauträger gezielt bei älteren Häusern mit hohem Sanierungsstau zu.
- Junge Familien mit kleinem Budget: In Regionen mit hohen Immobilienpreisen ist ein renovierungsbedürftiges Haus oft der einzige Weg ins Eigenheim – mit viel Eigenleistung und langfristiger Planung.
Entscheidend ist dabei immer: Lage, Potenzial und Preis müssen stimmen.
Fazit
Ein sanierungsbedürftiges Haus zu verkaufen, kann eine Herausforderung sein – muss es aber nicht. Mit einer ehrlichen Zustandsbeschreibung, realistischen Preisvorstellungen und der richtigen Verkaufsstrategie findest Du auch für renovierungsbedürftige Immobilien passende Käufer.
Ob Selbstnutzer, Handwerker oder Investoren – entscheidend ist, dass Du transparent kommunizierst, was potenzielle Käufer erwartet. Eine professionelle Immobilienbewertung und erfahrene Unterstützung durch einen Makler helfen Dir, rechtlich sicher und wirtschaftlich sinnvoll zu verkaufen.
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