Immobilienkauf aus Sicht des Käufers

von | Okt 11, 2021 | Allgemein

Da es sich bei einer Investition in eine Immobilie um nichts geringeres als eine Geldanlage oder sogar Ihr zukünftiges Haus handelt, sollten Sie als Käufer das komplexe Thema mit Vorsicht genießen. 

In dem nachfolgenden Ratgeber haben wir Ihnen einige Punkte aufgelistet, auf die Sie während des Haus- oder Wohnungskaufes besonders gut achten sollten.

Immobilie

Welche Art von Immobilie kommt für Sie als Käufer überhaupt in Frage?

Bevor Sie sich auf die Suche an einer Immobilie machen, sollten Sie sich zunächst im Klaren darüber sein für welche Zwecke Sie überhaupt in eine Immobilie investieren wollen. Daher sollten Sie sich folgende Frage stellen: Erwerben Sie eine Immobilie als Kapitalanlage oder möchten Sie diese als Eigenheim nutzen? 

Wenn Sie sich dessen bereits bewusst sind, ist es im nächsten Schritt außerdem hilfreich zu wissen, welche Rahmenbedingungen Ihre Immobilie erfüllen sollte. 

Sprich: In welcher Lage soll sich Ihre zukünftige Immobilie befinden? 

Mögen Sie es eher ländlich und ruhig mit einem großen Garten im Grünen oder doch lieber das städtische Umfeld?

Um diese Frage beantworten zu können, sollten Sie an erster Stelle auf Ihre eigenen Bedürfnisse achten. 

Merken Sie sich: Bedürfnisse können sich immer wieder ändern! 

Aus diesem Grund sollten Sie neben Ihren Bedürfnissen auch die Wiederverkaufsmöglichkeiten im Auge behalten. Falls sich nämlich Ihre Meinung bereits nach kurzer Zeit des Erwerbs der Immobilie geändert hat, möchten Sie diese natürlich auch zu einem akzeptablen Preis wieder weiterverkaufen.

Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte oder Reihenhaus?

Falls Sie auf die Frage, ob Sie es eher ländlich und ruhig mit großen Garten im Grünen mögen, mit “Ja” geantwortet haben, werden Sie wohl eher mit einem Haus in Vororten von Städten oder ländlichen Lagen fündig. 

Aber auch in diesem Fall sollten Sie sich bewusst machen, ob Sie bereit sind die dazugehörige Gartenarbeit in Kauf zu nehmen oder ob Sie vielleicht doch auf eine Wohnung mit Gartenanteil zurückgreifen sollten. 

All diese Ansprüche, die Sie an sich selbst stellen, sollten Sie ebenfalls an Ihre zukünftige Immobilie stellen. Falls Sie sich also für ein großes Einfamilienhaus mit großen Garten im Grünen entschieden haben, sollte Ihnen bewusst sein, dass Sie mit Ihrer Immobilie eventuell an der breiten Nachfrage vorbeigehen und Ihnen der spätere Weiterverkauf erschwert wird. Demnach ist es immer gut ein gesundes Mittelmaß zu finden. 

Merken Sie sich: Flexible Grundrissen sind immer von Vorteil, da sie sich an beliebig viele Situationen anpassen können. 

Sprich: Falls Sie sich für einen Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage entschieden haben, sollten Sie noch folgendes beachten. Mit einer 2-Zimmer-Wohnung sind Sie besser aufgestellt als mit einer 1-Zimmer-Wohnung, da sich die 2 Zimmer durchaus flexibler nutzen lassen.

Neben all diesen Aspekten sollten Sie als möglicher Käufer außerdem auch darauf achten, wie gut sich die Immobilie noch im zunehmenden Alter nutzen lässt und ob sich Ihre Immobilie auch unter Ausnahmezuständen finanzieren lässt. 

Sprich: Arbeitslosigkeit oder Trennung von dem Partner.

Alt oder Neubau?

Was spricht für beziehungsweise gegen einen Altbau?

Altbauten überzeugen in erste Linie oft mit ihren sehr hohen Decken und ihren vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, aufgrund ihrer flexiblen Grundrisse. Aber Vorsicht ist geboten, denn hinter stilvollen Fassaden verstecken sie oftmals bauliche Schwachstellen. Hinzu kommen beispielsweise die höheren Heizkosten, die Grund des niedrigen energetischen Standard von Altbauten sind.

Was spricht für beziehungsweise gegen einen Neubau?

Im Gegensatz zu Altbauten ist es Käufern von Neubauten oft möglich Ihren eigenen Geschmack mit in das Konzept einfließen lassen zu können. Hinzu kommen die anfangs geringen Instandhaltungs- und Heizkosten. 

