Immobilie verkaufen trotz Mieter im Haus

von | Sep 30, 2021 | Immobilien verkaufen

Immobilie verkaufen

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, und dies samt Mieter? Dann sollten Sie sich bereits im Vorfeld gut informieren, damit der Immobilienverkauf reibungslos von Statten geht und Sie auch einen angemessen Verkaufspreis erzielen. 

Mit Hilfe der nachfolgenden Punkte des Ratgebers, die wir für Sie zusammengestellt haben, sollten Sie sich einen ersten Überblick verschaffen können.

1. Warum sollte man eine vermietete Immobilie verkaufen?

Zunächst einmal sollten Sie sich im Klaren darüber sein, dass ein Haus eine Menge Eigenkapital bindet, welches sich auch anderweitig wirtschaftlich einsetzen lassen würde. 

In diesem Falle könnten Sie sich ein Beispiel an Großanlegern nehmen, die vorzugsweise in Zinshäuser, Eigentumswohnung oder Gewerbeobjekte investieren, um so eine deutlich höhere Mietrendite zu erzielen. Das kommt daher, dass Sie auf den Quadratmeter höhere Mieteinnahmen berechnen können. 

Für ein Haus auf der anderen Seite fallen oftmals höhere Instandhaltungskosten an. Bei einer Eigentumswohnung übernimmt die Hausverwaltung bereits einen Großteil der Organisation. 

Alles in Allem lässt sich also sagen, dass der Verkauft eines vermieteten Hauses, welches ohnehin zu wenig Rendite abgeworfen hat, Ihnen Kapital freisetzen. 

Darüber hinaus sollten Sie sich jedoch bereits im Vorfeld Gedanken darüber machen, wie Sie Ihr freigewordenes Kapital anderweitig einsetzen können. Hier zum Beispiel bieten sich Investitionen auf den Aktienmärkten an oder Sie kümmern sich um Ihre Altersvorsorge. Dennoch wissen Sie wahrscheinlich selbst am besten wie Sie finanziell aufgestellt sind und können dementsprechend entscheiden, welche Lösung für Sie die passendste ist.

2. Wer kommt überhaupt als Käufer in Frage?

Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen kommen grundsätzlich drei Personengruppen in Frage:

1. Aktueller Mieter

Den Mietern von Häusern steht grundsätzlich kein Vorkaufsrecht zu, dennoch kann der Vermieter seine Mieter über den Hausverkauf informieren.

2. Käufer auf der Suche nach einer sicheren Kapitalanlage

Wenn Ihre Mieter bereits seit längerer Zeit in Ihrem Haus wohnen und immer pünktlich ihre Miete gezahlt haben, kann der Käufer des Hauses davon ausgehen, dass auch er eine regelmäßige Mieteinnahme haben wird. Hierbei handelt es sich dann um eine sichere Rendite. 

3. Eigennutzer

Die wohl häufigste Variante ist die Eigennutzung eines Hauses. Im Falle eines bereits vermieteten Hauses muss sich also erst mal um die jetzigen Mieter gekümmert werden. Da hilft nur eine Eigenbedarfskündigung. 

Ein Nachteil dieser Personengruppe ist, dass der Prozess Zeit und Geld kostet. Hier müssen Sie als Verkäufer Ihre Immobilie um die 20-30% billiger anbieten, da Sie das spätere Investment Ihres Käufers bereits im Voraus mit einbeziehen müssen.

3. Was tun, wenn Mieter trotz des Hausverkaufs nicht kündigen wollen?

Natürlich denken Sie jetzt, dass es wohl am einfachsten wäre Ihre Mieter vor dem Verkauf zu kündigen, um somit den vollen Preis der Immobilie ausgezahlt zu bekommen. Ganz so einfach ist es jedoch nicht, denn ein Hausverkauf ist nicht gleich ein Kündigungsgrund. 

Demnach bleiben Ihnen noch folgende Optionen:

1. Mietaufhebungsvertrag

In diesem Falle dürfen beide beteiligten Parteien die Konditionen bezüglich des Auszuges bestimmen. Hier sind Ihnen keine Grenzen gesetzt. 

In den meisten Fällen bietet der Vermieter den Mietern eine sogenannte Auszugsprämie an, was so viel bedeutet wie eine Einmalzahlung. 

2. Eigenbedarfskündigung

Diese Möglichkeit sollten Sie jedoch mit Bedacht wählen. Natürlich klingt es einfach Ihre Mieter aufgrund des Eigenbedarfs zu kündigen, falls Sie also selbst oder Familienangehörige in dem Haus wohnen wollen. Dennoch prüfen Gerichte diese Fälle sehr genau. 

Hier gelten also wieder verschiedene Konditionen. Zum Einen muss die einziehende Person ihr berechtigtes Interesse äußern und vorweisen können. Zum Anderen muss diese Person tatsächlich drei Jahre in der Immobilie wohnen. 

Nichtsdestotrotz kann auch hier der Mieter der Kündigung widersprechen, wenn es sich um einen Härtefall, wie zum Beispiel eine Behinderung oder Schwangerschaft, handelt.

4. Wie lässt man ein vermietetes Haus bewerten? 

Wenn Sie nun also an dem Punkt angekommen sind, wo Sie sich für einen Hausverkauf entschieden haben, sollten Sie erst einmal den Wert Ihrer Immobilien in Erfahrung bringen. Natürlich handelt es sich hier, wie nicht anders erwartet, um einen etwas komplizierteren Weg, als wenn Sie ein leerstehendes Haus verkaufen wollen würde. 