Auf der anderen Seite gibt es natürlich auch in diesem Falle Schwachstellen. Käufern von Neubauten wird ans Herz gelegt eine sorgfältige Besichtigung mit einem Experten durchzuführen. Denn Sie wollen negative Baustellenatmosphären in Neubaugebieten vermeiden und möglichst schnell ein wohnliches Umfeld entwickeln.

Eigentumswohnung?

Für den ein oder anderen Immobilieninteressenten kommt ein Kauf eines Hauses eventuell nicht in Frage. Für diese bietet sich demnach ein Kauf einer Eigentumswohnung an. 

Was Sie als Käufer einer Eigentumswohnung beachten sollten, fassen wir nun kurz für Sie zusammen.

Zuallererst sollten Sie sich genauestens über die Wohnungseigentümergemeinschaften informieren, denn mit Ihren Miteigentümern sind sie nicht nur nachbarlich über Jahre hinweg verbunden, sondern auch wirtschaftlich. Der Grund hierfür ist, dass die Eigentümer auf sämtlichen Versammlungen mitbestimmen, was in welchem Umfang saniert wird. Um sich als möglichen Käufer einer Eigentumswohnung vorab ein Bild von den Miteigentümern machen zu können, sollten Sie sich Zugang zu Protokollen der vergangenen Eigentümerversammlungen verschaffen. 

Ein weiterer Punkt, den Sie beachten sollten, ist die Finanzlage der Eigentümergemeinschaft. Um sich dort einen ersten Überblick verschaffen zu können, sollten Sie einen Blick auf die Hausgeldabrechnung werfen. Diese gibt Ihnen Auskunft über Instandhaltungsrücklagen und mögliche Sonderumlagen.  

Weitere Unterlagen, die Sich aushändigen lassen sollten: 

  • Teilungserklärung
  • Verwalterzustimmung

 

Immobilie aus Zwangsversteigerung?

In diesem Fall bietet sich für Sie als Käufer die Möglichkeit für einen vergleichsweise niedrigen Preis eine Immobilie zu erwerben. Der Grund dafür ist der unterhalb des Verkehrswerts liegende Startpreis. 

Sie als möglicher Interessent sollten sich also das Verkehrswertgutachten beim Amtsgericht angesehen und sich über den Termin der Zwangsversteigerung informieren. Dieser wird in der Regel über eine amtliche Bekanntmachung inklusive Mindestgebot der Immobilie kommuniziert. 

Am Versteigerungstermin selbst muss den Interessenten eine Zeitspanne von mindestens 30 Minuten zur Verfügung gestellt werden, so dass Sie Ihre Gebote abgeben können. 

Merken Sie sich: Sie als Interessent und möglicher Käufer müssen eine Sicherheitsleistung von 10% des Verkehrswerts hinterlegen.

Welche Kosten kommen auf Sie als Käufer zu?

Natürlich bleibt es bei einem Erwerb einer Immobilie nicht nur bei dem Kaufpreis, sondern es kommen noch weitere Kaufnebenkosten auf Sie zu, die je nach Bundesland variieren und bis zu 13% des Kaufpreises entsprechen können. 

Kaufnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen: 

  • Maklerprovision 
  • Grunderwerbsteuer
  • Notarkosten

Merken Sie sich: Seit dem 23.12.2020 gilt das “Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser”.

Sprich: Sie als Käufer teilen sich die Maklerprovision mit dem Verkäufer.

Durch die Einführung des neue Gesetzes profitieren Sie als Käufer, denn das spricht für eine Reduzierung der Kaufnebenkosten.

Was können Sie sich bei einer Investition in eine Immobilie leisten?

Sie sind nun an dem Punkt angelangt, wo Sie sich im Klaren darüber sind, wo und wie Sie wohnen wollen und ob Sie zu einem Neu- oder Altbau tendieren? 

Dann sollten Sie sich nun einen Überblick über Ihre finanzielle Lage verschaffen. 

Damit Sie sich Ihre Wunschimmobilie nun auch finanzieren können, sollten Sie die nachfolgenden Schritte nicht außer Acht lassen:

  1. Überprüfen Sie zuallererst Ihre Unterlagen auf Vollständig- und Richtigkeit.
  2. Stellen Sie sich die Frage, wie viel Sie überhaupt bereit sind monatlich für Ihre Wunschimmobilie auszugeben.
  3. Über wie viel Eigenkapital verfügen Sie? 
  4. Prüfen Sie letztendlich, ob Sie Anspruch auf Förderkredite oder Fördermittel haben.

 

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Auf welche laufenden Kosten ist zu achten?

Wie bereits mehrfach erwähnt spielen für Immobilieninteressenten die zusätzlichen Nebenkosten eine große Rolle. Vor allem auf die Heizkosten sollten Sie als Käufer achten, denn diese können unterschiedlich hoch oder niedrig ausfallen. Glücklicherweise können Sie aber bereits vorab einen Blick auf den Energieausweis werfen, denn diesen muss der Verkäufer Ihnen aushändigen.

Leider ist es mit den Heizkosten nicht getan. Genau wie jeder andere zahlen auch Sie für Wasser und Strom. Hinzu kommen außerdem:

  • die Grundsteuer 
  • die Wohngebäudeversicherung, die Sie von Ihrem Vorbesitzer übergeben bekommen
  • und monatliche Rücklagen für eventuell anfallende Reparaturen 

 

Worauf sollten Sie bei einem Kaufvertrag besonders achten? 

Als Käufer sollten Ihnen die Begriffe Immmobilienkaufvertrag und Grundbuch schon einmal über den Weg gelaufen sein. Hierbei ist es nämlich wichtig, dass Sie sich vorab mit Ihrem Immobilienkaufvertrag auseinandergesetzt und eventuell mit einem Fachmann durchgearbeitet haben. 

Immobilienkaufvertrag: Ihr Kaufvertrag wird bei Ihrem Notar beurkundet, das bedeutet dass Ihr Notar den gesamten Kaufvertrag vorliest und Sie über die rechtliche Tragweite, sowie Sie zur Übergabe und zur Immobilie selbst aufklärt. Um, wie bereits oben erwähnt, vorab mit einem Fachmann über den Kaufvertrag drüber schauen zu können, erhalten Sie einen Kaufvertragsentwurf 14 Tage vor dem offiziellen Notartermin.   

Grundbuch: Das Grundbuch ist Bestand Ihres Kaufvertrages. Falls Sie zum Beispiel Ihre erworbene Immobilie mit Hilfe eines Immobiliendarlehens finanzieren, wird im Grundbuch eine entsprechende Grundschuld notiert. 

Merken Sie sich: Sie gelten solange nicht als Eigentümer der Immobilie bis Sie im Grundbuch eingetragen wurden. Dies geschieht erst mit Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer oder auf das Notaranderkonto.

Welche Fehler können während des Prozesses auftreten?

Damit Sie die gängigsten Fehler bei Ihrem Immobilienkauf vermeiden, sollten Sie diese erst einmal kennen und einen Blick drauf werfen:

Keine Besichtigung 

Niemals sollten Sie sich als Käufer auf die Angaben im Exposé und die hinzugefügten Fotos verlassen. Machen Sie sich bitte immer ein eigenes Bild von der Immobilie, ansonsten müssen Sie eventuell mit bösen Überraschungen rechnen. 

Mangelhafte Einschätzung der Bausubstanz

Ganz egal ob es sich bei Ihrer zukünftigen Immobilie um einen Alt- oder Neubau handelt, Sie sollten immer einen Bausachverständigen zur Begutachtung und für Fragen an Ihrer Seite haben. 

Ungünstiger Standort

In diesem Falle sollten Sie die Wiederverkaufsmöglichkeiten im Hinterkopf behalten. Falls Sie sich nämlich für eine Immobilie an einem Standort ohne gute Anbindungen an das Zentrum und ohne Infrastrukturen entschieden haben, müssen Sie damit rechnen, dass Sie diese zu einem späteren Zeitpunkt nur schwer oder zu einem deutlich höheren Preis weiterverkaufen können. 

Ungünstige Größe

Denken Sie bei diesem Punkt an die Vorteile eines flexiblen Grundrisses. Denken Sie vorausschauend an Ihre nachfolgenden Käufer und deren möglichen Bedürfnisse. 

Unterlagen nicht beachten

Beachten Sie bei dem Kauf einer Immobilie immer daran alle Unterlagen genauestens zu studieren. Lassen Sie sich im besten Falle alle möglichen Unterlagen bereits im Vorfeld aushändigen, damit Sie im Nachhinein keine bösen Überraschungen erleben und eventuell tief für hohe Sonderumlagen für Sanierungsmaßnahmen in die Taschen greifen müssen. 

Wir hoffen, dass wir Ihnen mit diesem Beitrag weiterhelfen und die Sicht des Käufers beim Immobilienkauf näher bringen konnten.

Beachten Sie die Tipps aus diesem Ratgeber, kann so gut wie nichts mehr schief gehen!

Wenden Sie sich auch gerne an unsere Experten und vereinbaren Sie gerne ein Beratungsgespräch.

Lass Dich auf Deiner persönlichen Reise des Immobilienkaufs und Verkaufs von uns begleiten und erlebe dabei eine Maklerdienstleistung, die Ihren Namen verdient.

von | Okt 11, 2021 | Allgemein

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