Es treffen nämlich nun drei Parteien aufeinander. Mieter, Makler und Vermieter müssen sich zunächst einmal auf einen Besichtigungstermin einigen. Hinzu kommt die Zielgruppenanalyse, die der Makler zusammen mit den Vermietern trifft. 

Tritt es also ein, dass der Vermieter an Eigennutzer verkauft, die die aktuellen Mietern aufgrund des Eigenbedarfs kündigen, wird das sogenannte Vergleichswertverfahren herangezogen. Bei diesem Verfahren handelt es sich lediglich darum andere Immobilien zur Preisfindung als direkten Vergleich heranzuziehen.  

Merken Sie sich: Wenn der neue Eigentümer den Mietern wegen Eigenbedarf kündigt, muss dieser eine bestimmte gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens drei und maximal neun Monaten einhalten. In seltenen Fällen kann es sich auch um drei bis zehn Jahre handeln.

Immobilie verkaufen - Recherche

5. Wie läuft eine Hausbesichtigung trotz Mieter ab?

Vorab ist es gut zu wissen, dass Ihnen als Eigentümer des Hauses auf jeden Fall ein Hausbesichtigungsrecht zusteht. Sie, Ihr Makler und auch Ihre Interessenten dürfen dementsprechend also problemlos das Haus betreten. Jedoch müssen Sie die bevorstehenden Termine mit Ihren Mietern abstimmen. 

Halten Sie sich bestmöglich an akzeptable Uhrzeiten und planen Sie die Besichtigungen so, dass Sie den Mieter so wenig wie möglich beeinträchtigen. Ist Ihr Mieter beispielsweise außer Haus, kann er Ihnen den Zutritt durchaus verweigern und auch an Sonn- und Feiertagen finden keine Besichtigungen statt. 

Merken Sie sich: Einen Nachmittag in der Woche muss Ihr Mieter akzeptieren. Falls es dies nicht tut, können sie klagen oder sogar Schadensersatz verlangen.

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6. Welche Unterlagen sind für den Verkauf notwendig? 

Wie bereits vermutet ist die Liste der notwendigen Verkaufsunterlagen länger, als bei einem leerstehenden Haus. Trotzdem handelt es hierbei um kein Hexenwerk. Folgende Unterlagen sind demnach zusammenzustellen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen.

Zunächst einmal benötigen Sie diese allgemeinen Unterlagen:

  1. Grundbuchauszug, Flurkarte
  2. Grundrisse
  3. Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
  4. Energieausweis
  5. Rechnungen zu den Betriebskosten
  6. Nachweis über die Höhe der Grundsteuer

Weitere zusätzliche Unterlagen, die Sie benötigen sind:

  1. Aktueller Mietvertrag inklusive Angaben zur letzten Mieterhöhung
  2. Betriebskostenabrechnung
  3. Beleg für Instandhaltungsrücklagen
  4. Nachweise über mögliche Zusatzvereinbarungen mit den Mietern

7. Wie setzt man einen Kaufvertrag für ein vermietetes Haus auf?

In einem funktionierenden Kaufvertrag müssen sich folgende Punkte befinden: 

  1. Erwähnung des zu vermieteten Zustandes des Objektes 
  2. Einzelne Aufzählung der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag, im besten Falle fügen Sie auch noch den Mietvertrag hinzu
  3. Machen Sie deutlich, ab wann dem neuen Käufer seine Mieten zustehen, ab wann er die Mietkaution erhält und ab welchem Zeitpunkt er für die Zahlung der Betriebskosten verantwortlich ist

Merken Sie sich: Das Formulieren des Kaufvertrages sollte immer in Aufsicht von Ihrem Anwalt oder Makler geschehen.

8. Mit welchen Kosten müssen Sie rechnen? 

Mit diesen generellen Kosten müssen Sie rechnen: 

  1. Maklercourtage
  2. eventuelle Kosten für Renovierungen
  3. Kosten für den Energieausweis, falls kein aktueller Ausweis vorliegen sollte
  4. eventuelle Marketingkosten
  5. eventuelle Gebühr für die Wertermittlung
  6. eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung
  7. eventuelle Spekulationssteuer 
  8. Notarkosten, falls diese nicht von dem zukünftigen Käufer übernommen werden 
  9. Kosten einer Auszugsprämie 
  10. eventuelle Kosten eines Anwalts

9. Inwiefern hilft die Unterstützung eines Maklers?

Da Sie nun aus den vorherigen Punkten des Ratgebers wissen, dass ein Verkauf eines vermieteten Hauses komplexer ist, als der eines leerstehenden Hauses, sollten Sie sich gut überlegen, ob Sie einen Makler heranziehen. 

Dieser hilft Ihnen bei der Bewertung der Immobilie, zudem ist er in der Lage den Marktwert besser zu kalkulieren und er kennt sich bestens mit allen Fragen bezüglich des Mietrechts aus. Aufgrund seiner vorhandenen Marktkenntnisse ist er dazu in der Lage den jetzigen Mietern eine angemessene Auszugsprämie anbieten zu können. 

Zu guter Letzt hat er womöglich bereits Interessenten für die Immobilie im Hinterkopf. 

Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesem Beitrag weiterhelfen und das Verkaufen Ihrer Immobilie trotz Mieter näher bringen konnten.

Beachten Sie die Tipps aus diesem Ratgeber, kann so gut wie nichts mehr schief gehen!

 

Lass Dich auf Deiner persönlichen Reise des Immobilienkaufs und Verkaufs von uns begleiten und erlebe dabei eine Maklerdienstleistung, die Ihren Namen verdient.

von | Sep 30, 2021 | Immobilien verkaufen

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